Как получить разрешение на реконструкцию частного дома

Особенности реконструкции

Реконструкция собственного дома – ответственный комплекс работ, который требует точной предварительной подготовки. В 2018 году некоторые собственники считают данный процесс их личным делом, не касающимся проверяющих инстанций и государственных органов. Это в корне не верно.

Не хотите вникать в суть проблемы? Задайте свой вопрос дежурному юристу БЕСПЛАТНО!Опишите ситуацию и нажмите «Задать вопрос».

На самом деле, наличие возможностей и денежных средств на приобретение строительных материалов не даёт право на перестройку здания. Вначале собственнику необходимо получить соответствующее разрешение. Иначе, такая реконструкция может иметь серьёзные правовые последствия. Дом может частично или полностью разрушиться, нанеся ущерб соседям и разрушив рядом стоящие постройки.

Ведь, осуществлениереконструкции частного дома подразумевает существенное или полное изменение его важных параметров, включая не только проектные изменения, но и технические. При перестройке здания можно не только убрать или достроить несколько этажей, но и изменить месторасположение важных инженерных узлов и коммуникаций.

Согласно статье 51 ГК Российской Федерации, необходимость получения разрешения на реконструкцию обязательна только в случаях, когда здание находится на участке с такими разрешёнными категориями:

• малоэтажное жилищное строительство;
• личное подсобное хозяйство;
• ИЖС или же индивидуальное жилищное строительство.

В том случае, если частный дом расположен на дачном или садовом участке получать предварительное разрешение не обязательно, ведь данная постройка оформляется путём записи изменений в государственный реестр (Росреестр). Поэтому в конце строительных работ следует подать соответствующее заявление в местный отдел МФЦ или Росреестра.

Необходимость получения официального разрешения на реконструкцию проявляется в том случае, если данная перестройка несёт существенные изменения самого здания. Проверяющие инстанции руководствуются распоряжениями принятыми местными и Федеральными органами власти. При этом, осуществляются процедуры следующего вида:

1. Соблюдение имущественных, а также иных интересов граждан, которые проживают на соседствующих участках.
2. Проверка санитарных норм и соблюдение нормативов противопожарной безопасности.
3. Проверка законности размещения несущих элементов, а также других важных конструкций дома.
4. Осуществление контроля за безопасностью строительных работ, как для людей, так и для самого дома.

Для проведения работ по изменению общего плана конструкции, следует сначала получить разрешение на реконструкцию частного дома. В 2018 году это можно сделать, обратившись в местный Архитектурный отдел или же уполномоченному лицу в местной администрации, после чего сотрудник явится по Вашему адресу и проведёт специальную экспертизу проекта.

Первое, что стоит сделать – уточнить список необходимых документов, ведь он может существенно отличаться в различных регионах России. Довольно часто, кроме основных бумаг, специалисты запрашивают дополнительные документы.

Напоминаем, что у всех наших читателей есть возможность воспользоваться публичной кадастровой картой в режиме онлайн!

Для получения разрешения следует выполнить такие действия:

1. Обратитесь с заявлением в БТИ, где Вам выдадут копию кадастрового плана и техническую документацию на дом.
2. Предоставьте полученные на руки бумаги с заявлением в Архитектурный отдел.
3. Дождитесь в назначенный день визита архитектора, который должен составить профессиональный проект, а также выполнит эскиз планируемого здания.
4. После сбора всех необходимых документов их следует предоставить в Архитектурный отдел вместе с письменным заявлением. На полученном разрешении должна обязательно стоять подпись районного главного архитектора.
5. Заверенное главным архитектором разрешение стоит предоставить в МЧС и СЭС. Кромет того, при затрагивании в результате реконструкции внешних коммуникаций Вам необходимо получить разрешение от коммунальной службы.

После окончания строительных работ по реконструкции частного дома результат проверяется комиссией, которая проверяет точность постройки по проекту, согласно которому Вам ранее выдавалось разрешение. После этого необходимо получить обновлённый технический паспорт, а затем зарегистрировать все проведённые изменения в Росреестре, для чего в ближайший отдел следует подать такие бумаги:

• квитанция об успешной оплате госпошлины;
• разрешение на проведение реконструкции;
• выписка из ЕГРН;
• заявление (можно составить прямо на месте);
• акт о приёме работ;
• паспорт собственника;
• документы на земельный участок и дом.

Уполномоченный специалист обязан принять все перечисленные документы, выдав на руки расписку об их получении. В случае, если всё соответствует заявленным данным, изменения вносятся в Единый государственный реестр. После регистрации все документы возвращаются на руки собственнику вместе с новой выпиской из ЕГРН.

За счет материнского капитала

Если по причине обветшалости или из-за надоевшей планировки хозяева решаются на капитальную реставрацию частного дома, то им нужно быть в курсе всех нюансов проводимых манипуляций, чтобы в будущем избежать неожиданно свалившихся на голову неприятностей.

Наличие отличной финансовой базы семьи — одно из главных составляющих реконструкции, но все же не единственное условие. Для того, чтобы ремонтировать дом на законных основаниях, потребуется нанести визит в некоторые государственные организации.

Такой способ финансирования реновации частного дома возможен, но потребуется соответствующее разрешение от местного органа ПФ. Обладатель сертификата на направление материнского капитала в реконструкционные работы должен написать предусмотренное законодателем заявление.

Если такая процедура одобряется гос. органами, то семья получает на свой счет, который ранее был указан, первую часть выплат. Вторую часть финансовых средств можно получить спустя полгода и только после предоставления доказательств в пользу осуществляемых ремонтных мероприятий.

В основном собственники частного жилья проводят реконструкцию за счет личных денежных средств. Однако некоторые семьи имеют возможность осуществить данную процедуру при помощи материнского капитала, если они обладают сертификатом. Решение по данному вопросу должен принимать Пенсионный фонд. Необходимые действия:

1. Составление заявления в ПФ РФ.
2. Предоставление документов по реструктуризации дома совместно с сертификатом государственного образца.

Если Пенсионный фонд принимает положительное решение, то средства переводятся в несколько этапов:

• Сначала перечисляется сумма не больше половины неизрасходованных средств, которую можно снять на протяжении двух месяцев с того момента, как было принято положительное решение по заявлению.
• Оставшаяся сумма перечисляется спустя 6 месяцев после первого перевода. При этом придется документально подтвердить факт проведения работ, связанных с переустройством частного дома.

Какие потребуются документы

Для согласования необходим не только проект, созданный профессиональными проектировщиками, но и некоторая другая документация.

Чтобы получить разрешение необходимо обратиться в архитектурный отдел или в местную администрацию с заявлением. Также необходимо предоставить следующие документы:

1. Копию гражданского паспорта заявителя.
2. Правоустанавливающие документы на участок и дом.
3. Технический план вместе с кадастровым паспортом из БТИ.
4. Выписку, взятую из домовой книги, которая должна содержать информацию о количестве прописанных людей, а также их согласие на реконструкцию.
5. Проект архитектурных решений.
6. При необходимости топографический анализ территории.

Данный перечень документов не окончательный и может меняться в зависимости от субъекта. Документация рассматривается на протяжении одного месяца.

Начинать стоит со сбора бумаг, которые определят допустимость планируемых работ (см. Документы на строительство дома).

Так как изменения в домовладении вправе осуществлять только лицо, которому оно принадлежит, следует проверить пакет документации, удостоверяющей право собственности на недвижимость (см. Правоустанавливающие документы). При отсутствии какой-либо бумаги, недостающее звено следует восполнить.

Далее следует обратиться в БТИ с заявлением о планируемой реорганизации помещения или внешней части объекта. По заявлению будет собран материал о допустимости заявленных видов работ. Решение экспертов БТИ выдадут специальной справкой.

Но прежде чем обращаться с заявлением, следует проверить соответствие параметров помещения – имеющейся технической документации.

Если проводились перепланировки, которые не отражены в

, следует начать с их легализации.

Процедура сбора бумаг может завершиться в течение месяца, а может продолжаться до тех пор, пока не согласуются малейшие детали разночтений.

Пока проводится мониторинг технического состояния строения в БТИ, целесообразно собрать справки из коммунальных хозяйств, подтверждающие, что реконструкция дома не нарушает функционирования инженерных коммуникаций, таких как:

• газовые трубы;
• теплоснабжение;
• водопровод и канализация;
• провода электросети и телекоммуникаций.

Собранная документация прилагается к заявлению, а в заявлении даётся перечень приложений. Заявление подаётся в уполномоченный отдел администрации и пишется на имя главы исполкома.

В нём указывается причина обращения и обоснование факта допустимости реконструкции дома или расширения площади за счёт пристроек или надстроек. Далее формулируется подтверждение заявленного, собранной документацией.

Прилагать требуется следующее:

• Паспорт владельца (копия).
• Правоустанавливающие и право удостоверяющие виды документации (копии), подтверждающие допустимость распоряжаться домом.
• Подтверждение права на земельный участок и вид права (копии).
• Выписка из домовой книги о числе прописанных лиц. При случае целесообразно сослаться, что площадь требует расширения на данном основании.
• Нотариально удостоверенные согласия иных собственников жилья (при наличии таковых).
• Нотариально удостоверенное согласие соседей (если пристройка граничит с принадлежащим им участком).
• Акты согласования с коммунальными хозяйствами, пожарной инспекцией и санэпидемстанцией.

Иная документация прилагается по требованию.

При наличии перечисленного пакета документации и приведении аргументов, администрация даёт разрешение в виде выписки, которое допускает реконструкцию частного дома с последующим оформлением и перерегистрацией возникших параметров строения в Росреестре.

При получении отказа допускается обращение в суд.

При обращении в специализированный орган (региональный отдел самоуправления), владелец здания, где предположительно будет осуществляться реконструкция, должен написать заявление по установленной форме и приложить следующие бумаги:

1. план реконструкции дома, который составляется у лица, имеющего лицензию на подобные действия (юрист или частный деятель);
2. опись действий, которые хозяин собирается совершать (подробное описание ремонтных работ, изменение технических характеристик и прочее);
3. письменное согласие членов семьи, имеющих отношение к данному строению (при чем неважно проживают они на данный момент в доме или нет);
4. технический паспорт с планом.

В основном порядок рассмотрения предоставленных документов сотрудниками органа самоуправления укладывается в 30 календарных дней.

Для того чтобы точно получить разрешение на реконструкцию дома с первого раза, опытные юристы рекомендуют особо внимательно отнестись к сбору необходимых документов. Для этого проверьте пакет, согласно этому списку:

• топографический анализ территории (в том случае, если он требуется);
• паспорт собственника земельного участка и дома;
• кадастровый паспорт из БТИ или технический план;
• проект архитектурных решений для осуществления реконструкции;
• документы, устанавливающие права собственника на дом и землю.

Проектные документы:

• подтверждение законности документации, выдающейся собственнику негосударственными организациями;
• объекты, которые будут снесены в процессе реставрации;
• план расположения нежилых и жилых построек;
• документы, касающиеся инженерных сетей;
• пояснительную записку.

Вместе с этим пакетом документов также подаётся заявление. Срок рассматривания данных документов составляет календарный месяц. При этом, рассмотрение, принятие и выдача разрешения безвозмездны и не требуют оплаты госпошлины.

Какие определения стоит различать

Не следует путать следующие понятия: капитальный ремонт жилья, перепланировка частного дома и реконструкция. К первому относят ремонтные работы, связанные с заменой устаревших строительных материалов на современные новые, с целью усовершенствовать технические данные и улучшить состояние дома. Под перепланировкой подразумевается ремонт, при котором осуществляется демонтаж и возведение не несущих стен, окон, дверей, арок и прочего.

Под реконструкцией подразумеваются более глобальные ремонтные работы. Достройка этажей, возведение прилегающих к дому пристроек, добавление новых коммуникаций — это действия, относящиеся к реконструкции здания. Иными словами, это внесение изменений в параметры жилища и создание новых технических характеристик.

При осуществлении реновации главное правило — сохранение несущих стен. Можно присоединять прилегающие здания, но с тем условием, что несущий каркас не будет подвержен разрушению или изменениям, способным пошатнуть прочность данного здания.

Постройка дополнительного этажа

В случае возведения дополнительного этажа при осуществлении реконструкции дома статус постройки меняется, так как затрагивается так называемое понятие этажности. При этом, изменения должны отражаться как в кадастровой, так и технической документации на частный дом.

Однако, если дом изначально имел высокую крышу собственник имеет право лишь утеплить изнутри помещение, переоформив, например, в мансарду чердачное помещение. Затем помещение переводится из статуса «нежилое» в «жилое». Но, если возведение дополнительного этажа осуществляется путём надстройки на крыше, то в этом случае требуется более тщательный анализ.

Получение разрешения определяют три основных момента:

1. качественными и техническими характеристиками дома, а также совокупностью элементов её структуры;
2. допустимостью возведения в существующем градостроительном контексте более высокой постройки;
3. структурой грунта, преобладающего на участке.

Если запланировано строительство дополнительного этажа, то меняется статус дома. Все происходящие изменения должны быть указаны в кадастровой и технической документации на этот дом.

Если у дома высокая крыша, то часто чердак переоформляют в мансарду. При этом помещение приобретает статус жилого. Разрешение на возведение нового этажа определяется по следующим моментам:

• Структура грунта на земельном участке.
• Допускается ли по градостроительным нормам возведение более высокого строения.
• Качественные и технические характеристики всей постройки.

Возведение дополнительного этажа меняет статус дома, так как понятие этажности – технический термин, отражающийся во всей кадастровой и технической документации.

Тем не менее, если в строении изначально была высокая крыша, а владельцу осталось лишь утеплить её, то ему нужно только переоформить чердак в мансарду и перевести соответствующие метры из нежилого – в жилое помещение.

Если же строительство верхнего этажа производится в виде надстройки на месте нахождения крыши, то такое решение требует тщательного анализа.

Разрешение зависит от трех главных причин:

1. От градостроительного контекста и допустимости возведения в кадастровом квартале двухэтажного здания.
2. От структуры почв на самом участке.
3. В зависимости от качественных и технических характеристик дома и элементов его структуры.

Главными тенденциями положительного решения станут прочность почв, которым требуется выдержать дополнительную тяжесть строения. Те же требования предъявляются к фундаменту и стенам, на которые ляжет главная нагрузка. Прочными должны быть и балки перекрытия, которые будут выполнять функцию фундамента для верхнего этажа.

Особенно внимание уделяют строительству балкона, если этот элемент планируется на втором этаже.

Перевод одноэтажного дома в двухэтажный, допустимо проводить согласованием процедуры переоформления с бюро инвентаризации. Так же – при получении разрешения от администрации населённого пункта. Если исполком ответит неправомерным отказом – можно оспорить вопрос в суде.

Но когда дом по техническим причинам не допускает возведения надстройки – от планов следует отказаться.

Оформление разрешения на проведение реконструкции

Чтобы реконструкция дома была осуществлена на законных основаниях, необходимо получить специально предусмотренное разрешение, которое выдается владельцу дома после анализа будущего плана сотрудниками государственных инстанций.

Владелец дома должен понимать, что такие изменения как, например, снос не несущей стены и дальнейшее ее возведение в ином месте — это перепланировка. Но если запланировано создание каких-либо пристроек (веранда, летняя кухня и прочее), то это уже реконструкция, требующая специального разрешения от государственных представителей.

Средства на реконструкцию

Чаще всего, все работы, связанные с реконструкцией и строительством, выполняются собственниками за собственный счёт. Однако, некоторые семьи имеют право осуществления данных работ благодаря льготным средствам. Например, при наличии возможности обналичивания материнского капитала.

Оформление процедуры происходит лишь после того, как в ПФ РФ принимается положительное решение, для чего нужно подать туда соответствующее заявление к которому следует приложить сертификат государственного образца и документы по реставрации дома. Если ПФ одобрит заявление, то средства с материнского капитала будут перечислены на личный счёт в два этапа:

1. Будет перечислена сумма, размер которой составляет не больше половины неизрасходованных средств. Она будет доступна для снятия на протяжении двух месяцев, после одобрения заявления.
2. После шести месяцев с начала первой выплаты можно будет снять остаток денег. При этом, Вам нужно будет подтвердить документами факт ведения реконструкции дома.

Стоит отметить, что выданное разрешение на реконструкцию частного дома имеет ограничительный срок, составляющий десять лет. В том случае, если на протяжении этого времени процесс стройки так и не был начат, документ прекращает своё действие и чтобы вновь заняться перестройкой Вам придётся проходить все этапы повторно.

Довольно часто, специалисты органов самоуправления требуют от собственника справку об отсутствии долгов и претензий по участку на котором будет проходить реставрация.

Итак, как мы выяснили, чтобы осуществить реконструкцию частного дома нам нужно получить соответствующее разрешение, без которого проводить такие работы незаконно. В противном случае Вас могут заставить перестроить всё обратно или оштрафовать на крупную сумму, ведь игнорирование норм и правил Градостроительного регламента может нанести вред всей постройке, соседним строениям и здоровью граждан.

Нужно ли разрешение на реконструкцию частного дома

Нередко реконструкция затрагивает даже основание дома, поэтому данный процесс считается сложным и серьезным. Он должен доверяться исключительно профессионалам.

Выполняться процедура должна только на основании СНиП 11-01-95 и СП 11-101-95. Само понятие реконструкции можно изучить в разных статьях ГК.

По ст. 1 ГрК реконструкция представлена процедурой, на основании которой значительно изменяются характеристики строения или некоторых его частей.

Наиболее часто она представлена перестройкой или расширением дома, заменой или восстановлением капитальных элементов или улучшением инженерных сетей.

Даже замена устаревшего инженерного оборудования причисляется к реконструкции. Нередко формируется мансарда, делается пристройка или строится дополнительный этаж. Данные моменты указываются в ст. 754 ГК.

При серьезных корректировках даже для реконструкции частного дома надо получить разрешение от разных государственных органов.

Процедура оформления разрешения осуществляется согласно установленным нормативам Градостроительного кодекса Российской Федерации. Наносить визит в необходимый государственный орган нужно со следующим пакетом документации:

1. копии документов, подтверждающих право владения недвижимостью, где планируется реконструкция (копии предварительно заверить у нотариуса);
2. разрешение, которое нужно взять в администрации согласно району, к которому относится дом;
3. справка из БТИ.

Сотрудники государственного органа могут запросить дополнительный набор документации, который необходимо собрать и предоставить в орган самоуправления или администрацию.

Как ввести дом в эксплуатацию после работ

Как только реконструкция будет завершена, надо получить разрешение на то, чтобы ввести строение в эксплуатацию.

Для этого выполняются действия:

• составляется заявление;
• подготавливаются технические бумаги на частный дом, которые подтверждают, что выполненные процессы полностью соответствуют строительным нормам;
• прикладывается к заявлению ранее полученное разрешение на реконструкцию;
• все эти документы передаются в администрацию региона и БТИ;
• на основании них выдается новый техпаспорт, в котором уже указываются все корректировки в частном доме;
• администрация выдает разрешение, благодаря которому дом вводится в эксплуатацию.

Для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, понадобится выполнить определенные действия:

• Первым делом потребуется обратиться в БТИ. Это необходимо для получения всей технической документации и копии кадастрового плана на дом.
• Полученная документация вместе с составленным заявлением предоставляется в отдел архитектуры и градостроительства.
• Назначается день, когда приезжает специалист для составления профессионального проекта, который состоит из эскиза планируемой реконструкции.
• После предоставления всех документов и принятия положительного решения, необходимо получить разрешение, подписанное главным архитектором района.
• Затем понадобится обратиться в СЭС и МЧС, а если затрагиваются внешние коммуникации, то необходимо получить согласие коммунальных служб.

Разработанный проект должен соответствовать всем санитарным и техническим правилам. Также необходимо соблюдать требования пожарной инспекции.

В остальных случаях выполнять процедуру должен специалист, который имеет лицензию на проведение данных мероприятий.

По завершению процедуры производится приемка дома специальной комиссией. Она проверяет соответствие выполненных действий проекту, на основании которого было выдано разрешение.

Следующим шагом будет оформление нового технического паспорта, а также регистрация проведенных изменений в Росреестре. Как узаконить изменения? Для этого понадобится:

1. Предоставить в государственный орган заявление.
2. Документы, устанавливающие право на землю и дом.
3. Выписка из ЕГРН.
4. Паспорт заявителя.
5. Разрешение на проведение реконструкции.
6. Акт о приеме выполненных работ.
7. Платежный документ об оплате госпошлины.

Если все документы в порядке, то вносятся соответствующие изменения, и как только процедура завершается, вся документация возвращается вместе с новой выпиской.

Если за данный период реконструкция не была проведена, то его можно продлить. Для этого необходимо обратиться в местные органы с заявлением, но не позднее, чем за два месяца до окончания данного срока. В противном случае придется заново оформлять разрешение.

Когда хозяин здания получил положительный ответ из отдела самоуправления о реконструкции, ему необходимо будет связаться с архитектурным отделом. Здесь два варианта:

1. Когда площадь желаемой пристройки не превышает 10 кв. метров. В такой ситуации совершать реконструкцию можно собственноручно;
2. Когда площадь желаемой пристройки больше чем 10 кв. метров. В такой ситуации обязательным условием является использование услуг грамотного специалиста, в распоряжении которого имеется соответствующая лицензия для определенного типа строительных мероприятий.

Пошаговое оформление разрешения

Для того чтобы успешно пройти путь для получения официального разрешения на реконструкцию частного дома нужно:

1. Нанести визит в местный орган БТИ и запросить копию кадастрового плана;
2. С кадастровым планом направиться в отдел по градостроительству и архитектуре;
3. Подать заявление с целью вызова архитектора, который в последующем составит правильный проект с чертежом планирующейся реконструкции (данный проект составляется согласно всех технических и санитарных нормативов РФ, а также не должны быть нарушены правила пожарной безопасности и прочего);
4. С данным проектом последовать в отдел по градостроительству для положительного или отрицательного ответа;
5. Получить обязательную резолюцию от главного архитектора района, в котором планируется реконструкция;
6. Направиться с выданным разрешением в коммунальную компанию.

Далее владелец дома должен посетить пожарную и санитарную службы. После прохождения вышеперечисленных этапов необходимо посетить страховую службу для получения полиса общегражданской ответственности, за который придется заплатить. Без этого документа владелец не имеет право осуществлять строительство или монтаж здания.

Временные рамки оформления разрешения весьма широкие, ведь каждая отметка или печать может занимать несколько месяцев. Также нужно быть подготовленным к тому, что на каждом этапе потребуются материальные вложения. Причина немаленьких сроков оформления кроется в большом спросе и очередях в подобные инстанции. При первом визите в государственный орган заявителю будут озвучены дата и время его записи к сотруднику.

Этапы выполнения при работе профессионалов

1. Сначала специалист должен получить разрешение на проведение реконструкции здания, которое он может взять в органе строительного надзора;
2. Если необходимо совершать раскопочные работы на территории, то на это также потребуется разрешение;
3. По окончании реконструкционных мероприятий обязательно осуществить приемку по эксплуатации с помощью предусмотренной комиссии;
4. Заключительный этап — вручение обновленного технического паспорта с последующей регистрацией в государственной инстанции.

Отказ

Отрицательный ответ в выдаче разрешения можно получить в следующих случаях:

1. Неполный перечень документов.
2. Документы не соответствуют требованиям, необходимым для данной процедуры.

Такое решение можно обжаловать как в досудебном порядке, так и судебном. В первом случае понадобится подать заявление.  Для этого в судебный орган предоставляется список бумаг для получения разрешения, заявление, а также полученный отказ от соответствующих органов в его выдаче. Зачастую в таких делах суд принимает сторону в пользу истца.

Если реконструкция будет произведена без разрешения, то это будет считаться самостроем, что влечет за собой штрафы, а также требование Жилищной инспекции исправить все проведенные изменения до первоначального вида.

Важно знать

Если хозяином дома принято решение о перестройке несущих стен, установке канализации, вентиляции, водопровода и пр., то следует знать, что все эти манипуляции относятся к реконструкционным работам. Для каждого из этих процессов потребуется соответствующее разрешение от районной администрации.

Не стоит рисковать и совершать реконструкции самолично и без одобрения, так как за такое власти могут наложить наказание:

1. штрафная санкция;
2. требование вернуть зданию прежний вид (естественно за счет того, кто самовольно совершал реконструкцию).

Самовольная реконструкция частного дома запрещена законом, так как при непрофессиональном подходе можно создать небезопасные для человека условия существования. При обнаружении комиссией серьезных нарушений, владельцу нужно будет обязательно вернуть дому вид, полностью соответствующий его предыдущему состоянию.