Правоустанавливающий документ на занимаемое жилое помещение

Как выглядят свидетельства на квартиру?

Главный документ, подтверждающий, что лицо становится хозяином квартиры, это свидетельство, выданное территориальным отделом Росреестра РФ. Оно составляется на бланке государственного образца, чтобы исключить возможность создания подделки.

Сверху идет название документа, то, каким учреждением и в каком регионе России оно выдано. Далее указывается дата выдачи акта, которая совпадает с датой записи его в реестре. Ниже прописываются правоустанавливающие документы. Потом идет информация о субъекте: ФИО или название организации, паспортные данные, место проживания или место нахождения, место рождения владельца. Строчкой ниже идет вид права.

После прописывается информация об объекте: тип жилого помещения (квартира, комната, дом и т.д.), назначение (жилое или нет), общая площадь помещения, этаж и адрес. Ниже указан кадастровый номер. Потом сообщается, есть ли обременения у права, например ипотека в силу закона, номер регистрации записи в Росреестре, подпись регистратора, печать учреждения и в самом низу — серия и номер свидетельства.

В Российской Федерации право на владение квартирой подтверждается наличием у хозяина жилья свидетельства о регистрации права собственности. Вне зависимости от того, как была получена квартира – куплена, унаследована или обменяна – на руках у собственника должен быть данный документ.

Свидетельство – это документ строгой отчетности. Он имеет несколько уровней защиты, аналогичной той, что применяется на денежных знаках. В бумаге содержаться следующая информация:

• номер и серия свидетельства;
• если бумага является заново выданным дубликатом, то это обязательно указывается;
• данные о владельце квартиры, в том числе и паспортные;
• сведения о самом жилье: адрес, номер этажа, площадь помещения;
• кадастровый номер объекта недвижимости;
• информация о правоустанавливающем документе, на основании которого возникло право собственности на данную квартиру;

Эта бумага имеет еще одну разновидность – заверенное у нотариуса свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в общем имуществе супругов. Оно выдается в том случае, когда муж и жена приобрели квартиру, состоя в браке, на общие средства. С помощью этого документа легче разделить недвижимое имущество в случае развода.

Существуют еще некоторые типы правоустанавливающих документов, которые выдавались до введения свидетельства о госрегистрации права. В зависимости от того, когда именно возникло право собственности, бумаги могут быть следующих видов:

• регистрационное удостоверение из БТИ (если право собственности наступило до 31 января 1998 года);
• свидетельство о собственности на жилище (выдавалось Правительством Москвы в 90-е годы прошлого века при приватизации).

Эксперты советуют всегда иметь в наличии копии правоустанавливающих документов на квартиру, в том числе и свидетельства о регистрации права собственности. Некоторые из них можно заверять у нотариуса. Во-первых, нередко эти бумаги нужны для оформления других документов. Во-вторых, наличие заверенных копий станет своеобразной страховкой на случай утери оригиналов.

Краткая характеристика документов на жилое помещение

Второй обязательной разновидностью правоустанавливающих документов на квартиру являются документы-основания – бумаги, говорящие о том, каким образом возникло право собственности на жилье. У вас может не быть свидетельства о госрегистрации права, но должна быть бумага-основание.

Поскольку способов получения жилья может быть много, то и типов документов-оснований тоже немалое количество. Ниже мы расскажем вам, какие правоустанавливающие документы на квартиру этой разновидности существуют.

Наличие этого документа у владельца говорит о том, что квартиру он получил в результате приватизации. Несмотря на то что основные волны бесплатной передачи жилья от государства физлицам уже прошли, до сих пор этот документ-основание нередко всплывает в ходе имущественных сделок.

Двусторонний договор между покупателем и продавцом, говорящий о том, что квартира была получена в ходе покупки. Наиболее распространенный документ-основание.

Владельцы этой бумаги получили жилое помещение в результате наследования. Этот документ бывает двух видов, поскольку наследование может происходить двумя способами: по закону и по завещанию. В первом случае право собственности возникает у прямого наследника, если нет других претендентов на имущество умершего.

Договор дарения

По своей сути похож на договор купли-продажи. Однако не предусматривает товарно-денежных отношений, а говорит о том, что нынешний собственник получил имущество в качестве подарка на безвозмездной основе.

Договор мены

Документ-основание, аналогичный договору дарения или договору купли-продажи. Относится к документам так называемого бартерного типа. Его наличие говорит о том, что квартира была получена в результате обмена. Договор мены может быть «чистым» или же в нем может быть указано, что одна из сторон сделки произвела доплату.

Договор ренты

Договор ренты (или, как он называется официально, «договор пожизненного содержания с иждивением») заключается, как правило, между пожилыми людьми и их родственниками (друзьями, сиделками). Его суть в том, что пожилой человек, который не в состоянии самостоятельно себя содержать передает право собственности второй стороне в обмен на пожизненное содержание.

Договор ренты может распространяться на третьих лиц. Например, мужчина может передать квартиру в собственность дальним родственникам, если они обяжутся содержать его престарелую мать.

Если квартира была приобретена собственниками у жилищно-строительного кооператива посредством выкупа пая, то правоустанавливающим документом является зарегистрированная справка из ЖСК. Она должна быть подписана председателем и главным бухгалтером кооператива, заверена печатью и содержать шифр Росреестра.

Все эти бумаги являются результатом инвестирования в строительство многоквартирного дома. Где получают эти правоустанавливающие документы на квартиру? Они оформляются у застройщика и позже, как и другие документы-основания, регистрируются в Росреестре.

1. Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает обязательство строительной компании сдать дом не позднее сроков, указанных в документе, а также обязательство дольщика вовремя выплатить все взносы и принять квартиру.
2. Договор уступки прав требования (договор цессии) аналогичен ДДУ, однако дольщик выступает здесь посредником-продавцом. Он раньше заключил ДДУ с застройщиком, а теперь продает право требования на недвижимость третьему лицу (то есть, переуступает свои права за плату). Распространенный вид документа-основания, если квартира была приобретена нынешним владельцем в новостройке.
3. Договор инвестирования отличается от ДДУ тем, что инвестор может направить на возведение многоквартирного дома не только деньги (как при долевом участии), но и любые иные капитальные вложения – имущество, технику, строительные материалы и т.д. Кроме того, договор инвестирования заключается в простой письменной форме между инвесторами и не подлежит государственной регистрации.

Решение суда

Нередки случаи, когда квартира становится предметом споров (например, между родственниками, когда речь заходит о дележе наследства). В итоге дело доходит до суда, который своим приговором определяет права на недвижимость либо за истцом, либо за ответчиком. Решение суда в этом случае является документом-основанием.

Кроме вышеперечисленных существуют иные правоустанавливающие документы-основания. Однако они менее распространены:

1. Свидетельство о приобретении квартиры на открытых торгах. Выдается в случае покупки жилья на аукционе.
2. Закладная. Становится документом-основанием, когда квартира взыскивается с прежних владельцев в качестве залога.
3. Брачный договор или соглашение о разделе имущества. Появляется после перераспределения собственности супругов, расторгающих брак.
4. Соглашение об определении долей. Выдается собственникам при переходе собственности из статуса совместной в категорию долевой.

Договор купли-продажи оформляется между сторонами, на основании которого одна из них получит деньги взамен на квартиру, которую передаст другим участникам сделки. Это самый распространенный тип контрактов, заключаемых между лицами.

Соглашение о дарении означает, что гражданин или организация бесплатно отдали другому человеку или юридическому лицу жилье.

Свидетельства выдаются наследникам нотариусом. В нем прописано, что после смерти родственника или другого завещателя физическое или юридическое лицо становятся владельцами жилого помещения по завещанию или по закону.

Договор мены заключается между физическими и юридическими лицами о том, что одно из них передает другому свое имущество, а второе взамен предоставляет ему свое. Происходит обмен квартирами между ними.

Контракт об участии в долевом строительстве заключается между застройщиком и будущими владельцами строящегося жилого дома. После его сдачи инвесторы и долевые участники становятся полноправными хозяевами жилья в нем.

Контракт ренты подразумевает, что граждане или организации получат жилое помещение человека после его смерти взамен на прижизненный уход за ним.

Справка о выплате пая в кооператив говорит о том, человек исполнил все свои обязательства перед ЖСК, теперь он становится владельцем квартиры.

Контракт о приватизации-документ на право собственности, на основании которого органы местного самоуправления безвозмездно передают гражданам жилую недвижимость.

Все перечисленные акты обязательно должны быть зарегистрированы в государственных органах РФ, а потом уже производится выдача свидетельств.

После заключения любой сделки с недвижимостью ее участники обязаны обратиться в уполномоченные органы по месту расположения квартиры, чтобы пройти регистрацию права на нового хозяина жилья. Это необходимо для пресечения попыток мошенничества с жилой недвижимостью, для корректировки базы налогоплательщиков (налог на доходы от продажи квартиры, налог на имущество), для формирования информации для судебных приставов (для взыскания долгов по алиментам, кредитам и т.д.), для учета приватизированного и муниципального жилого фонда.

Документы для регистрации права владения недвижимостью, которые необходимо предоставить в Росреестр РФ:

• все экземпляры договоров, справок, свидетельств, решений суда, подтверждающих права хозяев квартиры;
• паспорт гражданина РФ или заграничный (для иностранцев);
• для представителя юридического лица — заверенную копию устава и доверенность;
• чек на оплату госпошлины;
• заявление о регистрации прав;
• свидетельства предыдущих хозяев;
• документы, ограничивающие собственность квартиры (кредитный договор, закладная и прочие).

После принятия и проверки всех необходимых актов гражданину выдается расписка об их принятии и сообщается дата, когда можно будет прийти с ней и забрать все документы с отметкой о проведении их госрегистрации (прямоугольный штамп с указанием названия учреждения и дата).

А что с наемным жильем?

Как известно, квартира может не только находиться в собственности, но и арендоваться у государства или муниципалитета по договору социального найма. В этом случае договор соцнайма также является правоустанавливающим документом на жилое помещение. Хоть и с большими ограничениями – наниматель обладает только правом пользования, но не правом распоряжаться имуществом.

Нередко наниматели, которые получили съемное жилье еще до принятия Жилищного Кодекса, задаются вопросом: является ли ордер на квартиру правоустанавливающим документом? Ответ здесь однозначный – нет. Ордер является бумагой, дающей право на занятие указанного в нем жилого помещения, и не более.

Где получить информацию?

Эксперты в сфере жилищного права перед операциями с жильем всегда рекомендуют страховаться от возможных рисков, в том числе и от аферистов, которых на современном рынке недвижимости множество. И советуют заблаговременно получить провоподтверждающую документацию – справку о правоустанавливающих документах на квартиру или любой другой объект недвижимого имущества.

С 1998 года подтвердить право собственности на квартиру может только соответствующая запись в ЕГРН – Едином государственном реестре недвижимости.
Как получить выписку из ЕГРН?
Заявитель может запросить информацию:

• лично обратиться в орган регистрации недвижимости или МФЦ;
• отправить бумажный запрос по почте;
• онлайн — запросив электронный документ с использованием Государственного веб-сервиса

Таким образом к правоустанавливающим документам на квартиру следует отнести свидетельство о государственной регистрации права собственности и документ, говорящий о том, на основании чего это право возникло. Также правоустанавливающей бумагой можно считать и акт приемки-передачи имущества. По идее этот документ должен составляться и подписываться сторонами во время любой сделки (за исключением получения квартиры в наследство).