Как уменьшить налог на коммерческую недвижимость

Как можно использовать помещение

Владение помещениями неизбежно влечёт за собой обложение налогом.

Как обстоят дела с налогами в отношении коммерческой недвижимости?

Как показывают наблюдения, эти цифры из года в год варьируются.

При этом, несмотря на то, что 2017 год начался недавно, уже есть прогнозы насчёт размера налоговой ставки на текущий год и даже на предстоящий 2018. По мнению экспертов, в 2017 году эта цифра достигнет уровня 1,8%, а в 2018 году – и вовсе 2%.

При этом примечательно, что данные цифры рассчитаны исходя из кадастровой стоимости помещения. Но это при условии, что ваше помещение было оценено и внесено в кадастровый реестр.

Если же не была своевременно проведена оценка помещения и занесение информации о нём в особые базы данных, то налоговая ставка рассчитывается, как и прежде, исходя из балансовой стоимости, как это оглашено в Налоговом Кодексе РФ.

Примечательность налоговых выплат физическими лицами в прогрессировании (то есть постепенном и закономерном увеличении) налоговой ставки в зависимости от кадастровой стоимости помещения, которым владеет физической лицо (к примеру, индивидуальный предприниматель).

Но сама ставка вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне.

При этом никакие льготы при налогообложении нежилых помещений физических лиц не распространяются, потому что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность.

Какие налоги на коммерческую недвижимость юридических лиц? Здесь мы имеем дело с совершенно другими цифрами, нежели при расчете налоговых ставок на коммерческую недвижимость физических лиц. Хотя бы в силу того, что помещения, принадлежащие юридическим лицам облагаются налогом на имущество организаций.

Как правило, налог на такое имущество не превосходит 2,2% от конечной цены самого помещения.

Её покупатель обязан выплатить, чтобы в итоге стать полноправным владельцем коммерческого помещения.

Если при продаже в договоре будет стоять стоимость равная или меньшая чем при покупке, то вполне удастся избежать выплаты налога такого налога.

Право сдачи помещения в аренду имеет собственник помещения. При этом он может выступать, как просто физическое лицо, так и будучи зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

Налог за аренду нежилого помещения, согласно Налоговому кодекс РФ, обязательно нужно выплатить государству в размере 13% от общей суммы арендной прибыли (НДФЛ) за период договора (не ежемесячно!).

Если же физическое лицо, предоставляющее в аренду нежилое помещение для реализации коммерческой деятельности, будет уклоняться от ежемесячных процентных выплат, то при его разоблачении оно будет вынуждено выплатить пеню в размере до 8% годовых и штраф (до 20% от неуплаченной суммы).

Налог от сдачи в аренду нежилого помещения (налоговая ставка) будет сокращен, если сдача в будет производиться от физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя и составит всего 6% от полученной арендной платы.

Как известно, до начала 2015 года налог на нежилое помещение, рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости помещения.

Об этом уже было немного сказано выше.

Таковая может быть установлена в результате оценочных мероприятий, которая должны проводиться по решению суда и не чаще одного раза в три года.

Налог на нежилую недвижимость физических лиц, как и прежде, должен уплачиваться не позднее 1 октября года, следующего за отчётным.

Справка. Названные цифры при налогообложении нежилого помещения могут несущественно варьироваться. Это будет зависеть от вида здания и его расположения, его кадастровой стоимости и т.д.

Таким образом, можно видеть, что в этот перечень включены все организации некоммерческого толка.

Если в силу разных причин, уплата налогов на нежилое помещение у физического лица или юридического будет избегаться, то их ожидает правовая ответственности, ответ перед силой закона.

В течение полугода налоговые органы обращаются в суд.

Это происходит, если сумма всех совокупных задолженностей составляет более 1500 рублей.

Таким образом, уклоняющихся от обязанностей платить налоги ожидают денежные взыскания и тяжбы с налоговым службами.

К тому же, скорее всего, предстоит потратиться на судебные издержки. Поэтому не стоит манкировать оплатой налогов.

Как видим, сфера налогообложение касается и владения нежилыми площадями для ведения коммерческой деятельности. Поэтому всегда необходимо быть в курсе нынешнего налогового законодательства и последствий, связанных с его несоблюдением.

Приобретая недвижимое имущество в собственность, владелец может распоряжаться таковым по собственному усмотрению (при условии, что это не противоречит законодательству РФ). Оно используется либо в личных целях, либо для проживания семьи. Также любое здание, как и его часть, может быть предоставлено правообладателем под съём для создания в таковом:

• кафе или ресторана;
• офиса;
• торгового центра;
• выставочного центра и т.д.

На ее территории любого объекта недвижимости может быть создано коммерческое предприятие, деятельность от которого будет приносить собственнику доход.

Получение прибыли на территории России невозможно без отчисления процента в госказну в виде налога. При сдаче квартиры в наём, собственнику достаточно оплачивать подоходный налог с суммы аренды, который составляет 13% для граждан и 30% — для иностранцев.

Если владелец недвижимости намерен сдавать помещение долгое время, ему целесообразно оплачивать сборы по патентной системе, которая предусматривает фиксированный платеж в 6%, либо оформляться в качестве самозанятого и отчислять 4% в госбюджет.

Для нахождения в квартире бизнес-предприятия, оно должно быть выведено из категории «жилое» и оформлено как нежилая площадь. Изменение статуса объекта позволит беспрепятственно использовать его в любых целях, будь то кафе, салон красоты или магазин. Однако перед тем, как менять назначение площади, необходимо проанализировать процедуру налогообложения коммерческой недвижимости.

Льготы и способы, как не платить

В действующие законы постоянно вносятся поправки и изменения. Так и с налогом на имущество. Раньше он назывался имущественный сбор, сейчас это налог на коммерческую недвижимость. 

Что означает этот налог, какие его ставки и кто должен уплачивать? Разберем поэтапно.

Из названия понятно, что это недвижимость, предназначенная для коммерческих целей. Само понятие довольно обширно. Можно сказать, что коммерческая недвижимость — это то, что не является жилым или дачным, не может быть личным гаражом или земельным участком.

Вся эта недвижимость подлежит налогообложению. Владелец рассчитывает и производит платеж. Сроки платежа устанавливают региональные власти.

Раньше помещения, здания и пр. рассчитывалось по среднегодовой стоимости, но в последнее время власти стали требовать производить расчет по кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной, что увеличивает налоговое бремя.

Для остальных владельцев коммерческой недвижимости размер налога при расчете не изменится.

Платить за свое имущество должны все юридические лица и коммерсанты, которые имеют на балансе предприятия имущество движимое и недвижимое. Режим налогообложения значения не имеет.

Все эти организации имеют льготы, которые прописаны в НК Российской Федерации. Если местные власти предоставили льготы по уплате налога на имущество или освободили от этой пошлины совсем, то нужно будет постоянно подтверждать льготу. Если такой нет, то следует правильно рассчитывать данный налог.

Рассчитывать сумму, подлежащую к уплате, нужно или по среднегодовой стоимости, или по кадастровой, если данное имущество попадает под перечень, приведенный выше.

К примеру, ставка в 2017 году составляет 1,8 процентов.

Пока те организации, которые рассчитывают налог по среднегодовой стоимости, могут спокойно вздохнуть, но, как обещает Правительство России, к 2020 году вся коммерческая недвижимость будет переведена на кадастровый расчет.

Каждые пять лет собирается комиссия, которая оценивает кадастровую стоимость того или иного объекта. Списки предоставляет Россреестр, когда и какое здание оценивать. Это делается для того, чтобы знать реальную цену коммерческой недвижимости организаций. Так как цены на недвижимость каждый год растут, соответственно, нужно и изменять кадастровую стоимость всех объектов.

Такое понятие как «коммерческая недвижимость» на законодательном уровне не является самостоятельной категорией, однако на практике это достаточно обширный перечень недвижимости, к которому можно отнести нежилые здания, а также земельные участки под ними, основной целью использования которых является получения дохода.

В основе начисления того или иного вида налогов, а также размера его ставок, в системе налогообложения коммерческой недвижимости, лежит несколько критериев:

1. собственник недвижимости — физическое лицо, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо
2. гражданство физического лица либо государство регистрации юридического лица
3. вид соглашения, по которому собственник передает недвижимость в собственность либо пользование другому лицу.

Размер ставок налога на такую коммерческую недвижимость составит 2% от ее кадастровой стоимости.Физическое лицо, сдающее коммерческую недвижимость в аренду, уплачивает с полученного дохода 13% НДФЛ. При этом Налоговый кодекс уточняет, что такой доход может иметь не только денежную форму, а и натуральную, а также быть выраженным в виде материальной выгоды.

Физическое лицо, осуществляющее индивидуальную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей коммерческой недвижимости в аренду, также должно уплачивать налог в размере 13% от суммы полученного дохода, и такой же налог – в случае, если такая недвижимость была им продана.

Если же лицо, продающее коммерческую недвижимость либо сдающее ее в аренду, не является резидентом РФ, ставка налога в таком случае возрастает до 30%.

Если коммерческая недвижимость находится в собственности юридического лица, на нее распространяется действие статей Налогового кодекса, регулирующих порядок налогообложения имущества организаций. Величина ставок данного налога будет зависеть от того, используется ли для расчета налоговой базы кадастровая стоимость недвижимости или же балансовая. В первом случае ставка составляет 2%, начиная с 2016 года. Во втором случае максимальная величина ставки налога – 2,2%.

Любой объект недвижимости, в зависимости от сферы использования, может быть отнесен к жилой или коммерческой недвижимости. Объекты, используемые для получения прибыли, считаются коммерческими. Собственником такого объекта может быть юридическое или физическое лицо. 

В зависимости от сферы использования различают нежилое имущество таким образом:

• Индустриальная недвижимость: производственные цеха, помещения складского хозяйства;
• Недвижимость для торговли: рынки, магазины, павильоны, торговые центры;
• Деловая недвижимость: банки, офисные здания;
• Общепит: столовые, рестораны, кафе;
• Недвижимость для туризма: отели, гостевые дома, квартиры в найм;
• Социальная сфера: медицинские центры, бассейны, стадионы.

Понятие коммерческой недвижимости Налоговым кодексом Российской Федерации не выделено. Действуют нормы главы 30 части 2 «Налог на имущество организаций» для юридических лиц. Согласно НК РФ, организации, имеющие имущество, обязаны оплачивать налог.

Стоит упомянуть, что частично освобождаются от уплаты (платят 25 % от суммы налога) собственники зданий:

• Медицинского назначения.
• Научного значения.
• Образовательного назначения.

Полностью же не платят налоги на коммерческую недвижимость:

• Религиозные организации.
• Здания, связанные с системой метрополитена.
• Бюджетные организации.
• ЖСК.
• ТСЖ.
• Здания культурного назначения.
• Оборонительные постройки.
• ПАТП.
• Постройки, занятые вопросами помощи и трудоустройства людей с ограниченными возможностями.

Также, все недвижимые объекты, купленные после 2016 года, могут быть проданы владельцем без уплаты налога спустя 5 лет нахождения в собственности. А если здание было куплено до 2016-го года, то оно может быть продано без уплаты налога, если находилось в собственности одного лица более 3-х лет. Но при условии, что имущество было получено в подарок от родственника, в наследство или было приватизировано.

Как рассчитать сумму налога

Долгое время размер отчислений в бюджет за нежилое здание рассчитывался исходя из его стоимости, установленной в результате инвентаризации. Эта величина не отражала рыночного спроса на помещение, а только учитывала показатели:

• доступности коммунальных услуг;
• степени «ветхости» постройки;
• размеры площади.

При таком подходе, оплата за объект в 10 кв м в центре Москвы была меньше, чем, например, за 140 кв м в провинциальном городе.

С 2015 года при определении налога используется рыночная цена на недвижимость, которая устанавливается в государственном кадастровом реестре. Кадстоимость отражается в кадастрово-техническом плане на объект. Ее можно узнать в выписке из ЕГРН на здание, либо отследить через интернет-сервис «публичная кадастровая карта».

Размер налогообложения устанавливается законами субъектов, так как суммы с такого платежа распределяются в региональный фонд. Максимальный налог на коммерческую недвижимость физических лиц Налоговый кодекс определяет в 2 % от ее кадастровой стоимости. Юридическое лицо максимум может платить 2,2 %.

Взимание обязательных платежей по рыночной цене менее выгодно, чем по оценке инвентаризации. Поэтому Правительством РФ вплоть до 2019 года введен понижающий коэффициент, который позволяет уменьшить обязательный платеж на 0,1-0,3 процента.

Кто освобождается от выплат

В законодательстве есть категория льготников – лиц, освобожденных от уплаты обязательных взносов. Ознакомиться с перечнем можно в ст. 407 НК РФ. В случае попадания под одну из категорий, нужно обратиться в налоговую по месту прописки.

От оплаты налога освобождены некоторые организации:

• Жилищные кооперативы;
• Товарищества собственников жилья;
• Религиозные организации;
• Бюджетные и культурные учреждения;
• Автомобильные компании, метрополитен и др.

С полным перечнем можно ознакомиться на сайте ФНС.

Ставка налога на коммерческую недвижимость устанавливается для всех владельцев помещений. Однако, для некоторых граждан предусмотрены льготы по оплате таких взносов. К льготникам относятся:

• инвалиды;
• герои РФ;
• участники ВОВ и боевых действий;
• пенсионеры;
• бывшие военные.

Данные категории могут не оплачивать не только взнос за коммерческую недвижимость, они не подлежат налогообложению вообще.

Некоторые юридические лица также подпадают под льготные категории. Налоговое законодательство содержит общее правило об освобождении от выплат на любое имущество, будь то движимое или недвижимое, следующие компании:

• участвующие в подготовке и организации чемпионата мира по футболу;
• религиозные организации;
• фирмы, в которых трудятся инвалиды;
• организации УФСИН;
• аптеки.

Круг льготников закрепляется только на общегосударственном уровне. Законы субъектов РФ не содержат освобождений от таких выплат.

Как оплачивается налог

Размер налога на имущество рассчитывается собственником коммерческой недвижимости. Собственники нежилых помещений должны систематически уведомлять территориальную ФНС о своих доходах и принадлежащем им имуществе. За коммерческую недвижимость необходимо отчитываться в ежегодных отчетах установленной формы – декларациях. При заполнении таких документов указываются следующие сведения:

• полное наименование правообладателя (гражданина или организации);
• отчетный период;
• адрес, площадь и кадастровая стоимость помещения;
• сумма налога;
• дата заполнения;
• подпись отчитывающегося лица.

При подаче декларации от организации, ее подписывает руководитель или главный бухгалтер, а в месте подписи ставится печать.

Налоговая отчетность подается в ИФНС несколькими способами:

• путем заполнения декларации в распечатанном виде и направления ее по почте;
• при личном вручении документов сотрудникам ФНС;
• через электронные системы направления сведений.

Граждане, имеющие учетную запись в электронной системе «Госуслуги» могут направить декларацию через личный кабинет такого сервиса. Предприятия устанавливают учетно-платежные программы, с помощью которых можно не только отправить, но и сформировать отчетные документы.

Выплаты в бюджет, которые должны производиться в течение года, осуществляются в конце каждого квартала по материалам отчета в налоговый орган.

Налоговые учреждения не просто принимают информацию, но и проверяют ее. Сведения о собственниках недвижимого имущества содержатся в едином госреестре, из которого сведения представляются по запросу должностных лиц. При сокрытии недвижимости, ИФНС может начислить не только налог за все время владения нежилым зданием, но и штрафы за его несвоевременную оплату. Размер санкций доходит до 40% от подлежащих к уплате в госбюджет сумм.