Возврат подоходного налога при обмене квартиры

О налогообложении сделок мены недвижимости

Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок.

Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:

• Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от оплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
• Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае оплата налога обязательна всегда.

Таким образом, получается, что налогообложению не подвержены сделки по обмену недвижимости, в которых имеет место быть равноценный и бездоплатный обмен.

Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при соглашении мены недвижимости к системе налоговых вычетов.

Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств. А также получить некоторый вычет на свое имя.

Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не используется.

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:

• если квартира получена в собственность до 2016 года — 3 года и больше. 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд;
• если квартира получена в собственность в 2016 году и позже (например, в 2019 или 2020 году) — 5 лет и больше. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.

Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют и в отношении квартир, которые получены:

• по наследству;
• в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
• по приватизации или договору ренты.

Таким образом, вам важны 2 даты:

• первая — получения квартиры в собственность;
• вторая — регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.

Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.

Срок владения обмениваемой квартирой

Как и когда получена квартира	Срок владения, который позволяет не платить налог
Получена до 2016 года	3 года (36 месяцев)
Получена в наследство (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена в дар от ближайшего родственника (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена по приватизации (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена по договору ренты (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Куплена в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена по ДДУ в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена по договору мены в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена в дар от не родственника в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

• в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
• в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения квартиры).

Это правило применяют в отношении квартир:

• купленных по договору купли-продажи;
• полученных в обмен по договору мены;
• полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
• полученных в порядке приватизации;
• полученных по ДДУ (договору долевого участия в строительстве).

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:

• полученных в собственность до 2016 года;
• полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации или договору ренты.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

ПримерКвартира получена по наследству в сентябре 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2019 года по декабрь 2022 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2019 года по апрель 2022 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

ПримерКвартира куплена в марте 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2019 года по май 2024 года).

Ситуация 2Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2019 года по февраль 2024 года).

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:

• В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
• В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной суммы.

Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к оплате налог.

Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:

• Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
• Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется оплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.

(Стоимость квартиры Доплата – 1 000 000) * 0,13

Важно отметить, что в ситуациях, когда одна квартира – предмет сделки, находилась у своего владельца (участника сделки) менее 3-х лет, а другая квартира – также предмет сделки, находилась у своего владельца (другого участника сделки) более 3-х лет, то налог обязуется оплатить только собственник квартиры, владеющий ею менее 3-х лет.

Расчет размерности налога проводится исключительно по стоимости его же квартиры, то есть цена другого предмета сделки при вычислении налогооблагаемой базы не учитывается.

Для общей информации уточним, что воспользоваться вычетом или получить таковой по итогам сделки можно лишь при соблюдении следующих условий:

1. Стороны сделки являются не взаимозависимыми лицами. То есть, если в договоре мены квартир участвуют родители и их сын, то получение или использование налогового вычета невозможно. В случае же с участием в сделке семьи и их соседа (не родственника) система налоговых вычетов применима.
2. Сторона сделки, желающая получить вычет или воспользоваться таковым, проводит уплату НДФЛ (налогов на доходы физических лиц). Здесь все просто, ведь подобная мера необходима лишь потому, что именно из НДФЛ и определяется налоговый вычет. Притом — и в ситуации с его получением, и с его использованием.
3. Получатель вычета или использующее его лицо имеет документальное подтверждение сделки. Такая мера необходима для того, чтобы подтвердить право на налоговый вычет в полномочных организациях. При отсутствии таких документов вычет зачастую не предоставляется или предоставляется на налогооблагаемую базу в 1 000 000 рублей, но не более.

Как можно уменьшить налог

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

1. Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
2. Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
3. Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
4. Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

ПримерКвартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Ситуация 1Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 2 300 000 руб.

Ситуация 2Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит: 4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 975 000 руб.

В этой ситуации стоимость квартир на момент обмена должен определить независимый оценщик. На основании Акта оценки, где указана цена обмениваемых квартиры, вы и должны определить сумму полученного дохода. Оплачивать услуги оценщика вам нужно самостоятельно.

Стоимость квартиры, указанная в Акте независимой оценки, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

ПримерКвартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. В договоре мены стоимость квартир отсутствует. Согласно Акту независимой оценки она составляла на день обмена 2 450 000 руб.

Ситуация 1Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в Акте независимой оценки — 2 450 000 руб.

Ситуация 2Кадастровая стоимость квартиры 4 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит: 4 300 000 х 70% = 3 010 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 3 010 000 руб.

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.

Здесь также действует общее правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

ПримерКвартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.

Ситуация 1Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит: 1 890 000 350 000 = 2 240 000 руб.

Ситуация 2Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит: 4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

Общая сумма вашего дохода, полученного по договору мены, составит: 1 890 000 350 000 = 2 240 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры меньше, чем той, которую вы получаете. В такой ситуации вы должны внести доплату новому собственнику вашей квартиры (покупателю). Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору. Сумма внесенной доплаты к доходу отношения не имеет. По сути, она является вашим расходом, а не доходом.

Здесь также применяют правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дешевле недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 2 750 000 руб. При этом вы обязаны доплатить по сделке 450 000 руб.

Ситуация 1Кадастровая стоимость квартиры 2 320 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, равна 2 750 000 руб.

При расчете налога сумму дохода, полученную от обмена квартиры, вы можете уменьшить на одну величину (по вашему выбору):

• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости в размере 1 000 000 руб. Его придется использовать, если обмениваемая квартира была получена бесплатно (например, по наследству или приватизации);
• или на стоимость квартиры, переданной в обмен. Этот способ выгодно использовать, если обмениваемая квартира была куплена и сумма расходов на покупку превысила 1 000 000 руб.

Использовать оба способа одновременно в отношении одной и той же квартиры — нельзя.

Уменьшаем на вычет

Здесь все просто. Сумму дохода вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если она не превышает эту величину — платить налог не надо. Если превышает — налог платят с суммы превышения.

ПримерКвартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

Ситуация 1По договору мены квартиры оценены в 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 790 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 850 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:850 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Платят ли налог при обмене квартиры в этом случае? Нет. Если нет дохода — нет и налога. Но декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

• заключить договор мены;
• передать второй стороне доплату;
• подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
• после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

• правоустанавливающие документы;

• договор мены;
• кадастровый паспорт;
• согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
• паспорта;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
• заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Порядок получения вычета

^К началу страницы

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

• заявление;
• декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
• форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
• ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
• реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

• Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
• По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.