Наложение границ земельных участков

Что такое наложение границ земельных участков

Это пересечение межевых линий одного или нескольких соседних наделов. В ходе геодезических работ устанавливается периметр территории в соответствии с земельным планом. Его самовольное изменение приводит к наложению смежных участков.

При таком совмещении территорий владельцы не вправе распоряжаться имуществом: продавать, дарить, сдавать в аренду, регистрировать и т. д. 

Наложение границ на земельный участок представляет собой обоюдное пересечение линий межевания граничащих между собой участков земли, при котором ее определенная часть располагается внутри двух территорий. Предпосылками к возникновению этой проблемы служат самовольный захват гражданами соседней территории (включая фактический перенос ими ограждений), а равно ошибка, допущенная, в частности, специалистом в документах кадастра при проведении работ, направленных на межевание земли.

1. Виновные и безграмотные действия кадастрового инженера.
2. Производство неверных расчетов компанией, осуществляющей работы по межеванию, в ходе определения геодезических точек, планов кадастра.
3. Искажение информации, внесенной в кадастровую документацию.
4. Реальное изменение местности ландшафта, произошедшее из-за катаклизмов природных явлений или стихийного бедствия.

Зачастую выявить допущенную ошибку достаточно сложно. Способом ее установления является практическое наблюдение за границами определенных участков. В связи с этим установление допущенных огрехов происходит в процессе заказа и производства межевых работ конкретно взятыми землевладельцами, для которых подобные сюрпризы оказываются достаточно плачевными.

Ошибка 1. Искажение
границ одного участка

Собственник участка 54:07:054701:105 выяснил, что на карте Росреестра границы его участка наложились на
участок соседей :348. Это выглядит так, будто проблемный участок развернули против часовой стрелки.

Сообща
соседи выяснили, что взаимных претензий по фактическим границам у них нет.
Здесь мы можем иметь дело с реестровой ошибкой инженера, который неправильно определил координаты поворотных точек на местности, ошибся при составлении межевого плана. Если же
инженер все сделал правильно, то технический сбой произошел на стороне
Росреестра.

Как исправить: мысленно развернем проблемный участок по часовой стрелке. Он точно ляжет на свои фактические границы, сохраняя
площадь и конфигурацию. Границы и площадь смежных участков остаются неизменными.
Значит претензии собственников друг к другу отсутствуют. Этот факт определяет
внесудебный порядок исправления ошибки.

Делаем межевание заново. Чтобы переделать проект бесплатно, рекомендуем
обращаться к кадастровому инженеру, допустившему ошибку. Инженера можно привлечь
к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения из членов
саморегулируемой организации кадастровых инженеров;

Направляем в Росреестр уточнённый межевой план и заявление об
исправлении ошибки. Документы сдаются через любой МФЦ, поскольку с 1 января
2017 года Росреестр приём граждан не ведёт;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Подаем заявление в Росреестр через МФЦ об исправлении ошибки в записях ЕГРН;

Росреестр исправит ошибку в течение 3 рабочих дней.

Собственник
в центре выяснил, что его участок накладывается на соседние. Ситуация
осложняется тем, что смежный с ним участок также отображается на карте неверно.

Как исправить: похоже на эффект домино — придется
исправлять участки один за другим. Последовательно пройдем цепочку исправлений
границ всех участков, начиная с участка № 2.

Устанавливаем всех пострадавших собственников и согласовываем границы. Изменения не
коснутся только собственника участка № 1;

Делаем межевание всех
проблемных участков заново. Всем будет удобнее, если привязку границ сделать
одновременно у единого подрядчика. Можно попробовать устранить недостатки за
счет виновного в изначальной ошибке;

Направляем в Росреестр уточнённые межевые планы вместе с заявлениями об исправлении ошибки. Это
может сделать и исполнитель межевых работ;

Что такое наложение границ земельных участков

Причины земельных споров из-за неправильно установленных границ участков:

• ошибка кадастрового инженера при межевании территорий;
• неверные расчеты в процессе камеральных работ;
• неточное заполнение документации при внесении корректировок в кадастр недвижимости;
• изменение ландшафта и т. д.

Существует два типа совмещения границ:

1. Самозахват земли – незадокументированное изменение межевых знаков одним из собственников соседних территорий.
2. Формальное наложение, зафиксированное только в земельном плане.

Согласно ст. 7.1 КоАП «Самовольное занятие земельного участка» за это предусмотрен административный штраф. Он рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земли, но составляет не менее 5 000 р. для физических лиц и 100 000 р. – для юридических.

Что делать при наложении границ

При обнаружении ошибки владельцу нужно действовать в таком порядке:

1. Получить межевой план соседнего земельного участка.
2. Обратиться к кадастровому инженеру для перерасчета данных.
3. Заказать выписку из проекта межевания спорной территории.
4. Оформить справку об уточнении границ своего участка.
5. Обратиться в местное отделение кадастрового учета с заявлением об исправлении допущенной ошибки.

Это можно сделать в досудебном или судебном порядке.

Собственнику соседнего участка отправляется уведомление о необходимости восстановления границ. В нем нужно указать о намерении обратиться в суд, если гражданин проигнорирует предъявляемые требования.

Уведомлять необходимо два раза. Если сосед отказался пересматривать границы участка или не дал ответа, это является основанием для обращения в суд.

Для решения конфликта в судебном порядке требуется составить исковое заявление. В нем необходимо указать такие сведения:

• полное наименование учреждения, в которое подается иск;
• персональную информацию об истце и ответчике (Ф. И. О., реквизиты паспорта, адрес прописки и места проживания, контакты);
• Ф. И. О. кадастрового инженера, проводившего межевание;
• условия, повлекшие возникновение конфликта;
• форму права на надел;
• дату регистрации собственности в ЕГРН;
• описание обстоятельств, при которых истец узнал о нарушении;
• перечень предъявляемых требований;
• список прикладываемой документации;
• дату составления.

Документ подписывается истцом собственноручно.

Ошибка 3. Отказ
соседа в согласовании границ

Усложним предыдущую
задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он
отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его
устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее
подлинности.  Росреестр откажет в регистрации
изменений границ всех остальных участков.

Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка
несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН.
В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем:
выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение
об уплате госпошлины.

После
вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через
МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.

Судебная практика

Основанием для обращения с иском в суд считается факт обнаружения ошибки в реестре, препятствующей постановке земельного надела на кадастровый учет. Визиту в суд в обязательном порядке предшествует отказ со стороны органов государственного кадастра. Заявление направляется в ситуациях, при которых:

1. Владельцами земли выявлены проблемы, связанные с наложением границ одного участка с другим.
2. В случае возникновения спора между двумя землевладельцами на предмет правильности определения границ их участков, примыкающих друг к другу.
3. При несогласии хотя бы одной из сторон с окончательными результатами по межеванию земли.

Исковое заявление направляется в суд общей юрисдикции по фактическому местонахождению земельного надела.

Так, в случае представления в суд двумя гражданами, обнаружившими пересечение границ их земельных участков, что, безусловно, отражено в кадастровых документах, избирается следующая тактика. Судебный орган, используя ранее учтенные данные архивного кадастра, а также исследовав карты землепользования по собственной инициативе, назначает проведение экспертизы независимыми специалистами. Последние по итогам этого исследования делают заключение, которое и закладывается в основу судебного решения.

Окончательным этапом выступает исполнение судебного решения, заключающееся в соответствующем уточнении и внесении сведений в государственный кадастр.

Рассматриваемая проблема является достаточно нередким событием в сфере земельных правоотношений. Не всегда виной в наложении друг на друга земельных участков выступают умышленные действия соседа – землепользователя. Непрофессиональные действия должностного лица, представляющего органы кадастра и проводившего межевые работы, также имеют место в повседневной жизни.

Если предъявленные требования истца корректны и обоснованны, вопрос о самозахвате через суд решается положительно.

Примеры дел по наложению границ земельных участков из судебной практики:

1. По делу №98-5427, который рассматривался судом города Вологда, истцу было отказано в исправлении ошибки, допущенной при кадастровом учете. Ответчику предъявлены требования по восстановлению границ. Однако их исполнение не вернуло имущественные права заявителя. Причина такого решения заключалась в некорректном составлении иска.
2. По делу №14-77, рассматриваемому Калининградским судом, было принято решение удовлетворить требования истца. Суть спора заключалась в том, что гражданин приобрел земельный участок в собственность и после совершения сделки обнаружил совмещение границ. Причиной этого являлся самозахват территории владельцем соседнего надела. В ходе рассмотрения иска суд обязал стороны конфликта провести межевание участков. В результате было установлено, что ответчик незаконно занял территорию.

В судебных решениях по таким делам приводится перечень удовлетворенных требований и назначаются необходимые для восстановления имущественных прав процедуры. Вердиктом также регламентируется период, в течение которого их нужно выполнить.

Ошибка 4. Сдвиг
спутниковых фотоснимков

Как исправить: сдвиг связан с погрешностями спутниковой фотосъемки, к чему
Росреестр не имеет отношения. Поэтому с участком все в порядке, в ЕГРН содержатся правильные данные, а значит вносить изменения не нужно. Если требуется точное
изображение, просто подвигайте подложку карты.

Повторимся, что это делается только для вашего удобства и никак не влияет на данные в ЕГРН.

Как выявить факт наложения границ

На практике рассматриваемая проблема выявляется соответствующим специалистом – кадастровым инженером в момент производства им межевых работ. Этот специалист устанавливает в кадастре в области участка земли, являющегося отмежеванным, иной надел, зарегистрированный гораздо раньше и другим землевладельцем.

Кроме того, проблема выявляется и в ходе постановки конкретного объекта на учет. В этой ситуации Росреестром выносится решение о приостановке или отказе в осуществлении учета этого объекта.

Указанная проблема до ее устранения, не позволит поставить на учет вновь формируемый участок.

Варианты действий в случае наложения границ на ранее учтенный участок

В ситуациях, при которых указанная ошибка обнаружена работниками компетентного государственного органа, все планируемые работы с землей прекращаются вплоть до устранения этого недоразумения. При этом заинтересованные лица письменно уведомляются об этом факте. После этого собственникам необходимо принять меры, направленные на исправление этой негативной ситуации.

Целесообразно попытаться разрешить возникшую ситуацию миром, не вмешивая в этот процесс суд. Для этого сторонам путем проведения цивилизованных переговоров следует достичь взаимной договоренности, после чего осуществить действия, направленные на уточнение земельных границ с подготовкой межевого плана.

Юридически оформление действий, направленных на исполнение указанной проблемы, выглядит следующим образом.

• работник гос. кадастра недвижимости инициирует исправление ошибки;
• сотрудники этого же органа осуществляют действия, направленные на установление реальных границ.

Инициирование исправления может произойти и со стороны заинтересованных граждан. Однако, в этом случае представители государственного кадастра могут и отказать в удовлетворении указанного ходатайства. Причины, служащие предпосылками для отказа, не установлены. Каждый конкретный случай рассматривается индивидуально.

Таким образом, граждане имеют возможность устранить рассматриваемую проблему способами, изложенными в нижеприведенной таблице.

При участии государственного кадастра	Без участия государственного кадастра
1.     Предоставить соответствующее заявление в территориальный отдел этого органа. 2.     Дождаться принятого органом вердикта. 3.     Забрать уведомление об удовлетворении или отказе в удовлетворении исправления имеющейся неточности. 4.     Вызвать кадастрового инженера с целью оказанию работ по межеванию, в связи с тем, что имеющаяся ошибка исправлена	1.     Устно переговорить с соседом – землевладельцем, предложив ему внести исправления в межевые границы между участками. 2.     Подготовить акт, свидетельствующий о взаимном согласовании разграничения указанных границ. 3.     Вызвать кадастрового инженера с целью оформления межевания, на основании составленного с соседом акта

Получив на руки межевой план, граждане обретают возможность продолжить ранее запланированные ими действия со своим недвижимым имуществом.

Порядок обращения и рассмотрения иска в суде, правильное составление заявления, сбор документов

Перед обращением в суд следует собрать необходимый пакет документов, подтверждающих доводы истца. С собранных бумаг следует заранее сделать копии. К обязательным документам, прилагаемым к заявлению, относятся:

• правоустанавливающая документация на землю;
• официальное заключение от кадастрового инженера;
• кадастровая выписка с указанными границами участков;
• письменный отказ от государственного кадастра;
• копия письма к соседу – землепользователю с предложением разрешить ситуацию мирным путем (специального образца нет, стиль свободный);
• копия паспорта лица, подающего иск.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных документов суд вернет иск его подателю без рассмотрения.

Содержание заявления должно включать в себя:

1. Информацию о землевладельце, с которым выявилось наложение границ.
2. Данные о невозможности разрешить с указанным собственником (ответчиком) проблемного вопроса мирным путем (прикладываются бумаги, свидетельствующие о намерении истца решить вопрос миром, а также ответы ответчика, отказывающегося удовлетворить эту просьбу).
3. Информацию о земельном участке истца с указанием местоположения на карте, размерами и иными характеристиками.

К судебному рассмотрению могут быть привлечены третьи лица, а именно органы государственного кадастра и администрации. Данные о них также следует отразить в исковом заявлении, попросив суд привлечь их к участию в рассмотрении дела. Также в процессе могут принимать участие несколько владельцев смежных участков.

Подписанное и датированное исковое заявление, а также прилагаемые к нему документы следует подготовить в количестве, соответствующем числу лиц, участвующих в процессе.

В ходе судебного заседания, помимо предоставляемых документов, разрешается ссылаться на свидетелей и очевидцев, которые могут подтвердить суть нарушений прав истца, возникших в результате допущенной ошибки.

Судебное заседание отличается тем, что в нем отсутствуют виновные лица. Законодатель не связывает нарушение межевых границ с умышленными действиями каких бы то ни было индивидов. В своем процессе суд рассматривает вопрос по оспариванию пассивных действий должностных лиц, отказывающихся разрешить возникшую коллизию. Перед истцом стоит задача доказать не виновность каких-то лиц, а необходимость срочного устранения имеющейся ошибки.

Длительность судебного процесса, согласно установленному порядку, составляет два месяца (но это не означает, что дело не может быть рассмотрено по существу и ранее указанного времени). По истечении этого срока судом принимается одно из двух соответствующих решений:

• удовлетворяющее заявленные исковые требования;
• отказывающее в удовлетворении иска.

При участии в судебном разбирательстве множества привлеченных лиц, права которых нарушены, может произойти неумышленное затягивание процесса на некоторый срок. Указанное обстоятельство вызвано объективной необходимостью, поскольку нужно оценить доводы значительного количества людей.