Агентский договор по сбору платежей с юридических лиц
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Доверительное управление По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Агент ежемесячно выставляет Принципалу счета на оплату, полученные от поставщиков услуг. 2.3.
Принципал обязуется: — выплачивать Агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном настоящим договором; — возмещать Агенту издержки, понесенные им по оплате коммунальных услуг, услуг связи, потребленной Арендатором электроэнергии. 3. Вознаграждение Агента и порядок расчетов 3.1.
За оказанные посреднические услуги Принципал уплачивает Агенту вознаграждение в размере [вписать нужное]. 3.2. Выплата вознаграждения и оплата выставленных счетов за услуги, предусмотренные настоящим договором, производится единовременно не позднее [вписать нужное].
3.3. Внимание Размер вознаграждения может быть изменен по соглашению Сторон. 4. Ответственность Сторон 4.1. Агент несет ответственность перед Принципалом за просрочку оплаты коммунальных и иных платежей, предусмотренных настоящим договором. 4.2.
Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений.
В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании. Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату.
Образец агентского договора оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии Агентский договор на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги Учет коммунальных платежей и перевыставление счетов Если УК работает по договору агентирования, в учете операции отражаются:
- поступление платежей – Д 50, К 76;
- оплачены задолженности – Д 76, К 60;
- начислено вознаграждение – Д 76, К 90-1;
- НДС с вознаграждения – Д 90-3, К 68;
- перечисление компаниям, поставляющим ресурсы – Д 60, К 51.
Важно также:
- Если контракт заключен между владельцем недвижимости и арендатором, учет ведут обе стороны. Арендодатель учитывает сумму платежей Д 76, К 60. Размер зависит от того, ставится НДС к вычету или нет. Если ставится, то налог в учет не включается.
- Если арендодатель работает на УСН, он не платит НДС.
Важно Для расчетов за коммунальные услуги между владельцами зданий и нанимателями существует несколько схем:
- включение фиксированной суммы арендную плату;
- включение в арендную плату как переменную величину, рассчитанную на основе счетов пропорционально объему услуг или площади;
- выставление дополнительных счетов арендаторам;
- заключение договоров между поставщиками и нанимателями площадей;
- составление агентских договоров между нанимателями и владельцами зданий.
При выборе первого варианта сложности создает невозможность заранее определить точные суммы. Основной недостаток второго варианта – завышение суммы, облагаемой налогом, для владельца недвижимости.
Но этот минус компенсируется возможностью учесть в расходах все суммы, перечисленные поставщикам.
Перечисление средств поставщикам ресурсов отражается на Д 60, К 51. Для контрактов поставки, предусматривающих авансовые платежи, учет меняется: Д 60 (субсчет авансы), К 51.
После поступления документов сумма отражается на Д 60 и К 60 (субсчет авансы).Арендатор суммы коммунальных платежей относит к затратам. Если есть соглашение агентирования, НДС не учитывается (при традиционном договоре аренды сумма списывается с первичных документов).
При расчете налога на прибыль на ОСН расходы на коммуналку можно учесть как прямые или косвенные расходы.
В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.
В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения. В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.
Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества.
Клиентов на расчетный счет Агента, а также конвертация и перечисление денежных средств Агентом Принципалу. Размеры комиссий указаны на Интернет-сайте Агента в разделе «Тарифы».
Отчет – отчет Агента предоставляемый Принципалу о проделанной работе по настоящему договору и причитающемуся ему вознаграждению. Отчетный период – календарный месяц.
Пункт приема Платежей – территория, на которой Агент, в том числе через своих субагентов, осуществляет прием платежей с использованием pos-терминалов (специализированных кассовых устройств типа Point Of Sale), автоматов самообслуживания (специализированных автоматов по приему платежей), и других способов, а также область пространства сети Интернет, в которой Агент осуществляет прием платежей с использованием специализированного программного обеспечения.
- соглашения с населением заключаются раньше, чем с поставщиками (п.6 письма Президиума ВАС);
- обязательна четкая формулировка управляющей компании в качестве агента;
- необходимо определить сроки предоставления отчетности (п.11 ст. 162 ЖК – ежегодно);
- обязательно выделение отдельным пунктом объема агентского вознаграждения (чаще всего это часть платы за управление).
При аренде помещений любого назначения суть подобного соглашение – обязанность владельца здания покупать услуги для нанимателей (пункт 3 статьи 421 ГК). У подобных отношений плюсов гораздо больше, чем минусов:
- доход владельца здания составляет вознаграждение, полученное за посредничество, поэтому исключаются проблемы при начислении налогов (письмо Минфина № 03‑11‑06/2/9);
- отпадает необходимость рассчитывать и перечислять НДС (исходя из п. 1 ст. 996, ст.
Агент обязан перечислять суммы возвратов и другие платежи Принципала в пользу Клиентов за счет и по поручению Принципала за вычетом Возмещаемых расходов. 2.6. Агент обязан предоставлять Принципалу информацию о поступлении Платежа в его пользу в электронном виде, с использованием технических средств передачи данных не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия Платежа.
Информация о поступлении платежей предоставляется в виде реестра, предоставляемого через web-интерфейс на сайте Агента и интернет-протокол обмена данными. 2.7.
Со спецсчета оператора средства перечисляются клиенту и непосредственно посреднику в части вознаграждения. Субагент переводит деньги оператору и поставщику. Платежный агент обязан моментально переводить средства на счет. За нарушение этого требования ему грозит штраф в сумме 50 тыс. руб.
Рассмотрим типовые схемы, по которым реализуются услуги платежного агента. Схема 1 Агент заключил договор по перечислению коммунальных платежей через сеть терминалов. К начислению сбора и рассылке документов управляющая компания (УК) привлекла единый расчетный центр (ЕРКЦ) с собственной кассой.
ЕРКЦ заключил договор с посредником, владеющим сетью терминалов. Поскольку УК является агентом, она обязана открыть спецсчет. На него будут переводиться средства от ЕРКЦ. Затем деньги будут перечисляться ресурсоснабжающей организации (РСО), а оттуда — контрагентам.
ЕРКЦ, как оператор, также должен открыть счет.
Договора, приведшее к материальным потерям другой стороны, влечет за собой применение к виновной стороне штрафных санкций в размере нанесенного реального ущерба и может служить основанием досрочного прекращения Договора по инициативе добросовестной стороны. 6. ФОРС-МАЖОР 6.1.
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких как: технические аварии, наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, возникшие во время действия настоящего Договора, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить. 6.2.
No. , принадлежащих Принципалу на праве общей долевой собственности по ст. 290 ГК РФ; — перечислять вышеуказанным организациям принятые у Принципала денежные средства в уплату платежей за предоставленные ими услуги. 2.2. Агент обязан выполнять предусмотренные в п. 2.1 действия надлежащим образом и своевременно, руководствуясь указаниями Принципала. 2.3.
Агент вправе отступить от указаний Принципала, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Принципала и Агент не мог предварительно запросить Принципала либо не получил ответа на свой запрос в течение после его отправки. 2.4. Агент обязан предоставить Принципалу возможность ознакомиться с заключенными Агентом договорами согласно п. 2.1 договора.
Агентский договор не от арендодателя на коммуналку при аренде
Коммунальные услуги: что нужно знать арендодателю, при выборе схемы «агентский договор» 15 августа 2012 Подводные камни посредничества На первый взгляд ничего сложного нет, но встречаются ситуации, когда в качестве арендодателя выступает организация, «сидящая» на упрощенном режиме налогообложения и основным видом деятельности которой оказывается как раз сдача в аренду недвижимого имущества.
В аналогичных ситуациях все договора на поставку коммунальных услуг заключены с юридическим лицом, например, с Обществом с Ограниченной Ответственностью. В свою очередь с арендатором заключен агентский договор, по которому он возмещает организации-арендодателю расходы по отдельным счетам, выставляемым ООО по тарифам снабжающих компаний.
Налоговые риски Несмотря на то, что, казалось бы, в такой ситуации выигрывает и арендатор, и арендодатель, возникают риски другого характера, что делает на практике возможность работы по агентскому договору затруднительной, если не сказать невозможной.
А именно появляется риск признания посреднического договора недействительным. В итоге это влечет за собой уже налоговые риски – по налогу на прибыль, НДС, а при работе арендодателя на УСН – по единому налогу. Возникающие проблемы: — арендодатель сдает в аренду недвижимость не целиком, т.е.
частично оплачивает поставщикам услуг и свои расходы; — необходимость дробления счета-фактуры поставщика: часть для предъявления к вычету, часть – для предъявления арендатору; — договор с поставщиком заключается раньше агентского договора: арендаторы меняются, а арендодатель продолжает действовать в рамках ранее заключенного договора с поставщиком услуг.
НДС, относящийся к электроэнергии, полученной для собственных нужд, эта сумма НДС отражена в книге покупок;Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
- 1180 руб. — отражена задолженность арендатора за потребленную электроэнергию;
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором» -1180 руб.- поступили деньги в возмещение расходов арендодателя на оплату электроэнергии, потребленной арендатором. Учет у арендатора: Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
- 1180 руб. — отражена задолженность перед арендодателем по компенсации затрат на электроэнергию;
Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51
- 1180 руб. — перечислено за электроэнергию.
Поскольку определение понятия «компенсация» в бухгалтерском законодательстве отсутствует, возможны разночтения.
Обоснование вывода:Согласно ст.
Пунктом 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № З2н (далее – ПБУ 9/99) установлено, что доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).
В соответствии с пунктом 3 ПБУ 9/99 суммы, поступившие от других юридических и физических лиц по договорам комиссии, агентским договорам и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобного не признаются доходами организации. Иными словами, сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.
НК РФ). Отметим, что такие лица при перевыставлении счетов-фактур обязаны вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении указанной деятельности и представлять его в налоговые органы по месту своего учета (п. 5.2 ст. 174 НК РФ).
Вариант оформления отношений между арендодателем и арендатором по обеспечению последнего коммунальными услугами путем заключения посреднического договора (агентирование, комиссия), в рамках которого агентом (комиссионером) в лице арендодателя принципалу (комитенту) в лице арендатора будут оказываться соответствующие посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, а также услуги по охране и уборке помещений, допускается налоговыми органами (п. 3 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/[email protected]).
