Регулирование особенностей оборота земельных участков определяется

Правовые основы регулирования оборота земельных участков

Сложившееся в современном российском праве понимание оборота земельных участков неоднозначно. Однако при любых его трактовках оборот связывается с переходом прав на участки от одних лиц к другим, разница заключается только в основаниях такого перехода, а точнее в том, являются ли такие основания исключительно частноправовыми, или они могут быть и публично правовыми.14

Обоснованное изучение мнений правоведов о содержании земельного оборота, на наш взгляд, предполагает предварительное исследование формирования правовой основы системы перехода прав на земельный участки в российском законодательстве в период после отмены монополии государственной собственности на землю и до настоящего момента.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Такое исследование неразрывно связано с понятием реформирования земельных отношений.

Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 году. До указанного момента развитие законодательства о земле сводилось к правовому регулированию института исключительной государственной собственности на землю. Программа проведения земельной реформы на территории РСФСР, предусматривала ее поэтапное осуществление.

На первом этапе предполагалось закрепить земли в федеральную собственность РСФСР и собственность республик, входящих в состав РСФСР, а также уточнить административные границы, выявить потребности в земле граждан и юридических лиц, сформировать специальный фонд земель для последующего перераспределения земельных участков и установления ставок земельного налога и цены земли.

Второй этап земельной реформы должен был завершить передачу и закрепление земель в собственность граждан и юридических лиц, пользование, в том числе аренду, пожизненное наследуемое владение. Однако развитие земельной реформы осуществлялось фактически бессистемно, путем принятия отдельных нормативных правовых актов (федерального и субъектового уровня), регулирующих земельные отношения.15 Сказывалась крайняя политизированность земельного законодательства.

Анализируя процесс формирования и развития нормативной правовой основы оборота земельных участков можно условно выделить несколько этапов: первый этап (1990 год — декабрь 1993 года); второй этап (декабрь 1993 — октябрь 2001 года); третий этап (октябрь 2001 — 2005 год).

Первый этап (1990 год — декабрь 1993 года) характеризуется переходом от исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множества ее форм и их равной защиты, с существенным ограничением правомочия распоряжения частной собственностью и постепенным разрешением ограниченного круга сделок.

Статьей 2 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе»16 была отменена монополия государства на землю на территории РСФСР, введены две основные формы собственности на землю: государственная и частная.

В ст.6 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР»17 впервые определено, что земельные участки могут находится в частной, государственной и муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным, национально-государственным и административно-территориальным образованиям, входящим в Российскую Федерацию в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, законодательными актами РСФСР.

Закон РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»18 развил этот вопрос и предусмотрел, что использование земли крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на праве собственности.

Гражданину, имеющему земельный участок в собственности, предоставлялось право заложить земельный участок в земельный банк или в случае принудительного изъятия земельного участка государством получить полную стоимость земельного участка, включая упущенную выгоду, то есть собственник имел право пользования, владения земельным участком, но распоряжался он им ограничено. Законодательство 1990 года не давало собственнику земельного участка права передавать свой, находившийся в собственности земельный участок.19

Право частной собственности на землю было закреплено и в Земельном кодексе РСФСР от 25.04.9120, в ст.1, 7 которого было указано на равенство частной собственности с другими формами собственности на землю, предусмотрена возможность предоставления земельного участка в частную собственность граждан.

при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.

Иные сделки купли — продажи земельных участков, прямо не предусмотренные законодательством и данным указом признавались недействительными.

Б. правовое регулирование земельных отношений в зарубежных странах

Среди природных ресурсов приоритет принадлежит земле как территориальному базису всего производства и проживания людей и как невосполнимому и незаменимому элементу сельскохозяйственного производства.

В целях общественной пользы землю в Италии можно первоначально закрепить законом или же посредством возмездного отчуждения передать государству, объединениям трудящихся или потребителей (ст.

43, 44 Конституции Италии 1947 г.)

Понятие оборота земель сельскохозяйственного назначения в РФ

Изучение научной литературы по теме диссертационного исследования, а также анализ современного законодательства Российской Федерации свидетельствуют о том, что понятие «оборот земельных участков» употребляется в нормативных правовых актах и правовой науке наряду с такими понятиями как «оборот земель», «земельный оборот», «гражданский оборот земельных участков», «имущественный оборот».79

Прежде чем приступить к анализу различных аспектов правового регулирования оборота земельных участков нам представляется необходимым сформулировать понятие такого оборота. Формулировка правового понятия оборота земельных участков является необходимым условием для четкого определения совокупности общественных отношений, совершенствование правового регулирования которых является целью диссертационной работы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Основополагающий нормативный правовой акт в системе земельного законодательства Российской Федерации — ЗК РФ80, как уже указывалось нами ранее, в ст.27 использует термин «оборот земельных участков», но не содержит его определения. В тоже время, пункт 1 ст. 27 ЗК РФ содержит правило о том, что «оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ».

Как усматривается из смысла ст. 128, 130 ГК РФ с точки зрения гражданского законодательства земельные участки отнесены к категории недвижимого имущества, то есть объектам гражданских прав, существенной характеристикой правового статуса которых является их оборотоспособность (способность находиться в гражданском обороте).

Поэтому, нам представляется обоснованным обратиться к понятию гражданского оборота, сложившемуся в теории гражданского права и нашедшему отражение в гражданском законодательстве.

Определения понятия гражданского оборота представленные в отечественной правовой науке с дореволюционного периода до наших дней имеют сходную сущность, отличаясь лишь в отдельных аспектах.

Так, например, согласно мнению видного русского ученого -Ю.С. Гамбарова, сформулированному еще в 1911 году, под гражданским оборотом подразумевается совокупность учреждений и норм, при посредстве которых совершается и обеспечивается удовлетворение разнообразных потребностей человека, требующих для этого, при разделении труда и ограниченности индивидуальных средств, содействия других людей.81

В советском гражданском праве понимание гражданского оборота представлено рядом мнений, согласно которым под гражданским оборотом понимается: — «совокупность сделок и иных юридических фактов, порождающих гражданские правоотношения, в силу которых осуществляется переход имущества по тому или иному юридическому титулу от одного лица к другому» , — «совокупность отношений в сфере производства и обмена, регулируемых гражданским правом независимо от того, возникли ли они из гражданской правовой сделки, административно — распорядительного акта, или их сочетания»83, — «совокупность возникающих из правомерных действий гражданско-правовых обязательств, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг, уплату денег».84

Определение Ю.С. Гамбарова в большей степени отражает сущность гражданского оборота как явления социальной жизнедеятельности, тогда как позиции ведущих советских правоведов позволяют выделить в общественных отношениях отдельную сферу правоотношений гражданского оборота, опосредующих выполнение работ, оказание услуг, обмен, переход или передачу имущества.

Современное словарное юридическое определение гражданского оборота обобщает приведенные ранее точки зрения в следующей трактовке: «Гражданский оборот — гражданско-правовое выражение экономического оборота, опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права. Участники гражданского оборота — физические и юридические лица, а в ряде случаев также государство (в Российской Федерации сама Федерация или ее субъекты и муниципальные образования).

Анализ положений ГК РФ, позволяет уточнить теоретическое понимание гражданского оборота, приведенное нами ранее, применительно к современному состоянию гражданского законодательства.

Хотя ГК РФ избегает прямого употребления в тексте закона понятия «гражданский оборот», данным нормативным правовым актом косвенно определяется понятие «оборотоспособность объектов гражданских прав».

Согласно ст. 129 ГК РФ под оборотоспособностью объектов гражданских прав понимается способность объектов гражданских прав свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Сделка представляет собой один из юридических фактов, служащих основанием возникновения, изменения и прекращения гражданских прав, в том числе прав на земельные участки. В настоящее время сделки являются основной составляющей оборота земельных участков, они совершаются субъектами права свободно, по своей воле и в своих интересах, целью их является достижение определенного правового результата.

Заключение сделок с земельными участками предполагает направленность воли и действий субъектов права на достижение правового результата в виде возникновения, изменения или прекращения прав на землю. Направленность воли и действий субъекта на достижение определенного результата позволяет отделить сделки от юридических поступков, а в правомерности таких действий проявляется отличие сделок от деликтов.

Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов -лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны — единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи с чем, недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключении сделки. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.119

Согласно ст. 154 ПС РФ сделки могут быть одно-, двусторонними и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной из сторон.

В гражданско-правовых отношениях, основанных на равенстве, нельзя обязать другое лицо без его согласия, именно поэтому, по общему правилу, односторонние сделки порождают обязанности только для одного лица, совершившего сделку, у других лиц на основании таких сделок могут возникать только права. Случаи исключения из этого правила, в которых односторонняя сделка является основанием возникновения обязанности для других лиц, могут быть установлены только законом либо соглашением с этими лицами.

Сделки, для совершения которых необходима согласованность воль двух и более лиц, являются соответственно двух — и многосторонними сделками и называются договорами. Таким образом, понятие сделки является более широким, чем понятие договора. Договоры чаще односторонних сделок являются основанием для перехода прав на имущество, в том числе земельные участки от одного лица к другому.

Примечательно, что договоры, так же как и сделки могут быть односторонними, двух — и многосторонними. Определяющим критерием в данном случае, является не количество лиц, выражение воль которых является необходимым и достаточным для совершения сделки, а количество лиц, приобретающих права и обязанных по такому договору.

Например, двухсторонняя сделка, является односторонне обязывающим договором, когда два субъекта права заключают договор, по которому согласно их совместному волеизъявлению обязанности возникают только у одного из них.

ГК РФ напрямую регулируется заключение большинства наиболее распространенных в обороте договоров. К односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ).

Согласно п.2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить смешанный договор, содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, либо договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

https://www.youtube.com/watch?v=https:3MMiMcxz8Ww

Сделки, включая договоры, могут классифицироваться на отдельные виды по различным основаниям. В связи с отсутствием жесткой однозначной классификации сделок при их характеристике зачастую указывается видовая принадлежность одной и той же сделки одновременно к нескольким группам.

Помимо названных ранее одно-, двух- и многосторонних сделок, взаимных и односторонне обязывающих договоров, наиболее часто в теории гражданского права выделяются следующие виды сделок.

Возмездные и безвозмездные. Указанные виды сделок выделяются в зависимости от того, должна ли получить сторона, исполнившая договор, плату или иное встречное предоставление. По общему правилу, закрепленному в п.З ст.423 ГК РФ закрепляется презумпция возмездности договора, то есть договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания и существа договора не вытекает иное.

Купля-продажа земельных участков

Анализ правового регулирования купли-продажи земельных участков, сложившегося в современном российском праве позволяет сделать вывод о том, что купля-продажа земельных участков осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности содержания такой сделки, способности сторон к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.204

В тоже время, особенности земли как объекта сделки не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон, посредством установленных земельным законодательством пределов и ограничений.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя участок за определенную покупную цену в виде денежной суммы, а покупатель обязуется принять участок по передаточному акту и уплатить денежную сумму, обусловленную договором.

Как нам представляется исследование правового регулирования купли-продажи земельных участков целесообразно проводить соответственно традиционно выделяемым российской цивилистикой элементам договора: предмет, содержание, стороны, срок, форму и цену (для возмездных договоров).

Определяя предмет договора купли-продажи земельного участка, автор считает целесообразным исходить из соответствующей учению о предмете договора (обязательства) позиции М.И. Брагинского, по мнению которого, у правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, имеется два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанного лица, а роль объекта второго рода играет вещь, которая в результате такого действия должна быть передана.205

Предмет договора купли-продажи земельного участка воплощается в двух составляющих: действия продавца по передаче земельного участка в собственность покупателя за соответствующую плату и корреспондирующие им действия покупателя по принятию земельного участка по акту приема-передачи и уплате за него покупной цены в виде определенной денежной суммы; земельный участок (товар).

Условие о предмете договора является единственным существенным условием, характерным для всех видов купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи согласованного сторонами условия о предмете, договор в силу ст. 432,433 считается незаключенным.

По общему правилу, формально это означает, что договор будет считаться заключенным, даже если стороны согласовали исключительно предмет договора. При этом отсутствие всех остальных условий может быть восполнено диспозитивными нормами ГК РФ.

Однако в отношении договора продажи недвижимости еще одним существенным условием, требующим обязательного согласования сторонами является условие о цене.

При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п.З ст. 129 ГК РФ определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах оборотоспособности природных ресурсов.

Предметом договора купли-продажи (товаром) может быть любой земельный участок, не изъятый из оборота (ст. 455 ГК РФ, ст.27 ЗК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Купля-продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна, если она не нарушает их специального правового режима.

В отдельных случаях ограниченные в обороте земельные участки могут быть предметом купли-продажи, если федеральными законами допускается предоставление таких земельных участков в частную собственность.

Перечень критериев отнесения конкретного земельного участка к числу изъятых из оборота или ограниченных в обороте содержится, в первую очередь, в ст. 27 ЗК РФ.

Содержание ограничений оборота земельных участков может помимо ЗК РФ устанавливаться иными федеральными законами.

Так, например, ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178 — ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»206 определен круг земель, земельные участки которых не подлежат отчуждению в порядке, установленном этим законом.

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101 — ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям ст. 4 указанного федерального закона.

Требования, предъявляемые законодательством к определению предмета договора купли-продажи, применительно к продаже недвижимости существенно конкретизированы. Согласно ст. 554 ПС РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Основным
принципом экономического механизма
использования и охраны земель является
платность. В 1917 году Декретом «О земле»
был закреплен принцип бесплатности
землепользования. Юридическим лицам и
гражданам земля предоставлялась в
бесплатное и бессрочное пользование.
Это способствовало развитию отношения
к земле как к дармовому благу.

Ущерб в
этом случае наносился в значительных
размерах и никем не возмещался. Также
проходила задержка по проведению
экономических исследований по определению
стоимость земли и ухудшалась земельная
— экологическая ситуация в стране в
целом. В основе принципа платности лежит
экономическая, стоимостная оценка
земли.

—
повысить заинтересованность в эффективном
использовании земель;

—
формировать дополнительные финансовые
источники для воспроизводства плодородия
земли.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Согласно
конвенции ООН «По окружающей среде
и развитию» 1992 г. мировое сообщество
идет к введению системы цен на все виды
ресурсов с учетом ущерба наносимого
природной среде и будущим поколениям.

Правовое
регулирование платы осуществляется:
Законом «О плате за землю», Земельным
кодексом, Налоговым кодексом и инструкцией
Министерства по налогам и сборам «По
применению закона о плате за землю».

—
Стимулирование рационального использования
охраны и освоения земель.

—
Повышение плодородия почв.

—
Выравнивание социально-экономических
условий хозяйствования на землях
различного качества.

—
Формирование специальных фондов
финансирования этих мероприятий.

Три
основных критерия определения
хозяйственной ценности земли

1)
целевое назначение и разрешенное
использование земли (категории);

2)
качество земли (степень пригодности
участка для удовлетворения определенных
хозяйственных нужд);

3)
местоположение земельного участка в
данном хозяйственно-экономическом
пространстве (минимум эксплутационных
затрат и максимальная экономическая
эффективность).

—
земельный налог

—
арендная плата

—
нормативная цена земли

—
кадастровая стоимость земельного
участка и рыночная стоимость

—
договорная цена (при заключении договора
купли-продажи)

—
выкупная цена (при выкупе земельного
участка для государственных и муниципальных
нужд у собственников)

—
стартовая цена (при торгах, аукционах).
Она устанавливается от пятикратной
ставки земельного налога до нормативной
цены земли.

Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля.

Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях. При этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление)

В п.

Оборотоспособ-ность — ϶ᴛᴏ возможность ϲʙᴏбодно распоряжаться объектами гражданских прав путем их передачи другим лицам. Понятие обороноспособности применимо и к сфере земельных отно­шений.

Оборотоспособность земельных участков представляет со­бой возможность определять юридическую судьбу земельного участка его собственником в пределах, установленных зако­ном, т.е.

В процессе анализа характеристик регулирования сделок, осуществляемых с землей сельскохозяйственного типа, целесообразно исходить из того, что актуальные особенности предопределены в первую очередь спецификой самого участка земли как значимого в социальном плане объекта. Отметим наиболее значимые пункты:

• Общенациональное значение земельных участков сельхоз. типа.
• Значимость особенно качественных (например, плодородие почвы) и количественных характеристик земли.
• Необходимость надлежащего поддержания состояния участка земли в плане качества.
• Полноценное обеспечение стабильности отношений в соответствующей сфере.
• Необходимость рационального применения участков.

Регулирование особенностей оборота земельных участков определяется

Согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения — земли,

находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

для ведения сельскохозяйственного производства, для создания защитных лесных насаждений, для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены гл. II Федерального закона от 24 июля 2002 г.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

N 101-ФЗ

. Ст. 8 ФЗ устанавливает особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Общие положения

Следует отметить, что особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения с течением времени претерпевали значительные изменения. Именно поэтому целесообразно затронуть исторический аспект. Такие участки формируют самостоятельную категорию на территории РФ. Ее приоритетная роль обусловлена значимостью земель в социально-экономическом плане.

Преобразования, которые начались в процессе аграрной, земельной реформ и коснулись в первую очередь сельскохозяйственных отношений, по сей день оказывают практически определяющее влияние на правовой режим в данной сфере. Прежде всего, это подтверждается демонополизацией гос. собственности и установлением многообразия форм владения земельными участками, возникновением новых субъектов сельскохозяйственного дела, индивидуальным порядком приватизации угодий сельскохозяйственного назначения, особым правовым регулированием оборота земель сельскохозяйственного назначения, которое выведено за рамки нового ЗК РФ от 25 октября 2001 г.

Нужно иметь в виду, что участки сельскохозяйственного назначения представляют собой в том числе предмет исследования, объект различного рода правоотношений. Так, отдельно можно рассмотреть правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения, порядок и условия использования этих участков, охрану земель, правовое регулирование управления со стороны государства в лице его определенных структур.

Реформирование

Чтобы полноценным образом вникнуть в тему, связанную с особенностями оборота земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно разобрать земельную реформу в России, которая началась примерно в XX — XXI вв. непосредственно с принятия ЗК РФ. Стоит заметить, что она предполагала адекватное реформирование всей совокупности действующих тогда нормативно-правовых актов, которые регулировали земельные отношения.

Столь детальный подход связан в первую очередь с переходным периодом в экономике и, соответственно, с развитием института частного вида собственности. Вторым фактором является значительный объем противоречий в прошлом действовавших нормативных актах и новом Законе РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Одним из самых дискуссионных вопросов, относящихся к реформированию земельного законодательства, считается вопрос принятия закона, который устанавливает статус земель сельхоз. типа, так как эта категория земельных участков традиционно выступает как одна из наиболее ценных. Только после длительных дебатов приняли Федеральный Закон № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земельный кодекс и ФЗ

Действующий на территории РФ ЗК дает лишь общую классификацию и определение участков сельскохозяйственного типа. Он устанавливает общие правила применения таких земель. Максимально подробным образом особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регулирует рассмотренный выше Федеральный законодательный акт.

ФЗ регулирует отношения, которые связаны с владением, распоряжением, пользованием землей сельскохозяйственного назначения. Помимо этого, он устанавливает актуальные правила, а также ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения. Закон определяет долю в праве общего типа собственности на землю сельскохозяйственного характера, то есть регулирует сделки, результатом осуществления которых выступает появление или прекращение прав на участки земли.

Следует иметь в виду, что существуют некоторые ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения. Так, действие Закона не распространяется на землю, предоставленную из сельскохозяйственных земельных участков физическим лицам для индивидуального гаражного или жилищного строительства, садоводства, развития личного дачного и подсобного хозяйства, огородничества и животноводства, а также на землю, занятую строениями, зданиями и различного рода сооружениями. Оборот названных участков земли регулируется Земельным кодексом, действующим на территории страны.

Актуальные вопросы правового регулирования

• Выявление момента, запускающего приватизацию участков сельскохозяйственного типа (п.4 ст.1).
• Определение случаев безвозмездного предоставления физическим лицам в общую собственность угодий сельскохозяйственного типа, которые находятся в бессрочном (постоянном) пользовании сельскохозяйственных структур. Формирование списка ФЛ, которые вправе получить определенные доли территории, то есть регулирование оборота долей земель сельскохозяйственного назначения (п.4 ст10).
• Порядок выявления размера доли земли (п.4 ст. 10).
• Определение минимальных размеров участков из всех территорий сельскохозяйственного типа, которые считаются вновь образованными. Сюда целесообразно отнести и выделяемые в счет долей в праве общей собственности (п. 1 ст. 4).
• Выявление пределов минимальных размеров участков земли для орошаемых искусственным образом сельхоз. угодий, а также других осушаемых территорий (п. 1 ст.4).
• Определение максимальной площади угодий, расположенных в одном муниципальном районе. Стоит отметить, что они могут быть собственностью одного юридического или физического лица. Однако общий размер не может быть меньше 10 % от всей площади угодий, которые расположены в одном муниципальном районе на время получения или предоставления участка земли (п. 2 ст. 4).
• Установление менее значимого периода аренды участка из земельных территорий сельскохозяйственного значения (п. 3 ст.9).

Второе правило: ограничение площади

Второй особенностью оборота земель сельскохозяйственного назначения (по «Гарант», специальной системе для совершения сделок) является ограничение общей площади земли, занятой под сельскохозяйственные угодья. Стоит дополнить, что тот или иной участок может быть собственностью физического лица, а также лиц, зависимых от него.

Иными словами, речь идет о воспрепятствовании формированию латифундий там, где находится одно административно-территориальное образование субъекта РФ. Согласно названному принципу, меры, связанные с ограничением размера общей площади земли, должны устанавливаться исключительно в отношении угодий сельскохозяйственного типа, то есть относительно самой ценной составляющей земель сельскохозяйственного типа, а не всех земельных участков данной категории.

Необходимо заметить, что эти ограничения зачастую актуальны лишь в пределах единственного административно-территориального формирования субъекта РФ, допустим, административного района. Определенные нормы права, реализующие второй принцип, есть в ст. 4, 5 и 11 Федерального закона.

Особенности аренды

период аренды не может быть больше 49 лет, а минимальный срок выявляется посредством закона субъекта РФ. Важно дополнить, что площадь арендуемых участков одним арендатором никак не может быть ограничена. Кроме того, арендатор имеет право выкупить арендуемую территорию в собственность. Сегодня допустима аренда земли, находящейся в общем долевом владении при условии множественности лиц со стороны арендодателей, а также иные нестандартные особенности аренды.

Изучая специфику аренды земли сельхоз. типа, можно заметить, что важнейшим условием соответствующего контракта является срок. С целью стимулирования арендодателя к оформлению долгосрочных контрактов (это нужно для большей стабильности производства сельского хозяйства) предлагается распределение обязанностей, связанных с обеспечением плодородия земельных участков определенным образом.

Регулирование оборота долей земли

В процессе земельной реформы, о которой изложена подробная информация в начале статьи, бывшим членам советских (коллективных) хозяйств передавалось право частного вида собственности на участки сельхоз. типа, которые находились в обработке данных хозяйств. Физические лица получили в ходе осуществления реформы не частную собственность на территории в достаточно узком понимании, а право на покупку права собственности.

Стоит отметить, что подобные операции оформлялись соответствующими свидетельствами, которые выдавались комитетами по землеустройству и земельным ресурсам. При этом общая площадь участка земли, полагающегося тому или иному гражданину, не указывалась. В свидетельствах отображались общие качественные характеристики земли.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Федеральный закон (а именно, статьи 12-18) четко установил, что сделки с долями земли реализуются согласно правилам ГК РФ, однако с учетом конкретных особенностей, установленных данным законом. К ним целесообразно отнести следующие пункты:

• Отсутствие необходимости в извещении иных участников долевого вида собственности касательно предстоящей реализации земельной доли.
• Ограничение круга покупателей доли (ими могут быть другие участники собственности, крестьянские хозяйства и сельскохозяйственные организации, если они тем или иным образом применяют конкретную долю земли).
• Принятие решений касательно порядка владения, использования, а также распоряжения землей, находящейся в долевой собственности, исключительно собранием всех участников, однако не по их соглашению. Здесь важно отметить, что общее собрание является правомочным, если в нем принимает участие не меньше 20 % участников долевого типа собственности. Сюда относятся и лица, которые владеют более чем 50% долей земли (независимо от количества физических лиц).
• Актуальность заявительной процедуры выдела участка земли в счет доли.
• Признание правовой силы ранее выданной документации, удостоверяющей права на долю земли.
• Наличие изменений в отношениях, связанных с договором аренды долей, например, при несоответствии их действующему на территории страны законодательству. Так, они становятся отношениями по договорам доверительного управления (данное правило стало актуальным в практической деятельности с 27 января 2007 года).

Если обратить внимание на специфику такой категории, как земельная доля, можно сделать умозаключение: обладание ей – это не владение той или иной частью земли. При этом не существует обладания ни идеальной, ни действительной долей территории, принадлежащей конкретному субъекту на праве общего типа собственности. Стоит иметь в виду, что идеальная доля может быть определена исключительно в общем праве собственности на землю, однако не в имуществе.

Заключительная часть

Итак, мы рассмотрели особенности оборота территорий сельскохозяйственного типа, их правовое регулирование, а также ограничения и принципы, актуальные в настоящее время. Как выяснилось, в целом данное регулирование осуществляется посредством ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Следует иметь в виду, что ключевой его целью выступает максимальное распространение на применение и оборот территорий сельскохозяйственного типа общих правил гражданского и земельного законодательства, действующего на территории Российской Федерации.

Использование механизмов регулирования государством в лице его определенных структур, установленных основным по данной теме Федеральным законом, позволяет в полной мере обеспечить формирование необходимых условий реформирования отношений земельного характера в агропромышленном комплексе, а также предполагает введение в легитимные рамки оборота земель из участков сельхоз.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

типа и долей в праве общего типа собственности. Ключевой федеральный закон – это и есть основной фактор обеспечения эффективного применения земель сельскохозяйственного значения и, конечно же, привлечения инвестиций в сельскохозяйственную отрасль, которая, важно отметить, на территории России с каждым годом развивается все больше.