Установление сервитута на земельный участок по соглашению: правила и нормы

Общая информация

Сервитут – это обременение участка земли, посредством которого право пользоваться им получают третьи лица.

23 статьей Земельного кодекса нашей страны сервитуты подразделяются на устанавливаемые государством или частными лицами.

Частные сервитуты предполагают обременение земли или какой-либо иной недвижимости посредством соглашения, заключаемого между владельцами.

С 1 марта 2015 года право подать такое заявление появилось у лиц, не имеющих собственных участков, а владеющих землей, принадлежащей государству или муниципалитету по договору:

• бессрочного пользования;
• годовой аренды;
• пожизненного наследования;
• безвозмездного пользования.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязывает землевладельцев регистрировать сервитут официально. При необходимости землевладелец вправе расторгнуть соглашение.

Частный сервитут наделяет лицо, владеющее земельным наделом, законным правом пользоваться участком соседа.

Не стоит путать обременение земли с договором залога или купли-продажи. Сервитут — вещное право гражданина, которое действует, пока он считается владельцем земли.

Когда применяется публичный сервитут

Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

Основания наложения обременения включают:

• прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
• прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
• прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
• проведение исследовательских и поисковых работ;
• строительство общественных объектов;
• возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
• размещение информационных знаков;
• выполнение дренажных работ.

Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:

• необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
• проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
• возведение и ремонт объектов недвижимости;
• обеспечение иных нужд собственника.

Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:

• предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
• собственникам невыгодно доводить дело до суда;
• лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.

Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.

Обременение земельного участка можно классифицировать по сроку действия. Срочный договор имеет силу на протяжении определенного периода (к примеру, на время ремонта). Бессрочный сервитут не ограничен временными рамками и является постоянным.

Существует разделение соглашений об эксплуатации земельных территорий по объектам:

• водный (использование водоемов);
• лесной (право свободного пребывания в лесах, сбор грибов и ягод).

Кроме того, сервитут предоставляется бесплатно или на возмездной основе.Чтобы рассчитать размер платежей следует учитывать реальные расходы, интенсивность использования и стоимость утраты выгоды. Если с требованием обременения обращается юридическое лицо, компенсация дополнительно облагается НДС.

В теории сервитут подразделяют на публичный и частный. В законодательстве существует два понятия: сервитут и публичный сервитут, понятие «частный сервитут» отсутствует. Вместе с тем, для того чтобы отделить публичный сервитута от сервитута и не запутаться, в данной статье мы будем использовать понятие «частный», которое будем применять во всех случаях, кроме установленных для публичного сервитута.

Публичный сервитут от частного отличает способ установления.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

П. 3 ст. 23 ЗК РФ предусматривается возможность установления публичных сервитутов для: прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства); временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Отметим, что данный перечень оснований является исчерпывающим и установление публичного сервитута по иным основаниям не разрешено. Не запрещено по указанным выше основаниям устанавливать «частный» сервитут по соглашению сторон или в судебном порядке. Более того, у органа государственной (муниципальной) власти нет обязанности по установлению публичного сервитута; сервитут устанавливается по усмотрению соответствующего органа и является его правом.

В п. 4 Обзора ВС РФ Суд указал, что в отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

Таким образом, Верховный Суд РФ допускает при одних и тех же условиях установление как публичного сервитута в интересах местного населения, так и «частного» сервитута в пользу собственника инженерных сетей.

Дополнительно отметим, что бывают случаи «установления» публичных сервитутов решениями органами власти без осуществления регистрации в установленном законом порядке. Верховный суд РФ указал, что само по себе отсутствие государственной регистрации публичного сервитута не является препятствием для рассмотрения и разрешения судом административного иска о признании недействующим нормативного правового акта, установившего данный сервитут (п.

35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г). Таким образом, если будет органом власти (государственным, муниципальным) будет установлен сервитут и не зарегистрирован — это не лишает прав собственников МКД обратится в суд с оспариванием такого решения.

Частным сервитутом является установление права ограниченного пользования частными лицами. При установлении «частного» сервитута необходимо обязательно руководствоваться указанными выше особенностями сервитута с целью недопустимости чрезмерного ограничения прав собственника земельного участка, который сервитутом обременяется.

Примером может служить следующая ситуация: собственник земельного участка для прокладки линии электропередачи, проведения коммуникаций к своему участку может заключить договор с собственником соседнего земельного участка, через который будет осуществляется проведение таких коммуникаций, и установить сервитут.

Примером публичного сервитута является следующий вариант: через частную территорию, на которой располагаются жилые дома, необходимо провести коммуникации на территорию муниципалитета или же на другую частную территорию (муниципалитет в данном случае может установить сервитут в целях интересах населения).

Отметим, что помимо размещения каких-либо коммуникаций, лицо их установившее, должно иметь возможность на их обслуживание, ремонт и реконструкцию, надлежащее техническое обслуживание.

При определении размера платы за сервитут имеет значение то, является ли сервитут публичным или «частным».

Установление размера платы при «частном» сервитуте

П. 5 ст. 274 ГК РФ установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Земельное законодательство также устанавливает, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п. 6–7 ст. 23 ЗК РФ).

Таким образом законодатель наделяет правом при установлении сервитута устанавливать плату за пользование части земельного участка. При этом споры зачастую касаются не столько установления платы за сервитут, а сколько ее размера.

Вопрос алгоритма или методики определения размера платы, особенно в отношении срочных сервитутов, остается открытым. Законодательно не закреплено, как именно должен определятся размер платы, за исключением требования соразмерности интересам лиц, чьи права ограничиваются. Размер платы должен устанавливаться адекватно, а не из принципиальности или вредности собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Он должен реально зависеть от ограничений и неудобств, которые претерпевают собственники земельного участка в случае установления сервитута. При несогласии размера платы вопрос необходимо будет решать в суде, которым будет принято решение о соотнесении соразмерности платы за сервитут и возможности наименьшего обременения собственника земельного участка.

П. 12 Обзора ВС РФ указывается, что плата за сервитут определяется исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом;

степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком. Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов сторон необходимо учитывать конкретные условия пользования и объем сервитута.

Установление собственниками помещений МКД ограниченного пользования земельным участком

Если вас интересует вопрос о том, как установить сервитут на ЧАСТЬ земельного участка — мы говорим об этом в конце статьи. Также о публичном сервитуте было рассказано ранее в этом материале.

При возникновении потребности в использовании соседнего или иного участка, т.е. для установления сервитута необходимо заинтересованному лицу обратиться к его собственнику (ЗУ) и действовать исходя из нашей инструкции. Рассмотрев возможности его совместного использования, стороны приходят к договорённости, которая излагается в письменном виде и определяется как соглашение сторон об установлении сервитута.

Соглашение о сервитуте земельного участка (образец вы можете сказать в конце статьи) – вид договора между сторонами. Отвечает общим требованиям составления и заключения договоров. На его основании осуществляется гражданско-правовое действие, обстоятельства которого определены в рамках соглашения.

Часто это соглашение называют договор сервитута земельного участка.

Здесь требуется установить стороны, участвующие в заключении соглашения о взаимном использовании земельного участка и дать кадастровые и технические характеристики ЗУ. В основной части соглашения следует подробно, но лаконично и юридически корректно описать:

1. какая площадь участка ограничивается;
2. её местоположение на участке;
3. какие работы планируется проводить;
4. какие объекты располагать;
5. срок использования;
6. условия возвращения и досрочного прекращения.

Стороны указывают значимые для них правовые моменты, во избежание развития конфликта, а также для соблюдения всех обязанностей в соглашении об установлении сервитута. Предусмотреть всё необходимое требуется заведомо, чтобы впоследствии осталось только следовать достигнутым договорённостям, не выходя за их рамки. Если речь идёт о крупных объёмах работ, целесообразно составить проект планирования территории ограничения.

Сервитут подлежит государственной регистрации как вид сделки между лицами, поэтому готовый текст подписывается сторонами и требует регистрации в Росреестре.

Если ЗУ не в собственности, а в аренде у администрации или в праве постоянного (бессрочного) пользования (алгоритм получения описан здесь) – соглашение прилагается к заявлениям сторон, которые подаются в администрацию по месту расположения ЗУ. Так же требуется предъявить свидетельство о собственности на участок.

Государственная регистрация сервитутов проводится после получения выписки из решения административной комиссии. Для собственника достаточно составления соглашения. Стороны подходят к окну регистратора в местном отделении кадастра и картографии или в многофункциональном центре и подают документы, подтверждающие:

1. личность сторон;
2. принадлежность участка стороне соглашения;
3. разрешение администрации об установлении сервитута.

Документы принимаются под расписку, где указывается дата выдачи регистрации сервитута. Обычно она составляет 21 рабочий день.

Все действия, которые проводятся в администрации, не требуют оплаты. Если стороны затрудняются составить соглашение самостоятельно, им требуется обратиться к юристу. Составление соглашения укладывается в сумму от 5 до 10 тысяч рублей, в зависимости от региона проживания и квалификации специалиста.

Вот такой нехитрый порядок установления сервитута на земельный участок действует у нас в РФ.

Этим небольшим дополнением к статье мы ответим на вопрос: «Что такое оформление сервитута на часть земельного участка и как это сделать?».

Участки, находящиеся в совместной (долевой) собственности так же допустимо обременять сервитутом. Следует ориентироваться на некоторые нюансы.

1. Если выделения долей не предусмотрено, но владельцы провели условные границы, то соглашение следует заключать со всеми собственниками участка. После чего один из собственников, отчуждающий свою часть надела для обременения, выделяет границы сервитута.
2. Если доли выделены, то соглашение с заинтересованным лицом заключает владелец права в долевой собственности, а остальные совладельцы предоставляют нотариально удостоверенное согласие на оформление обременения.

Для установления частного сервитута необходимы следующие юридические факты.

Причиной согласования вопроса об оформлении сервитута становится потребность физического или юридического лица, которая выражается:

1. в необходимости прохода или проезда через ЗУ;
2. в провозе строительных материалов на свой участок через смежную территорию;
3. в складировании таковых на соседствующем ЗУ;
4. в проведении траншей для прокладки труб;
5. в установлении собственного имущества на части чужого ЗУ.

Независимо от причин, вызвавших потребность в обременении, держатель сервитута обязан свести к минимуму неудобства, доставленные собственнику, что оглашает статья 23 Федерального Закона о сервитуте, вступившего в силу 11.07.11 г., под № 197-ФЗ.

Предпринимательский сервитут может опираться на потребность в прогоне скота или в необходимости проведения поливных устройств по ЗУ собственника. Иногда он традиционно основывается на выделении участка для прохода к воде или лесным угодьям. Нередко собственники предоставляют уступку части ЗУ для выведения канализационных стоков или складирования продукции, если иных вариантов предусмотреть невозможно.

Причины, инициирующие возникновение обременения опираются на юридические факты, которые прилагаются в качестве доказательств со стороны участников взаимодействия.Часть земли, отчуждаемая в сторону пользователя, должна принадлежать собственнику на законном основании. Это требует документального подтверждения владельцем на основании:

1. свидетельства о собственности;
2. межевого плана;
3. акта согласования границ;
4. кадастровой выписки.

Если владелец не предоставит данных сведений, заинтересованное лицо вправе использовать территорию безвозмездно.

Причины пользования так же должны подтверждаться документально справками, актами и иными документами. Кроме этого, устанавливается факт необходимости обременения в силу отсутствия иных вариантов решения вопроса.

Далее предлагаем выяснить отличия частного от публичного сервитута и когда последний устанавливается. Подробности описаны в этой статье.

После согласования ситуации сторонами, допускается составить соглашение об установлении частного сервитута земельного участка. Оно составляется в свободной форме, имеющей вид договора. Здесь лаконично определяются контрагенты и даются сведения о ЗУ. В их число требуется включить:

1. кадастровые и технические характеристики;
2. сведения о свидетельстве на право собственности;
3. место расположения.

Указывается причина, требующая установления ограничения в пользу заинтересованного лица. Обязательно указываются сроки использования территории и виды работ, которые планируются по предоставлении сервитута.

Частный сервитут — это ограниченное пользование земельным участком (чаще всего соседним), закрепленное в договоре об установлении сервитута.

Частный сервитут необходим, когда на господствующем земельном участке (владельцу которого необходим сервитут) требуются блага или услуги, которые есть на служащем земельном участке (от владельца которого требуется сервитут). В случае когда господствующий участок не может нормально функционировать в отрыве от служащего земельного участка и владелец последнего не согласен на установление сервитута, данный вопрос решается в судебном порядке.

Чаще всего частный сервитут на земельный участок устанавливается за некую оплату, поэтому сервитуарий обязан погасить владельцу участка нанесенный вред или ущерб, который возникает во время установления сервитута. Размер платы закрепляется соглашением об установлении сервитута.

Следует помнить, что данный документ подлежит обязательной регистрации в Госреестре, что помогает в случае возникновения претензий противоположной стороны сослаться на пункты данного документа и доказать свою правоту.

Важным моментом является также то, что сервитуарий не имеет права продать, обменять, подарить, использовать в качестве залога или проводить любые подобные операции с сервитутом как с самостоятельным элементом, так как он неразрывно связан с главенствующим участком. В то же время собственник земельного участка при проведении любых операций, связанных с куплей-продажей, дарением, арендой своей земли, должен обязательно уведомить об обремении сервитутом.

В противном случае сделка может быть расторгнута, а собственник участка будет обязан возместить ущерб, нанесенный второй стороне.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• когда через служебный участок требуется проход;
• когда на главенствующем участке необходимо провести линии электросети, связи или проложить трубопровод;
• когда на главенствующем участке нет возможности провести электричество, связь или трубопровод, но есть возможность пользоваться удобствами, расположенными на служебном участке;
• когда необходимо использование источника воды (колодца), находящегося на соседнем участке, с целью водоснабжения или мелиорации;
• когда необходим забор воды без использования техустройств;
• когда необходим водопой или прогон скота;
• когда через соседний участок необходимо проложить водные пути для лодок, паромов и других плавательных средств;
• когда необходимо обеспечить строительство, ремонт, реконструкцию строений и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;
• когда необходим проезд или проход через служебный участок;
• когда необходим ремонт общих стен при использовании соседями дома блокированной застройки.

Как установить сервитут

В порядке осуществления действий отличий практически нет – так же заключается соглашение, оговаривается стоимость, сроки, уплачивается полноразмерная пошлина.

Однако именно в случае долевого (частичного) сервитута необходимо предоставить кадастровый паспорт или выписку в регистрационный орган. План должен содержать отметку, определяющую границы обременяемой части.

Также рекомендуется в соглашении указать план землевладения с обозначениями границ доли, подлежащей сервитуту.

Земельный сервитут (все виды) по общим правилам назначается в соответствии с требованием лица о его применении.

Законом определено три способа наложения обременения:

• по добровольному согласию землепользователей;
• на основании нормативного акта (федерального или муниципального);
• по судебному решению.

Одной из причин заключения договора выступает наличие у заявителя права пожизненного владения.

Требование об установлении порядка эксплуатации землей вправе выдвигать муниципальные органы, организации, садоводческие товарищества (СНТ) и другие группы граждан.

Последовательность назначения публичного сервитута состоит из следующих этапов:

1. Подача заявления в органы местного самоуправления.
2. Объявление и проведение подробного публичного слушания.
3. Принятие решения администрацией муниципального образования.
4. Подписание нормативного акта.
5. Регистрация документа в Росреестре.

Действие сервитута начинается после его официального оформления.Длительность процедуры утверждения обременения определяется административным регламентом региона. Общий срок составляет от трех месяцев до полугода.

Договор частного обременения – соглашение собственников наделов, имеющих общую границу.Заключение соглашения проводится по схеме:

1. Заинтересованные лица договариваются о совместном использовании земли.
2. Если согласие не достигнуто, инициатор сервитута обращается с иском в суд.
3. Определяются порядок, сроки и цена эксплуатации участка.
4. Обременение регистрируется в органах Росреестра.

Пункты договора включают:

• личные данные сторон;
• характеристики объекта (площадь, кадастровый номер, назначение);
• цели использования;
• размер земельного участка (если обременение устанавливается на часть территории);
• срок действия;
• цена и способ оплаты;
• порядок эксплуатации надела;
• обязанности сторон.

Если земля находится в собственности нескольких лиц, в соглашении разграничено участие всех правообладателей.

Сервитут устанавливают на территорию, границы которой зафиксированы документально.Обратиться в отделение Росреестра может как владелец, так и пользователь спорного участка.

Перечень необходимых бумаг включает:

• заявление на госрегистрацию;
• копия удостоверения личности заявителя;
• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• соглашение владельцев или решение суда;
• кадастровый план;
• квитанция оплаченной госпошлины.

При нахождении участка в ипотеке требуется согласие кредитной организации.

образец добровольного соглашения о сервитуте

Регистрация сервитута

Договор между землевладельцами заключается в письменной форме в соответствии с нормами, представленными в 1 пункте статьи 161 ГК РФ.

В соглашении будущие собственник и пользователь должны прописать:

• цель установления;
• основание для установления;
• адреса участков;
• срок действия сервитута;
• свои обязанности и права;
• механизм ограниченного пользования;
• ряд заключительных условий;
• свои банковские реквизиты и юридические адреса.

Подписав соглашение, управомоченный владелец получает законную возможность пользоваться землей обязанного собственника на оговоренных условиях и прекратиться пользование, когда основания установления отпадут. Обязанный землевладелец должен добровольно предоставить соседу это право.

Посредством соглашения лицо, ставшее инициатором его заключения, можно обязать выплачивать владельцу участка, на который установили сервитут, соразмерную плату.

Соразмерной платой является денежное вознаграждение за возможность пользоваться чужим имуществом (в данном случае – земельным наделом) на ограниченных правах.

Ее величина устанавливается в соглашении и равняется размеру убытков, которые понес собственник обремененной земли, т. к. это привело к ограничению его прав.

После подписания соглашения стороны должны подать в территориальное отделение Госреестра заявление на регистрацию сервитута, подкрепленное следующими документам:

• паспортом заявителя;
• квитанцией об оплате госпошлины;
• свидетельством об установлении сервитута – соглашением, распорядительным актом, заверенным печатью соответствующего государственного учреждения, судебным решением;
• кадастровым планом участка с печатью о сервитуте;
• справкой, подтверждающей представительские полномочия (предоставляется в случае, если заявление подает представитель).

Государственная пошлина, уплатить которую должны будут юридические лица, составляет 4000 рублей, для физических лиц ее размер составляет 1000 рублей.

После завершения процедуры регистрации правообладатель (не являющийся заявителем) в течение 5 рабочих дней получит соответствующее уведомление, а заявителю будет выдана справка, подтверждающая государственную регистрацию.

Регистрируя сервитут, землевладельцы должны уделить внимание ряду нюансов:

• без участка земли самостоятельно отчуждать сервитут нельзя;
• обременение всего участка регистрируется без кадастрового плана;
• обременение надела, который оформлен в общую собственность, возможно только с согласия каждого собственника.

Частный сервитут обычно устанавливается добровольно. Владелец земли и заинтересованное лицо заключают договор, в котором прописываются все детали и условия обременения земельной собственности. Право, возникающее в результате данного соглашения, подлежит государственной регистрации Росреестром.

Для публичного сервитута согласие владельца земли, равно как и его отсутствие, не имеет абсолютно никакого значения – решение принимается в результате общественных слушаний. Условия, порядок и сроки вступления в силу утверждаются нормативным актом федерального или регионального значения.

Однако собственник может обратиться в суд для защиты своих интересов, потребовать компенсационных выплат за использование участка, а в отдельных случаях даже выкупа государством обремененных земель.

Однако стоит заметить, что суд, как правило, удовлетворяет требования истца об оплате публичного сервитута лишь в тех случаях, когда последний сопряжен со значительными трудностями – владелец не может использовать большую часть территории по назначению, вынужден сносить или переносить хозяйственные постройки и др.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут. (п 10 Обзора ВС РФ).

В п. 11 Обзора ВС РФ суд отмечает, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (до 1 января 2017 г. — в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.

Согласно п. 1–2 ст. 275 ГК РФ, если иное не предусмотрено непосредственно ГК РФ, сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Также сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23 ЗК РФ). Срок будет зависеть от того, для каких целей устанавливался сервитут, при их достижении (например, при проведении работ по реконструкции) обременение сервитутом должно быть прекращено.

Так, по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Однако, как отмечает Верховный Суд РФ в Обзоре ВС РФ, такая формулировка не означает, что сервитут не может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут, в случае, когда объективно потребность в использовании чужого земельного участка отпала.

Отметим, что срок действия сервитута (в том числе и бессрочность) должны быть указаны при его регистрации.

Основания и особенности начала процедуры

С чего начать оформление сервитута?

Установление сервитута на земельные территории подразумевает под собой заключение соглашения, для которого необходимо наличие предусмотренных законом оснований.

Законодательство РФ предусматривает возможность установления частного, а также публичного сервитута, где основания для заключения соглашений несколько отличаются друг от друга.

Чтобы начать процедуру установления заинтересованным лицом частного сервитута, необходимы причины, позволяющие гражданину заняться оформлением документов.

Регулируемый законом процесс может начаться только при наличии присутствующих для этого оснований:

• если существует необходимость в обеспечении подъезда к объекту;
• если присутствует необходимость в передвижении через чужую территорию;
• если есть необходимость в проведении работ связанных с дренажем участка и этот процесс затрагивает территорию другого собственника;
• если существует необходимость в инженерных коммуникациях, линиях электропередач, которые невозможно провести, не затрагивая соседний земельный надел;
• при возникновении других случаев вынужденного использования чужой территории, в связи с отсутствием иных возможностей для их реализации.

Нужен публичный сервитут на земельный участок — как это оформить? Основания для установления заинтересованным лицом публичного сервитута также оговорены законодательными актами и предусматривают, что процедура может начаться в следующих предусмотренных законом случаях:

• если существует необходимость перемещения граждан чужой территорией;
• если необходимо произвести ремонт, выполнить монтажные работы связанные с подведением жизненно необходимых коммуникаций, соорудить объект относящийся к транспортной отрасли;
• если присутствует необходимость в установке на чужом наделе земли специальных указателей или знаков, а также существует потребность в осуществлении к ним подъездов;
• если необходима потребность в обеспечении объекта водой;
• если существует необходимость в прогоне через чужую территорию животных;
• если необходимо осуществить выпас животных и провести сенокос;
• если необходимо провести сбор дикорастущих и лекарственных растений;
• если существует необходимость для проведения научных исследований;
• если присутствует необходимость доступа к побережью;
• если необходимо производить на территории, где расположен водоем рыбалку и охоту.

Что может быть основанием возникновения сервитута и какие законодательные нормы его регулируют, мы предлагаем узнать в этом материале.

Срочный период предусматривает установление срока окончания действия сервитута, а продолжительность периода действия постоянного не ограничена.

Процедура и порядок установления земельного сервитута на земельный участок регулируется законодательными актами РФ, а также оговаривает стоимость процесса оформления документов. Статьей 333.33, пунктом 22 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины гражданскими лицами в сумме 2000 рублей, для юридических эта цифра составит 22000 рублей.

Принятие законодательных решений об установлении сервитута в отношении обремененных территорий регулируется законами РФ, которые предписывают исполнительным органам власти рассмотреть все варианты для максимального смягчения нагрузки на обремененные участки.

Решение принимается администрацией уполномоченного решать земельные вопросы органа власти, после чего инициатору установления сервитута выдается нормативный правовой акт.

Сервитут обретает силу и вступает в законное действие при регистрации соглашения (для частного сервитута) в одном из отделений Росреестра или после принятого административными органами решения и внесения данных о публичном сервитуте в ЕГРП.

Обладающий решением об установлении сервитута собственник, после регистрации документа вступает в права ограниченного пользования земельной территорией, а обремененный сервитутом владелец уступает ему такое право на основании установленных государством норм и законов.

Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.

Обременение отменяется по следующим причинам:

• исчезли основания для ограниченного использования земли;
• участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;
• закончился срок действия договора;
• изменились условия (заключено новое соглашение);
• землепользователь отказался от требований.

Для снятия обременения собственнику необходимо обратиться в органы Росреестра с заявлением о погашении договора.

Земельный кодекс РФ (ст. 48) закрепляет дополнительные основания для прекращения публичного сервитута:

• нарушение целей использования;
• нанесение ущерба земельным ресурсам;
• задолженность по внесению установленной платы.

Действие договора можно прекратить в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.

Когда обращаться в суд?

Если по причине несогласия одного из землевладельцев обременить землю невозможно, то лицо, которому нужен законный доступ к ней, имеет право рассчитывать на установление сервитута в судебном порядке.

Для этого ему необходимо составить исковое заявление и уплатить за него государственную пошлину размером 300 рублей.

Иск должен содержать:

• информацию, доказывающую, что обладатель смежного участка земли отказался от подписания соответствующего соглашения или оставил просьбу истца без ответа;
• условия, цели и срок, на который предполагается установить сервитут;
• доказательства того, что без установления сервитута возникшие у истца проблемы решить невозможно.

Вместе с заявлением суду нужно будет предоставить ряд документов:

• квитанцию, подтверждающую, что истец оплатил государственную пошлину;
• письменные доказательства отказа или игнорирования соседом просьбы истца;
• документ, подтверждающий, что заявитель является собственником земли.

Как оспорить наложение сервитута

Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.

Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.

Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.

Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.

Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.

Как установить сервитут на земельный участок и что для этого необходимо?

1. Процесс установления сервитутов регулируется законами Земельного, а также Гражданского кодекса России, которые указывают на порядок оформления законодательных актов, оговаривают особенности процедуры, определяют основания и причины для заключения соглашений между двумя сторонами.
2. Для начала выполнения любых законодательных действий предусмотрено наличие оснований. При оформлении сервитутов причины для их установления перечисляются в статье 23 ЗК РФ, а также в статье 274 ГК РФ. Статьи содержат полный перечень оснований, которые необходимо знать гражданам, чтобы начать процедуру установления сервитута.
3. Регулировать порядок законодательного процесса будет статья 39.26 ЗК РФ, она оговаривает сроки выполнения органами власти своих полномочий после предоставления заинтересованным лицом заявления и обязывает уполномоченный орган выполнять требования по процедуре.
4. Статья 39.25 ЗК РФ содержит требования к пунктам заключаемого между сторонами соглашения, оговаривает и регулирует порядок предусмотренной договором оплаты.
5. На некоторые особенности при заключении договора обращает внимание статья 39.24 ЗК РФ, регламентируя сроки заключения соглашений для установления сервитутов.

О сервитуте на земельный участок вы можете узнать здесь, а о том, что это такое в гражданском, земельном, международном праве, каковы определения и его виды, читайте в этой статье.

Гражданин, обремененной сервитутом территории, согласно законодательству, имеет право требовать соразмерной принесенному ущербу компенсации от заинтересованного в установлении сервитута собственника.

Компенсация за обременение земельного участка рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного надела, и составляет 0,01% за годовой период действия сервитута.

Приобретение сервитута, обычно происходит после договора заинтересованных сторон между собой о размере компенсации за ущемленные права. Эта сумма фиксируется в соглашении или отражается в нормативном правовом акте при установлении публичного сервитута.

ФЗ-197 оглашает, что частный сервитут устанавливается возмездно, то же подтверждается ст.274 ГК РФ (п.5). Соразмерная плата за уступку – это вид материальной компенсации, предоставляемой собственнику надела добровольно, взамен уступки права на часть ЗУ.

Лицо, получившее право пользования учитывает при соизмерении компенсации следующие факторы:

1. Размер реальных убытков, то есть рыночной стоимости отчуждаемой площади, из расчёта срока пользования.
2. Реальный ущерб, который испытывает собственник в виде невозможности использования ЗУ по назначению. А так же, при порче собственного имущества в угоду обременению.
3. Упущенная выгода. Например – стоимость урожая, который он мог вырастить и реализовать, при обработке этой части надела.

Если владелец ЗУ имеет обязательства перед третьими лицами, компенсация вреда в их сторону так же взимается с держателя сервитута. Соразмерность оплаты может рассматриваться в судебном порядке.

Земельный сервитут нередко оказывается взаимовыгодной формой сотрудничества, предусматривающей варианты решения насущных вопросов для взаимодействующих сторон.

Если участок не ограничен сервитутом (например, отсутствует право прохода через данный участок), установление мер по охране и пропускному режиму на территорию МКД вполне допустимо. Проблема зачастую связана не с самой возможность установления, а с позицией собственников нежилых помещений, которым для ведения предпринимательской деятельности важен свободный и беспрепятственный доступ клиентов к их помещениям.

В качестве примера приведем одно из дел, в котором была разрешена указанная ситуация.

Общим собранием собственников помещений МКД было принято решение о том, что в целях безопасности, сохранности общего домового имущества и благополучного санитарного состояния дворовой территории круглосуточно должны быть закрыты ворота и работать домофон с ограничением доступа на дворовую территорию третьих лиц.

Предприниматель парикмахерской, расположенной в МКД, полагал, что установление такого ограничения существенным образом нарушает его права и мешает осуществлению предпринимательской деятельности. Однако суд указал на недоказанность факта нарушения прав предпринимателя, поскольку проход в помещение работникам и клиентам обеспечивается через калитку в воротах, ключи от которой, а также технические средства для осуществления связи через домофон у предпринимателя имелись (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09 декабря 2015 г. по делу № А56-70228/2014, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 мая 2008 г. по делу № А56-13904/2007).

Поэтому, если на земельном участке под МКД нет сервитутов, общее собрание собственников имеет право принять решение об установлении ограждений, пропускного режима, шлагбаума и прочих ограничениях.

До того момента, пока заинтересованный в обременении землевладелец не согласует с хозяином другого надела вариант установления сервитута и удобные для последнего условия обременения, или же не получит соответствующего судебного разрешения, он не вправе предпринимать никаких действий, против которых выступает другая сторона.

Доказывать в суде свою правоту должен собственник, которому требует получить доступ к чужому участку. Владелец земли, на которую требуется установить сервитут, делать этого не обязан.

Истец должен обеспечить суд неоспоримыми доказательствами необходимости использования чужой земли в личных целях, а также соответствующими экспертными заключениями.

Ему необходимо доказать, что обстоятельства, по которым возникла потребность в обременении, не имеют отношения к его предпринимательскому риску (например, это могут быть доводы об отсутствии средств для прокладки новой дороги), а использовать собственный надел в хозяйственных целях без обременения невозможно.

Также суду понадобятся доказательства, что объем ограничений, устанавливаемых на землю, соразмерен, т. е. заявленные ограничения на права собственности соответствуют целям, ради которых устанавливается сервитут.

Если истец не предоставит судебным органам конкретных доказательств хотя бы по одному из вышеперечисленных пунктов, его иск будет оставлен без удовлетворения, а надел второго собственника не будет обременен.

Частный сервитут на землю устанавливается для получения законного права использовать чужой участок в личных целях.

Земля подлежит обременению только тогда, когда заинтересованное лицо имеет на это право.

Обстоятельства, которые могут стать основаниями установить сервитут, прописаны в законе нашей страны. Землевладелец, которому требуется доступ к чужому участку, должен обратиться к его хозяину с соответствующей просьбой.

Решение обременить землю стороны должны подкрепить соответствующим соглашением, которое необходимо засвидетельствовать в Госреестре. Только зарегистрированный договор имеет юридическое значение.

Соглашение составляется в письменной форме, при этом стороны должны уделить внимание всем аспектам, которые представляют для них важность, дабы после не возникло спорных ситуаций и конфликтов.

Владелец, участок которого обременен, имеет право взимать за это плату. Ее размер фиксируется в соглашении. Собственник также вправе ответить на просьбу соседа об обременении отказом.

Землевладелец, желающий установить сервитут, но получивший от соседа отказ или вообще не получивший никакого ответа на свою просьбу, может обратиться в суд.

В заявлении, поданном истцом в суд, должны быть обозначены причины, объясняющие желание заявителя установить сервитут, а также подтверждения того, что ответчик отказал ему или проигнорировал просьбу. На основе доказательств, представленных истцом, суд вынесет соответствующее решение.

Понятие и особенности личного сервитута

Владельцы земельных наделов или недвижимых объектов, которые расположены по соседству имеют право не обременять свои отношения установлением сервитута, и ограничится обязательной договоренностью, что предусматривает те же необходимые для заключения письменного соглашения основания. Но договорные отношения между сторонами не гарантируют их выполнения и в любой момент по ряду возникающих причин могут быть расторгнуты.

Оформление сервитута на земельный участок предоставляет заинтересованному лицу правовые гарантии, связанные с отчуждением территории или объекта, возникновением непредвиденных обстоятельств, устанавливает справедливую в отличии от договорных отношений плату за возможность пользования сервитутом, определяет порядок ее внесения.

Наличие обязательных договорных отношений между собственниками, даже если они заключены и регулируются подписанным договором, который не зарегистрирован в ЕГРП, не исключает возможности установить сервитут.

Прекращение действия сервитута так же как и его начало зависит от определяющих его деятельность оснований. Причины, по которым может быть прекращено ограниченное право пользования, предусматривают:

• прекращение действия оснований;
• истечение сроков действия сервитута по соглашению;
• добровольный отказ заинтересованной стороны;
• покупка участка заинтересованной стороной;
• утрата целевого предназначения земли;
• исключение территории из оборота;
• случаи ликвидации объекта.

Все подробности об основаниях для прекращения ограниченного права пользования вы найдете тут.

Процедура, которая способствует установлению земельного сервитута, не является сложной и утомительной. Чтобы разрешить земельные вопросы гражданам приходится очень часто обращаться в уполномоченные административные органы и искать помощи в регулирующих их права законе. Защиту одному из таких прав обеспечивает закон об установлении ограниченного права пользования землёй.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужими земельными участками.

Участок, в отношении которого возникает сервитут, называется обремененным.

Сервитут разделяется на публичный и частный.

Частный сервитут устанавливается в пользу отдельного гражданина или коммерческого предприятия и подразумевает оформление соглашения между физическими и/или юридическими лицами об ограниченном пользовании земельным участком (к примеру, когда проведение газовых коммуникаций к частному дому возможно только с использованием соседней территории).

Собственник земли может потребовать плату за использование участка другой стороной, хотя соглашение иногда заключается и на безвозмездной основе. Частный сервитут определяется нормами гражданско-правового законодательства и имеет преимущественно договорной характер.

Если же обременение осуществляется в пользу государства и населения, сервитут именуется публичным. При публичном сервитуте владелец также может потребовать выплат от государства или муниципалитета, но лишь в том случае, если обременение в значительной степени затрудняет эксплуатацию земельных ресурсов хозяином.

Условия и порядок установления публичного сервитута относятся к сфере применения земельного законодательства и регулируются одноименным кодексом.

Право ограниченного пользования обременяемой территорией в интересах частных лиц и организаций устанавливается на основании договора (соглашения) и подлежит последующей регистрации в государственном реестре.

Публичный сервитут вступает в законную силу только после издания соответствующего нормативного акта. Таким документом может являться федеральный закон, акт регионального законодательства субъекта РФ или органов местного самоуправления.

Более того, основанием для установления обременения землевладения может являться и решение суда. Если собственник отказывается заключать соглашение, то заинтересованная сторона (сервитуарий) имеет право обратиться в суд, и, если ему удастся доказать необходимость обременения соседнего участка, сервитут будет установлен принудительно.

Говоря об основаниях установления обременения, следует исходить из двух правовых факторов, которые выступают и рассматриваются в качестве юридического прецедента для установления сервитута, оформленного добровольно:

• свободное волеизъявление сторон;
• условия, которыми владеет одна сторона и в которых нуждается вторая.

Кроме этого требуется официальное гражданско-правовое действие, создающее юридическую основу для правомерного обременения.

Сервитут устанавливается на основании утверждения добровольных договорённостей сторон в административном порядке. В противном случае лицо, претендующее на его возникновение, может ходатайствовать о разрешении обременения в судебном порядке. Такое допустимо:

1. Когда собственник надела отказывается от его обременения по согласию сторон.
2. Когда администрация отказывается от оформления составленного сторонами соглашения.

На основании полученного в администрации документа, разрешающего оформление ограничения в пользовании ЗУ со стороны собственника, или на основании решения суда, устанавливается частный сервитут. Его возникновение следует внести в кадастровые учётные сведения путём регистрации. После чего допускается взаимодействие участников на одном земельном участке.

Законодательным основанием является действие статей 22 ЗК РФ и 274 ГК РФ. А так же – 23 статьи Федерального закона о сервитуте. Регулирование использования участка с обременением регламентировано действием статей 275, 276 ГК РФ.

Теперь вы знаете на каком основании возникает сервитут. Дальше поговорим об условиях.

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком (либо другой недвижимости, в рамках настоящей статьи под сервитутом будем понимать только земельные участки).

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут) называются обладателями сервитута (абз. 6 п. 3 ст. 5 ЗК РФ). При этом, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут может быть установлен как по соглашению сторон, так и в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ), инициатором установления сервитута может быть, как владелец земельного участка, на территории которого подлежит установлению сервитут, так и собственник соседнего участка, в интересах которого подлежит установлению сервитут.

Одной из сторон сервитута выступают собственники помещений МКД и земельного участка, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, согласие (несогласие) на установление сервитута на принадлежащем им участке или же установление сервитута на соседнем участке может быть принято только общим собранием собственников МКД.

Дополнительно отметим позицию Верховного Суда РФ относительно трактования п. 1 ст. 274 ГК РФ, которым предусмотрено, что за установлением сервитута вправе обратиться собственник участка, в интересах которого сервитут устанавливается. В соответствии с п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 г.

(далее — Обзор ВС РФ) с требованием об установлении сервитута вправе обратиться и собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок. Статья 274 ГК РФ не ограничивает право собственника земельного участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения частной собственности на указанный земельный участок, с требованием об установлении сервитута в случае недостижения согласия о его установлении или условиях соглашения.

В абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ указано, что сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Это является, пожалуй, самым главным основанием для установления сервитута или для отказа в его установлении.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 г. № 11248/11 по делу № А45-12892/2010 указано следующее: «Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка».

Пункт 10 Обзора ВС РФ определяет примерный перечень условий, на которые необходимо обратить внимание при установлении сервитута или отказе в его установлении, а именно: «сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и прочее.

Суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, должен определить все условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который не только соответствовал бы интересам истца, но и был наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд, в соответствии с положениями статьи 79 ГПК РФ, может назначить проведение экспертизы».

Цели установления

На каком основании возникает сервитут? Возникновение публичного сервитута в отношении чужого участка допускается только в ситуациях, прописанных законом. К ним относят:

1. Обеспечение возможности прохода/проезда к водным объектам и местам общего пользования (водоемы, культурные сооружения, жилые объекты и т.д.).
2. Размещение объектов транспортной инфраструктуры (строительство дорог и транспортных узлов).
3. Сооружение подземных коммуникаций (тепло-, газо-, водоснабжение, канализация и т.п.), инженерных сетей и объектов электрификации.
4. Установка межевых и геодезических знаков.
5. Проведение дренажных работ.
6. Сенокошения, выпаса и перемещения сельскохозяйственного скота к местам кормления.
7. Охоты, рыболовства, разведения рыбы.
8. Временного проведения – при необходимости – проектных, изыскательских, исследовательских работ.

Цели частного сервитута определяются по аналогии с публичным, и связаны с необходимостью использования ресурсов дополнительной – как правило, соседней – территории для обеспечения:

1. Перемещения к своему объекту недвижимости.
2. Прокладки коммуникаций.
3. Установки оборудования связи.
4. Строительных работ.
5. И других обоснованных нужд, обеспечение которых не влечет за собой ощутимых проблем для хозяина участка.

Многообразие вариантов, которые требуют установления сервитута, сводятся к его целесообразности. Он не устанавливается без особых причин, которые понуждают физическое или юридическое лицо обращаться к собственнику участка за разрешением использования части его территории.

Цели такого сервитута – возмездное ограничение права пользования участком со стороны собственника, которое возникает в сторону претендента на отчуждённую в его пользу часть ЗУ.

Устанавливается по инициативе владельца имущества, которое требует размещения на обременённом участке. Либо – по инициативе заказчика (исполнителя) работ, которые требуют задействования территории обременённого надела. Такое взаимодействие включает аспекты совместного владения или аренды, но не является ни тем, ни другим в силу обстоятельств, детерминирующих обременение.

В данном случае всегда прослеживается причинно-следственная связь между потребностью одного лица и возможностью её удовлетворить, со стороны другого. В число таких причин могут входить:

• потребность выхода на проезжую часть;
• проход к водным ресурсам;
• проход к собственному дому через участок соседей;
• чужое имущество, расположенное на участке собственника;
• установка бойлера или линейных объектов юридическими лицами;
• проведение коммуникаций через участок соседей;
• аналогичные причины.

Отвечаем на часто встречающийся вопрос наших читателей: «частный сервитут устанавливается в соответствии с чем?»

Ситуации, в которых допускается возникновение обременения, многочисленны. Они могут потребоваться, если сосед проводит ремонт или реставрацию стены дома, заступающей во двор собственника.

Иногда инженерные коммуникации проводят через прилегающий к меже участок. А в некоторых случаях, на территории ЗУ требуется установить объект для пользования третьих лиц. Все подобные ситуации объединены взаимодействием собственника с лицом, владельцем объекта, расположенного на участке собственника.

Установление сервитута допускает ввести нормы гражданско-правовых отношений в систему построения и соблюдения имущественных отношений сторон, регламентируя право каждого из участников на извлечение пользы из обременяемого земельного участка:

1. Владелец имущества или инициатор проводимых работ получает возможность прохода, проезда и иного вида для эксплуатации ЗУ соседа.
2. Собственник контролирует проведение работ на участке, уступая его часть. При этом допускается взимание соразмерной платы.

Обозначенные преимущества говорят в пользу установления обременения. Однако требования к сервитуту не носят резолютивного характера. Если работы краткосрочные, официальное установление сервитута может не допускаться в силу его ничтожности. Стороны вправе согласовать взаимодействие по усмотрению, без письменного оформления.

В вопросе, касающемся обременения в пользу юридических лиц, однозначно требуется официальная констатация факта. Исключение составляют ничтожные ограничения, допускающие представителей компаний на территорию собственника для мониторинга или составления заключения о преимуществах обременения.

Понятие и законодательная основа установления сервитута в отношении земельного участка

При этом, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В п. 7 Обзора ВС РФ справедливо отмечено, что сервитут подлежит установлению в той ситуации, когда собственник лишен объективной возможности обеспечить проход (проезд) к своему зданию иным способом без установления сервитута. Если же невозможность проезда на участок лица не связана с какими-либо объективными причинами, а вызвана исключительно действиями самого лица, основания для установления сервитута отсутствуют.

Важно отметить, что не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (п. 8 Обзора ВС РФ). В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

При требовании установления сервитута, при согласии на его установление или подачи искового заявления в суд об установлении сервитута следует заранее предусмотреть, имеется ли иная возможность доступа к земельному участку. Из анализа указанных положений следует, что значение имеет обоснованная необходимость и невозможность обеспечения прохода (проезда), строительства, реконструкции или ремонта объектов, иных нужд без установления права ограниченного пользования.

Личный сервитут — это ограниченное пользование земельным участком, которое дается определенному лицу и прекращается с его смертью. Т.е. при наследовании, продаже, аренде и прочих сделках с земельным участком право сервитута не передается.

Данный вид обременения может устанавливаться сервитутным соглашением или по решению суда.

Прекращение личного сервитута наступает либо в случае смерти сервитуария, либо когда необходимость использования сервитута пропадает сама собой.

В римском праве существовали такие виды личного сервитута:

• Узуфрукт — право пользоваться вещью (в том числе земельным участком) с извлечением плодов деятельности, но без нанесения вреда предмету сервитута. В случае нанесения ущерба или вреда узуфруктуарий (лицо пользующееся сервитутом) обязан возместить ущерб.
• Узус — право пользоваться вещью без извлечения плодов деятельности и без нанесения вреда предмету сервитута. В случае причинения вреда узуарий также обязан возместить ущерб.
• Habitatio — право проживать в доме или в части дома.
• Право использования чужой рабочей силы (рабов, животных, инструмента или техники).

Договор (соглашение) об установлении сервитута позволяет закрепить все условия сделки между сервитуарием и собственником земельного участка в законном порядке.

Говоря о сервитутном договоре, стоит также упомянуть, что стороны могут заблаговременно оформить договоренности при помощи предварительного договора. Данный документ не закрепляет право ограниченного пользования земельным участком, а лишь документально оформляет намерение сторон заключить основной договор в будущем.

Лица, от которых исходит инициатива установления сервитута

Заинтересованным лицом в установлении сервитута требующего составления соглашения является собственник земельной территории или объекта, у которого нет другой возможности для решения возникших проблем, кроме как воспользоваться предоставленным ему законом правом по ограниченному использованию чужого участка.

При установлении частного сервитута инициатива заинтересованных лиц подразумевает под собой необходимость заключения соглашения с владельцем соседнего участка, для реализации поставленных перед заинтересованным лицом планов и задач с помощью единственной имеющейся у него возможности.

Сторона инициирующая установление ограниченного права пользования земельным участком, после регистрации подписанного соглашения будет считаться обладателем сервитута с ограниченным правом пользования соседней территорией.

Вторая сторона является собственником обремененного участка, но сохраняя все права на находящийся в ее распоряжении объект, обладает возможностью проявить инициативу к расторжению соглашения и остановить действие сервитута.

Важно! При установлении публичного сервитута заключение договора не требуется, на первый план выходит публичная заинтересованность граждан, в отношении которых сервитут оформляется нормативным актом по результатам вынесенных решений после заседания общественности.

Процедура установления публичного сервитута имеет свои отличительные особенности и порядок оформления.

Пошаговая инструкция установления сервитута

Как установить сервитут на земельный участок? Отличительными особенностями для установления частного и публичного сервитутов является процедура, предусматривающая последовательные действия обеих сторон, а также процесс сбора и подписания документов для оформления сервитута на земельный участок.

Соразмерная плата за сервитут

При публичном сервитуте порядок определения размера платы может устанавливаться отдельными нормативными актами.

В частности, в отношении полосы отвода автомобильной дороги в соответствии с п. 3–4 Порядка определения платы за публичный сервитут в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации, утвержденного Приказом Минтранса России от 05 сентября.2014 г.

№ 24 (Зарегистрирован в Минюсте России 28 октября 2014 г. № 34478) размер платы за такой публичный сервитут определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,12% кадастровой стоимости земельного участка в год. В случаях, если публичный сервитут предполагает использование части земельного участка, плата за публичный сервитут определяется пропорционально площади указанной части земельного участка.

Также существует специфический сервитут, который не подлежит государственной регистрации. Так, согласно п. 6 ст. 18 Федерального закона от 05 апреля 2013 г. № 43 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за установление сервитута устанавливается в размере от 0,1 процента до трех процентов кадастровой стоимости части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут.

Размер платы также может устанавливаться нормативным актом государственного или муниципального органа власти, установившем сервитут. В случае неустановления такой платы или несогласия с такой платой не запрещено обращение в суд для определения соразмерной и справедливой платы, если права владельца земельного участка существенно нарушаются.

При установлении платы за сервитут необходимо учитывать разницу между сервитутом временным и постоянным. Если сервитут устанавливается на определенный срок, то есть возможность рассчитать убытки, которые будут причинены собственнику за период действия сервитута. Если же сервитут бессрочный, то можно лишь рассчитать убытки, которые будут причиняться собственнику служащей недвижимости за определенные периоды, например, ежемесячно.

Необходимые документы

Обязательный пакет документов для регистрации обременения земельного участка:

• заявление об установлении сервитута;
• соглашение или договор об условиях, подписанное обеими сторонами. Если заявление на регистрацию сервитута подает владелец участка, то соглашение можно не предъявлять;
• паспорта участников соглашения – собственника и сервитуария;
• документ о регистрации права собственности на недвижимое имущество;
• кадастровый паспорт или кадастровая выписка, но только в том случае, если обременяется часть землевладения. Если же сервитут устанавливается в отношении целого участка, кадастровый паспорт или выписка не требуется;
• квитанция об уплате госпошлины.

Пошлина за наложение сервитута составляет в 2015 году:

• возникающего в интересах физического лица – 1500 рублей;
• возникающего в интересах организации (юр.лица) – 6000 рублей.

Вышеуказанную сумму можно уплатить в любом отделении Сбербанка РФ, получив на руки платежное поручение с отметкой банка о его исполнении.

Постановление об установлении сервитута

Постановление об установлении публичного сервитута на обремененную территорию принимается нормативно законодательным актом, выданным исполнительной властью, которая уполномочена заниматься решением земельных вопросов.

При установлении частных сервитутов административные постановления не выносятся, процедура регулируется заключенным между сторонами соглашением, которое вместе с поданными документами проходит регистрацию в Росреестре.

Постановление об установлении сервитута на земельный участок, на оптимальных условиях для обеих сторон, с учетом интересов подавшего иск лица, а также наименее обременительных условий для собственника участка может вынести судебный исполнительный орган власти. Такое постановление может быть принято в том случае если стороны не пришли к добровольному согласию.