Как узаконить перепланировку квартиры в новостройке: правила

Пошаговая инструкция по перепланировке квартиры в новостройке до получения права собственности

Второй этап

Необходимо решить, что именно хотелось бы видеть внутри квартиры и уже с готовыми пожеланиями обращаться в проектную организацию, специалисты которой будут составлять проект перепланировки.

Третий этап

Что такое 214-ФЗ О долевом строительстве и какие гарантии защиты он предоставляет участникам долевого строительства — читайте здесь.

При этом необходимо помнить, что, как уже говорилось выше, даже укладка пола будет считаться ничем иным, как перепланировкой, так как в проектной декларации, на которую застройщик получал заключение государственной экспертизы, послойного пола в квартирах нет, а взамен есть только бетонная плита перекрытий.

Четвертый этап

Она различна. При этом зависит эта характеристика вопроса, в первую очередь, от площади квартиры и сложности задумки хозяев. Но также свое влияние здесь оказывают и характеристики дома.

Согласование же проекта, если за его осуществлением обращаться в ту же организацию, что этот самый проект и подготовила, будет колебаться от 70 до 130 тысяч рублей в зависимости от сложности самого проекта и тех документов, которые предоставляются.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры самостоятельно и как оплатить требуемую сумму, вы можете узнать в этой статье.

На ценообразование влияет не только сложность проекта, площадь квартиры, в которой эти изменения будут осуществляться, и характеристики дома. В качестве определяющего фактора надо рассматривать также и месторасположение дома, где расположена квартира. Так, в Москве все подобные услуги будут стоить гораздо дороже, чем, например, в Калуге или Воронеже.

То есть, здесь очень велик шанс столкнуться с тем, что работы будут осуществлять подрядчики, нанятые застройщиком. И тогда сумма, которую надо будет вложить уже в сами работы, вырастет еще, как минимум, на 20%.

1.Если идти путем осуществления перепланировки до получения всех документов, подтверждающих собственность, то надо быть готовыми к тому, что застройщик может попросту не согласовать такие изменения, так как это чревато, как уже говорилось выше, новым кругом согласования проектной декларации для всего дома, что достаточно сложно и трудоемко.

2.В случае осуществления любых изменений до момента, когда они согласованы, в том числе и в БТИ (или Жилищной Инспекции), то можно столкнуться с тем, что эти изменения могут быть признаны незаконными, и будущего собственника попросту могут заставить вернуть все в те границы и рамки, которые были до выполнения работ.

И если выяснится, что без его мнения были осуществлены какие-то отклонения, повлекшие хоть какие-то изменения относительно внутренней архитектуры помещения, то он имеет полное право также, как и согласующие организации, вернуть все в первоначальный вид.

3.Если квартира приобретена в ипотеку, то банк также может воспрепятствовать узакониванию любых изменений путем требования на досрочное погашение стоимости приобретенного жилья.

4.Один из самых распространенных рисков, сопряженным, к сожалению, с мошенничеством, является риск попросту потерять свои собственные деньги, когда организация обещает подготовить и согласовать проект, за всю работу платятся деньги, а потом такая организация попросту пропадает.

Владелецквартиры в новостройке может провести перепланировку двумя способами:

• сделать все работы, а потом попытаться всё оформить «задним числом»;
• получить сначала разрешение, а только после этого приступать к перепланировке.

Даже если у человека нет еще свидетельства о праве собственности нажилье, вполне реально согласовать его перепланировку. Правда, сделать это будетдостаточно сложно.

Однако нужнопонимать, что если воспользоваться первым способам, то можно нанести серьезныйущерб конструкции здания, что может быть причиной того, что человеку просто невыдадут разрешительную документацию. И в результате покупатель жилья долженбудет все вернуть в первоначальное состояние.

Специалистырекомендуют делать перепланировку квартиры в новостройке до того, как будетполучено право собственности.

Запрещенный прием: чего делать категорически нельзя

ЗаконРоссийской Федерации запрещает определенные изменения жилья.

1. Снос несущих конструкций. Как вариант, несущую стену можно демонтировать частично, или проломить проем в стене. Перед этим надо обязательно провести техническое обследование здания.
2. Демонтаж, перенос или уменьшение общедомовых коммуникаций.
3. Увеличивать размер балкона за счет жилой комнаты. Но при этом допускается сконструировать арку.
4. Размещение санузла или кухни над жилыми помещениями.
5. Установка различных отопительных систем в нежилых комнатах.
6. Любые работы, в результате которых будет затруднен доступ к общим системам жизнеобеспечения дома.

Теперь вызнаете, как узаконитьперепланировки в квартирах в новостройках, но нужно понимать, что перепланировка– это достаточно долгий и трудоемкий процесс, на который надо будет потратитьмного времени и денег. Более того, не всегда получается официально оформить всежелаемые изменения.

Получать разрешение нужно при перемещении санузлов, при устройстве специальных проемов в несущих перегородках, а также при добавлении перегородок с высокими нагрузками на перекрытия.

26 ЖК РФ в перечисленных ниже случаях не требует от жильцов разрешения:

• замена пола;
• замена унитаза;
• добавление проемов в ненесущих перегородках;
• монтаж антенн на фасадной части.

Есть случаи, когда перепланировка запрещается. Примеры таких ситуаций:

• увеличение кухни или балкона за счет санузла либо за счет жилплощади на 25% или больше;
• демонтаж несущих стен;
• соединение комнаты и кухни, если там есть газовая плита, с использованием арки;
• уменьшение или перемещение домовых коммуникаций.

Поэтому даже если человек попытается согласовать перепланировку, он получит отказ.

Один из документов, требующийся для изменений планировки в новостройке – это свидетельство о праве собственности. Однако владельцы квартир в новостройках получают его не сразу. При этом изменения делать все-таки можно, если их предварительно согласовать. Для этого следует предоставить другие документы – акт приема-передачи, согласие застройщика, разрешение на ввод объекта в эксплуатации, ДДУ и т.д.

Как бы вам порой ни хотелось обустроить в своей квартире просторную зону кухни-гостиной или совместить спальню с ванной комнатой, всегда стоит помнить о чувстве меры и не нарушать законов. Может, ванная с окном в пол или темная комната для проявки фотопленки действительно принесла бы вам радость и стала изюминкой квартиры – не спешите претворять свои мечты в жизнь. Сначала ознакомьтесь со строительными нормами и правилами (СНиП) – ни в коем
случае и ни при каких обстоятельствах БТИ вам не разрешит:

• Устанавливать
  проем без двери между жилыми комнатами и кухней с газовой плитой и объединять такую
  кухонную зону с жилой комнатой.
• Устраивать вход в
  помещение с санузлом из кухни и жилых комнат. (Исключение
  возможно, если в совмещенный санузел ведет вход из спальни. Но тогда в квартире
  обязательно должна быть вторая ванная комната с входом в нее из коридора или
  холла).
• Переносить
  кухню в своей квартире над жилыми комнатами и санузлами соседей (кроме
  двухуровневых квартир).
• Располагать
  ванную над жилыми комнатами и кухнями соседей.
• Обустраивать жилые комнаты и кухни без естественного освещения (эти комнаты должны иметь светопроемы
  в наружных ограждающих конструкциях здания).
• Укладывать
  кабель под размещение электропроводки, разводки трубопроводов в горизонтальных
  швах стен и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и
  плитах перекрытий в многоквартирных домах типовых серий.
• Закладывать
  или уменьшать сечения каналов естественной вентиляции; увеличивать
  нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве
  стяжек в полах (например, при возведении подиума), замене перегородок из легких
  материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещение дополнительного
  оборудования в помещениях квартир (например, установка джакузи).
• Переносить
  батареи центрального отопления и трубы ГВС, подключенные к общедомовой системе,
  на лоджии, балконы и веранды. Подключать теплые полы к общедомовым системам ГВС,
  отопления.

Несмотря на обширный список запрещенных действий, шанс почувствовать себя дизайнером все-таки есть. Так, идя на поводу собственных мечтаний об уютной лаундж-зоне на балконе, смело можете остеклить последний, а если вы хотите превратить просторную комнату в многофункциональное пространство – просто возведите дополнительные перегородки.

• перестановка
  сантехнических приборов в существующих габаритах санузлов, ванных комнат,
  кухонь; 
• заделка
  дверных проемов в ненесущих перегородках; 
• остекление
  лоджий и балконов по типовым проектам; 
• ликвидация
  или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов; 
• устройство
  перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия; 
• разборка
  (полная, частичная) ненесущих перегородок (за исключением межквартирных); 
• устройство
  проемов в ненесущих перегородках (за исключением межквартирных).

Основные правила

Жилищноезаконодательство Российской Федерации говорит, что планировка – это изменениеконфигурации квартиры, которое необходимо обязательно отразить в техническомпаспорте. В зависимости от того, к какому виду согласования относятся ремонтныеработы, варьируются и правила согласования перепланировки жилья в новостройкедо того, как оно было оформлено в собственность.

Существует два вида согласования.

1. Разрешительное. В данном случае необходимо получить специальное разрешение у территориального органа гос.жилищной инспекции.
2. Уведомительное. В этой ситуации указанного выше разрешения получать не надо.

Обращаться за разрешением в местную гос. жилищную инспекцию надо, еслипланируется:

• перенос ванной комнаты или туалета;
• установить перегородки, которые будут (или могут) создавать дополнительную нагрузку на перекрытия – это касается перепланировок в домах, в которых железобетонные перекрытия;
• «прорубить» проемы в несущих перегородках.

Статья 26 ЖК Российской Федерации говорит, что существует ряд действий,которые не требуют получения разрешения, а именно:

• установка антенн спутникового телевидения на фасаде здания;
• установка нового унитаза;
• «снос» не несущих перегородок (если речь идет не о межквартирных перегородках);
• замена старого напольного покрытия на новое;
• «создание» проемов в не несущих перегородках;
• монтаж дополнительных перегородок, которые выполнены из легких материалов.

Разрешениеможет быть выдано только после того, как будет предоставлен подробный проектперепланировки жилья.

Для тогочтобы получить проект перепланировки, необходимо обратиться в специальнуюорганизацию, у которой есть соответственное свидетельство.

После того,как будет подано заявление и составлен проект перепланировки жилья, а такжепредоставлена другая необходимая документация, территориальный орган гос.жилищной инспекции будет принимать решение о согласовании.

Все работыпо перепланировке квартиры надо обязательно выполнить до того, как срокдействия соответственного решения закончится.

Если женеобходимости в получении специального разрешения нет, то после того, какперепланировка будет выполнена, необходимо указать новую информацию втехпаспорте квартиры. Это нужно сделать обязательно, поскольку есливпоследствии необходимо будет совершить какие-либо действия с жильем, безактуальной информации в техническом паспорте квартиры, сделать это будетневозможно.

Легальная перепланировка

Для тогочтобы выполнить легальную перепланировку, необходимо выполнить девять шагов.

1. Обратиться в БТИ.
2. Отправиться в отдел архитектуры районной администрации.
3. Получить разрешение и только после этого начать работы по перепланировке жилья.
4. Утвердить все изменения и составить акт выполненных работ. Для этого потребуется позвать специалиста из БТИ, который и будет проводить все необходимые замеры. Стоит отметить, что в проекте будут учтены все изменения с точностью до 1 см.
5. В администрации получить специальное разрешение, позволяющее сохранить квартиру в измененном виде.
6. Изменить технический пакет документов. Новый техпаспорт будет выдан в БТИ.
7. Получить кадастровый номер здания и квартиры. Сделать это можно самостоятельно, если обратиться в кадастровую службу или за отдельную плату сразу в БТИ.
8. Оформить кадастровый паспорт. Необходимо прийти в Кадастровую Палату с полным пакетом необходимых документов, которые и будут являться основанием для предоставления кадастрового паспорта на квартиру.
9. Получение в Росреестре документов, которые будут подтверждать право собственности на измененное жилье.

Если перепланировка в квартире не требует получения специальногоразрешения, то процесс будет выглядеть так.

1. Обращение в БТИ для получения плана квартиры (если его еще нет).
2. Выполнение всех необходимых ремонтных работ
3. Самостоятельное указание на плане всех изменений.
4. Обращение в территориальный орган гос. жилищной инспекции. Надо подать соответствующее заявление и план.
5. Получение акта о том, что перепланировка была выполнена.
6. Приглашение сотрудника БТИ, который внесет изменения в план квартиры.
7. Получение «на руки» нового плана – для этого так же надо обратиться в БТИ

Нужно ли согласовывать перепланировку в новостройке?

bilanol.i.ua/Depositphotos

Существует ряд факторов,которые оказывают влияние на стоимость перепланировки квартиры. К нимотносится:

• количество комнат;
• общая площадь жилья;
• техническая сложность перепланировки;
• расположение дома;
• и несколько других факторов.

Выполнить перепланировку квартиры до получения собственности можносамостоятельно или обратившись за помощью к агентствам недвижимости или профессиональнымюристам. Во втором случае стоимость перепланировки, конечно же, будет выше.

Прежде чем перейти к рассмотрению данного процесса, сразу оговоримся, что описание будет актуально не только для Москвы и Московской области, но и для всей России, так как согласование перепланировки квартиры регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ, который действует на всей территории нашей страны. Итак, постараемся ответить на основной вопрос «Как правильно оформить перепланировку в квартире?».

Получение разрешения — это главный и самый сложный этап согласования перепланировки. Пример этого документа приведен на рисунке. Именно этот документ в соответствии с п.6 ст.26 ЖК РФ является основанием для проведения перепланировки или переустройства. В Москве данным разрешением является распоряжение Жилищной инспекции, выдаваемое на специальном бланке, утвержденном административным регламентом Постановления Правительства Москвы №508. Данный документ гарантирует законность ремонта и возможность в дальнейшем законно получить на квартиру все необходимые и актуальные документы.

• Заявление о перепланировке; Существенным фактом является то, что оно должно быть заполнено всеми собственниками и в присутствии инспектора одного окна. Иными словами, если права собственности зарегистрировано на нескольких человек, то ехать сдавать документы необходимо всем вместе, или делать доверенности.
• Оригинал свидетельства о государственной регистрации права или нотариально-заверенная копия, либо оригинал выписки из ЕГРН. Если эти данные не предоставить самостоятельно, то Жилищная инспекция закажет выписку ЕГРН сама.
• Технический паспорт БТИ квартиры, в которой планируется произвести перепланировку; Заказывать в БТИ следует именно техпаспорт, потому что просто поэтажные планы и экспликации уже принимать перестали. Часто для новостроек застройщиком выдается технический паспорт, который выполняет МНИИТЭП и в котором, в том числе, присутствуют данные из БТИ. Он пригоден для легализации перепланировки только если внутри присутствует печать ТБТИ. Если технический паспорт не сдать самостоятельно, то Жилищная инспекция сама запросит его в БТИ по межведомственному взаимодействию. Однако, планы БТИ все равно нужны для составления проекта перепланировки.
• Если у Вас муниципальная квартира по договору социального найма или ордеру, то необходимо предоставить письменное согласие всех членов семьи нанимателя.
• Поэтажный план и экспликацию БТИ (вместо эскиза) после перепланировки или проект, выполненный организацией, имеющей соответствующий допуск СРО на данную деятельность. Когда требуется «эскиз» при оформлении перепланировки квартиры, а когда проект зависит от мероприятий при ремонте. Проект требуется, если есть хотя бы одно мероприятие, описанное в п. 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 (в редакции 1104-ого и 1572-ого). Работы, которые не входят в список пунктов 2 и 3, но требуют внесения изменений в документы БТИ (например, перенос межкомнатной перегородки) согласовываются по поэтажному плану и экспликации БТИ после выполненного ремонта.
• К проекту необходимо приложить техническое заключение о состоянии строительных конструкций, выполненное также организацией с соответствующим допуском СРО. В соответствии с п. 1.4.7 Приложения 3 Постановления Правительства № 508 такое заключение необходимо предоставлять только от автора проекта дома. Однако для простых перепланировок большинство МЖИ разрешают предоставить его от любой организации с соответствующим допуском, что выходит гораздо дешевле.
• Иные документы для каждого конкретного случая в зависимости от вида согласуемой перепланировки (разрешение СЭС, справка из ДЭЗа, справка из Мосгаза, справка из банка при ипотеке, теплотехнический расчет, план от автора проекта дома, согласование архитектурно-планировочного управления, договор об авторском надзоре и т.д.)- все случаи перебрать здесь невозможно;

Причем, срок начинает идти с момента передачи документов из МФЦ в ЖИ в соответствии с п.5 ст.26 ЖК РФ. Сроки предоставления государственной услуги по согласованию перепланировки Жилищной инспекцией в разных случаях указаны в п.2.7.1- 2.7.3 Приложения 2 к ППМ № 508.

• акты на скрытые работы;
• заполненный журнал ремонтно-строительных работ;
• заполненные бланки акта о завершенном переустройстве;
• договор с фирмой на осуществление ремонтных работ;
• копию допуска СРО фирмы, производившей ремонт;

Если перепланировка не нарушила никаких строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и правовых норм, а также соответствует согласованному проекту, то комиссия составляет акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме в 4-х экземплярах. Один из экземпляров отправляется в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Теперь расскажем, как оформить перепланировку квартиры в БТИ. Многие ошибочно полагают, что оформление перепланировки и переустройства сразу происходит в БТИ, что в корне неверно. Утверждение перепланировки в БТИ возможно только после получения соответствующих разрешения и акта о завершенном переустройстве.

Только после того как экземпляр такого акта поступит из Жилищной инспекции в территориальное отделение Бюро технической инвентаризации, необходимо по заявке вызвать на объект техника, который замерит и занесёт произведенные при ремонте изменения в инвентаризационные планы квартиры в соответствии с согласованным проектом (лист с согласованной планировкой квартиры также присылается в БТИ из Жилищной инспекции).

Теперь немного о том, как легализовать перепланировку по «эскизу». Если при ремонте квартиры планируется производство работ, не указанных в пунктах 2 и 3 Прил. №1 к Поста-нию Прав-ва Москвы 508, но произошедшие изменения необходимо отразить на соответствующих планах БТИ квартиры, то оформление перепланировки можно произвести на основании эскиза.

К примеру, к таким работам относится перенос между комнатами не несущей перегородки, или перестановка сантехнического прибора в пределах мокрой зоны. В этом случае получать разрешение на перепланировку не надо. Вместо проекта перепланировки подается эскиз и заявление сразу на получение акта о завершенном переустройстве.

При этом заполнять журнал ремонтно-строительных работ, подготавливать акты на скрытые работы и предоставлять копию допуска СРО организации, выполнявшей ремонт, не надо. На квартиру также выходит инспектор, который сверяет произведенную планировку с поданными планами БТИ. После получения акта о завершенном переустройстве таким же образом происходит регистрация перепланировки в БТИ с получением новых планов. Подробнее об легализации перепланировки по «эскизу» можно прочесть здесь.

Документы, необходимые для регистрации перепланировки практически аналогичны приведенным выше. Соответственно, приёмку перепланировки и выдачу акта осуществляют также представители уполномоченного органа. Следует отметить, что в большинстве районов Московской области органы местного самоуправления принимают отдельные постановления, регулирующие порядок регистрации перепланировки в данном районе.

Четвертый этап

Какие документы нужно предоставить, чтобы все изменения были юридически законными?

Так, при подаче заявления на узаконивание перепланировки в новостройке до получения собственности, необходимо предоставить:

• копию договора на участие в долевом строительстве (подлинники всех документов при подаче должны быть предъявлены, чтобы инспектор копии мог заверить), причем на самом договоре должна стоять виза застройщика о согласии на осуществленные внутренние изменения объекта;
• копию акта приема-передачи помещения;
• справку, выданную застройщиком, что все обязательства по сделке будущий собственник выполнил в полном объеме, копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• Кроме того, необходимо предоставить и всю документацию, характеризующую осуществленные изменения и доказывающую, что ключевые инженерные системы затронуты не были и не будут;
• технический паспорт на объект;
• Перепланировка до получения права собственности, если имеет место ипотека, требует также наличие согласия банка на перепланировку, которое предоставляется в письменном виде.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать и как избежать возможных рисков, вы можете узнать тут.

Перед тем,как обратиться за разрешением на согласование перепланировки в квартире,необходимо собрать определенный пакет документов. В первую очередь, конечно же,потребуется право собственности на квартиру. Если его нет, то надо подготовитьнесколько документов, которые будут его заменять, а именно:

• оригинал акта приема-передачи квартиры (подойдет заверенная у нотариуса копия);
• оригинал договора участия в долевом строительстве (подойдет заверенная у нотариуса копия);
• согласие от застройщика на проведение перепланировки;
• справка от застройщика, где должно быть указано об исполнении участником долевого строительства всех договорных обязательств;
• копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Последний шаг на пути к мечте – это подготовка необходимых документов. Вам понадобятся:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
• технический паспорт жилого помещения (квартиры);
• согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), если квартира находится в социальном найме (для нежилых помещений – согласие собственника помещения).