Застройщик нарушил сроки сдачи дома: порядок действий

Как определяется срок сдачи дома?

Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.

Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:

1. Ввода в эксплуатацию.
2. Передачи отдельной квартиры правообладателю.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.

Конкретная дата	Указывается «в срок не позднее определенного числа». При данном варианте уже на следующий день наступает просрочка.
Обозначение квартала сдачи	Точно указывается квартал и год. В этом случае просрочка наступает в первый день следующего квартала.
Ввод в эксплуатацию	Указываетсяквартал и год получения разрешения после ввода в эксплуатацию. Отдельные квартиры передаются в течение месяца после получения документа. Просрочка наступает по истечении указанного квартала и 30 дней.

Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».

В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:

• Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017; – или
• Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года; – или
• Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.

Запланированный срок передачи квартир определяет строительная компания в проектной документации. Он указывается в договоре и должен быть одинаковым для всех дольщиков, которые планируют получить право собственности в одном блоке (секции) или доме.

Понятие «передачи» часто путают с понятием «ввода в эксплуатацию». Ввод в эксплуатацию – это принятие дома местной администрацией и выдача застройщику соответствующих документов. Без этого он не имеет права передавать квартиры дольщикам и оформлять акт приема-передачи.

Срок в договоре долевого строительства может быть обозначен тремя способами:

1. Точная дата. Например, 30.11.2016 года, это означает, что 01.12.2016г. срок передачи уже будет просрочен.
2. Указание квартала (например, 1 квартал 2017 года). Просрочка сдачи в этом случае будет с 01.04.2017г.
3. В зависимости от даты ввода в эксплуатацию. Например, если ввод в договоре обозначен до 01.05.2017 года, а на процедуру передачи квартир отводится 30 дней, то обязательства застройщика считаются просроченными с 31.05.2017г.

Застройщики часто включают в договор обозначение срока сдачи, как ориентировочный или запланированный, и таким образом, пытаются избежать ответственности в случае невыполнения обязательства до указанной даты. Но, как показывает судебная практика, на результат исков это не влияет.

Доказательство нарушения срока сдачи

В качестве доказательства может использоваться передаточный акт. При его отсутствии можно говорить, что организация не исполнила свои обязательства. При наличии акта с датой, которая существенно превышает срок передачи квартиры, это также является нарушением условий соглашений.

В соответствии с ФЗ № 214 «О защите прав дольщиков», предусматривается обязанность установления сроков сдачи и фиксацию в договоре. Под передачей понимается выдача ключей и подписание акта по готовой квартире. Если застройщик предлагает его подписать по недостроенному объекту, нельзя на это соглашаться. Подобные действия незаконны.

Согласно действующему законодательству застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков под роспись. Причем это должно быть сделано не позже, чем за два месяца до плановой даты передачи. К сожалению, застройщики делают это далеко не всегда.

По закону компания должна вместе с письмом отправить предложение о внесении изменений к договору. Это оформляется путем оформления дополнительного соглашения. В то же время участник долевого строительства не обязан подписывать его, так как, согласно Гражданскому Кодексу, все изменения в договоре возможны только при согласии сторон.

Иногда бывают ситуации, что задержка передачи дома выгодна дольщику и он подписывает договор без каких-либо требований. Это может быть в том случае, если имела место рассрочка и не все платежи выплачены.

Если стороны не пришли к соглашению по поводу изменения срока передачи объектов недвижимости, то строительная компания обязана оплатить пеню. Размер ее составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования, если дольщиком является юридическое лицо, и одну стопятидесятую – для физического лица. В случае оформления соглашения о переносе срока, то пеня не выплачивается, и предъявлять претензии дольщик уже не имеет право.

Подтверждением невыполнения обязательств застройщика в части срока передачи квартиры является:

• отсутствие акта приема-передачи (при этом указанный срок в договоре истек);
• акт подписан, но позже, чем было запланировано в договоре.

В первую очередь, необходимо отправить претензию в письменном виде. В тексте нужно сослаться на заключенный договор долевого строительства. Далее указывается просроченная дата и обоснование того, что обязательства не были выполнены. В претензии дольщик может требовать передачу квартиры, выплату неустойки, возмещения понесенных убытков и т.д. Она либо вручается лично уполномоченному лицу компании или отправляется заказным письмом.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

Если застройщик никаким образом не отреагировал на претензию, то дольщик имеет право подать иск в суд. Прежде всего, необходимо составить исковое заявление. По сути, оно должно содержать ту же информацию, что и претензия. Также в нем можно требовать и возмещение морального ущерба, если это возможно обосновать.

К исковому заявлению прикладывается:

• договор долевого строительства;
• расчет неустойки;
• претензия, которая была отправлена застройщику ранее;
• квитанция о внесении государственной пошлины.

Документы подаются в суд по месту нахождения застройщика.

При правильном оформлении документов шансы получить решение в свою пользу у дольщика очень велики. Но сумма неустойки может быть уменьшена по ходатайству ответчика. Если ответчик добровольно не компенсирует неустойку, то деньги будут взыскиваться через исполнительное производство.

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия?

Если  же компания просрочила срок сдачи больше чем на два месяца и не отвечает на претензии дольщика, то он имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврат внесенных денег.

При нарушении срока сдачи дома дольщик может написать заявление об отмене доплаты за больший метраж жилья, чем это было предусмотрено технической документацией. Точно также можно урегулировать вопрос о перекладывании расходов, связанных с вводом дома в эксплуатацию, на застройщика. Но соглашаться на это застройщик не обязан. Невыполнение им сроков сдачи дома не отменяет этих платежей.

В ситуации, когда застройщик предлагает подписать акт о передаче квартиры после оговоренного в договоре срока, в нем должна быть информация о просрочке. Строительные организации в таком случае часто включают в документ пункт о том, что дольщик не имеет претензий касательно срока. При подписании такого документа участник не сможет взыскать с компании неустойку.

Соглашение о переносе срока сдачи дома

Если строительная компания предполагает, что по объективным причинам срок может быть нарушен, ему необходимо уведомить об этом всех дольщиков. Это необходимо сделать не позже, чем за 2 месяца до срока сдачи по договору. В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ «214», с каждым согласным дольщиком заключается дополнительное соглашение.

В нем обязательно указывается следующая информация:

• Причина переноса срока.
• Новая дата передачи квартиры.

Если подписать данный документ, можно лишиться следующего:

• Возможности претендовать на выплату неустойки по просрочке.
• Права расторжения договора в одностороннем порядке и возврата средств, оплаченным по договору. В этом случае придется ждать новой даты по заключенному соглашению.

Дольщик может и отказаться от подписания данного документа. В соответствии с ГК РФ, любое изменение основных условий допускается только по соглашению сторон. Будущий собственник квартиры является равноценной стороной соглашения, поэтому он может отказать от изменений. Это не несет негативных последствий с юридической точки зрения. Он может требовать выплаты неустойки.

Если застройщик существенно задерживает сроки возведения дома и у дольщика есть возможность купить другую недвижимость, он имеет основания для одностороннего расторжения договора. Ему обязаны вернуть оплаченные деньги. Кроме того, он может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.

Если Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (п.3. ст.6, ФЗ-214).

Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.

Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил») подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:

1. Он уже не сможет претендовать на выплату неустойки из-за просрочки сдачи дома (о неустойке – см. ниже). Точнее, претендовать он сможет, но только в том случае, если Застройщик нарушит уже новый срок передачи квартиры по допсоглашению. И рассчитываться неустойка будет уже от этой новой даты.
2. Он лишается права на расторжение ДДУ в одностороннем порядке (о расторжении – см. ниже) и возврата своих денег на основании нарушения срока сдачи дома больше чем на 2 месяца (пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию придется ждать, пока Застройщик нарушит новый срок на 2 месяца.

Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком, дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен).

Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки.

Как получить неустойку с Застройщика за нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Если задержка строительства и сдачи дома слишком затянулась, и у дольщика появилась возможность купить себе другую квартиру, то он может расторгнуть договор с Застройщиком в одностороннем порядке, на вполне законных основаниях, и вернуть себе деньги (если, конечно, Застройщик к тому времени не объявит себя банкротом).

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги с процентами – смотри в этой заметке по ссылке.

Ну и конечно, у дольщика всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру путем переуступки прав требования на нее. Как это происходит (нюансы, риски, особенности) рассказано здесь – уступка прав требования по ДДУ.

А вот что делать дольщику, если Застройщик обанкротился и не может больше выполнять свои обязательства? Об этом – по указанной ссылке.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Порядок действий при нарушении сроков

Если вышли все сроки, а строительная компания не планирует исполнять договоренности, дольщик имеет право на ответные действия. Он для этого может обратиться с исковым требованием в суд и потребовать не только возврата стоимости договора, но и компенсации. Но перед этим нужно выполнить определенные действия.

Досудебное урегулирование – возможность решить проблему мирным путем без привлечения судебных органов. Для судьи это является подтверждением, что дольщик предпринял все самостоятельные попытки получить компенсацию.В первую очередь составляется досудебная претензия в адрес строительной компании. Она должна быть обоснована и составлена юридически грамотно. Во многом претензия идентична исковому заявлению в суд, при обращении в который ее копия приобщается к делу.

Требования в досудебной претензии должны быть такими же, что в иске. При составлении этого документа необходимо ссылаться на статьи 309 и 310 ГК РФ, а также на ФЗ № 214.

Претензия должна содержать следующее:

• Дату и номер оформления ДДУ.
• Предмет договора, в качестве которого выступает квартира.
• Срок сдачи объекта.
• Документально подтвержденные убытки от действий застройщика.
• Нарушения строительной компании по договору.
• Размер основного долга.
• Сумму компенсации и расчеты.

Если досудебная претензия и иск будут отличаться в аспекте предъявляемых требований и компенсации, судья может отклонить его и не принять дело к рассмотрению. В этом случае придется подавать новую претензию к застройщику. Чтобы увеличить компенсацию, можно предъявить копии квитанций или расписки арендодателя за съемное жилье или гостиницу.

Перед подачей претензии дольщик может обнаружить, что договор содержит пункты, противоречащие действующему законодательству. Важно просить признать их недействительными еще в досудебных требованиях. В противном случае судья может решить, что дольщик выразил согласие по этому вопросу.

Документ необходимо составить в двух экземплярах, один из которых передается застройщику, а второй – остается у дольщика.

Передать претензию можно двумя основными способами:

1. Лично. На втором экземпляре проставляется печать в приеме и входящий номер.
2. По почте. Направляется письмо с обязательным уведомлением, которое служит подтверждением доставки.

Стоимость договора х количество дней просрочки х ставка рефинансирования на день передачи, указанная в процентах х 2/ 30 000

Если недвижимость оплачивается в рассрочку, ставка рефинансирования берется из периода, когда производились оплаты. Полученные суммы складываются.

Застройщику дается 10 дней со дня получения претензии, чтобы подготовить ответ. Если никакие действия не предпринимаются, можно обращаться с иском в суд.

Исковые требования

Немногие прибегают к судебному разбирательству. Но в большинстве случаев это единственное действенное решение проблемы. Она может быть урегулирована еще до вынесения решения по делу.

Исковое заявление с приложениями подается в районный суд по месту расположения строительства или адресу застройщика. Перед подачей иска полезно изучить практику в разных судах, чтобы выбрать наиболее подходящую инстанцию. Сумма компенсации может отличаться в разы.

Чтобы подать заявление, необходимо обратиться в приемную с полным пакетом документов. Важно, чтобы у вас было не менее 3-х экземпляров. По одному экземпляру передается суду и ответчику. Если в одном договоре фигурирует несколько дольщиков, они должны подать коллективный иск. Им придется присутствовать в суде лично или направить от своего имени адвоката, который будет представлять их интересы.

Допускается и общее коллективное обращение дольщиков дома, если недовольных оказалось много. К таким делам относятся серьезнее. Но разбирательство может затянуться на месяцы и годы, так как дело будет откладываться в случае неявки хотя бы одного из истцов.

Необходимые документы

При обращении в суд подаются копии документов. Оригиналы передаются только в случае отдельного запроса суда.

Для рассмотрения иска потребуется следующее:

• Исковое заявление с расчетами неустойки.
• Платежный документ, свидетельствующий об оплате договора.
• Копия паспорта заявителя.
• Копия ДДУ.
• Досудебная претензия с уведомлением о доставке или отметкой о вручении.
• Документы, подтверждающие обоснованность компенсации.

В последнем случае можно предоставить расписки за оплату арендуемого жилья, расчеты по упущенной выгоде за возможную сдачу в аренду несданной квартиры и другие документы.

В случае, если финансовые претензии не погашаются до суда, истец имеет право требовать штраф в размере половины стоимости иска. Также можно приложить расчет по вкладу с суммой начисленного процента, если бы деньги не были оплачены по договору.

При подаче финансового иска в суд, оплачивается госпошлина. Согласно ст. 333.36 НК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей», истец освобождается от ее оплаты, если иск связан с нарушением прав и его размер не превышает 1 млн. рублей. Если сумма больше, оплачивая госпошлина в размере 0,5 % от суммы более 1 млн. рублей, но не более 60 тысяч рублей.

В случае положительного решения суда, оно вступает в силу по истечение 30 дней. Если ответчик не подаст апелляцию в вышестоящий суд, он обязан выплатить дольщику компенсацию и неустойку в течение 10 дней. Если этого не случится, исполнительный лист передается судебным приставам.

Таким образом, при нарушении сроков необязательно подписывать новое соглашение со строительной компанией. Можно подать претензию о выплате компенсации. При невыполнении требований можно обратиться в районный суд.

https://www.youtube.com/watch?v=Ipueu4lPS3A

Видео сюжет расскажет, как взыскать неустойку с застройщика