Судебные приставы хотят выставить мою квартиру на торги за долг по ипотеке

Важные сведения о покупке квартиры с долгами

Задолженность по коммунальному обслуживанию квартиры в МКД формируется из разных статей расходов:

  • водоснабжение и водоотведение (канализация);
  • электричество;
  • газоснабжение;
  • услуги УК или ТСЖ по содержанию общего имущества, например, уборка лестничных клеток, территории, домофон, обслуживание лифта;
  • прочие услуги, которые предоставляет конкретная УК или ТСЖ по договору;
  • ежемесячные взносы по капитальному ремонту.

Счета выставляются ежемесячно, а при неоплате на сумму основного долга на платежи начисляются пени. Независимо от суммы такого рода долг по платежам сам по себе не обременяет квартиру, продавать такое жилье не запрещено – поэтому купить квартиру с долгами по коммунальным платежам вполне реально.

Есть только одна ситуация, при которой Росреестр заблокирует сделку по покупке квартиры с долгами по ЖКХ – если обслуживающая организация взыщет с собственника жилья сумму долга через суд, а затем судебный пристав наложит на жилплощадь обеспечительный арест до полного погашения всего долга. Пока на квартире нет запретительной записи от ФССП, квартиру с долгами можно купить.

При этом долг несет определенные риски для покупателя, которому придется тратить время и силы на урегулирование вопросов по ее оплате уже после покупки.

Продажа домов банками за долги

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
  4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Судебные приставы хотят выставить мою квартиру на торги за долг по ипотеке

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

  1. Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
  2. При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
  3. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  4. Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
  5. Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
  6. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  7. Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
  8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
  9. Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
  10. Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Мы привыкли к тому, что купить собственный дом могут не все, ведь в последнее время рынок недвижимости не радует ценниками. Тем не менее, даже в такой ситуации можно найти выход. И прекрасной альтернативой покупке имущества у собственника, является продажа залоговых домов, которую ведут финансовые учреждения.

• Паспорт гражданина Российской Федерации с ксерокопиями.

• Квитанцию об уплате залога и госпошлины.

• Уникальный идентификационный номер участника торгов, который присваивает банк.

Не забывайте, что продажа конфискованных домов осуществляется в рамках действующего законодательства, поэтому правила игры должна соблюдать каждая сторона торгов.

Приобретая конфискованные дома Приватбанка, вы сможете решить вопрос с собственным жильем для семьи. При этом необходимость брать ипотеку отпадет. Согласитесь, отсутствие долговых обязательств – это довольно веское основание для того, чтобы стать участником аукциона конфискованного имущества.

О том, как покупать государственный конфискат с пошаговыми действиями и где находить выгодные лоты, вы сможете узнать из нашего учебного пособия

​Рынок недвижимости очень широк, и определенную нишу здесь занимает такая категория имущества, как арестованные квартиры. Это объект недвижимости, который арестован судебными приставами у собственника за долги, а затем выставлен на реализацию. Таких случаев достаточно много, поэтому купить арестованную квартиру вполне возможно. Но для начала необходимо разобраться во всех нюансах такой покупки, а также оценить все плюсы и минусы покупаемого имущества.

Непосредственно у банка залоговую квартиру приобрести можно. Но есть один нюанс – в этом случае она не является арестованной, поскольку арест имущества происходит через суд. Продажа залоговой квартиры значит, что ее собственник не выплачивает ипотечные платежи, и банк пытается урегулировать вопросы задолженности самостоятельно, не прибегая к помощи суда. Приобрести такую квартиру можно тремя способами:

  1. Продажей имущества занимается сам должник, по согласованию с банком. В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось. По сниженной цене должник продает ее только уже когда поджимают сроки (а банк на продажу дает всего-то 3 месяца), либо когда покупатель не соглашается, ссылаясь на возможные проблемы, связанные с обременением имущества, которое еще придется снимать.
  2. Продажей квартиры занимается банк через риэлтерские агентства, должным образом аккредитованные. Само банковское учреждение не имеет права заниматься реализацией имущества. Цена квартиры зависит от риэлтора, который может продать ее как по заниженной, так и по завышенной стоимости. Поскольку банку, в принципе, все равно – он не получает никаких прибылей, ему важно погасить все имеющиеся задолженности должника. Схема сделки такова: заключается договор банка с должником о переходе прав на квартиру, затем она реализуется, погашаются все долги, а остаток возвращается бывшему собственнику квартиры. Банк может продать залоговое имущество и новому клиенту, который обратился к нему за получением ипотеки, и дать ему сниженную ставку по этому кредиту.
  3. Открытые торги. Они проводятся в отношении уже арестованной квартиры, по решению суда. То есть тогда, когда банк обратился за взысканием долгов в судебные инстанции.

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На аукционе банка

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость.

Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

Как проверить наличие долгов перед покупкой

Приобретение недвижимости сопровождается рядом рисков для покупателя. Квартира может оказаться обремененной залогом или в отношении нее третьи лица могут иметь свой законный интерес. Такие ситуации встречаются редко, чаще речь идет о задолженности по ЖКХ: воде, свету, газу и так далее. Выясним, чем может обернуться покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам, как ее избежать и что делать, если долг все же имеется.

Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.

Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:

  • Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
  • Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
  • Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.

Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.

По выписке из ЕГРН можно посмотреть записи о запретах или арестах, связанных с долгами, которые были взысканы через суд и направлены в ФССП на исполнение. Проверить перед покупкой наличие уже «просуженных» долгов, по которым идет исполнительное производство, можно также по базе исполнительных производств. Для этого:

  1. Заполнить все поля поиска. Нужно ввести имя текущего собственника квартиры и дату его рождения.
  2. Ввести код с картинки.
  3. Если на собственнике нет исполнительных производств, картинка будет следующей
  4. Если долг имеется, то база выдаст следующий результат. При этом тип задолженности указывается не всегда. Это могут быть как коммунальные платежи, так и любые другие обязательства. В любом случае имеется риск наложения запрета на отчуждение квартиры.

Существует несколько основных способов проверить на долги квартиру еще до заключения договора купли-продажи. Рассмотрим детальнее каждый из них.

Самый простой, а потому и самый востребованный способ – запросить справку о задолженности в управляющей компании или ЖЭКе. Рекомендуется требовать такой документ от продавца недвижимости. Даже если он откажется, это уже будет косвенно свидетельствовать о возможных проблемах.

Онлайн сервисы

Также во многих городах действуют специальные информационные онлайн-сервисы. На этих порталах информация о задолженности по коммунальным платежам выставляется в открытом доступе. Как вариант, можно поискать те же данные на сайте управляющей компании или даже запросить в электронном виде.

Предлагаем ознакомиться:  Возврат подоходного налога приобрели новую квартиру по ипотеке

Продажа домов банками за долги

Последние изменения: Май 2019

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье. Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ.

Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке». Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Сегодня продажа залоговых домов весьма востребована. Отыскать всю информацию о выставленных лотах можно на одном ресурсе. Наш сайт является базой данных, которая объединила все доступные единицы конфиската в стране. Воспользовавшись удобным поиском, вы за считанные секунды получите список актуальных предложений, с которым останется немного поработать.

Сайт помогает совершить покупку правильно, чтобы она принесла радость, а не разочарование. Поэтому он объединяет большое количество справочного материала, который поможет оформить заявку на участие в аукционе и убережет от ошибок. Будьте в курсе последних событий в мире конфискованного имущества. Подписка на обновления сайта поможет максимально оперативно узнать о новых поступлениях.

Приобретение конфискованного имущества имеет четкую последовательность, придерживаясь которой, вы станете владельцем собственного жилья.

Нередко конфискации подлежат дома не надлежащего состояния. Заманчивая цена в этом случае не всегда оправдывается. Попасть в реестр Росимущества могут дома людей, уклоняющихся от уплаты налогов, дома лиц, попавших в долговую яму перед банком, имущество граждан, совершивших преступление.

Юристы обращают внимание, что приобретая конфискованные дома Приватбанка, важно проверить наличие полного пакета документов у организатора торгов, чтобы не стать жертвой незаконносовершенной сделки.

• Изучение технической документации на дом.

• Ознакомление с разрешительными документами на продажу финансовой организации.

• Изучения истории дома, опрос соседей, возможная беседа с прошлым владельцем.

Торги проходят в соответствии со стандартной процедурой. Участники аукциона должны подать необходимые документы в срок, уплатить залог, назначенный финансовым учреждением.

Если торги пройдут для вас успешно, то возникнет необходимость оплатить покупку в течение десяти дней. Этот же срок можно использовать для получения независимой оценки состояния приобретения, если оно вызывает сомнения.

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:

  1. Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
  2. Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
  3. Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.

Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.

Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира.

Торги состоятся, если в них участвует более 2 потенциальных покупателей и в предложениях от них существует надбавка к первоначальной стоимости. В ином случае, торги признаются несостоявшимися. Они могут быть назначены повторно, но с уже уменьшенной стартовой ценой на 15%, о чем залогодержатель просит у суда, который и назначает новую стоимость. На вторых торгах как раз есть шанс приобрести квартиру очень дешево.

Перед тем, как попасть на торги, предварительно необходимо стать их участником. Поэтому придется совершить несколько действий – на сайте ФССП выбирается подходящая квартира (здесь же указан и размер ее задатка), заключается договор непосредственно с продавцом о задатке, этот задаток оплачивается. Всем проигравшим торги задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, но отказался ее приобретать, то задаток он в этом случае теряет.

После оплаты задатка подается следующий пакет документов:

  1. Заявка на участие в установленной форме.
  2. Подтверждение оплаты задатка за квартиру – платежные документы с отметками банка.
  3. Документы, подтверждающие личность.
  4. Опись всех документов, с указанием даты и времени поступления заявки на участие в торгах.
  5. Конверт, где указана предлагаемая сумма продажи – не ниже стартовой цены. Конверт должен быть надлежащим образом запечатан.

После этого, специальной комиссией, в назначенный день регистрации участников торгов, все представленные документы проверяются. И осуществляется допуск или не допуск конкретного заявителя к проводимым торгам. Отказать в участии могут по нескольким причинам – несоответствие, либо отсутствие каких-либо документов. Все это оформляется протоколом. Если заявитель допущен к торгам, то он становится их участником.

Торги назначаются на определенный день, в который явиться должны все зарегистрированные участники. Тот, у кого в конверте будет назначена самая высокая стоимость квартиры, получает право ее приобрести за эту цену. Уплаченный задаток, конечно же, учитывается.

В этот же день победитель и организатор проводимого мероприятия подписывают протокол об итогах. Этот документ заменяет договор и обладает всеми его правами.

Но существует и опасный момент в проведении торгов – в дальнейшем они могут быть признаны недействительны. В том случае, если были нарушены какие-то правила и не соблюдены какие-то порядки их проведения. «Недействительность» признается только по решению суда, который рассматривает исковое заявление, поданное заинтересованным в этом лицом.

На аукционе банка

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет.

Судебные приставы хотят выставить мою квартиру на торги за долг по ипотеке

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-витрине банка

Кто отвечает по сложившимся долгам

По общему правилу при покупке квартиры долг по коммунальным платежам на нового собственника не переходит независимо от его суммы. Момент вступления нового собственника в права – это дата госрегистрации права собственности на квартиру по ДКП. Все, что начислено до этой даты, оплачивает продавец. Все, что после – покупатель.

Часто управляющие компании или ТСЖ после покупки вводят новых владельцев квартиры в заблуждение относительно имеющихся долгов бывших хозяев. Им проще работать с новым человеком, чем искать настоящего должника, поэтому они всячески склоняют к добровольной оплате чужого долга. Помните, что незаконными являются следующие действия УК или ТСЖ:

  • требование погасить чужой долг по содержанию общего имущества, потребленной воде, свету, газу, канализации, теплу;
  • угрозы или отключение квартиры от коммунальных ресурсов (например, если жилье грозятся обесточить).

Если сотрудники УК или ТСЖ все же отключили квартиру от коммунальных ресурсов, чтобы заставить вас погасить чужую задолженность после покупки помещения, необходимо сразу же обратиться в местную жилищную инспекцию при администрации региона. Быстрее всего это сделать по телефону, а затем продублировать жалобу письменно. Жилищные инспекторы, как правило, реагируют оперативно.

Исключение из общего правила – долги за капремонт. Лицевой счет по капитальному ремонту привязывается к квартире, а не к личности собственника жилья. Поэтому весь долг по капремонту, который сложился к моменту сделки, после регистрации покупки перейдет к новому собственнику.

Как купить квартиру с долгами по коммунальным платежам: как проверить задолженность и что делать, если есть долг по ЖКХ

Судебные приставы хотят выставить мою квартиру на торги за долг по ипотеке

Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.

Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:

  • Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
  • Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
  • Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
  • Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.

Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.

Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение. В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги.

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Судебные приставы хотят выставить мою квартиру на торги за долг по ипотеке

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

  1. Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
  2. Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.
Предлагаем ознакомиться:  С 01 октября 2019 года изменится порядок подачи в суд исковых заявлений

Судебные приставы хотят выставить мою квартиру на торги за долг по ипотеке

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

  1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  2. Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

В случае, если недвижимость уже приобретена с долгом по коммунальным платежам, новый хозяин сталкивается с проблемами регистрации и оформлением права собственности. Решить проблему можно несколькими способами, каждый из которых предусматривает взыскание средств по задолженности с прежнего хозяина.

Решение проблемы может быть следующим – получение средств от продавца наличными для уплаты долга, либо получить от него документальное подтверждение о внесении средств на счет УК. Кроме этого, можно лично запросить данные в управляющей компании, погашен ли долг.

При отсутствии связи с прежним хозяином и неисполнении им своих долговых обязательств необходимо подать иск в судебные органы.

После оформления договора купли-продажи недвижимости с долгом по коммунальным платежам необходимо известить УК о смене собственника. Процесс осуществляется в письменной форме с просьбой завести новый счет по уплате за коммунальные услуги. Это позволит избежать путаницы с суммой долгой, а также избавит от ошибочных предупреждений о необходимости погасить долг новым хозяином.

Заявление подается одним из трех способов:

  • лично руководителю предприятия;
  • заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • через интернет на электронный адрес компании.

В течение месяца вопрос будет рассмотрен. После положительного ответа необходимо взять справку в бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. При отказе – обратиться в жилищную инспекцию.

Судебные приставы хотят выставить мою квартиру на торги за долг по ипотеке

Оплачиваться ли долги по коммунальным платежам предыдущего собственника — узнайте из этой статьи.

Далее мы расскажем, где оплатить коммунальные платежи.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – 7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – 7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

  1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
  2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
  3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
  4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

На аукционе банка

На публичных торгах

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Цены и советы юристов

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже.

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Выкуп квартир на торгах осуществляется в случае, если жилье было изъято по любому долгу – не только по коммунальному. Чаще всего речь идет об ипотечных квартирах, кредит по которым собственники не смогли погасить, а также об изъятых приставами за другие крупные обязательства помещениях. Выкуп может быть произведен у банка-кредитора или у бюджета, смотря на чьем балансе находится жилье.

Подробнее о выкупе квартир на торгах можно прочитать по этой ссылке.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам может добавить новому собственнику проблем с управляющей компанией, ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями и фондом капремонта. Поэтому необходимо проверять заранее, имеется ли на жилье задолженность и в каком размере.

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат в правом нижнем углу экрана.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще. В некоторых случаях будущие хозяева в курсе о подобном нюансе, за что могут потребовать снизить цену на квартиру или составить договор последующей оплаты.

7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Размер задолженности по счетам играет существенную роль. К примеру, если недобросовестные владельцы недвижимости сознательно не оплачивали услуги в течение длительного времени, то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам будет сопровождаться дополнительными тратами. А при условии современных тарифов на ЖКХ сумма окажется внушительная.

Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге.

И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Коммунальные платежи

Несмотря на значительное превышение предложения над спросом в сфере продажи недвижимости, найти подходящее по всем параметрам жилье бывает достаточно сложно. И нередко бывает так, что у продавца есть серьезные долги по коммунальным платежам. Станет ли такая проблема причиной для отказа от покупки и в чем особенности покупки подобного жилья – читайте в этой статье.

Предлагаем ознакомиться:  Единый налог грузоперевозки

Тут все опять же зависит от того, что сказано в договоре. Возможно продавец попросит у покупателя некую сумму авансом с обязательством погасить всю задолженность по коммунальным платежам. В этом случае платит, вроде как, продавец, но деньги ему для этого дает покупатель.

Если же стороны не договорились ни о чем и сам вопрос оплаты коммунальных платежей в договоре купли-продажи не поднимался, то платить будет продавец, вне зависимости от того, хочется ему это или нет.

Как уже было сказано выше, долг по капитальному ремонту оплачивает новый владелец. Это единственный тип долгов, который привязан непосредственно к квартире, а не к ее владельцу. Так что, при покупке жилья все равно желательно уточнять наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Хотя бы для того, чтобы определить, какую сумму придется заплатить.

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

Заключение сделки

С момента оформления договора купли-продажи до получения документов на квартиру регистрационные органы могут потребовать предоставить справку об отсутствии задолженности. Это будет первым неприятным сюрпризом для нового собственника, когда деньги за недвижимость уже плачены.

Вторым нюансом является момент, когда документы на квартиру могут выдать без проверки задолженности по коммунальным платежам. Факт «набежавшего» долга вскроется при просмотре первой квитанции на имя нового владельца.

При покупке квартиры с долгами или при обнаружении их впоследствии не лишним будет знать некоторые тонкости:

  • наличие долга по коммунальным платежам не является препятствием для продажи недвижимости, оформления договора дарения или завещания;
  • долговые обязательства по услугам ЖКХ не переходят на нового хозяина – могут только возникнуть проблемы в оформлении права собственности и в получении регистрации по месту жительства;
  • срок давности при взыскании долговых обязательств не превышает трех лет – в случае, если прежний владелец не платил за коммунальные услуги, к примеру, 5 лет, то суд имеет право взыскать средства только за последние 3 года;
  • управляющая компания не имеет право перевести долг с прежнего владельца на нового, аргументируя это тем, что долг сформировался по конкретному адресу и на привязанный счет – по закону задолженность формируется не на адрес, а на имя собственника;
  • единственным неприятным моментом для нового владельца квартиры может стать взнос на капитальный ремонт – ст. 158 ЖК РФ предусматривает перенос оплаты долга с прежнего владельца на нового, но только по взносам на капитальный ремонт.

Последний пункт предусматривает множество нюансов, вплоть до отказа платить взносы на капремонт. Более подробную информацию необходимо уточнять у представителей управляющей компании и профессиональных юристов, специализирующихся на данном вопросе.

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

Переходят ли долги при покупке квартиры

Все зависит от ситуации и заключенного договора купли-продажи. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, и он честно об этом сообщает, можно попробовать договориться о серьезной скидке, превышающей сумму долга. Это выгодно как для продавца, так и для покупателя:

  • Продавец избавляется от долгов и может спокойно потратить вырученные за продажу деньги на покупку нового жилья или любые другие нужды.
  • Покупатель получает квартиру с хорошей скидкой.

Но верно все указанное выше, только при условии, что покупатель готов разбираться с долгами, а продавец их не скрывает. В противном случае проблемы будут преимущественно у продавца, так как значительная часть долгов по коммунальным платежам связана с владельцем квартиры, а не с самой недвижимостью. В результате, несмотря на продажу жилья, бывший собственник все равно, рано или поздно будет вынужден заплатить все свои долги, включая сюда штрафы, пени и так далее.

При покупке квартиры, исходя из ст.153 ЖК РФ и ст.169 ЖК РФ, покупатель будет обязан заплатить только долг, который накопился по платежам за капитальный ремонт. Это, безусловно, неприятно, однако сумма таких ежемесячных платежей значительно меньше, чем оплата отопления, водоснабжения, канализации, электричества и так далее. Все перечисленные коммунальные услуги обязан оплачивать именно тот человек, который допустил долги.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки жилья с долгами по ЖКХ практически ничем не отличатся от приобретения обычной недвижимости.

Порядок действий для покупки квартиры с долгами по ЖКХ:

  1. Поиск квартиры. Если нужно именно жилье с долгами (например, чтобы договориться о скидке), нужно искать именно такую информацию, но на практике, об этом сообщают в объявлениях крайне редко.
  2. Переговоры с продавцом. Если продавец заранее сообщает о долгах, этот момент рекомендуется обсудить отдельно. Желательно, сразу договориться о том, как долги будут отражены в договоре купли продажи. Если о них не упоминали или прямо сказано, что долг остается на предыдущем владельце, то платить будет продавец. А вот если в договоре сказано, что погасить всю задолженность должен будет покупатель, то тогда платить будет уже он. Но, разумеется, квартира при таких условиях будет продаваться со скидкой.
  3. Запросить документы на жилье. Сюда обязательно нужно включать справку из управляющей компании или ЖЭКа.
  4. Осмотреть квартиру. Это тоже обязательный этап, благодаря которому покупатель может убедиться, что жилье действительно соответствует описанию. Хотя непосредственно к долгам данный пункт относится очень опосредованно. Единственное исключение: если долги за «коммуналку» уже настолько крупные, что продавцу отрезали газоснабжение, воду, свет и так далее. В такой ситуации проблема будет серьезнее, так как придется давить на управляющую компанию или ЖЭК, чтобы все коммуникации подключили после смены владельца. А это достаточно сложно и может растягиваться на длительный срок.
  5. Составить договор купли-продажи. Конкретные условия стороны согласовывают в индивидуальном порядке. Если необходимо, тут нужно будет вписать ранее согласованные пункты о долгах за коммунальные услуги.
  6. Зарегистрировать договор. Его не обязательно заверять у нотариуса, однако регистрировать обязательно.
  7. Оформить право собственности на жилье. Сразу после этого, если не планируется выплачивать долги и, особенно, если какие-то коммуникации отключены, нужно обращаться в управляющую компанию или ЖЭК, требуя начислять вот с такой-то даты все с нуля и вернуть все коммунальные услуги на место.
  8. Подписать актприема-передачи. На основании этого документа и производится фактические выполнение условий договора. Если покупатель не планирует погашать долг, то на этом этапе можно напомнить продавцу, что все предыдущие долги остаются. В то же время, нужно помнить, что новый собственник не обязан никак помогать управляющей компании разыскивать должника.
  9. Потребовать от продавца расписку в получении всей суммы за квартиру. Именно этот документ, вместе с актом приема-передачи и закрывает сделку (обычно акт и расписка подписываются практически одновременно). Расписку пишет только продавец и, обычно, она предоставляется в одном экземпляре. Продавец ее себе не оставляет. Разве что захочет и себе копию.

Документы

Для сделок купли-продажи нужны следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца (от покупателя – это единственный требуемый документ, разве что продавец затребует подтверждение платежеспособности).
  • Выписка из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Имеет свойство устаревать, потому желательно перед сделкой запросить максимально свежую выписку.
  • Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Этот документ как раз указывает на наличие или отсутствие долгов. Не является обязательным, однако при отказе продавца его предоставлять у покупателя сразу же должны возникнуть подозрения.
  • Выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые зарегистрированы в квартире. Очень рекомендуется требовать, что все прописанные еще до завершения сделки выписались. Если взрослых выписать потом можно будет без особых проблем по решению суда, то вот таким же образом выписать несовершеннолетних невозможно.
  • Техпаспорт на квартиру. Сверив реальный внешний вид жилья с планом в техпаспорте можно проверить, не производил ли продавец неузаконенную перепланировку. Это может стать серьезной проблемой.
  • Разрешение на продажу жилья от органов опеки. Актуально только в том случае, если одним из продавцов квартиры (совладельцем) является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие супруга/супруги на продажу жилья. Этот документ актуален в том случае, если продавец состоит в браке. Формально, при некоторых условиях квартира может являться личным имуществом и такое согласие не потребуется, но на практике доказать это намного сложнее, чем предоставить указанное согласие.

Расходы

Расходы, которые возникают при продаже квартиры, обычно несет продавец, а не покупатель. Однако стороны могут договориться о том, что все затраты делятся в том или ином соотношении между сторонами. Например, 70% от всех расходов оплачивает продавец, а покупатель – оставшиеся 30%. Или, допустим, все расходы берет на себя покупатель, а продавец взамен делает скидку на жилье в том или ином объеме.

Тип расходов Сумма затрат
Отчет об оценке жилья От 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости От 2% стоимости квартиры
Свежая выписка из ЕГРН 350 рублей
Новый техпаспорт От 10 тысяч рублей
Нотариальное заверение договора От 5 тысяч рублей
Нотариальное согласие супруги/супруга От 1 тысячи рублей
Госпошлина за регистрацию права собственности 2000 рублей на каждого нового владельца

Сроки во многом зависят от договаривающихся сторон, необходимости срочно продать или купить квартиру и многих других факторов. Примерный перечень будет выглядеть так:

  • Поиск жилья: от 1 дня до нескольких лет (в среднем, актуальное предложение обычно находится за 1-2 месяца)
  • Переговоры с продавцом: индивидуально, обычно до 1 месяца.
  • Получение и изучение требуемых документов: от 1 недели до 1 месяца.
  • Составление договора купли-продажи: от 1 дня.
  • Регистрация права собственности: от 1 недели.
  • Общение с управляющей компанией или ЖЭКом насчет обнуления долга нового собственника и подключения отрезанных коммуникаций: от 1 дня и до полугода.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните 7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните 7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector