Право общей долевой собственности: понятие и содержание. Преимущественное право покупки доли при её возмездном отчуждении. Основания и порядок обращения взыскания на долю в общей собственности.

Покупка супругами в общую долевую собственность или в совместную: основные нюансы

На практике очень часто можно столкнуться с такими ситуациями, когда у одной единицы имущества сразу несколько владельцев (общегражданские отношения, предпринимательская деятельность, организованная несколькими лицами), то есть их имущество общее. Право на него регулируется законодательно: главой 16 Гражданского кодекса РФ и иными нормативными правовыми актами.

В современном обществе невозможно обойтись без создания общей собственности, которая уже по праву является экономической категорией. Покупка общей собственности присуща нашему государству, поскольку субъектам хозяйствования достаточно часто приходится объединяться для приобретения оборудования, материалов, сырья и т. д.

Общая собственность появляется в результате:

• совершения сделки – покупка дома одновременно несколькими лицами, получение в дар двумя сестрами одного рояля;
• события, повлекшего за собой нераздельное соединение имущества без соотношения главной вещи и принадлежности;
• наследования;
• образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
• совместной постройки дома.

Общая собственность характеризуется наличием множественности субъектов права собственности, их называют участниками общей собственности (сособственниками). Общая собственность представляет собой особую систему отношений сособственников, как между собой (по юр. природе – относительные отношения), так и с лицами, не имеющими отношения к их общему имуществу (по юр. природе – абсолютные отношения).

Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида общей собственности:

• общая совместная собственность;
• общая долевая собственность.

В общей совместной собственности имущество более «сплоченное», так как у его владельцев отношения более доверительные (взаимодействия между супругами, членами фермерского хозяйства). Лица, имеющие общую долевую собственность, напротив, часто достаточно далеки друг от друга, у них нет других совместных дел.

Разница между общей долевой собственностью и общей совместной заключается в том, что в первом случае сразу известно количественное выражение доли каждого из сособственников, во втором же случае его рассчитывают в тот момент, когда принимается решение о разделе имущества или выделении части из него (из отношений выходят сразу все или только один сособственник). Если в законодательстве или договоре не прописано иное, то в обоих случаях доли считаются равными.

Для анализа долей (в обоих видах собственности – долевой и совместной) нужно разобраться с их юридической природой. Когда доля определена, ей соответствует число, имеющее вид дроби или процента: 1/3, 2/5 либо 25 %, 50 %.

Просто цифра такого анализа сделать не позволит: невозможно разобраться, принадлежит ли участнику общей долевой собственности часть в имуществе, в стоимости имущества или в праве на него. Заметим, что если лицо имеет на праве долевой либо совместной общей собственности какое-либо имущество, то оно имеет право получать доход, связанный с его использованием.

Покупка общей долевой собственности обязует разделять права собственности на квартиру, к созданию реальных границ в ее пределах это никаким образом не относится. Предположим, что однокомнатная квартира находится в собственности одновременно двух лиц на праве общей долевой собственности, доли равные.

Оба владельца имеют равные права и обязанности по отношению к квартире, но физически она никак не разделена: не определено, какие комнаты принадлежат одному собственнику, а какие – второму. Расчет расходов, связанных с содержанием жилья (платежи за коммунальные услуги, расходы на ремонт, уплата налогов), основывается на том, сколько долей принадлежит каждому из сособственников.

Размер доли не должен влиять на порядок пользования общей собственностью. В соответствии с разъяснением для арбитражных судов: при определении порядка пользования общей долевой собственностью не нужно руководствоваться точным разделением жилплощади по долям. Но бывают случаи, что суды не берут во внимание эту поправку.

Итак, величина доли в общей собственности обычно определяет только количество доходов/затрат владельца.

Мария Анестратенко,

ведущий эксперт в сфере ЖКХ

В случае общей собственности на квартиру в МКД ею одновременно распоряжаются несколько хозяев (ч. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ).

Общую собственность выделяют двух видов: долевая (величина доли оговорена сразу), совместная (размер доли определяют при разделе имущества) (ч. 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ).

Если собственность общая долевая, то для каждого из сособственников жилья известна доля, принадлежащая ему. Это может быть характерно для лиц, состоящих в гражданском браке, братьев и сестер и т.  п. Они могут иметь только долевую общую собственность.

Если собственность совместная, то любой из совладельцев может получить всю квартиру в собственность. Как правило, это супруги, находящиеся в зарегистрированном браке. Ниже приведена таблица, в которой сравниваются характеристики общей долевой и общей совместной собственности на квартиры в МКД.

Собственность супругов считается совместной в том случае, если мужчина и женщина совершили ее покупку во время брака на общие средства. Если муж или жена приватизирует жилье (без регистрации в нем второго супруга), то такая квартира не может быть признана совместно нажитой, так как на ее покупку не были потрачены денежные средства.

В случае покупки недвижимости одним из супругов у постороннего лица право собственности возникает и у второго члена семьи, основанием для этого является указание закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса). У супруга, который приобрел жилье, право собственности появляется при составлении договора купли-продажи (мены).

В случае покупки кооперативной квартиры оба супруга также могут получить права собственности, но только после полной оплаты паевого взноса за данное жилое помещение из средств их общего совместного имущества. Право совместной собственности муж и жена получают вне зависимости от того, кто из них является членом ЖК (ЖСК), оно также сохраняется после расторжения брака.

Все имущество, которое находилось в собственности каждого из лиц до вступления в законный брак, остается их личной собственностью. Если во время проживания в браке кто-либо из супругов получил в дар или по наследству имущество, оно также остается в собственности данного лица, разделу не подлежит. Взыскание по обязательствам мужа либо жены может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 Гражданского кодекса РФ).

На основании действующих норм семейного законодательства РФ общая долевая собственность образуется у супругов при установлении договорного режима на имущество. Они могут принять такое решение при следующих ситуациях:

• в случае заключения брачного договора (действие режима будет распространено на все совместное имущество супругов, определенное условиями договора);
• в случае заключения договоров по покупке (созданию) имущества.

Во второй ситуации может быть такое, что часть имущества супругов будет находиться под действием законного режима, а другая часть — договорного.

При покупке квартиры в общую долевую собственность можно оформить право собственности на одного супруга либо на обоих. Если имущество будет оформлено только на одного из них, то данная жилплощадь будет совместной собственностью. И еще, на такую покупку нужно оформить нотариальное разрешение второго супруга.

Таким образом, по документам у квартиры будет всего один собственник, но владеть и распоряжаться ею сможет любой из них, все решения, касающиеся данного имущества, они должны принимать только совместно. Любые действия, касающиеся данной квартиры, можно осуществлять только при наличии подтвержденного нотариусом согласия второго из супругов.

Если же покупка будет оформлена на обоих супругов, то в договоре купли-продажи будут указаны имена обоих супругов. Также договор содержит информацию о долях владения, как правило каждому присваиваются равные половины. Состав документов, подлежащих передаче в органы регистрации, практически такой же, как при наличии у квартиры одного владельца (кого-либо одного из супругов), разница лишь в том, что в данном случае нужно указывать доли мужа и жены.

Планируя покупку квартиры в долевую собственность, следует подумать, как вы будете ее оплачивать. Лучше сделать это пропорционально долям: муж оплачивает свою часть имущества, а жена – свою. Такой порядок действий позволит предупредить возникновение вопросов со стороны госорганов и налоговой службы при заявке на имущественный налоговый вычет.

Покупка общей долевой собственности может быть осуществлена также только одним из супругов, для этого он должен получить нотариально заверенную доверенность от второго на осуществление таких действий. Необходимо принять во внимание тот факт, что вне зависимости от того, в какой долевой собственности находится квартира, она принадлежит обоим супругам одинаково, так как является совместно нажитым имуществом.

Как осуществляется покупка квартиры, если это общая долевая собственность

При совершении сделки в обязательном порядке нужно следовать предусмотренным законом нормативам. В соответствии с действующими положениями инициатор процесса должен придерживаться инструкции:

1. В первую очередь утверждаются условия отчуждения и стоимость объекта. При отказе сособственников от права преимущественной покупки критерии продажи не изменяются.
2. Необходимо известить дольщиков о намерении продать часть имущества. Конкретной формы нормативами не предусмотрено, но рекомендуется воспользоваться письмом с уведомлением.
3. В течение 30 дней необходимо ожидать ответа заинтересованных лиц. Если согласие принять участие в сделке или отказ участников поступит раньше истечения месяца, то договор заключается сразу же.
4. Если никто из сособственников не выразил намерение выступить в качестве покупателя, продавец получает законное право на оформление отношений с приобретателями со стороны. При этом сделка должна проводиться на тех же условиях, которые предлагались совладельцам.

В завершение остается реализовать стандартные процедуры: погашение налога, уплата государственной пошлины и регистрация объекта в Росреестре.

Процедура заключения сделки об отчуждении доли строго регламентирована и закреплена во многих нормативных актах. Но в реальной практике существует немало нюансов, которые позволят не только избежать ненужных затруднений в процессе, но также значительно его облегчить.

Если продать собственные доли в одном объекте решило сразу несколько участников, нет нужды в заключении отдельного договора с каждым. Все выполняется по одной сделке при соблюдении некоторых формальности:

• если каждый из сособственников согласен с передачей прав собственности, то оформляется единый договор, в котором отражается порядок расчета с участниками сделки по отдельности;
• нет необходимости в извещении дольщиков о проведении сделки ввиду единогласия.
• договор требует обязательного нотариального заверения.

Законодательством РФ немало внимания уделяется обеспечению интересов детей, поэтому продажа принадлежащего им имущества проводится по отдельным основаниям. В соответствии с действующими нормативами, несовершеннолетний гражданин не вправе распоряжаться недвижимостью без согласия органов опеки и попечительства.

Для получения разрешения уполномоченных ведомств необходимо предоставить документ в качестве подтверждения открытия банковского счета, куда будут направлены средства после сделки, а также письменное доказательство наличия нового места жительства. При этом будущие условия проживания должны быть не ниже, чем в продаваемом объекте.

Заключение договора купли-продажи доли имущества в долевой собственности допускается без согласия остальных участников – достаточно наличия отказа (формального или фактического) от участия в сделке.

В таком случае доли в квартире также считаются предметом залога. Тогда продажа проводится при согласии залогодержателя, то есть банка. Далеко не всегда кредитные учреждения идут на подобное допущение, поэтому перед совершением сделки важно оценить собственные шансы получить необходимый результат.

Как и в случае с отчуждением цельного объекта недвижимости, заключение договора по части квартиры подразумевает необходимость в уплате налога по ставке 13% от средств, полученных в результате совершения сделки – они признаются доходами физических лиц.

Этап 1. Получение согласий собственников

Для того чтобы совершить какую-либо сделку с имуществом, правом на владение которым обладают одновременно несколько лиц, необходимо получить согласие каждого из них (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Обоюдное согласие на продажу жилья может иметь вид устной договоренности, но для оформления документов, связанных со сделкой, необходимо присутствие всех сособственников для письменного заверения договора.

Этап 2. Определение коммерческой стоимости квартиры

Для того чтобы определить рыночную стоимость квартиры, можно заключить договор с независимым специалистом для экспертной оценки жилья либо самостоятельно проанализировать и сравнить цены на подобные квартиры в том же районе. Услуги оценщика необходимо оплатить, цена на них будет зависеть от местонахождения квартиры и ее коммерческой ценности. Отчет по независимой оценке будет представлен при продаже квартиры по ипотеке или оформлении закладной.

Этап 3. Поиск покупателя

Для того чтобы продать долю в квартире, можно поместить соответствующее объявление в газете, на специальных сайтах или досках объявлений или обратиться к риелтору. В последнем случае потребуется подготовить следующую информацию: стоимость квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедура платы за квартиру, величина комиссии для агентства, занимающегося продажей.

Все эти условия заносятся в письменный договор, благодаря которому агентство начинает искать покупателя, а вы теряете возможность вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Этап 4. Подготовка документов для продажи квартиры

Можно подготовить все необходимые документы либо самостоятельно, либо при помощи риелторского агентства путем предоставления ему нотариальной доверенности на подготовку документации. Сделка купли-продажи оформляется при наличии следующих документов:

• подтверждение права собственности. Для этого потребуется документ о наследовании имущества, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в общей собственности, дарения, мены или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;
• государственная регистрация прав на имущество. С 15.07.2016 подтверждающим документом является выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП). Ранее было необходимо получить дополнительное свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности на жилье (Закон N 218-ФЗ, ч. 1, ст. 28; Закон от 03.07.2016 N 360-Ф3, ч. 7, ст. 21);
• документация и выписки из БТИ (для их подготовки потребуется 2–3 недели), поэтажный план и экспликация;
• выписка ЕИРЦ из домовой книги (выдается бесплатно);
• нотариально заверенное согласие супруга-совладельца на продажу своей доли. Этот документ нужно получить в случае, когда совладельцы жилья являются супругами и купили квартиру, находясь в браке. Если имущество было получено безвозмездно во время супружества (приватизация, дарение, получение наследства), то согласие второй половины не требуется (Семейный кодекс РФ, ст. 33, ст. 34). В остальных случаях необходимо получить согласие на продажу от других долевых совладельцев.

Этап 5. Подготовка выписки из ЕГРН

Выписку из ЕГРН можно оформить как в электронном виде, так и в бумажном. Бумажный вариант подготовят в течение трех рабочих дней с момента поступления запроса в Росреестр. Также эти бумаги может получить и нотариус (3 дня). Электронный вариант выдается автоматически после поступления запроса или на следующий день.

Этап 6. Договор купли-продажи и удостоверение сделки у нотариуса

Факт покупки имущества новым владельцем оформляется письменно одной бумагой. Обе стороны подписывают договор в нотариальной конторе, там же он заверяется. В документе прописывают количество лиц, обладающих правом пользования данным жильем, другими словами – имеющих здесь регистрацию (Гражданский кодекс РФ, ст. 550, п. 1 и ст. 558).

Этап 7. Регистрация в Росреестре перехода прав собственности от продавца к покупателю

Документы и заявление о передаче прав собственности представляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично, их необходимо передать в Росреестр или МФЦ (Закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18).

Все подразделения, в которых можно оформить документы, перечислены на сайте Росреестра. Также можно передать их уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (с описью вложенных документов, также нужно заказать уведомление о получении письма). Все документы можно заказать в электронном виде, для этого нужно зайти на сайт Росреестра или портал госуслуг.

Представлять и оформлять документы государственной регистрации может нотариус, заверивший сделку купли-продажи (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; Закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Все документы о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника при нотариальной подаче документов изготовят за три дня.

Сроки изготовления документов отсчитываются с момента подачи заявления в Росреестр. При подаче документов через МФЦ оформление происходит в течение пяти рабочих дней с момента подачи. Регистрируются электронные документы на следующий рабочий день после отправления (Закон 218-Ф3, ст. 16, пп. 9 и 10, ч. 1).

При электронном оформлении документов нужно следить за состоянием электронной почты и не отключать мобильный телефон, так как на них придут уведомления о ходе выполнения или регистрации тех или иных документов. Выписка из ЕГРН является документальным подтверждением перехода права собственности к новому владельцу (Закон 218-Ф3, ст. 28, ч. 1).

Этап 8. Получение платы за квартиру

Условия оплаты прописывается в договоре купли-продажи. Оплата происходит после подтверждения продавцом права на собственность. Наиболее безопасный способ получения денег – при помощи банковской ячейки или аккредитива. На данном этапе продажи могут быть задействованы как все собственники проданной квартиры, так и одно доверенное лицо.

Риск случайной гибели имущества

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, каждый сособственник обладает правом на приоритет в приобретении доли при продаже одним из участников отношений. Однако в данном правиле есть исключения:

• при реализации имущества на публичных торгах;
• если сделка заключается с одним из совладельцев;
• при продаже доли земельного участка вместе с частью объекта недвижимости, располагающегося на отчуждаемой собственности.

В остальных ситуациях считается обязательным соблюдение утвержденного регламента извещения. Важно обеспечить своевременность уведомления участников об условиях сделки. Сроки зависят от статуса имущества и отдельных особенностей процесса:

• движимое имущество – за 10 дней до совершения сделки;
• недвижимое имущество – за 30 дней;
• при извещении через официальный сайт Росреестра – за 90 дней.

Закон не устанавливает конкретной формы, но определенные требования к уведомлению об отчуждении доли в недвижимом имуществе предъявляются. По принятым нормативам в документе отражаются следующие позиции:

• вид собственности;
• кадастровый номер;
• адрес расположения (при отсутствии – точное описание местоположения);
• стоимость объекта;
• информация о продавце с указанием контактных данных для связи.

В тексте обязательно наличие иных значимых условий сделки. К примеру, следует указать возможность отсрочки или рассрочки платежа, если продавец предполагает подобные способы оплаты.

Первый вариант уведомления – письменные извещения:

• заказная корреспонденция;
• телеграмма;
• вручение под расписку.

Допустимо применение любых способов, при которых на руках у продавца остается подтверждения факта донесения до покупателей информации о сделке.

Для выполнения предписанных правил процедуры необходимо зарегистрироваться на сайте Росреестра и заполнить предусмотренную форму, разместив извещение. По прошествии 3 месяцев с даты выставления уведомления в публичном доступе объявления перенаправляется в архив.

При продаже доли квартиры третьему лицу остальные участники общей долевой собственности получают преимущественное право покупки (на тех же условиях). Таким образом, планируя продажу своей части имущества, необходимо письменно уведомить каждого из сособственников о данном намерении. В сообщении, форма которого может быть любой (письмо, факс, телеграмма), нужно указать все условия продажи.

Важно, чтобы все сособственники квартиры были уведомлены. В спорных ситуациях лицо, продающее свою долю, должно доказать, что предупредило всех соседей о своем намерении. Для того чтобы избежать необходимости доказывать факт извещения, можно сразу обратиться к нотариусу (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Если правом преимущественной покупки никто не захочет воспользоваться в течение месяца (на движимое имущество – 10 дней с момента оповещения), то купить данную долю сможет любое другое лицо. Сроки ожидания можно сократить, но для этого необходимо получить от каждого из сособственников письменный отказ от преимущественного права покупки продаваемой доли.

Обращаем внимание на то, что федеральные законы могут установить форму для информирования сособственников о продаже доли общей долевой собственности.

Право преимущественной покупки доли общего имущества осуществляется лишь самим сособственником, так как законом запрещена его уступка (п. 4 ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Если право преимущественной покупки доли общей долевой собственности было проигнорировано, то в течение 3 месяцев после совершения сделки каждый из совладельцев квартиры может подать иск в суд и добиться перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ). После удовлетворения такого требования произойдет замена лица в обязательстве.

Если кому-либо из сособственников станет известно о том, что покупка доли в общей долевой собственности была совершена на других условиях, то они могут подать соответствующее заявление в суд.

Преимущественное право покупки действует в случае продажи доли квартиры по договорам купли-продажи и мены. Им нельзя воспользоваться при передаче части имущества по другим возмездным договорам (договор ренты, например), а также при ее продаже с публичных торгов, проводимых без согласия каждого из участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ и другими нормативными актами.

После покупки доли имущества в общей долевой собственности новое право собственности возникает при подписании договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 Гражданского кодекса РФ).

При необходимости государственной регистрации договора покупки общей долевой собственности право собственности возникает в момент его государственной регистрации. Если правом преимущественной покупки захотят воспользоваться сразу несколько сособственников, то решение в данном вопросе примет продавец.

В соответствии с действующим законодательством нашей страны участки могут быть:

• Делимые, которые можно поделить на несколько частей без потери ими полезных характеристик, то есть на них можно строить дом, вести садово-огородническое хозяйство, возводить объекты для осуществления предпринимательской деятельности.
• Неделимые, которые нельзя разделить, не разрушив при этом их целостность и функциональность. Кроме того, разделение таких участков может повлечь за собой значительное снижение стоимости земли.

В случае нарушения характеристик участка при его разделе на данной территории нельзя будет строить либо заниматься хозяйством. Такие участки распределяют по долям между собственниками.

Неделимыми участками обычно признают территории с уже построенными на них домами, техническими постройками, так как они не подлежат переносу куда-либо.

При появлении у лица доли участка он автоматически приобретает права и обязанности. Обращаем внимание на то, что все сособственники распоряжаются данным имуществом по своему усмотрению, но при этом они не могут затрагивать интересы других владельцев данной территории.

Возможные действия с участком:

• продажа;
• обмен – на основании договора мены;
• передача в подарок;
• передача по наследству.

Любое из вышеперечисленных действий можно совершать собственникам с участком, однако возникает достаточно много спорных ситуаций в случае продажи. По закону в таком случае будет действовать первостепенное право других сособственников на выкуп. Поясним: собственник, принявший решение о продаже, должен предложить купить свою долю в первую очередь другим совладельцам, имеющим те же права на участок.

Продажа участка имеет свои особенности: сделка может быть проведена по-разному.

Рассмотрим типовые ситуации и наиболее частые вопросы, возникающие при реализации доли недвижимого имущества.

1. Как продать часть земельного участка без межевания

Для осуществления такой сделки нужен кадастровый паспорт. Но с 2018 года такой участок нельзя будет продать, так как вступит в силу закон об ограничении возможности продажи земельных участков и их долей без установления границ.

Поэтому лучше будет обратиться к геодезистам для межевания участка по правилам. Получив все документы, можно будет без проблем продать долю участка, а также вам не придется спорить с соседями о том, кому какая часть территории принадлежит.

2. Как продать долю земли, не выделяя ее

Вполне законной будет продажа доли земли без выделения ее частей другим дольщикам. Нельзя отчуждать права другим лицам, не являющимся участниками права собственности на участок, без выделения доли.

Обратите внимание, что даже после межевания и выделения доли другие сособственники не утратят права преимущественной покупки. Если участок предназначается для занятия на нем сельскохозяйственной деятельностью, то такое право приобретает муниципалитет или субъект РФ, которые должны изъявить о своем желании купить землю в течение 30 дней. В противном случае участок может быть продан кому угодно.

Передача права собственности без выделения доли возможна, но только на основании завещания. По данному вопросу всегда можно проконсультироваться у юриста.

3. Как продать долю, если сособственник против

Любой из сособственников может быть не согласен с таким решением одного из владельцев. В связи с этим закон обязывает ставить в известность всех владельцев о предстоящей продаже одной из долей земли.

Сособственники не смогут воспрепятствовать этой сделке. В случае если никто из них не захочет использовать свое право преимущественной покупки, доля может быть продана любому третьему лицу.

Следует обратить внимание на то, что в случае обращения сособственников в суд, лицо, продающее свою долю имущества, должно доказать факт уведомления о предстоящей сделке. По этой причине рекомендуем информировать совладельцев письменно по почте заказным отправлением, также можно сообщить им об этом устно, но записав на диктофон.

Уведомление должно содержать информацию обо всех условиях продажи: цена, описание объекта и пр. (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Нарушение данной процедуры уведомления служит основанием для обращения других сособственников в суд, что может повлечь в итоге переход права собственности на долю к ним.

4. Как продать долю сособственнику

Для продажи доли земельного участка сособственнику необходимо получить отказ от покупки от других дольщиков. Таким образом, для сделки понадобятся следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на долю или выписка из ЕГРП;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарственная и т. д.);
• кадастровый паспорт или выписка из него.

Каждый из сособственников имеет одинаковое право преимущественной покупки. В связи с этим необходимо наличие отказа от покупки доли участка другими сособственниками.

5. Купля-продажа доли земельного участка с постройками

Продажа доли земельного участка с постройками осуществляется вместе с ними. Для этого необходимо, чтобы все строения были зарегистрированы по правилам. При отсутствии регистрации на строения можно поступить одним из следующих способов: зарегистрировать их с оформлением технического паспорта либо снести. Легче продать такой участок, если снести все строения, так как вряд ли покупатель захочет тратить на это свои деньги.

Осуществление права общей долевой собственности

Общая долевая собственность подразумевает владение имуществом, пользование и распоряжение им. Но если, например, покупка квартиры осуществляется одновременно несколькими лицами, то необходимо принять общее решение, касающееся перечисленных выше правомочий. Итак, для возможности осуществления различных действий с общим долевым имуществом сособственники должны договориться между собой либо придется подавать иск в суд.

Правомочия каждого из участников обычно определяются величиной их доли в праве общей собственности. Каждый из них имеет право на владение и пользование частью общего имущества пропорционально его доле. При невозможности реализации данного права участник общей долевой собственности может потребовать компенсации от остальных сособственников, которые пользуются его частью имущества.

При покупке общего долевого имущества каждый из сособственников имеет право получать свою долю от результатов его использования: продукция, прочие доходы, прописанные в законодательстве. Статья 248 Гражданского кодекса РФ: все результаты деятельности общего долевого имущества распределяются между участниками долевой собственности в соответствии с их долями или так, как прописано в соглашении. Предусмотрена возможность составления договора простого товарищества (ст. 1048 Гражданского кодекса РФ).

Покупка общей долевой собственности приводит не только к возникновению различных прав у сособственников, но и обязует их оплачивать все расходы, связанные с ее содержанием (ст. 210 Гражданского кодекса):

• обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи);
• издержки, связанные с содержанием и сохранением имущества.

Различаются правомочия распоряжения:

• распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
• распоряжение долей в праве долевой собственности.

Первая группа касается распоряжения имуществом по соглашению всех участников.

Если говорить о наличии у сособственника возможности распоряжаться имеющейся у него частью общего долевого имущества, то здесь придется следовать другим правилам. Лицо, участвующее в общей долевой собственности, может поступать со своей частью имущества по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т. д.

Покупка доли в общей долевой собственности (например, приобретение части квартиры) – это сделка гражданско-правового характера, по итогам которой лицо получает право на владение только частью имущества. Такого рода покупки законны, они могут быть действительно выгодными для их участников, а могут доставить множество самых разных проблем.

Покупка доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности, позволяет максимально дешево купить жилье.

При покупке доли в общей долевой собственности обычно хотят решить следующие задачи:

1. Покупка доли квартиры для проживания.
2. Покупка доли квартиры для вложения денег.
3. Покупка доли квартиры для получения регистрации по месту жительства.
4. Покупка доли квартиры для выкупа остальных ее долей в будущем.

При подготовке к покупке доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности, необходимо сначала изучить ситуацию на рынке недвижимости, это поможет рассчитать цену на долю. Приведем пример: цена квартиры составляет 3 млн рублей, однако доля, составляющая 1/3 часть от нее, будет стоить существенно меньше, чем 1 млн руб.

Для того чтобы установить порядок пользования общим долевым имуществом, необходимо взаимное согласие всех лиц: как нового сособственника, так и тех, которые купили свои доли ранее. В случае если соседи не смогут самостоятельно решить этот вопрос, порядок пользования будет установлен в суде, но на это уйдет много времени.

По закону доли общего долевого имущества могут быть выделены в натуре. В квартире очень сложно это сделать, а в доме можно пристроить отдельные выходы, кухни и санузлы. Если сравнить аналогичные доли в доме и в квартире, то в первом случае цена всегда будет выше, чем во втором. У сособственников может возникнуть конфликт, связанный с желанием одного из соседей зарегистрировать на данной жилой площади одного из членов своей семьи (необходимо согласие всех сособственников).

Помимо сособственников в квартире могут жить и другие лица, но только с согласия всех владельцев жилья. Поэтому при покупке доли в общей долевой собственности не лишним будет сразу оформить право собственности на всех членов семьи. Следует быть готовыми к тому, что иногда сособственники могут своими действиями препятствовать продаже доли, а затем – вселению нового соседа, что снизит цену продаваемого имущества. При продаже недвижимости нельзя забывать о преимущественном праве покупки доли в общей долевой собственности.

Заключение гражданско-правового договора.

Во избежание проблем с законом и интересами сособственников при составлении документа важно принимать к учету ряд важных моментов:

1. В содержании договора необходимо отразить сведения о каждой стороне отношений, об отчуждаемой доле, условиях сделки, правах совладельцев.
2. Такие документы подлежат нотариальному удостоверению в обязательном порядке. Рекомендуется воспользоваться дополнительными услугами специалиста по проверке выполнения законных требований при оформлении договора.
3. Чтобы переход прав собственности вступил в силу, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре.

Помимо договора, для проведения процедуры понадобится ряд обязательных документов.

1. Понятие, признаки и значение гражданско-правового договора. Принцип свободы договора. Соотношение договора и закона.

В силу легального определения
п.1 ст.420 ГК договором
признаётся соглашение двух или нескольких
лиц об установлении, изменении или
прекращении гражданских прав и
обязанностей.

Часто в литературе понятие
“договор” трактуется в 3х
аспектах:

1. договор как сделка;

2. договор как правоотношение;

3. договор как документ.

Договор как правоотношение:
договор в любом случае – это юридический
факт, соответственно, правоотношения
– это последствия юридического факта,
таким образом, авторы этой трактовки
отождествляют причину и следствие.

Договор как документ: документ
– это форма, способ фиксации воли сторон
и условий, по которым достигнуто
соглашение; но договор может быть
заключен и в устной, и в конклюдентной
форме. Здесь происходит отождествление
формы и содержания.

Таким образом, договор – это
сделка. В силу п.1 ст.154 ГК договор – это
двух- или многосторонняя сделка. Таким
образом, понятие “сделка” и “договор”
соотносятся как род и вид, как общее и
частное.

Возникает вопрос соотношения
понятий “договор” и “соглашение”.
Объёмы этих понятий не всегда совпадают.
Если договор – это соглашение, то не
всякое соглашение представляет собой
договор, по крайней мере сам законодатель
неоднократно подчеркивает неоднозначность
этих понятий. В одних случаях нормы ГК
ограничиваются указанием на “соглашение
сторон”, не называя это договором, а в
других случаях – использует термин
только “договор” (напр., п.2. ст.229 ГК ;
п.2 ст.

231 – соглашение об условиях возврата
собственнику найденных животных, п.5
ст.244 – соглашение об установлении
долевой собственности; п.1 с.245 – соглашение
о размере долей участников общей
собственности). Согласно п.1 ст.432 ГК
договор считается заключенным, если
между сторонами… достигнуто соглашение;

Признаки договора:

1. договор – это действие
   (волевой акт), заключается в результате
   проявления воли сторон, поэтому, как и
   любая сделка, включает в себя 2 элемента:
   внутреннюю волю и волеизъявление;

2. договор – это согласованное
   действие 2^х
   и более участников;

3. договор – это целенаправленное
   действие, т.е. воля сторон направлена
   на взаимное установление, изменение
   или прекращение прав и обязанностей;

4. как и любая сделка, договор
   – это средство индивидуального
   регулирования общественных отношений,
   поскольку в результате заключения
   договора абстракция правовой нормы
   переходит в динамику конкретного
   обязательственного правоотношения.

Функции гражданско-правового
договора (значение):

1. Договор – это правовая форма
   установления имущественных экономических
   связей между участниками гражданского
   оборота.

2. Договор позволяет его
   участникам определить и согласовать
   взаимные права и обязанности как с
   учётом потребностей оборота в целом,
   так и с учётом индивидуальных запросов
   и возможностей каждого из контрагентов
   (участников договора). Данная функция
   обеспечивается принципом свободы
   договора.

3. Заключённый договор создаёт
   для участников правовые гарантии
   реализации их субъективных прав. Это
   выражается в обязательности исполнения
   договора (ст.425 ГК) и в недопустимости
   его одностороннего расторжения или
   изменения иначе как по соглашению
   сторон или по решению суда (ст.ст.456-451
   ГК).

Гражданско-правовой договор
является универсальной формой, способной
опосредовать любое поддающееся правовому
регулированию общественное отношение,
входящее в предмет ГП и не урегулированное
законом.

Принцип свободы договора:

1. участники гражданского
   оборота свободны в заключении договора,
   кроме тех случаев, когда в силу прямого
   указания закона договоры заключаются
   в обязательном порядке;

2. граждане и юридические лица
   могут заключать любы договоры: как
   предусмотренные гражданским
   законодательством (поименованные), так
   и не предусмотренные законодательством
   (непоименованные);

3. граждане и юридические лица
   свободны в определении условий договора;
   формировании его содержания: прав и
   обязанностей; кроме тех случаев, когда
   содержание договора полностью, либо в
   части предопределены законом.

Граждане и юридические лица
вправе заключать смешанные (комплексные)
договоры, сочетающие в себе элементы
различных договорных конструкций, при
условии, если они внутренне друг другу
не противоречат (договор поставки
шефмонтажа оборудования).

Лазарева Елена Владимировна

2. Заключение гражданско-правового договора.

1) Понятие порядок и стадии
заключения договора

2) Оферта

3) Акцепт

Заключениедоговора
– это достижение сторонами в надлежащей
форме соглашения по всем существенным
условиям договора в порядке, предусмотренном
законодательством.

Договор считается заключённым
при соблюдении двух необходимых условий:

1. сторонами должно быть
   достигнуть соглашение по всем существенным
   условиям договора;

2. достигнутое сторонами
   соглашение должно соответствовать
   требованиям, предъявляемым к такого
   рода договорам.

Заключение договора предполагает
выражение воли каждой из сторон и её
совпадение. Традиционной для
гражданско-правовой доктрины, для
гражданского законодательства является
выделение двух случаев заключения
договора: 1) заключение договора между
присутствующими; 2) заключение договора
между отсутствующими.

Заключение договора между
присутствующими – это
когда условия договора вырабатываются
непосредственно при контакте двух и
более лиц, результатом которого является
подписанный текст договора. Поэтому
последовательность различных стадий
заключений договора не имеет юридического
значения.

Заключение договора между
отсутствующими –
имеется в виду не пространственное
отдаление сторон друг от друга, а важным
является момент разъединённости по
времени изъявления воли. Если стороны
поставили себя в невозможность
обмениваться волеизъявлениями
непосредственно (одна после другой), то
налицо договор между отсутствующими
контрагентами, независимо от того,
находятся они близко или далеко друг
от друга. В данном случае очень важным
являются стадии заключения договора.

Порядок заключения договора
состоит в том, что одна из сторон
направляет другой стороне своё предложение
о заключении договора, т.е. оферту,
а другая сторона, получив оферту,
принимает предложение заключить договор.
Соответственно, можно выделить следующие
стадии заключения договора:

1. обязательные стадии:

1. стадия оферты;

2. стадия акцепта;

3. стадия передачи вещи (данная
   стадия характерна для реальных
   договоров);

4. стадия государственной
   регистрации договоров (характерна для
   региструмальных договоров)

2. факультативные стадии
   (выделяют в литературе) –

1. преддоговорные переговоры;

2. рассмотрение оферты;

3. преддоговорные споры.

Под офертой
согласно ст.435 ГК
понимается адресованное одному или
нескольким конкретным лицам предложение,
в которой достаточно определено и
выражает намерение лица, сделавшего
предложение, считать себя заключившим
договор с адресатом, которым будет
принято предложение.

Исходя из данного определения
можно выделить признаки оферты:

1. офертой признается предложение
   заключить договор, т.е. это волеизъявление
   лица связать себя будущим договором;

2. в оферте должны содержаться
   все существенные условия будущего
   договора, т.е. если оферта не содержит
   существенных условий, то лицо, которое
   сделало данное предложение, не связывает
   себя данным предложением;

3. по общему правилу оферта
   должна иметь конкретного адресата,
   т.е. оферта всегда направляется конкретным
   лицам;

4. оферта всегда является
   достаточно определённой.

По форме оферта может быть
самой различной: это может быть письмо,
телеграмма, факсограмма, разработанный
одной из сторон проект договора. Правовые
последствия направления оферты
заключаются в том, что оферент
– лицо, сделавшее
оферту, оказывается связанным сделанным
им предложением; т.е. у оферента порождается
субъективная обязанность заключить
договор на предложенных условиях.

Связанность пактом направление оферты
означает, что лицо, сделавшее предложение
заключить договор, в случае безоговорочного
акцепта этого предложения его адресатам
автоматически становится стороной
договорного обязательства. Состояние
связанности наступает с момента получения
оферты адресатом. С этого момента
оферент должен соизмерять свои действия
с возможными юридическими последствиями.

Кроме того, оферте присуще
такое свойство, как безотзывность. В
силу безотзывности оферент не вправе
отозвать оферту в период с момента
получения данного предложения адресата
и до истечения установленного срока
для её акцепта. Право отозвать оферту
может быть предусмотрено самой офертой,
вытекать из существа предложения о
заключении договора или из обстановки,
в которой оно было сделано. Оферта может
считаться неполученной, если извещение
об её отзыве поступит адресату ранее
или одновременно с офертой.

Какие нужны документы для совершения сделки?

Для регистрации факта продажи доли в общей долевой собственности при обращении в Росреестр необходимо предоставить перечень документов:

• заявление, составленное по специальной форме – от владельца, а также заявление на изменение прав собственности – от иных участников, в случае с приобретением имущества в равноценном значении;
• соглашение о выделе доли в натуре (или постановление суда, если самостоятельно достичь компромисса так и не удалось);
• паспорт каждой из сторон отношений;
• правоустанавливающие бумаги;
• при наличии несовершеннолетнего лица, выступающего в качестве совладельца, также потребуется согласие от органов опеки и попечительства;
• доверенность на совершение необходимых действий, если кто-либо из участников в силу определенных обстоятельств не смог явиться на процедуру;
• паспорт из БТИ на квартиру.

В каждом конкретном случае список документов может дополняться иными позициями. Чтобы лишний раз не тратить время и средства на донесение недостающих позиций, перед обращением рекомендуется обратиться к сотрудникам учреждения за уточнением обязательного перечня.

Обратиться в суд для признания продажи доли незаконным актуально в ситуациях с нарушениями прав заинтересованных лиц. К примеру:

1. При несоблюдении права преимущественной покупки сособственниками. Направить исковые требования в суд можно в течение 3 месяцев после оформления договора.
2. При игнорировании интересов несовершеннолетних лиц (стоимость доли сильно снижена, не предоставлено жилье в обмен на проданное).
3. В случае с нарушением установленного регламента, сроков регистрации, общего порядка действий.

Для инициации процедуры потребуется подать в суд конкретные требования к ответчику с приложением письменных подтверждений факта правонарушения. Перед этим рекомендуется тщательно взвесить шансы на положительное решение суда, для этого можно воспользоваться поддержкой квалифицированных юристов.

Продавцу стоит подготовиться к возможным взысканиям в судебном порядке. Чтобы обезопасить себя от негативных последствий, важно придерживаться регламента, отдельное внимание, обратив на необходимость соблюдения правила преимущественной покупки. Недостаточно устно уведомить об этом собственников, даже если отношения с ними дружеские. Вне зависимости от обстоятельств нужно все оформить должным порядком – в письменном виде. Лучше всего – в присутствии нотариуса.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Также отдельно стоит упомянуть про ситуацию, когда выделить долю в натуре предполагается недоступным для реализации. В таком случае, возможно принудительное назначение компенсации со стороны иных совладельцев. В остальном же требования такие же, как и при продаже целого объекта. Что не исключает необходимость в тщательном изучении важных положений, т. к. сделки с недвижимостью всегда предполагают ряд существенных особенностей, которые необходимо принимать к учету.