Выселение с предоставлением жилого помещения

Понятие жилищного фонда

Перечень случаев, при которых осуществляется переселение лиц, определены в законодательстве (ст. 85 ЖК РФ).

Основание выселения с предоставлением	Описание
Инициатива гражданина	Производится в случаях обращения лица с просьбой о предоставлении меньшего по площади жилья
Признание жилой недвижимости аварийной, подлежащей сносу	Выселение производится в рамках программы расселения аварийного жилья
Изъятие участка, на котором располагается дом, для нужд муниципалитета	При изъятии земельного участка дом в большинстве случаев подлежит сносу
Реконструкция жилья	Выселение может носить временный характер с предоставлением маневренного фонда на время проведения ремонта либо другого благоустроенного жилья
Перевод жилой недвижимости в статус нежилой	Перевод не нежилой фонд производится в случае признания дома непригодным для проживания. Проживание в нежилой недвижимости не предусмотрено, производится переселение
Передача имущества религиозной организации	При передаче учитывается конфессиональная принадлежность имущества

Если переселение граждан производится по решению суда, в иске должна быть указано конкретная недвижимость. При отсутствии информации о жилье, свободном от других проживающих граждан, исковое заявление остается без движения.

Предоставление при переселении жилья, не отвечающего требованиям благоустроенности, осуществляется при несоблюдении нанимателем одного из договорных условий – просрочки платы за проживание и коммунальные услуги сроком более полугода (ст. 90 ЖК РФ). Выселение производится по решению суда с учетом условий:

• Плата за проживание и коммунальные услуги не была внесена в течение последовательно взятых подряд 6 месяцев.
• Выявлены основания, побудившие лицо к неисполнению обязанностей нанимателя.
• Отсутствовала уважительная причина платежа. К уважительным причинам относят задержки выплат заработной платы, утрата дееспособности, работы при подтверждении поиска, наличие в семье иждивенцев, инвалидов, несовершеннолетних детей и другие.

В решении суда указывается конкретное помещение, соответствующее параметрам социального жилья при заселении. Площадь изолированного и возможного для проживания помещения не должна быть менее 6 кв. м на одного члена семьи. Предоставляется недвижимость, расположенная в одном населенном пункте.

Гражданин М., оформивший договор социального найма, утратил трудоспособность. В периоде нетрудоспособности и оформления группы инвалидности М. не оплачивал коммунальные услуги и наем. Собственник муниципального жилья подал в суд иск о расторжении договора с выселением М. Судебный орган, рассмотрев индивидуальные условия, справки, иные документы, предоставленные ответчиком, отказал истцу в удовлетворении иска с условием погашения задолженности в течение полугода.

Под жилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношения, т.е. отношения, обеспечивающие удовлетворение потребностей граждан в жилье. Необходимость удовлетворения потребности в жилье сопровождает человека на

Общая широкомасштабная кодификация жилищного законодательства была проведена в нашей стране еще до распада Союза ССР, в первой половине 1980-х гг. 24 июня 1981 г. Верховный Совет

СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик {amp}lt;1{amp}gt;, а через два года (24 июня 1983 г.) Верховный Совет РСФСР принял на базе Основ Жилищный кодекс РСФСР {amp}lt;2{amp}gt;. Примерно в то же время жилищные кодексы на базе Основ были приняты и в других союзных республиках. С тех пор в жизни страны произошли коренные изменения, обусловленные главным образом распадом Союза ССР и переводом экономики на рельсы рыночного хозяйства, в результате чего ЖК РСФСР, не говоря уже об Основах, которые практически не применялись, утратил в Российской Федерации роль базового законодательного акта в области жилищного законодательства.

———————————

Конституция РФ относит гражданское законодательство к исключительному ведению Российской

Федерации, а жилищное законодательство — к совместному ведению Российской Федерации		и ее
субъектов	(п. «о» ст. 71 и подп. «к» п. 1 ст. 72 Конституции РФ). Чем вызван различный	подход

законодателя к решению этого вопроса? С одной стороны, в Российской Федерации необходимо гарантировать единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции, свободу экономической деятельности ( ст. 8 Конституции

РФ;	п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК). С другой, необходимо обеспечить учет в
законодательстве		социально-экономических,	национально-бытовых,	демографических,
природно-климатических и иных особенностей регионов, без чего в области жилищных					отношений
нельзя обойтись. К тому же жилищное законодательство должно выполнять				широкий		спектр
социально-обеспечительных функций. А это также невозможно без учета особенностей регионов.
	В то же время различный подход законодателя к определению органов государственной власти, к
ведению которых относится гражданское и жилищное законодательство,				вызвал	в	ходе
кодификационных работ дополнительные трудности. Начать с того, что многие				нормы	жилищного

законодательства по своей юридической природе являются гражданско-правовыми, а потому, строго говоря, наличие их в нормативных актах не только федерального, но и регионального уровня вызывает известные сомнения. С другой стороны, без появления на региональном уровне гражданско-правовых по своей юридической природе норм, причем не только в области регулирования жилищных отношений, нельзя обойтись, о чем свидетельствует сложившаяся в регионах уже после принятия Конституции РФ 1993 г. практика.

Бросая взгляд в прошлое, можно сказать, что к исключительному ведению Российской Федерации следовало бы отнести не все гражданское законодательство, а лишь принятие Гражданского кодекса, одновременно установив, что нормативные гражданско-правовые акты и федерального, и регионального

Краткая характеристика жилищного фонда дана в ч. 1 ст. 19 ЖК: жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Эту характеристику едва ли можно считать определением жилищного фонда, поскольку, по существу, она сводится к тавтологии. Чтобы дать определение жилищного фонда, которое было бы сколько-нибудь содержательным, нужно обратиться и к другим положениям нового жилищного законодательства, сосредоточенным в первую очередь в гл.

2 ЖК «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд». В характеристике жилищного фонда, данной в ЖК, ключевым является понятие жилого помещения. Поэтому для определения жилищного фонда нужно раскрыть содержание указанного понятия, т.е. выявить его сущностные признаки. О жилых помещениях речь идет во всех статьях гл. 2 ЖК {amp}lt;1{amp}gt;. Особенно важны следующие положения.

Не ограничиваясь общей характеристикой жилищного фонда, ЖК закрепил классификацию жилищного фонда на виды. Эта классификация проводится, во-первых, в зависимости от формы собственности и, во-вторых, в зависимости от целей использования.

Взависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, находящийся в собственности граждан и юридических лиц; государственный, находящийся в собственности Российской Федерации и ее субъектов; муниципальный, находящийся в собственности муниципальных образований.

Взависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд;

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям (социальный наем, коммерческий наем, членство в жилищно-строительном и ином кооперативе, семейные отношения с гражданином, имеющим дом или квартиру в собственности, предоставление жилья в силу рентных

Характеристика жилищных правоотношений не завершается их раскассированием по отраслям права. Необходимо учитывать, к какому виду правоотношений, хотя бы в пределах гражданского права, они относятся. Напомним, что, помимо деления гражданских правоотношений на имущественные и личные неимущественные, они классифицируются по таким видам, как абсолютные и относительные, вещные и обязательственные.

Поскольку правоотношения собственности не включаются в число жилищных, ни одно из жилищных правоотношений нельзя отнести к абсолютным, хотя многие из них и оказывают отраженное действие на всех третьих лиц. Решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользователя жилого помещения с его собственником или уполномоченным им органом, которая носит не абсолютный, а относительный характер.

То же можно сказать и об отношениях нанимателя с наймодателем, и об отношениях члена кооператива, не выкупившего квартиру, с кооперативом, и об отношениях собственника жилого помещения с членами его семьи, и обо всех других отношениях, в которых пользователю жилого помещения противостоит конкретное лицо — собственник жилого помещения, уполномоченный им орган или иное лицо, предоставившее данное помещение в пользование конкретному лицу или группе лиц.

Значительно сложнее ответить на вопрос, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязательственным. Однозначно на него ответить нельзя.

В новейшем жилищном законодательстве явно просматривается тенденция сузить круг лиц, которым на занимаемые ими жилые помещения принадлежат вещные права, равно как и ограничить содержание самих этих прав. Пожалуй, эта тенденция не затронула, да и то отчасти, лишь тех лиц, которым жилые помещения уже принадлежат на праве собственности либо за которыми сохраняется возможность стать их собственниками.

Однако при определенных обстоятельствах указанные лица, как это ни парадоксально, могут оказаться даже в худшем положении по сравнению с теми лицами, которые пользуются жилыми помещениями на ином, менее сильном, нежели право собственности, праве. Именно поэтому тенденция ограничения прав пользователей жилых помещений лишь отчасти не затронула их собственников.

Так, если дом идет на снос или земельный участок, на котором он находится, изымается для государственных или муниципальных нужд, то проживающие в таком доме собственники оказываются в худшем положении по сравнению с лицами, занимающими жилые помещения в доме на ином правовом основании (например, нанимателями по договору социального найма или членами жилищного кооператива, еще не успевшими выкупить свои квартиры, — см. ст. ст. 32,

Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера	взамен
занимаемого было закреплено и в ранее действовавшем законодательстве (см. ст. 75 ЖК	РСФСР).

Основания выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилья

Определение договора социального найма жилого помещения таково (см. ч. 1 ст. 60 ЖК): по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Договор социального найма жилого помещения — это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Договор заключается без установления срока его действия, т.е. является бессрочным. Заключению договора предшествует процедура установления того, имеет ли данный гражданин право на предоставление ему жилого помещения из жилищного фонда социального использования.

Основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, определены в ст. 51 ЖК.

По общему правилу гражданин для получения жилого помещения по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде должен относиться к малоимущим. Признание граждан малоимущими в целях предоставления им социального жилья производится органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ.

Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых люди жили, больше нет. Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает.

ито, и другое. Так было, в частности, при землетрясениях в Спитаке или Нефтегорске. Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами.

ивозникновение правоотношения собственности ipso jure, т.е. в силу закона, независимо от того, как относится к этому сам член кооператива. Гораздо чаще прекращение жилищного правоотношения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо, наконец, актами соответствующих органов местного самоуправления или органов государственной власти, в том числе органов суда, причем нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищного правоотношения либо третьих лиц, которые влекут его прекращение, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Жилищное правоотношение может

Лица, получившие решение суда о выселении в другое жилое помещение, обязаны выехать с занимаемой территории. В общепринятом варианте лицу предоставляется недельный срок. Отказ от добровольного выселения предусматривает применение принудительного способа с привлечением судебных приставов, имеющих право:

• Вызывать в распоряжение службы приставов лица, не исполняющего решение суда.
• Входить в жилье, право на занятие которого утрачено нанимателями.
• Принудительно проникать в жилье с участием сотрудников правоохранительных органов и в присутствии понятых.

Действия судебного пристава фиксируются актом исполнения судебного решения.

Лицо может обратиться к муниципалитету с просьбой:

• Предоставления жилья меньшей площади.
• Признания дома непригодным для постоянного проживания.
• Подтверждения несоответствия метража или других условий нормам, установленным в регионе.

Подача заявления производится в специальные комиссии, работающие в муниципальных органах власти.

Заявление на переселение.

Кроме обращения в муниципалитет с целью изменения имеющихся условий, лицо может обратиться к наймодателю за расторжением договора. Причинами добровольного выселения служат отъезд, увольнение и иные основания. Для добровольного выселения требуется подать заявление.

Причинами для выселения (переселения) граждан с жилплощади согласно жилищному законодательству можно назвать:

1. Желание нанимателя. При этом переселение по инициативе жильцов возможно только в том случае, если наниматель просит о предоставлении меньшей по площади квартиры.
2. Признание дома аварийным. Если здание готовится к сносу, все его жильцы обязаны осуществить процедуру выселения.
3. Изъятие земельного участка для нужд муниципалитета. Дом при этом также может быть снесен.
4. Перевод жилья в нежилой фонд.
5. Признание дома непригодным для проживания. Это первый этап признания здания аварийным, при котором жильцов могут начать выселять.
6. Реконструкция (ремонт) здания. Речь идет о временном переселении арендаторов (собственников).
7. Передача недвижимости религиозной организации.

Жильцы не могут быть выселены по каким-либо другим причинам. Если основания законны, но нанимателям не предоставляют другую жилплощадь, следует обращаться в правоохранительные органы, жилинспекцию и т. д.

Для того чтобы правильно провести данную процедуру, владелец недвижимости должен найти подходящее жилье для выселяемых арендаторов.

Существует ряд требований и правил, которые собственник должен выполнять, в противном случае такое выселение может быть признано незаконным:

1. Жилплощадь должна быть предоставлена в том населенном пункте, где проживал наниматель. Исключение составляют случаи, когда переезд в другой населенный пункт является инициативой жильца.
2. Новое жилье может быть расположено в любом районе города и гражданин не имеет права выбирать. Нет у жильцов права и оспаривать решение муниципалитета, если, к примеру, из центра их переселили на окраину.
3. Нельзя переселять людей в дома, являющиеся непригодными для проживания или аварийными.
4. Определенные требования предъявляются к благоустроенности жилья. В первую очередь это наличие коммунальных удобств и т. д. Новые условия проживания не могут быть хуже, чем прежние.
5. Важно учитывать дополнительные характеристики жилья. Это изношенность конструкций, наличие ремонта, планировка квартир и т. д.
6. Не допускается заселение одной комнаты малолетними лицами разного пола. Если лица совершеннолетние и не состоят в браке, то заселение в одну комнату осуществляется с их согласия.
7. Жилье должно быть равноценным, то есть запрещено предоставлять квартиру меньшей площади, чем предыдущая. Если жилец сам просит уменьшить площадь, так как не может содержать большое помещение, собственнику следует учитывать нормы предоставления жилой недвижимости на каждого члена семьи.

Все эти правила обязательно должны быть соблюдены собственником при выселении.

В такой сделке оговариваются несколько особенностей, обязательных для ее заключения:

• период легитимности договора (не меньше 1 года и не больше 10 лет);
• цена договора (сумма подлежащая оплате за наем и порядок ее внесения);
• регламент внесения поправок в текст договора;
• условия перезаключения договора на новый период, после утраты юридической силы предшествующего договора.

Договор найма помещения ЖФСИ обязательно регистрируется государством, и заключается уполномоченными представителями сторон в письменном виде.

В тексте договора прописаны права и обязательства сторон, события (юридические факты), при наступлении которых договор ЖФСИ расторгается, а граждане, следовательно, выселяются с предоставлением другого жилого помещения или без.

Пользователь помещения, предоставленного по такому договору, обязан неукоснительно выполнять все прописанные условия сделки. Нарушение положений договора, может повлечь за собой последствия, указанные в нормах 66 и 68 ЖК РФ, и привести к расторжению договора, выселению недобросовестных квартиросъемщиков, без обеспечения иным жилым помещением.

В конкретных ситуациях, описанных законодательными документами РФ лица, пользующиеся жильем из фонда социального использования, выселяются по инициативе собственника с разрешения суда без выделения другого жилья.

Существует исчерпывающий перечень оснований для выселения граждан: 

• наниматель и сожители выселяются, если не полностью и/или не вовремя, оплачен наем жилья и коммунальная задолженность, с частотой более шести раз на протяжении года, либо, если образовался долг за такие услуги в стоимости, превышающей три среднемесячных суммы оплаты за последний календарный год;негативные последствия будут, если установлен факт передачи квартиросъемщиком занимаемого жилья другим гражданам;
• когда у одного из пользователей помещения, уже есть во владении другое жилое помещение на аналогичной территории муниципального образования;
• негативное поведение, выраженное в сознательном разрушении и порче используемого помещения, постоянного нарушения порядка проживания с другими нанимателями, пользование жильем не в соответствии с его прямым предназначением повлечет выселение из жилого помещения.

Выселение из специализированных помещений

Одним из видов жилья, в которых проживание лиц осуществляется по договорам найма, является общежитие. Граждане и члены их семей, проживающие в специализированных жилых помещениях, выселяются по окончании основания дальнейшего пребывания:

• Истечение периода действия договора найма.
• Окончание времени обучения.
• Прекращения трудовых отношений с наймодателем.

Действие ЖК РФ распространяется на случаи принадлежности недвижимости государственному или муниципальному жилому фонду. Если собственником специализированного жилья является коммерческая структура, к отношениям сторон применяются положения ГК РФ.

Возникновение права на жилые помещения, сдаваемые в коммерческий наем, в аренду или по иным договорам

По вышеперечисленным причинам наниматель лишается права на проживание, если наймодателем предпринимались меры предупредительного характера и таковые не дали результатов.

Классифицируют несколько вариантов выселения из жилья, переданного по договору найма помещений ЖФСИ. В зависимости от основания выселения, согласно решению суда пользователи жилья освобождают помещение:

• с выделением нового благоустроенного жилья;
• с выделением другого жилого помещения;
• без выделения иного жилого помещения.

Прежние наниматели имеют возможность получить новое благоустроенное помещение для жизни в случае, если:

• жилое помещение не подходит для проживания в нем людей и принято решение о передаче этого помещения в нежилой фонд.
• После проведения реставрации или ремонта дома, показатель необходимой площади на одного человека станет больше/меньше нормы предоставления.
• Здание, в котором расположено жилое помещение, находится в аварийном состоянии и здание подлежит сносу. После принятия решения собственником в лице государственных или местных органов власти, бывшим пользователям социального жилья предоставляется новое благоустроенное жилье.
• Земельный участок, на котором расположен МКД, подлежит изъятию для муниципальных нужд.
• Планируется отчуждение жилых помещений социального предназначения для религиозного образования, согласно законодательству РФ.

Кроме того, если собственником планируется ремонт или реконструкция здания, но они несовместимы с одновременным пребыванием в помещении жильцов, тогда собственник инициирует выселение и обеспечивает нанимателей другим жильем. В таком случае все квартиросъемщики временно переезжают в жилые объекты маневренного фонда до окончания ремонтных работ или выселяются в иное жилье насовсем. Переезд нанимателя вместе с членами его семьи из временного жилья и обратно происходит силами и средствами собственника (наймодателя).

Параметры благоустроенности для жилья дифференцируются в зависимости от конкретного населенного пункта, где граждане должны получить жилое помещение. По письменному согласию пользователей социального жилья, они обеспечиваются жилым помещением в ином населенном пункте.Поскольку выселение проводиться через суд, информация о новом жилье непременно указывается в решении суда.

Приходится констатировать, что и здесь наблюдается ужесточение правового режима жилых помещений, предоставленных в социальный наем. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть предоставлено в социальный наем только тем проживающим в квартире гражданам, которые относятся к малоимущим.

Правда, они могут быть как нанимателями, так и собственниками. Иными словами, если один из проживающих в квартире малоимущих граждан является нанимателем, а другой — собственником занимаемого жилого помещения (например, он в свое время приватизировал комнату, полученную в социальный наем), то каждый из них, в принципе, может претендовать на то, чтобы освободившееся жилое помещение было закреплено именно за ним.

В свою очередь, проживающие в квартире малоимущие граждане, претендующие на закрепление за ними освободившегося жилого помещения, разделены на две группы. К первой относятся те, которые признаны или могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, — иными словами, те, у которых обеспеченность жильем на каждого из постоянно проживающих граждан не превышает учетной нормы площади жилого помещения.

Ко второй относятся те, у которых обеспеченность жильем на каждого из постоянно проживающих граждан не превышает нормы предоставления площади жилого помещения. Претендовать на закрепление освободившегося жилого помещения могут, прежде всего, те малоимущие граждане, которые относятся к первой группе, и лишь при их отсутствии или при их отказе от закрепления за ними освободившегося жилого помещения — те малоимущие граждане, которые относятся ко второй группе.

Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, требования, коим эти помещения должны удовлетворять, определены в ст. ст. 85 — 89 ЖК. Помимо этого для правильного разрешения возникающих при выселении по указанным основаниям вопросов необходимо обращаться к другим нормам ЖК (см.

, например, гл. 3 ЖК), нормам иных законов (например, Градостроительного кодекса РФ) и подзаконных нормативных актов (см., например, Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» {amp}lt;1{amp}gt;).

Жилищный	кодекс предусматривает следующие основания выселения граждан	из жилых
помещений с	предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по	договорам

социального найма: 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) при проведении капитального ремонта или реконструкции дома. Остановимся на каждом из этих случаев, кроме последнего, поскольку он уже рассмотрен.

Изучению трех оставшихся случаев следует предпослать несколько соображений общего порядка. Отметим прежде всего, что речь идет о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных им по договорам социального найма, в другие благоустроенные жилые помещения, также предоставляемые им по договорам социального найма {amp}lt;1{amp}gt;.

Льготные категории лиц указаны в ст. 103 ЖК РФ. К льготным категориям лиц относятся:

1. Члены семей лиц военнослужащих, силовых структур, погибших (пропавших) при исполнении государственного долга.
2. Пенсионеры, получившие право на обеспечение по достижении возраста.
3. Члены семьи умершего лица, заключившего ранее договор найма.
4. Инвалиды 1 и 2 групп, получившие заболевание вследствие ведения профессиональной деятельности или несения военной службы.
5. Дети-сироты, ставшиеся без попечения родителей.

Лицам, при выселении которых предоставляется иное жилье, помещения должны располагаться в черте населенного пункта.

Формулировка «выселение» в данном случае не вполне корректна, так как под этой процедурой подразумевается переселение жильцов. По факту наниматель не выселяется на улицу, а переезжает.

Владелец недвижимости имеет право переселить:

1. Лиц, заключивших с муниципальными органами договор социального найма.
2. Лиц, проживающих по договору служебной аренды.
3. Граждан, использующих право пожизненного проживания на жилплощади.

Муниципалитет может выселить из квартиры также собственника, проживающего на приватизированной жилплощади. Это возможно только если дом будет снесен, отремонтирован (временное переселение) или изъят для нужд государственных органов. Помимо предоставления равноценного жилого помещения муниципалитет может выкупить имущество по рыночной цене.

Кроме самого нанимателя переселяют и членов его семьи. Что касается категории граждан, которых нельзя выселять с предоставлением равноценного жилья, то ее не существует. Согласно российскому законодательству в данном случае нет ущемления прав жильцов, поэтому нет и льготной категории граждан.

Любой гражданин, не являющийся собственником недвижимости, может быть переселен, если муниципальные органы примут подобное решение.

Существует определенная процедура, которой должны придерживаться все участники:

1. Во-первых, у собственника должны быть основания для ее проведения.
2. Во-вторых, арендатору должно быть предоставлено благоустроенное жилье.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Предоставляемое жилье должно отвечать критериям благоустроенности не ниже данных объекта, из которого произведено выселение. Перечень требований к предоставляемому объекту указан в ст. 89 ЖК РФ. Критерии предъявляются к жилью, предоставляемому по договору социального найма.

Требования к недвижимости	Описание
Месторасположение объекта недвижимости	Жилье предоставляется в местности, из которой было произведено выселение, за исключением случаев особого пожелания получателя
Район внутри населенного пункта	Лицо не вправе выбирать район населенного пункта. По желанию лица жилье предоставляется за чертой города
Состояние дома, пригодное к проживанию	Переселение не производится в жилье, признанное аварийным
Наличие и состояние инженерных коммуникаций	Системы водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения и прочие должны соответствовать или иметь лучшее состояние, имеющееся у лица
Площадь предоставляемого жилья	Размер жилой площади предоставляется в равном или большем размере. Для разнополых детей предоставляются разные комнаты

Внутренняя планировка, этаж, состояние отделки, наличие балкона, расположение комнат предыдущего жилья не учитываются при определении критериев соответствия.

Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы оно и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или населенном пункте уровня благоустройства.

В то же время требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. Так, жилые помещения в маневренном фонде, предназначенные для поселения граждан на время капитального ремонта, обычно отличаются невысоким уровнем благоустройства, нежели помещения, предоставляемые гражданам для постоянного проживания.

Предметом договора найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Это положение распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем (ст. 673 ГК, ст. 62 ЖК). В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения.

В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната или запроходная комната или часть комнаты). Если, скажем, гражданин приватизировал квартиру-«распашонку», то, хотя ни одна комната в ней не является изолированной, собственник не лишен права сдать часть этой квартиры внаем.

Достаточно широко распространено и поселение угловых жильцов (например, студентов), т.е. сдача внаем части комнаты. Видимо, не случайно действие ст. 62 ЖК распространяется лишь на жилые помещения, которые сдаются в социальный наем. Статью 673 ГК нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма, что и было только что показано. Но при всех обстоятельствах предметом договора не может быть помещение, которое не является жилым (например, подсобное

Ошибки, допускаемые при выселении граждан

Условие выселения	Неверная позиция	Верный подход
Причина выселения не связана с нарушением нанимателя условий договора	Площадь предоставляемого нового жилья может быть предоставлена меньшего размера, соответствующей социальным нормам	При переселении лиц в площадь должна быть равной или большей величины
Предоставление жилья	Лица льготных категорий при самовольном занятии помещения выселяются на общих основаниях	Самовольное занятие помещения не означает автоматическое получение льгот, предусмотренных ЖК РФ

Вопрос № 1: Производится ли переселение при изменении собственника имущества?

Ответ: Прекращение договора найма осуществляется при переходе права собственности на специализированное имущество производится без предоставления иной площади. Исключение составляют случаи оформления трудового договора с нанимателем.

Выселение. Общие положения

Юридическое содержание жилищного правоотношения образуют права и обязанности его участников. Раскрыв содержание указанных прав и обязанностей, мы сможем раскрыть содержание самого жилищного правоотношения. Решению этой задачи необходимо предпослать несколько предварительных замечаний. Во-первых, речь пойдет о той стадии развития жилищного правоотношения, на которой жилое помещение управомоченным лицом уже получено.

На это следует обратить внимание, поскольку в понятие жилищного правоотношения можно вкладывать и более широкое содержание. Во-вторых, в любом жилищном правоотношении, как и в правоотношении вообще, праву корреспондирует обязанность. Поэтому, раскрывая содержание прав, мы раскрываем тем самым содержание противостоящих им в жилищном правоотношении обязанностей, и наоборот.

Приступим теперь к раскрытию содержания отдельных прав и обязанностей в жилищном правоотношении. Содержание остальных прав и обязанностей либо уже было рассмотрено (например, право на сдачу жилого помещения в поднаем или на поселение в нем временных жильцов), либо подлежит рассмотрению при освещении тех вопросов настоящей главы, к которым они более всего тяготеют.

Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности. В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект: здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения.

Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого (жилищного или иного) правоотношения, а в других — его изменение и прекращение, что происходит, например, при родственном обмене. После этих вводных замечаний перейдем к рассмотрению основных случаев изменения жилищных правоотношений {amp}lt;1{amp}gt;.

Изменение жилищного правоотношения при вселении

впомещение членов семьи и других лиц

Вданном случае изменения происходят, прежде, всего в субъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами: во-первых, отказом от прописки и переходом к регистрации населения по месту пребывания и месту жительства; во-вторых, разграничением социального и коммерческого найма

ипоследовавшим за этим размежеванием условий, при которых допускается вселение других лиц в помещение, предоставленное в социальный и коммерческий наем. В первом случае условия вселения других граждан в жилое помещение определены ст. 70 ЖК, во втором — ст. 679 ГК.

Статья 70 ЖК очерчивает круг лиц, которых наниматель может в помещение вселить, причем он совпадает с кругом лиц, которые по ст. 69 ЖК относятся к членам семьи нанимателя, хотя условия их вселения и могут отличаться в зависимости от того, о каких членах семьи идет речь. Статья 679 ГК круг этих лиц не определяет, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.

Для вселения нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей требуется письменное согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, но не требуется согласия наймодателя. Для вселения же других граждан в качестве членов своей семьи наниматель должен получить согласие в письменной форме также и от наймодателя.

При этом наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. По существу запрет со стороны наймодателя на вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение других членов своей семьи означает отказ наймодателя дать согласие на их вселение.

Этот запрет может распространяться на всех членов семьи, которых наниматель желает вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение, кроме вселения к родителям их несовершеннолетних детей. На их вселение не требуется ни согласия остальных членов семьи, ни согласия наймодателя. Не требуется также

Жилищные правоотношения принадлежат к числу регулятивных. В то же время они, как и другие правоотношения, нуждаются в охране, причем не только от противоправных посягательств, но и в воспитательно-предупредительных целях. Если согласиться с классификацией мер защиты или мер охраны гражданских прав на меры самозащиты, меры оперативного воздействия и меры государственно-принудительного воздействия {amp}lt;1{amp}gt;

, то можно сказать, что для охраны жилищных правоотношений применяются все эти меры. Так, меры самозащиты могут быть применены для ограждения неприкосновенности жилища; меры оперативного воздействия применяются тогда, когда наймодатель отказывает неисправному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость произведенного им капитального ремонта жилого помещения в счет следуемой с него наемной платы;

меры государственно-принудительного воздействия выражаются в признании решения о предоставлении жилого помещения недействительным; в досрочном расторжении наймодателем договора при наличии оснований, предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК; выселении граждан без предоставления другого жилого помещения ( ст. 91 ЖК) и т.д.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть» (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное).

С некоторыми из них мы и ознакомимся в ходе дальнейшего изложения. Необходимо при этом учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, позиция законодателя в отношении ряда указанных мер по сравнению с ранее действовавшим законодательством претерпела существенные изменения. Во-вторых, некоторые из указанных мер ранее уже были рассмотрены.

Поэтому в настоящем параграфе они подлежат изучению под несколько иным углом зрения. В-третьих, поскольку от такой меры, как административное выселение, законодатель вообще отказался, она рассмотрена главным образом в историко-правовом аспекте. Наконец, в-четвертых, целый ряд мер охраны либо достаточно подробно изучены ранее, либо будут рассмотрены в гл. XI настоящей работы.

Выселение во всех случаях допускается лишь по основаниям, предусмотренным законом, производится по решению суда и относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности.

Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности.

Обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг

За годы перестройки, точнее, за годы «шоковой терапии», подход законодателя к оплате жилья и коммунальных услуг претерпел коренные изменения. Была поставлена задача в рекордно короткий срок добиться того, чтобы платежи граждан полностью возмещали затраты на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги.

Уже сейчас оплата жилья и коммунальных услуг в некоторых районах, в частности в Санкт-Петербурге, возросла в сотни раз и приобретает все более устрашающие для бюджета семьи размеры. Особенно ощутимо это сказывается на семьях с невысоким уровнем дохода, которые не сводят концы с концами и отброшены за черту бедности. В виде утешения в счетах-извещениях на

Жилищные нормы

В нашем законодательстве на протяжении десятилетий существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте, и норма, в пределах которой постоянно проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье (учетная норма), и норма, из которой исходят жилищные органы, предоставляя жилье гражданам, состоящим на учете (норма предоставления общей площади жилого помещения), и нормы, в пределах которых граждане имеют право на компенсации (субсидии) при оплате жилья и коммунальных услуг.

Минимальная норма, которая должна соблюдаться при заселении общежитий и жилых помещений маневренного фонда, составляет 6 кв. м жилой площади на человека. Аналогичная норма применяется и при выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения в порядке ст. 90 ЖК. Указанная норма подлежит применению и тогда, когда на занимаемое гражданином жилое помещение, как на предмет ипотеки, обращено взыскание, но это помещение является для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

В этом случае гражданин и члены его семьи при отказе освободить предмет залога, чтобы на него можно было обратить взыскание, подлежат выселению по суду с предоставлением другого годного для жилья помещения, которое по размеру должно соответствовать нормам, установленным для вселения граждан в общежитие, т.е. из расчета 6 кв. м жилой площади на человека.

Особо следует сказать о праве на дополнительную площадь и о нормах дополнительной площади, которые подлежали (или подлежат?) применению. Перефразируя ставшее знаменитым изречение, можно сказать, что нет повести печальнее на свете, чем повесть о праве на дополнительную жилую площадь, которое, наподобие шагреневой кожи, постепенно ущемлялось, а возможно, и приказало долго жить.

Изменение жилищного правоотношения при выбытии членов семьи

Выбытие члена семьи влечет изменения жилищного правоотношения лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменения в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения.

Вопрос же о том, в субъектном составе какого именно жилищного правоотношения произойдут изменения, зависит от того, выступают ли члены семьи как сонаниматели, что имеет место при социальном найме, или находятся в правоотношении лишь с нанимателем, который заслоняет их от наймодателя, что может иметь место при сдаче жилого помещения в коммерческий наем.

В ранее действовавшем законодательстве (см. ст. 60 ЖК РСФСР в ее первоначальной редакции) было предусмотрено, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ними по общему правилу в течение шести месяцев. Правда, действие этой нормы было смягчено, во-первых, тем, что в законодательстве был предусмотрен широкий круг случаев, при которых жилое помещение сохранялось за временно отсутствующим на более длительный срок (например, при бронировании жилого помещения), и, во-вторых, тем, что при наличии уважительных причин отсутствия срок сохранения права на жилое помещение мог быть продлен наймодателем, а в случае спора — судом.

Решительный поворот в этом вопросе произошел с принятием Конституционным Судом РФ Постановления от 23 июня 1995 г. «По делу о проверке конституционности части первой и п. 8 части второй ст. 60 ЖК РСФСР». Конституционный Суд признал не соответствующими Конституции РФ положения как ч. 1, так и п. 8 ч. 2 ст.

60 ЖК, поскольку временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием утраты права пользования жилым помещением. При всей спорности этого Постановления оно вступило в силу немедленно и стало действовать непосредственно.

Руководствуясь им, законодатель внес изменения в ст. 60 ЖК РСФСР, хотя целый ряд норм, предусматривающих специальные основания сохранения жилой площади за временно отсутствующими, в том числе и норм ЖК РСФСР о бронировании жилых помещений, отменены не были, но применялись с учетом указаний на сей счет, данных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г.

Закон закрепляет за нанимателем жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, право с согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления (см. ч. 1 ст. 81 ЖК). Наряду с этим законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены и иные основания замены гражданам жилых помещений (ч. 2 ст. 81 ЖК).

Дадим к этим правилам несколько пояснений. Возложив на наймодателя обязанность произвести замену занимаемого нанимателем по договору социального найма жилого помещения на меньшее, да еще в течение краткого срока — трех месяцев, законодатель ничего не сказал о том, чем обеспечивается исполнение такой обязанности.

По-видимому, законодатель исходил из того, что наймодатель всегда заинтересован в том, чтобы взамен меньшей площади получить большую, что само по себе подстегивает его к скорейшему исполнению этой обязанности. Однако такой заинтересованности может и не быть. Нередко требования о замене жилого помещения исходят от жителей коммуналок, которые занимают комнаты размером 30 — 40 кв.

м и хотят переселиться в отдельную квартиру меньшего размера. В Санкт-Петербурге это, как правило, коренные жители города, которым настолько докучают их соседи, что они готовы переселиться куда угодно (хотя бы в хрущевку), лишь бы их не видеть. К сожалению, владелец площади далеко не всегда может эти требования удовлетворить просто потому, что соответствующим жилым помещением не располагает.

К тому же речь идет обычно о предоставлении жилой площади с более высоким уровнем благоустройства (взамен комнаты в коммуналке требуют предоставления отдельной квартиры). В небольших городах наймодатель при всем желании ни за три месяца, ни за более длительный срок подыскать нанимателю жилое помещение, которое бы его устраивало, зачастую не сможет.

С этим связан и другой вопрос: как быть, если наймодатель отказывает нанимателю в удовлетворении его просьбы, мотивируя отказ тем, что жилым помещением, которое удовлетворяло бы нанимателя, а то и каким бы то ни было другим жилым помещением, не располагает. Заметим, что использование в качестве коррелятивных таких понятий, как «просьба» и «обязанность», юридически некорректно. В этом также сказывается половинчатость позиции законодателя, поскольку друг другу коррелируют понятия «требование » и «обязанность».

Наниматель при отказе со стороны наймодателя может обратиться в суд. Однако перспективы судебной защиты в данном случае проблематичны, причем не только на стадии исполнения, но даже на стадии вынесения судебного решения. Ведь суд обязан в резолютивной части судебного решения указать, какое конкретно жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю взамен занимаемого (указать конкретный адрес, номер дома, квартиры, размер комнаты и ее местоположение в