Какие документы подавать в налоговую при сдаче аренду квартиры

Что необходимо сделать при сдаче квартиры

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход.
Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру 7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, 7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер 8 (800) 550-34-98

Когда арендодатель сдает свои квадратные метры в наем, он получает доход. Это означает, что появляется необходимость в уплате налога на доходы.

Шаги Описание
1. Оформить со съемщиком квартиры договор аренды
2. Полученные от жильцов суммы фиксировать
3. Временно зарегистрировать арендаторов
4. Предоставить вовремя налоговую декларацию
5. Заплатить с полученного от сдачи в наем жилья налог

 У собственника квартиры не возникнет проблем с правоохранительными органами, если он декларирует доход от аренды и исправно отдает в казну установленную НК сумму.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Преимущества законной сдачи квартиры

Выявить арендодателей-неплательщиков налогов непросто. Это становится почти невозможным, когда обе стороны действуют согласованно, спокойно и аккуратно. Но прецедентов обнаружения нарушений становится все больше. И для их выявления не обязательно ждать жалоб от соседей.

Налоговики рано или поздно серьезно займутся вопросом незаконной сдачи жилья в аренду. Уже сегодня во многих городах страны участковые детально изучают вверенную им территорию. При этом они обращают особое внимание на наличие прописки, на количество реально проживающих в квартире человек.

Размер последнего немалый – 20% от суммы неуплаты (Ст. 122 НК РФ). Когда же в судебном порядке будет установлено, что арендодатель умышленно не вносил в казну требуемые суммы, штраф может подняться вдвое и составить 40% (п. 3 Ст. 122 НК).

Это еще не все. По сданной в наем квартире заново подсчитают стоимость коммунальных услуг. Если будет выявлена недоимка, то владелец оплатит не только ее сумму, но и пеню за просрочку.

Возможные трудности при оформлении сделки

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

Предлагаем ознакомиться:  Дарственная на квартиру налоги

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Как задекларировать доходы от сдачи квартиры внаем

Платить НДФЛ со всего дохода при этом не нужно: его платят до 15 июля, но так как вы сразу заявите вычет, произойдет зачет начисленного налога и налога к возврату из бюджета.

№ п/п Перечень возможных вариантов
1. Предоставлять в налоговую декларацию и платить налог как физлицо – НДФЛ
2. Зарегистрироваться как ИП и оплачивать налог:

a)      по упрощенке;

b)      купив налоговый патент;

c)      ЕНВД (вмененный доход);

d)     по общей системе (ОСН)

Последние два подпункта арендодателям жилых помещений использовать невыгодно и нецелесообразно. ЕНДВ и ОСН подходят для других видов предпринимательства. Но стоит заметить, что если ИП занимается каким-то бизнесом и платит налоги по общей схеме, то доход от аренды ему следует учитывать аналогично.

Ошибка 1.

В договоре на аренду отсутствует стоимость ежемесячной платы, не заполнены прочие обязательные регистры. При конфликтных ситуациях не исключено, что арендодателю придется заплатить в бюджет больше, чем он действительно получил от съемщика. Поэтому перед заключением договора не помешает посоветоваться со специалистами. При оформлении документа следует внести в него все данные, проследить, чтобы ничего не было упущено, в том числе, и подписей сторон.

Оформить отношения с налоговой арендодатель вправе как физлицо или как ИП. Собственник квартиры делает выбор самостоятельно. Главное, чтобы квадратные метры он сдавал легально.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация

Платим в казну НДФЛ

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

Предлагаем ознакомиться:  Как подать на алименты на взрослых сына или дочь

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Если вы будете получать за аренду 10 000 Р в месяц, то за год получите 120 000 Р — это ваш дополнительный доход. В отличие от зарплаты эту сумму вы обязаны декларировать самостоятельно, потому что квартиросъемщик не будет за вас отчитываться и удерживать НДФЛ.

В следующем году вам нужно будет отразить всю сумму дохода в декларации 3-НДФЛ и начислить с нее налог по ставке 13% — 15 600 Р.

Отдельно вы можете указать в декларации зарплату, чтобы посчитать общую сумму дохода и налога за год. Но 31 200 Р НДФЛ на работе с вас уже удержит работодатель. Или вернет вам эту сумму в течение года. Это нужно будет учесть при заполнении декларации.

Всего с доходов на работе и от сдачи квартиры за год будет начислено 46 800 Р налогов. Всю эту сумму можно вернуть из бюджета с помощью любого налогового вычета.

Но нужно понимать, что в вашем случае фактически будет не возврат, а взаимозачет. Вы просто не заплатите в бюджет начисленный НДФЛ, потому что доход от сдачи квартиры перекроется вычетом. К тому моменту, когда наступит срок уплаты этой части налога — 15 июля, вам ее зачтут в счет той суммы, которую государство должно вернуть.

Вычет можно получить через налоговую в следующем году или через работодателя — в текущем.

Возврат налога через работодателя. Работодатель может вернуть только тот НДФЛ, который он удерживал у своего работника. Или у вас не будут его удерживать каждый месяц. Чтобы получать НДФЛ вместе с зарплатой, нужно взять в налоговой уведомление о праве на вычет и отнести его в бухгалтерию. В течение года вы заберете таким способом 31 200 Р. Вам их выдадут в виде прибавки к зарплате вместо того, чтобы перечислять в бюджет.

Вы укажете в декларации 120 000 Р дополнительного дохода и начислите 15 600 Р НДФЛ. В другом разделе вы заявите имущественный вычет. Ваш доход в размере 120 000 Р перекроет часть вычета в таком же размере. И получится, что по декларации вы ничего не должны бюджету и он вам тоже ничего не должен, — реальных денег вам на счет не поступит. Зато остаток вашего имущественного вычета уменьшится на 120 000 Р.

Вот какие расчеты у вас в итоге получатся за год.

Когда арендодатель не является предпринимателем, ему нужно заполнять декларацию по ф. 3-НДФЛ. Уплачиваемый в казну налог относится к подоходному и составляет стандартные 13%.

Этот способ является наиболее простым. Арендодатель без проблем самостоятельно рассчитает сумму налога, если у него имеется информация о полученных доходах.

Ф. 3-НДФЛ предоставляем в налоговую не позже 30 апреля. А непосредственно налог платим до 15 июля.

Собственник жилья сдает его за 22 тыс. руб. в месяц. Тогда его годовой доход составит 264 тыс. руб. (22·12 мес.), а сумма НДФЛ – 34 320 руб. (264·0,13).

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Патент для ИП-арендодателя

Арендодателю, который более-менее разбирается в экономике, выгодно стать ИП (Ст. 2 ГК). Особенно это актуально, когда собственник квадратных метров сдает их на продолжительное время и планирует в дальнейшем поступать так же.

Предлагаем ознакомиться:  Характеристика на работника с места работы

Предоставление квартиры в наем идентифицируют как предпринимательство, если:

  • проводится оперативный учет всех хозопераций, которые относятся к осуществлению сделки;
  • все операции, проделанные за отдельный период, взаимосвязаны;
  • между сторонами соглашения отмечаются устойчивые связи.

Арендодатель-ИП на упрощенке отдает в казну 6% своего дохода. Он может выбрать и другой вариант: 15% от прибыли (разница между доходами и издержками). Но какие расходы у бизнеса, который сдает жилье в аренду? Разве что, издержки на его ремонт после «неблагополучных» жильцов. Вряд ли подобные расходы будут постоянными. Ставка в размере 6% для ИП-арендодателя – наиболее приемлемая.

Чтобы деятельность предпринимателя отвечала всем законодательным требованиям, он обязан:

  • проводить записи в книге учета доходов и расходов;
  • не пропускать уплату страховых отчислений;
  • ежеквартально вносить авансовый платеж.

Каждый арендодатель должен оценить, сможет ли он полностью следовать перечисленным требованиям.

Вместо того чтобы уплачивать налог, ИП вправе приобрести патент. Такая покупка выступает одной из разновидностей упрощенного налогообложения. Ставка за патент – 6% от размера дохода, который ИП планирует получить. Сумму предполагаемых поступлений определяют субъекты РФ. К примеру, в Екатеринбурге за патент на сдачу в аренду одной квартиры придется уплатить 15 тыс. руб. В столице на цену документа влияют такие факторы, как:

  • площадь жилья;
  • его место расположения.

Это вполне логично, поскольку доход от аренды квартир разнится.

Покупка патента не освобождает ИП от уплаты социальных взносов в том размере, о котором шла речь выше.

Преимущества наличия патента:

  1. Нет необходимости в ведении бухучета и заполнении деклараций.
  2. Используется только книга, куда вписываются доходы и расходы.

Патентная система утрачиваем свою популярность. Причины:

  • высок риск отсутствия арендатора или его утраты;
  • потери от простоя жилья;
  • возрастание цены патента.

Неравномерное соотношение между доходом и риском (уровень последнего выше) превращает патентную систему в невыгодный вариант предпринимательства в сфере аренды жилой недвижимости.

Договор найма квартиры

Договор найма жилого помещения

Вопросы по аренде жилья

Вопрос 1. Договор об аренде квартиры заключен на три года. Есть ли необходимость регистрировать документ в Росреестре?

Ответ. Законодательством, а именно ни ГК, ни ФЗ № 122 (Гл. 3) не предусмотрена обязательная регистрация договора касательно аренды жилья. Подобное действие проводится добровольно по согласованию обеих сторон.

Вопрос 2. Где можно приобрести патент, и на какой срок?

Ответ. Документ покупается у местных налоговиков. Оформляется он либо на год, либо на несколько месяцев. Как правило, в последнем случае его стоимость определяется пропорционально времени действия.

Мнение эксперта

Когда вы – физлицо, которое официально оформило договор аренды жилья, вам необходимо вовремя предоставить в налоговую декларацию (3-НДФЛ). Налоговым кодексом не предусмотрено, что к документу следует прилагать какие-либо дополнительные сведения. В первую очередь, имеется в виду подтверждение источников дохода.

Но, как свидетельствует практика, лучше запастись подобными документами. Налоговая, скорее всего, их затребует. Поэтому заранее подготовьте копии:

  • договора аренды;
  • расписок, подтверждающих получение платы за аренду.

 Проверьте, указана ли в договоре сумма ежемесячного платежа нанимателя. Размер арендной платы является «существенным условием» соглашения.

Юрист Нацпалаты недвижимости Ольга Платонова.

Как вернуть налог с зарплаты и доходов от сдачи квартиры

За год вы сможете вернуть, или зачесть, в общей сложности 46 800 Р. При этом на покупку квартиры вы потратите 1 200 000 Р. Всю эту сумму можно заявить к вычету и благодаря этому вернуть 156 000 Р налога — 13% от фактических расходов.

Забрать все за год не получится, так как нельзя вернуть больше, чем начислено. Поэтому заявлять вычет со стоимости квартиры вы будете четыре года. Каждый раз неиспользованная сумма вычета будет переходить на следующий год.

Вот что еще нужно учитывать при оформлении имущественного вычета:

  1. У имущественного вычета есть лимит — 2 000 000 Р. Но вы заявите только фактические расходы, то есть 1 200 000 Р. Остаток в сумме 800 000 Р можно будет использовать при покупке другого жилья. В сумму вычета можно включить затраты на отделочные материалы и работы, разработку проектной и сметной документации, расходы на строительство недостроенного дома. У оформления этих расходов есть свои особенности, и налоговая не всегда их принимает.
  2. Кроме расходов на покупку квартиры к вычету можно дополнительно заявить уплаченные проценты по ипотеке. Это поможет не платить налог с доходов от сдачи квартиры, когда основной вычет будет исчерпан. У этого вычета свой лимит и условия.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector