Договор залога прав требования участника долевого строительства

Отличие от залога объекта незавершенного строительства

Что такое залог прав требования по договору долевого участия? Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов оформляется в виде договора с застройщиком. По данному соглашению у дольщика возникает право требования передачи ему объекта по завершении строительства, которое может выступать в качестве способа обеспечения обязательств перед третьими лицами.

Предметом соглашения, которое заключают граждане с застройщиком, являются взаимные обязательства сторон:

дольщик обязуется уплатить стоимость будущего жилого помещения после заключения договора;
застройщик принимает на себя обязательство завершить строительство в установленный договором срок и передать готовый объект покупателям.

Таким образом, с момента внесения требуемой суммы по договору у граждан возникает право требования передачи ему готового жилого помещения в конкретно оговоренный срок. Федеральным законом № 218-ФЗ декларируется презумпция добропорядочности сторон долевого строительства, что подразумевает надлежащее исполнение ими взятых на себя обязательств.

Право требования о передаче объекта гарантировано законом, и, следовательно, может выступать полноценным способом обеспечения обязательств перед третьими лицами. На практике, такое обеспечение реализуется путем предоставления банку залога при получении ипотечного кредита.

В качестве залога по ипотечному обязательству могут выступать следующие предметы:

объекты недвижимого имущества;
права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.

Если предметом залогового обязательства выступает готовый и фактически существующий объект недвижимости, сложности по регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.

Порядок оформления залогового обязательства непосредственно в отношении будущего объекта возможен только в том случае, если у залогодателя имеется законное право требовать ему передачи указанного имущества спустя определенный промежуток времени.

Для возможности оформить залог под право требования у кредитора (банка) должна быть гарантия, что помещение будет реально создано и передано на законном основании участнику долевого строительства. Такая проверка может осуществляться на основании следующих документов:

договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;
разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;
иные документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства (например, частичная оплата по договору).

Так как ипотечный договор с оформлением залога в виде права требования, как правило, направляется на оплату обязательства по соглашению с застройщиком, банк получает возможность контролировать передачу средств непосредственно застройщику. Одновременно у банка возникает заинтересованность в завершении строительства со стороны застройщика, чтобы гарантировать надлежащее соблюдение условий залога.

Порядок оформления залога права требования участника долевого строительства можно представить в виде пошаговой инструкции, которая содержит следующие этапы:

надлежащее оформление правоотношений между застройщиком и гражданином в виде договора долевого участия;
установление в положениях договора условий, порождающих возникновение безусловного права требования передачи готового объекта;
обращение в кредитное учреждение с заявкой на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
представление банку документации, необходимой для одобрения выдачи кредита;
проверка представленных сведений, в том числе о стадии готовности многоквартирного дома;
одобрение заявки на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
оформление ипотечного договора и соглашения о залоге;
государственная регистрация залогового обязательства в органах Росреестра;
выдача средств ипотечного кредита заявителю или перечисление ее в адрес застройщика.

Ключевым этапом процедуры оформления залогового обязательства будет являться момент государственной регистрации, после чего правоотношение залога вступит в юридическую силу.

На государственную регистрацию представляется договор об установлении залогового обязательства, в содержание которого необходимо включить:

сведения о договоре участия в долевом строительстве, в том числе информацию о его государственной регистрации;
детальное описание будущего объекта, на который у гражданина возникло право требования;
ссылка на документы, подтверждающие законный характер строительных работ (разрешение на строительство, утвержденная архитектурно – строительная документация);
указание на размер обязательства, в отношении которого устанавливается залог (его размер соответствует сумме кредитного соглашения);
описание предмета залога и основания для его возникновения.

Договор подписывается обеими сторонами и одновременно с остальными документами направляется на государственную регистрацию.

Помощь юриста в подготовке договора {amp}gt;{amp}gt;

Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.

Регистрация соглашения о залоге осуществляется в соответствие с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Для проведения регистрационных процедур стороны договора должны представить документы одним из следующих способов:

через территориальное подразделение службы Росреестра;
через систему Многофункциональных центров (МФЦ).

Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:

заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
соглашение о залоге права требования;
кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.

Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.

В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.

Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:

при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.

По истечении указанных сроков сведения о зарегистрированном залоге права требования вносятся в ЕГРН, а заявители получают на руки соглашение о залоге, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации. С момента внесения указанной информации в ЕГРН залоговое обязательство считается зарегистрированным и приобретает юридическую силу для участников правоотношения.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: 7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: 7-812-467-37-54
Федеральный: 7-800-350-84-02

С момента регистрации залогового обязательства и внесения сведений о залоге права требования в ЕГРН, для граждан, застройщика и кредитного учреждения наступают различные правовые последствия.

Оформление договора о залоге позволяет гражданам реализовать возможность участия в долевом строительстве путем получения необходимых денежных средств за счет ипотечного кредита. Дальнейший правовой статус участника долевого строительства характеризуется следующими особенностями:

правоотношения между застройщиком и гражданином по-прежнему существуют, по истечении установленного договором срока объект должен быть передан дольщику;
возникает обязательство по кредитным платежам, за неисполнение которого на залог может быть обращено взыскание;
в случае нарушения застройщиком условий о передаче объекта, либо в отношении качественных характеристик помещения, гражданин имеет право предъявлять претензии наравне с кредитным учреждением (залогодержателем);
после передачи возведенного объекта залоговое обязательство подлежит изменению, так как с момента получения квартиры право требования к застройщику утрачивает свою силу;
новым предметом залогового обязательства станет готовый объект недвижимого имущества.

Для застройщика залог права требования практически не имеет юридического значения, так как у него остается неизменным обязательство по сдаче готового объекта в установленный срок. При нарушении сроков строительства застройщику предстоит урегулировать спор не только с гражданами, но и кредитным учреждением.

Банк, который приобрел залоговое обязательство в обеспечение кредитного договора, становиться активным участником правоотношений долевого строительства. При наличии определенных обстоятельств банк может осуществлять следующие действия:

требовать от застройщика устранения нарушений в части сроков и качестве возведения объекта;
участвовать в качестве кредитора по делу о несостоятельности (банкротстве) строительной организации;
обращать взыскание на предмет залога при нарушении гражданами обязательств по кредитному договору.

права застройщика (право собственности, право аренды и даже субаренды) на земельный участок, на котором будет возведен будущий объект;
возводимый объект (независимо от того, зарегистрирован он как объект незавершенного строительства либо уже был введен в эксплуатацию, но не был в срок передан участнику).

Правовые последствия залога права требования

В качестве залогодержателя банк также приобретает право контролировать процесс возведения сооружения, в том числе соблюдение отдельных этапов строительства. С этой целью у застройщика могут запрашиваться любые документы, имеющие отношение к строящемуся объекту, у банка и участника долевого строительства возникают равные права по информационному обеспечению о деятельности строительной организации.

Прекращение залогового обязательства может наступать при наличии двух оснований:

полное погашение заемщиком суммы ипотечного кредита;
обращение взыскания на заложенное право требования.

Для снятия залога сторонам вновь необходимо обратиться с заявлением в регистрирующий орган. После проведения процедуры регистрации сведения о залоговом обязательстве будут исключены из ЕГРН, о чем стороны получат подтверждающие документы.

Предлагаем ознакомиться: Согласие на удержание за отпуск в приказ

Если у вас остались вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответит.

Приложение

ДОГОВОР ЗАЛОГА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ

https://www.youtube.com/watch?v=G-Ka-FpdY7w

УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

№___________

Город ______

«__»_______ 20_ года

Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», именуемое в дальнейшем «ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ», в лице _____________________(должность, ф. и.о. полностью), действующего на основании ___________ Устава/доверенности № ____от_____, с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации _____________________________(ф. и.о. полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________,

именуемый(е) в дальнейшем «ЗАЛОГОДАТЕЛЬ» (Если залогодателей два и более, соответственно, в качестве стороны договора выступают все собственники жилого помещения, и по тексту договора указываются как «ЗАЛОГОДАТЕЛЬ».

1. на дату подписания договора не исполнилось четырнадцати лет, то документом, удостоверяющим личность, является — «Свидетельство о рождении», при этом в тексте указывается ФИО представителя, действующего от имени несовершеннолетнего залогодателя.

ПРИМЕР: _____________________________(ф. и.о. несовершеннолетнего залогодателя полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) свидетельство о рождении серия _______, номер ________, выдано _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________, от имени которого действует его законный представитель — ______ (мать/отец/др.

лицо представляющее интересы несовершеннолетнего) _____________________________(ф. и.о. полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________.

2. на дату подписания исполнилось четырнадцать лет, то документом, удостоверяющим личность, является паспорт, дополнительно при этом указывается ФИО представителя, с согласия которого действует несовершеннолетний залогодатель.

ПРИМЕР: _____________________________(ф. и.о. несовершеннолетнего залогодателя полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________, которому предоставил свое согласие его законный представитель – ______ (мать/отец/др.

лицо, представляющее интересы несовершеннолетнего) _____________________________(ф. и.о. полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________.

В том случае, если от имени Залогодателя совершает действия доверенное лицо.

ПРИМЕР: _____________________________(ф. и.о. полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________, от имени которого действует доверенное лицо — _____________________________(ф. и.о.

полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________на основании доверенности серия _______, номер ________, от «____»______ ____, удостоверенной_____________________________(ф. и.о. полностью), нотариусом по ____________________ (указывается город), зарегистрированной в реестре за номером № _________.

Указанное пояснение, а также иные пояснения не являются частью договора и в текст договора не включаются)с другой стороны,

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.

Первоначальный кредит/заем – денежные средства, предоставленные кредитной (иной не кредитной) организацией ЗАЁМЩИКУ по Кредитному договору/Договору займа № ______ от _________ года.

Договор стабилизационного займа — Договор стабилизационного займа № __________ от «__» ______200_ года, заключенный в городе ______________, между ЗАЁМЩИКОМ и ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ, являющимся займодавцем, согласно которому ЗАЁМЩИКУ предоставляются денежные средства в валюте Российской Федерации, на возвратной и платной основе в целях обеспечения непрерывности погашения текущих ежемесячных платежей ЗАЁМЩИКА по Первоначальному займу/кредиту, на срок, определённый Договором стабилизационного займа.

ЗАЁМЩИК — ________________________________________(ФИО указывается полностью), заключивший с ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ Договор стабилизационного займа.

Используемые в настоящем Договоре термины, написанные с заглавной буквы, имеют значения, определенные в Стандарте реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заёмщиков (далее – «Стандарт РИЖК»);

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. В обеспечение надлежащего исполнения обязательств ЗАЁМЩИКА по Договору стабилизационного займа, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ передает ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ в залог принадлежащее ЗАЛОГОДАТЕЛЮ право требования, вытекающего из Договора участия в долевом строительстве № _____ от «__» ____ 20__ г. (далее – «Договор долевого участия»), и Договора уступки прав (цессии) № _____ от «__» ____ 20__ г.

_______________ (далее по тексту — «Объект»), согласно _____________ (Разрешительный документ от Администрации), Договора аренды земельного участка № ______ от ____________ 20___г., Договора № ____ от __________20__г. Стоимость Объекта по Договору долевого участия №________ от «__» ____ 200__ года составляет ____________ (___________) российских рублей ___ коп.

1.2. Должником перед ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ по Договору долевого участия (и Договору уступки прав (цессии) (ПРИМ: при наличии), право требования по которому является предметом последующего залога по настоящему Договору, является ________(наименование застройщика)_____, адрес _____________ (указывается наименование и место нахождения должника) согласно Договора № _____ от _________ 20__года (основной договор долевого участия).

1.3. Право требования принадлежит ЗАЛОГОДАТЕЛЮ на основании Договора долевого участия, зарегистрированного в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (указать полное наименование) за № __________ от «___» ___ 200_ года, Договора уступки прав (цессии), зарегистрированного в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (указать полное наименование) за № __________ от «___» ___ 200_ года). (ПРИМ: при наличии)

1.4. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ информирует ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора Право требования никому не уступлено, не подарена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, обязательствами третьих лиц не обременено. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязуется не осуществлять действий, направленных на возникновение указанных в настоящем пункте обстоятельств, с даты подписания Договора до его прекращения без предварительного письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

1.5. Стоимость Права требования оценивается Сторонами в ___________ (________) рублей.

1.6.1. Размер предоставляемого ЗАЁМЩИКУ на условиях, установленных Договором стабилизационного займа, Стабилизационного займа составляет___________ (________) рублей. Стабилизационный заём предоставляется ЗАЁМЩИКУ частями (Траншами) в течение периода выборки, который составляет ___________ (__________) месяцев, считая от даты предоставления первого Транша.

1.6.2. Транши предоставляются в размере, не превышающем сумму ежемесячного платежа по Первоначальному займу/кредиту и размера страхового взноса по Договору (полису) страхования, обеспечивающему исполнение обязательств ЗАЁМЩИКА по Первоначальному займу/кредиту. В первый Транш может быть также включена сумма денежных средств на погашение просроченной задолженности по Первоначальному займу/кредиту.

1.6.3. Срок возврата Стабилизационного займа по «____» ______ 20__ года включительно.

1.6.4. Процентная ставка за пользование Стабилизационным займом — _____________% годовых.

Порядок оформления залога права требования

Получая право требования по договору участия в долевом строительстве в качестве залога, банку необходимо удостоверится в легитимности сделки. Если строительство объекта уже закончено, достаточно правильно оформленных документов по ДДУ. В противном случае сотрудники финансовой организации должны дополнительно проверить:

наличие разрешения на строительство, выданное государственными органами с надлежащей регистрацией;
проектную документацию на строительные работы;
подтверждение на законность прав будущего клиента, а также их стоимость (документы об оплате, проведенной согласно договору).

То есть мало просто грамотно составленных документов, нужно их материально подтвердить. Только после хотя бы частичного выполнения оплаты банк может согласиться выдать кредит. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк может контролировать ведение клиентом платежей, а также ход строительных работ застройщиком.

После подачи в финансовую организацию заявления с просьбой предоставления кредита, ее специалисты:

требуют предоставления обычного пакета документов, требуемых для получения кредитных средств, включая ДДУ;
проводят проверку не только точности составленных документов, но и состояния работ, проводимых на строительстве дома;
на основании полученных данных проводится оценка стоимости договора;
заявка отклоняется или одобряется, по результатам проверки финансовой состоятельности гражданина и продвижения реализации строительного объекта;
оформляется собственно кредитный договор;
составленный и подписанный документ регистрируется в Росреестре;
средства перечисляются клиенту на счет, карту, выдается на руки или перечисляется застройщику.

В зависимости от установленной стоимости устанавливается возможная максимальная сумма, на которую банк согласится кредитовать клиента. Изучаются многие факторы, в том числе рыночная стоимость жилья в данном районе, внесенные по договору средства, состояние строительства.

Кредитование застройщика

Больше проблем возникает, если заложить свои права требования собирается застройщик, первое лицо в договоре. В таком случае строительная компания обязуется возвратить кредитные средства, взятые на строительные работы, предлагая как залог, земельный участок (собственный или арендованный) и права требования на выплату средств по ДДУ от дольщиков.

Если банк предоставляет кредит, он получает в залог земельный участок и незавершенные здания на нем. Однако, в соответствии с 214 ФЗ, с. 113, п.8, как только дольщик получает в результате законной передачи квартиру в собственность, права банка на эту квартиру утрачиваются. Когда передана последняя квартира, земельный участок уже не является залоговым имуществом (исходя из текста Закона о долевом участии, с. 13).

Главный риск банка заключается в отсутствии права на первоочередность получения средств в случае признания залогодателя банкротом. Законодательство позволяет ему участвовать с дольщиками на равных правах пропорционально внесенному вкладу. Продать же незавершенное строительство не так просто. Чтобы минимизировать свои риски, банки чаще всего выдают ипотечные кредиты физическим лицам, в остальных случаях предпочитают использовать права требования только как дополнительный залог.

Предлагаем ознакомиться: Как правильно заселиться и выселиться из посуточного отеля

Залог прав требования по договору долевого участия – договор, в строительстве, в пользу банка, образец, регистрация, что это

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен.

Дольщик, используя для покупки ипотеку, рассчитывает, что в качестве залога сможет предъявить ДДУ.

Но как банковские организации расценивают эту разновидность залога? На этот и другие вопросы ответим в статье.

Что это такое?

В соответствии с Федеральным Законом №214 от 2004 года, регулирующего правовую область долевого участия, договор ДУ является документом, обладающим юридической силой.

Он заключается между двумя участниками – Дольщиком и Застройщиком:

главная обязанность строительной компании – в указанный период времени возвести многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию и оформить передаточный акт;
вторая сторона соглашения – дольщик, он обязуется за установленную договором сумму, и принять квартиру.

Договор выступает обещанием строительной компании возвести дом. Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно.

https://www.youtube.com/watch?v=UIx-6QTZIWk

Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога.

В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214.

Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия.

Застройщика

Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома. При оформлении кредита банк обращает внимание на репутацию Застройщика, количество уже возведенных сооружений.

Если опыт у фирмы отсутствует, то кредит не будет предоставляться.

Финансирование строительной компании производится по одной из схем:

Предоставление кредита до момента подписания соглашения с дольщиками. Банк и будет являться залогодержателем первой очереди. При этом в качестве залога выступает земельная территория, на которой будет возводиться постройка.
По второй схеме банк оформляет кредит после подписания соглашения с дольщиками, и получает имущество в залог. При этом залогом также будет выступать территория или объект, строительство которого еще не завершено.

Залог банковской организации и условия его предоставления регламентируются соответствующим Законом.

Особое внимание стоит уделить статье 340 ГК РФ, в соответствии с которой устанавливается: если залогом выступает участок земли, то банку будут принадлежать все возводимые или уже имеющиеся на нем сооружения.

Получается, что по окончанию строительства у банковской организации будет не только земельная территория, но и многоквартирный дом в качестве залога.

Дольщика

Кредитование дольщика может производиться:

На приобретение недвижимости с первичного рынка. При таком типе кредитования вступает в силу Постановление Высшего Суда РФ от 2011 года. В нем указывается, что залог возникает не с момента получения права собственности на жилье, а с момента государственной регистрации ДДУ. Регистрация осуществляется регистрационной палатой. Для этого не потребуется составлять заявления или оплачивать гос. пошлину.
Предоставление кредитной суммы под залог. После окончания регистрации договора у дольщика появляется право требовать выполнения обязательств строительной компании. В соответствии с ФЗ №10 эти права и являются предметом залога, обеспечивающего обязательства по договору.

Предварительно банковская организация анализирует предмет залога и проверяет:

Строительную компанию. Внимательно изучаются отзывы, опыт работы и количество возведенных строений.
Объект строительства. Имеется ли необходимая документация, сколько по времени будет возводиться сооружение и т.д.

В последние годы все большей популярностью стало пользоваться долевое строительство. Введенный в действие ФЗ №214 регламентирует отношения, складывающиеся между участниками договора.

Им также указывается, что правила ипотечного кредитования распространяются на залог недвижимости, а также на право этого имущества.

До принятия закона дольщики могут рассчитывать исключительно на предоставление потребительского займа у банка под высокую процентную ставку или предоставлять в залог другую недвижимость.

Ввиду внесенных изменений, банковские организации предоставляют ипотеку под залог прав требования.

В строительстве

На основании ДДУ строительная компания обязуется возвести многоэтажный дом.

Права на квартиру передаются дольщику при заключении соответствующего договора и внесения им платежной суммы.

Чтобы дольщик смог взять ипотеку для покупки, он может передать права на квартиру банковской организации.

После завершения строительства теоретически квартирой будет владеть банк. Это будет продолжаться до тех пор, пока залог не вернется обратно по причине погашения задолженности – ипотеки.

В пользу банка

Залог прав требования – процедура, проводимая в пользу банка. Кредитные организации не могут рисковать и предоставлять крупные ипотеки под «честное слово».

Если у гражданина нет другой недвижимости, которую он может представить залогом, то он предает свои права.

Если дольщик или строительная компания не смогут возместить средства, необходимые для погашения выданной ипотеки, то банк изымает дом или квартиру, переданную под залог.

Договор

Договор залога прав требования оформляется в текстовом виде.

Главное условие его юридической силы – государственная регистрация.

Если не соблюдать её правила, то соглашение может быть признано недействительным.

Регистрация производится в соответствии с заявлением и пакета документов, в который входит:

договор залога;
квитанция об уплате государственной пошлины – оригинал;
документация, указанная в договоре залога;
другие документы, которые могут потребоваться на основании законодательства страны.

Регистрация

Чтобы предоставить права в качестве залога, потребуется зарегистрировать договор залога права требования по договору долевого участия в соответствии со статьей 17 ФЗ №214.

Для этого в нем требуется указать:

ссылку на ДДУ и объект строительства, права на который передаются банку;
название органа государственной власти, которым производиться регистрация договора;
номер и дату регистрации ДДУ.

Образец

Образец договора содержит в себе такие сведения, как время передачи объекта, его техническое описание, основания для предоставления прав на недвижимость в качестве залога.

Объявление

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПОСТАНОВЛЕНИЕот 25 января 2011 г. N 13905/10Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю.

, Витрянского В.В., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В. —рассмотрел заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.

2009 по делу N А56-37256/2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010 по тому же делу.В заседании приняли участие представители заявителя — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу — Алексеев С.В., Киселева А.О.

Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., а также объяснения представителей участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.Закрытое акционерное общество «Акционерный коммерческий банк «Сибирьгазбанк» (далее — банк) и Ахмадщина Марина Вадимовна (заемщик) заключили кредитный договор от 15.08.

2008 N 8/38-ЧИ (далее — кредитный договор) о предоставлении кредита в сумме 5 990 000 рублей для оплаты заемщиком строительства однокомнатной квартиры по строительному адресу: Санкт-Петербург, ул. Корпусная, д. 9, лит. А.Предоставленные денежные средства были использованы заемщиком на оплату по договору от 04.12.

2008 от N 262/К9 участия в долевом строительстве жилого комплекса (далее — договор участия в долевом строительстве), согласно которому общество с ограниченной ответственностью «НеваСтройИнвест» (застройщик) обязуется, в частности, передать дольщику жилое помещение, расположенное в жилом комплексе по названному адресу.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 24.12.2008.Согласно пункту 2.1 кредитного договора исполнение обязательств заемщика по возврату кредита обеспечивается залогом ряда объектов, в том числе залогом права требования по договору участия в долевом строительстве указанной однокомнатной квартиры и ее ипотекой в силу закона (пункт 2.1.3).

Банк обратился к Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; далее — управление) с письмом, в котором указал, что при проведении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве управление не зарегистрировало одновременно (без предоставления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины) залог (ипотеку) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник, по мнению банка, в силу закона, и просил осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по названному договору.Письмом от 28.04.

2009 управление отказало банку в регистрации ипотеки в силу закона.Полагая, что управление незаконно уклоняется от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона, банк обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия управления, выразившегося в уклонении от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве жилого комплекса и об обязании управления зарегистрировать залог (ипотеку) имущественных прав по данному договору.

Предлагаем ознакомиться: Потерял птс как восстановить

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Ахмадщина М.В.Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009 заявленные требования удовлетворены.Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 01.07.2010 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил в силе.В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора управление просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, и отказать в удовлетворении требований банка.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующего в деле лица, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора.

Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке установлено, что в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве). При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

В настоящем случае, поскольку стороны не договорились об ином, права требования участника долевого строительства, вытекающие из заключенного в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязуется передать квартиру и по которому платежи осуществляются участником долевого строительства с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве.

Следовательно, установив, что кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком, суды обоснованно указали на то, что в данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями пункта 5 статьи 5, пункта 2 статьи 11 и статьи 77 Закона об ипотеке, которая подлежит государственной регистрации управлением без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты являются законными и обоснованными и отмене не подлежат.Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерациипостановил:решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.

2009 по делу N А56-37256/2009, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010 по тому же делу оставить без изменения.Заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу оставить без удовлетворения.ПредседательствующийА.А.ИВАНОВ

Какими законами нужно руководствоваться

Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).

Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).

Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.

Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.

ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).

Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.

Регистрационные действия

Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:

в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
предметом которых выступают права участника ООО.

Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.

Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.

Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).

Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:

ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.

Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
предметом которых выступают права участника ООО.

ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.

Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.