Договор ренты кто собственник

Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением

Пожизненное содержание с иждивением — это соглашение между участниками сделки, по условиям которого получатель ренты (пожилой собственник жилья) передает во владение плательщику ренты свою квартиру, дом, земельный надел, а тот обязуется за это содержать старика материально и обеспечивать ему должную заботу и уход. До тех пор, пока старик не отправится на аудиенцию к Господу.

Договор ренты и пожизненного содержания с полным иждивением регламентируется нормами ст.601 ГКРФ. Подумывая составлять соглашение, необходимо не упускать из виду следующее:

• Получателем ренты разрешается выступать только обычным гражданам, физическим лицам. Возраст значения не имеет. Но ни один дурак не заключит ренту с молодым и здоровым человеком, который проживет еще лет семьдесят. А в роли плательщика ренты может быть кто угодно: и обычный соотечественник и ИП, и организация, как государственная, так и частная.
• Плательщик ренты становится владельцем жилья сразу после госрегистрации своих прав в Росреестре (закон №218-ФЗ от 13.0 7 .2015). Но в выписке из ЕГРН, которую ему выдадут, будет проставлена отметка об обременении соглашением о ренте. Говоря проще, хоть и получен статус владельца, но распорядиться жилым помещением самостоятельно, как настоящий хозяин, он не может. На любую имущественную сделку ему сначала нужно получить письменное и удостоверенное нотариусом согласие рентополучателя. Если старик дал такое согласие, исходная стоимость квартиры в любом случае пострадать не должна (нельзя обменять на более дешевую, переселить «квартиранта» при продаже в менее качественное жилье и пр.) Полноправным хозяином рентоплательщик станет, только когда старик уйдет в мир иной.
• Соглашение о ренте становится завершенным, когда получатель ренты умирает. Получателей было несколько, например, пожилая супружеская пара? Пока не скончается второй супруг, ренту придется платить, равно как и исполнять остальные обязательства по ренте с содержанием и иждивением.
• Договор пожизненного содержания составляют письменно. Сэкономить на нотариальных услугах не получится, так как соглашение о ренте подлежит   нотариальному удостоверению.
• Контракт может быть расторгнут по инициативе любой стороны. По взаимному согласию в кабинете нотариуса, либо в зале суда. Иск о расторжении сделки подается в дворец правосудия, только если предварительно была сделана попытка решить вопрос по-мирному, а оппонент письменно отказался. Для такого отказа прописан срок — тридцать дней (п.2 ст.452 ГКРФ). Если ответа не последовало, а месяц прошел, можно нести заявление судьям.

Без так называемых, существенных условий, подробно изложенных в тексте соглашения о ренте, контракт заключить не получится. Нотариус откажется заверять такую, по сути, фиктивную бумажку. А в Росреестре посетителя с таким недодокументом отправят восвояси мгновенно.

1. Размер платежей по ренте. Сумма устанавливается общая: в нее включаются и ежемесячные денежные переводы и затраты на иждивение. Понятно, сложно высчитать затратность прогулок с рентополучателем, уборки жилого помещения и иных забот по уходу за стариком. Можно посмотреть стоимость аналогичных услуг в интернете, либо написать сумму, положившись на свой богатый жизненный опыт, то есть на глазок.
2. Подробное описание жилого помещения, переданного в ренту (номер по кадастру, адрес расположения, метраж в квадратных метрах, этаж, назначение жилплощади и пр. характеристики, взятые из свидетельства о праве на квартиру, выписки из ЕГРН, техпаспорта и т.д.).
3. Данные о гражданах, прописанных на передаваемой плательщику ренты жилплощади.
4. Стоимость квартиры. Рентная сделка допускает два способа перехода жилого помещения: за деньги и бесплатно. Речь идет о том, сделает рентоплательщик первоначальный взнос или нет. И в том и в другом случаях от регулярных ежемесячных платежей никто его не избавит. Разница в их размере. Здесь есть прямая аналогия с получением кредита в банке: с первоначальным взносом ставки будут ниже, без него — выше.
5. Квартира передается за деньги? Указывают, какая сумма в процентах от стоимости по кадастру будет внесена разовым платежом (к примеру, 25%).
6. Передается бесплатно? Об этом тоже обязательно упоминается в тексте контракта.
7. Сроки ренты. Здесь следует явно указать, пожизненной будет рента или постоянной (бессрочной). Бессрочная рента продолжает выплачиваться, даже если «квартирант» умер, до тех пор, пока вся сумма не будет выплачена — уже наследникам покойного. Пожизненная прерывается смертью рентополучателя.

Кроме существенных, соглашение о ренте содержит дополнительные условия.

Возможность досрочно расторгнуть соглашение. Выкуп ренты. Рентополучатель вправе предъявить претензии и разорвать деловые отношения, если больше одного года не получает положенных ему денег, квартира не ремонтируется и приходит вследствие этого в негодность, контрагент обанкротился, при иных нарушениях оговоренных контрактом ренты условий со стороны контрагента.

Плательщик пожизненной ренты тоже может потребовать прекращения сделки и выкупить ренту, заплатив откупные прежнему собственнику. Если, конечно, это не запрещено условиями соглашения. О таком решении оппонент уведомляется письмом за три месяца до прекращения платежей.

Прежде чем соглашение будет расторгнуто, плательщику придется компенсировать получателю определенную сумму. Сколько придется платить, напрямую связано с тем, был ли первоначальный взнос или квартиру передали бесплатно.

• Размер выкупа в случае платного перехода жилого помещения составит годовую рентную плату.
• Квартиру передали в собственность рентоплательщика бесплатно? К годовому размеру рентных платежей приплюсовывается и текущая рыночная стоимость жилого помещения.

Выкупается рента деньгами, но значительную часть выкупа (стоимость квартиры) можно погасить, вернув квартиру обратно пожилому человеку. Старик, кстати, вправе и отказаться ее принимать.

Ответственность. Нарушая условия сделки (например, несвоевременно покупая продукты, приготавливая пищу, задерживая платежи и пр.) рентоплательщик рискует. Ведь «подопечный», кроме выкупа, вполне может потребовать и неустойку в 12% годовых.Имуществу по вине рентоплательщика нанесен материальный вред?

Возможность изменить условия по размерам платежей и объему услуг. Такое условие, прописанное в соглашении, позволит снизить потери из-за инфляции. Здесь может быть установлена привязка к стоимости доллара или ставке рефинансирования Центробанка.

Основные моменты, которые нельзя игнорировать в договоре:

• формулировки должны быть предельно точными. Так, если указывается обязанность уборки квартиры, просто написать «уборка» недостаточно. Требуется расписать это понятие подробно: мыть полы, окна, пылесосить и пр. Причем вписывается и день недели, когда рентоплательщик будет убираться, и даже время, которое он станет тратить на приведение в чистоту жилья;
• действия, если пожилой человек заболел. Списком указывают:
  • приобретение в аптеках лекарственных препаратов;
  • при постельном режиме больного — полный уход;
  • отправка больного в клинику;
  • число посещений в неделю, если старика положат в стационар;
  • болезнь «подопечного» не основание прерывать выполнение других обязательств по соглашению ренты с иждивением (походы по магазинам, наведение чистоты, выгуливание домашних животных и пр.). Об этом тоже стоит написать в тексте контракта.
• заболеть может и сам плательщик ренты. Действия на этот случай тоже нужно закрепить в соглашении;
• перечислить те продукты питания, которые придется покупать, периодичность их появления на столе. Добавить продукты, запрещенные по показаниям здоровья «квартиранта»;
• час и продолжительность прогулок с пожилым человеком с учетом различных времен года;
• упоминают крайнюю дату для поступления платежей и условия поправок на инфляцию.

Перед тем, как решиться подписывать соглашение о ренте, участникам сделки стоит лучше узнать друг друга. Причем не только в приватных беседах, но и опросив знакомых, коллег по работе, соседей по подъезду, которые много чего интересного могут поведать о будущем контрагенте. Если потенциальный рентный должник безвылазно пребывает в черном списке кредитных учреждений, или отсидел за мошенничество, лучше выбрать другого партнера.

Начинают с указания названия населенного пункта, где составляется договор, и даты. Затем вписываются полностью, не сокращая, персональные данные участников соглашения: ФИО, когда родились, реквизиты гражданских паспортов, адреса по прописке. Договор пожизненного содержания обязательно содержит:

• Предмет договора, без подробного описания которого сделку не закончить. Здесь называется, что именно передается в ренту(квартира, частный дом), перечисляются его характеристики: адрес, по которому расположен, метраж, в каких целях используется, технические и правоподтверждающие документы. Здесь же указывают сведения об обременениях, если таковые наложены на жилое помещение, стоимость жилья, которую определяют сами стороны, либо согласно справке профессионального оценщика, имеющего соответствующую лицензию (обычно вызывают оценщика из БТИ).
• Описывается, в каком порядке будет происходить, собственно, содержание и иждивение (какие услуги подразумеваются под этими понятиями — оплата ЖКУ, стационарного телефона, покупка лекарств и продуктов и пр.), какие суммы и в какой день месяца будут перечисляться на счет рентополучателя. Здесь же определяют, сколько каждая услуга потребует материальных затрат и выводится общая ежемесячная сумма (рента плюс услуги).
• Обязательно подробно излагаются права и обязанности участников сделки.
• Указывается, какую ответственность несет каждая из сторон, за нарушение требований документа или их полное неисполнение.
• Оговаривается порядок и условия выкупа ренты, из чего складывается выкупная цена, какими частями и когда будет выплачиваться.
• В заключении указывают:
  • когда истекает действие договора ренты;
  • необходимость заверения в нотариальной конторе и дальнейшей госрегистрации владельческих прав на нового хозяина в Росреестре;
  • когда будет подписан передаточный акт на квартиру и кто берет на себя траты по оформлению соглашения.

Заключение

Оформление пожизненного соглашения отличается рядом особенностей, нехарактерных для обычной купли-продажи или дарения.

Контракт пожизненной ренты оформляется путем составления одного документа, подписанного сторонами сделки.

Для заключения соглашения и последующей государственной регистрации сделки потребуются следующие документы:

• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье;
• согласие супругов на сделку (нотариальные);
• технический паспорт квартиры;
• справка об отсутствии прописанных в квартире;
• иногда требуется справка о стоимости жилья;
• в ряде случаев нотариус может попросить выписку из медицинского учреждения о состоянии разума получателя ренты;
• справка об оплате госпошлины за регистрацию в ЕГРН 2 000 рублей.

С подготовленными документами необходимо подойти на прием к нотариусу, где получить договор пожизненной ренты на специальном бланке.

Если договор не будет содержать обязательных пунктов, его признают незаключенным.

Нужен ли нотариус

Да, при любом виде договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, процедура заверения происходит так:

1. Сначала стороны подходят на предварительный прием, на котором излагают суть дела и получают рекомендации нотариуса.
2. Далее сотрудники нотариальной конторы начинают разработку текста договора пожизненной ренты, а стороны занимаются сбором документов. Чаще всего нотариусы удостоверяют только свои договоры, поскольку так проще проконтролировать их законность.
3. В назначенное время стороны собираются на основном приеме у нотариуса, где им зачитывают текст сделки, проверяют дееспособность и вменяемость получателя ренты. Здесь же можно сразу оформить согласие супругов на сделку. Стороны подписывают договор, нотариус проставляет удостоверительную надпись и скрепляет договор печатью.
4. После окончательного оформления договора можно переходить к регистрации в Росреестре.

Участие нотариуса в сделке нельзя обойти никакими способами. Если договор не заверен, сделка считается не состоявшейся.

У сторон есть два альтернативных способа регистрации:

• регистрация самостоятельно через МФЦ;
• регистрация через нотариуса в электронном виде.

Подать документы через МФЦ – дешевле, но потребует больше усилий. Стороны должны присутствовать на приеме в полном составе или направить своих представителей с нотариальными доверенностями. Срок регистрации составит 9-14 рабочих дней.

Нотариус поможет подать документы в электронном виде через свою систему взаимодействия с Росреестром. Это чуть дороже, но экономит массу времени. Сторонам достаточно договориться об электронной регистрации с нотариусом, и подача документов произойдет прямо в день сделки. Регистрация займет 1-3 рабочих дня.

По итогу регистрации стороны получат по экземпляру договора, а плательщик дополнительно – выписку из ЕГРН о своем праве на квартиру. В ней сразу будет отмечено обременение.

Итоговая стоимость оформления сделки зависит от количества услуг, необходимых сторонам при ее заключении. Обычно требуются следующие действия:

• нотариальное удостоверение – от 5 000 рублей;
• нотариальное согласие супруга – от 1 000 рублей;
• госпошлина для регистрации в Росреестре – 2 000 рублей;
• изготовление технического плана квартиры – от 2 000 рублей.

Дополнительные услуги потребуют дополнительных расходов. Например, консультационные услуги юриста или риэлтора обходятся в несколько тысяч рублей. Вы можете значительно сэкономить, проконсультировавшись со специалистом на нашем портале – через окно чата.

Рента – это один из способов немного облегчить себе старость. Если нет детей или иных родственников, готовых взять на себя заботы о пожилом родителе, то приходится обращаться за помощью к посторонним людям.

5590

Основные преимущества и недостатки ренты для участников соглашения

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают две стороны:

1. Пожилой собственник квартиры именуется получателем ренты, или рентным кредитором. Им может выступать любой вменяемый соотечественник, по статусу являющийся физическим лицом.
2. Его контрагент, называемый плательщиком ренты, или рентным должником (физлицо, ИП, частная или государственная организация).

Рентный кредитор вправе бесперебойно получать денежные взносы со стороны должника на протяжении всей оставшейся жизни, равно как рассчитывать на крышу над головой, достойное питание и иное содержание, согласно подписанному соглашению.

В его обязанности входит передать право собственности, правда, с временным обременением, на свою бывшую квартиру.

Перечислим выгоды и возможные потери от заключения подобного контракта.

К положительным моментам относят возможность дожить остаток дней в привычной родной квартире.

Продать, подарить, обменять на другую, сдать в аренду иным гражданам рентоплательщик без нотариально заверенного согласия кредитора эту жилплощадь не сможет.

Иждивенцу не стоит беспокоиться о квартплате, заполненности холодильника, медицинской помощи и иных заботах, которые гарантированно решит его «покровитель».

Рентный должник нарушает условия соглашения? Контракт можно расторгнуть, квартиру вернуть, да еще получить компенсацию в виде выкупа ренты.

Шанс получить свою крышу над головой в достаточно короткие сроки и по демократической цене, это хорошая мотивация для рентоплательщика. Деньги за ренту выплачиваются постепенно, что не перегружает его личный (семейный) бюджет. Это как покупка дорогого товара в рассрочку.

Даже если исполнять до буквы все условия сделки, можно столкнуться с тем, что «подопечный» попытается расторгнуть соглашение. В результате можно лишиться мечты о своем жилье да еще остаться без денег: условия выкупа могут сильно потрепать бюджет плательщика ренты. Кроме того, у подопечного могут вдруг образоваться наследники, настроенные крайне воинственно. Шансов отсудит квартиру у них немного, но судебная практика знает истории, когда родственникам покойного это удавалось.

Одинокие старики часто становятся безобидной мишенью для разного рода мошенников. Например, пожилой человек, имеющий квартиру, попадает в поле зрения агентства недвижимости, сотрудники которого не брезгают ничем в стремлении завладеть чужим имуществом. Они могут состряпать соглашение, при самом оптимистическом сценарии которого старик будет ежемесячно получать лишь копейки (пожилым людям сложно разобраться со всеми нюансами сделки).

Рентоплательщики тоже в зоне риска, если они свяжутся с риэлторами. Размер ежемесячных платежей может оказаться сильно завышенным, а деньги к рентополучателю будут попадать через сито мошеннических карманов.

Большой проблемой может стать для рентного должника и богатырское здоровье кредитора. Если он проживет еще лет двадцать, новенькая квартира, взятая в ипотеку, может оказаться дешевле старой хрущевки старика. Мало того, сам плательщик ренты может столько не протянуть и умереть раньше «подопечного».

В региональное отделение Росреестра приходят оба участника сделки. Допускается прислать вместо себя уполномоченных представителей с доверенностью. Соглашение о пожизненном содержании приносят в трех экземплярах. Спустя, максимум, десять дней рентоплательщику вручат выписку ЕГРН, в которой он значится собственником квартиры с обременением. Снять его в будущем можно, предъявив в Росреестр свидетельство о смерти рентополучателя.

Соглашение о пожизненной ренте, нотариально удостоверенное, надо сопроводить следующими бумагами:

• заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
• гражданскими паспортами участников в оригиналах и копиях;
• письменными и заверенными нотариусом согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры в ренту и, соответственно, ее получение;
• правоустанавливающими документами на квартиру; копиями лицевых банковских счетов и выписки из домовой книги на имя рентополучателя;
• справкой о стоимости квартиры; кадастровым паспортом на квартиру с экспликацией; оплаченной квитанцией госпошлины (2000 рублей).

Основными «оспаривателями» ренты становятся, как показывает судебная практика, наследники получателей ренты. Как правило, они пытаются доказать суду, что соглашение ренты их пожилой родственник подписал будучи психически больным, а потому сделку надо признать недействительной.Их богатая фантазия может нарисовать и картину подлого мошенничества по отношению к получателю ренты. Тогда лучше писать заявление в прокуратуру, не забывая при этом о том, что за ложное доносительство можно схлопотать по ст.306 УКРФ.

Судьи при разборе дела станут применять нормы гл.33 и ст.166–181 ГКРФ.Уход из жизни получателя ренты прекращает все обязательства по соглашению о ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Поэтому наследники не могут требовать расторжения договора, их требования должны быть о признании недействительности соглашения о ренте.

Основания при оспаривании соглашения о ренте:

• получатель ренты действовал неосознанно (ст.177 ГКРФ);
• находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно (ст.178 ГКРФ);
• его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу (ст.179 ГКРФ);
• кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным (ст.171 ГКРФ);
  хотел рентой замаскировать совсем другую сделку (ч.2 ст.170 ГКРФ);
  и др.

Узнав о том, что покойный наследодатель лишил их квартиры соглашением о ренте, наследники, при желании признать соглашение недействительным, должны поторопиться собрать весомые доказательства и обратиться с заявлением в суд. Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев. Со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.

Позицию свою истец обязан подтвердить документально:

• медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
• документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
• материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
• выписки с банковского счета покойного;
• прочими документами.

Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз (ст.79 ГПКРФ) — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.

Размер госпошлины

Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, ниже инвентаризационной, которая подчас в разы меньше кадастровой или рыночной, она быть не может.Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила двести тысяч рублей, госпошлину насчитают в пять тысяч двести рублей.

Расторжение договора

Как правило, пожизненный договор прекращается со смертью получателя. Как можно расторгнуть договор пожизненной ренты при жизни рентополучателя, рассмотрим далее.

Самый простой вариант расторжения договора пожизненной ренты – по обоюдному желанию сторон. Для этого стороны заключают соглашение по той же форме, что и основной договор, то есть:

• удостоверить у нотариуса;
• если необходим возврат имущества – зарегистрировать расторжение в Росреестре.

• рента с иждивением стала возможной только потому, что пожилого человека ввели в заблуждение, заставили, угрожая физическим насилием, шантажируя, или воспользовавшись моментом, когда при подписании соглашения о ренте старик не отдавал отчета своим действиям;
• соглашение о ренте подписано несовершеннолетним либо предметом соглашения о ренте стала квартира, не являющаяся собственностью участников сделки;
• если в роли получателя ренты выступило юрлицо (организация);
• соглашение о ренте не заверено в нотариальной конторе;
• право перехода собственности по соглашению о ренте не зарегистрировано в Росреестре;
• соглашение о ренте содержит противоречащие отечественному законодательству положения.

Никто из сторон соглашения о ренте с иждивением и содержанием не застрахован от попадания в сложные ситуации. Плательщик ренты может потерять источники постоянного дохода, а получатель ренты — тяжело заболеть и потребовать увеличения трат на лекарства.Исполнение условий договора становится невозможным.

Если стороны способны решить эту проблему цивилизованным путем, они могут расторгнуть соглашение о ренте, не прибегая к судебному вмешательству в их правоотношения. Достаточно встретиться, обсудить все нюансы, написать бумагу о прекращении ренты и завизировать ее у нотариального клерка. Разумеется с этим соглашением о расторжении ренты следует посетить департамент Росреестра, где, в зависимости от ситуации, либо с жилья снимут обременение рентой и оно станет собственностью плательщика ренты, либо вернется к прежнему владельцу — получателю ренты.

Договориться не удалось? Значит, дорога к решению проблемы с рентой лежит только через суд. В основном иски поступают от получателей ренты, которые недовольны тем, что плательщик ренты нарушает условия контракта: не платит либо задерживает платежи, не содержит или ухаживает за стариком в недостаточной мере. Получатель ренты обычно требует возвращения ему его жилого помещения, выплаты компенсации или выкупа ренты.

В любом случае плательщик ренты оказывается в проигрышном положении, если его вина будет доказана: деньги, потраченные на иждивение и содержание получателя ренты ему никогда не вернут. Должник по ренте может, конечно подать встречное заявление, и подает, но суды чаще встают на сторону кредиторов по ренте, пожилых иждивенцев.

П.2 ст.587 ГКРФ обязывает плательщика ренты обеспечить свои обязательства по ренте любым законным способом: залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией банка, задатком и пр. Или разрешается застраховать (ст.932 ГКРФ) ответственность за нарушение условий ренты. Если плательщик ренты перестал платить и содержать получателя ренты, последний вправе подать иск на расторжение сделки и рассчитывать на компенсацию понесенных им убытков (п.2 ст.587 ГКРФ).

Переданная в ренту квартира или иная недвижимость остается в залоге у получателя ренты. По этой причине продать, обменять, подарить полученное по ренте жилье плательщик ренты не может, не заручившись письменным согласием получателя ренты, который выступает в роли залогодержателя. Таким образом интересы получателя ренты защищены законодательно.

П.2 ст. 586 ГКРФ говорит, что если квартира, находящаяся под обременением рентой, передается плательщиком ренты другому лицу (с согласия рентного кредитора), то это лицо и плательщик ренты несут субсидиарную ответственность перед получателем ренты, если договор ренты будет нарушаться, и пожилой человек в связи с этим напишет заявление в суд.

Есть еще один плюс в пользу защиты получателя ренты — ст. 588 ГКРФ обязывает плательщика ренты выплачивать неустойку получателю ренты в виде двенадцати процентов годовых за просрочки платежей (ст. 395 ГКРФ). Кстати, договор ренты может содержать и более серьезный размер неустойки.

Интересы плательщика ренты таким обилием законов, как у получателя ренты, не защищаются. Его может заслонить от несправедливости только суд, впрочем, как любого гражданина, права которого нарушены. Если плательщик исправно платит ренту, обеспечивает иждивенца всем необходимым согласно договору ренты, а иждивенец обвиняет его в обратном, пытаясь расторгнуть договор и вернуть жилое помещение себе, требуется подавать встречный иск и прихватив всю отчетность по платежам и покупкам, доказывать судьям свою правоту.

Оказывается, среди пожилых граждан есть профессиональные иждивенцы, которые сами ищут будущих плательщиков ренты, прикидываясь одинокими, бедными и несчастными. Поживут на полном обеспечении какое-то время и начинают воевать с добропорядочным плательщиком. Расторгают договор, получают выкуп и… выходят на охоту за новой жертвой.

Поэтому потенциальный плательщик ренты должен сам позаботиться о себе, внимательно изучая личность и историю будущего иждивенца, прежде чем подписывать с ним договор ренты с иждивением.

Вариантом защиты для плательщика ренты может стать страхование ответственности по договору ренты. Такой вид страхования входит в арсенал всех страховых компаний.

Подводные камни, риски и преимущества

5590

В сравнении с другими договорами о передаче имущества пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы. Чаще всего пожилые граждане выбирают между ней, дарением и завещанием.

К положительным моментам относятся:

• гарантия ежемесячного получения денег, в отличие от дарения или завещания;
• можно расторгнуть договор в случае, если плательщик не исполняет обязанности по содержанию – при дарении такого нет;
• нотариальное удостоверение гарантирует высокую степень безопасности сделки;
• собственность регистрируется сразу, что выгодно отличает ее от завещания.

Риск же кроется в личности участника договора. Получатель может оказаться недееспособным, что повлечет оспаривание договора родственниками, а плательщик – мошенником, что принесет старику потерю имущества.

Чтобы себя обезопасить, необходимо тщательно проверять сторону по пожизненному договору. Повысить безопасность сделки поможет нотариус.

Что делать после смерти

После того, как получатель скончался, контракт прекращается. Плательщик снимает обременение в Росреестре и получает полную свободу действий в отношении квартиры – может ее продавать, дарить, завещать. Заключать какие-либо соглашения с родственниками умершего, а тем более получать их согласия, не нужно.

Заинтересованные наследники вправе подать иск в суд об оспаривании контракта после смерти получателя пожизненной ренты.

Иск удовлетворят, если:

• получатель был недееспособен в момент подписания сделки;
• умерший не осознавал значения своих действий или подписывал сделку под давлением;
• не соблюдена нотариальная форма сделки;
• в ряде других случаев.

Однако доказать приведенные выше обстоятельства и оспорить ренту пожизненного содержания будет крайне сложно, особенно если на договоре имеется удостоверительная надпись нотариуса. Для защиты плательщику потребуется представить в суд документы об исполнении сделки – акты, чеки, квитанции, банковские выписки.

Поэтому, выясняя, как оспорить договор ренты с пожизненным содержанием, наследникам необходимо заручиться рядом серьезных доказательств, которые убедят суд в недействительности сделки.

Нюансы

Есть ряд моментов, на которые нужно обратить внимание при заключении и исполнении сделки. Рассмотрим их подробнее.

Да, это вполне законно. Отличия состоят лишь в нотариальном тарифе – для близких родственников он традиционно ниже. В остальном порядок заключения, удостоверения, регистрации и исполнения сделки аналогичен приведенному выше.

Закон разрешает продажу обремененных квартир только с согласия рентополучателя. Согласие нужно брать письменное. Обязанности по внесению платежей перейдут к новому собственнику (покупателю).

Итак, пожизненная рента – это вполне доступный и понятный инструмент приобретения недвижимости в собственность в обмен на периодические платежи. Процедура заключения включает несколько важных этапов, центральный из которых –нотариальное удостоверение. От того, насколько правильно заключен контракт, будет зависеть возможность его оспаривания наследниками получателя ренты.

Сколько денег принесет рента?

Ст.602 ГКРФ говорит о минимальном размере ежемесячных выплат по ренте в два прожиточных минимума, установленных в регионе нахождения квартиры. Меньше этой суммы платить по ренте нельзя. Верхнего порога нет.

Плату определяют потребности получателя ренты. Ведь отдать в ренту единственное жилье соглашаются не от хорошей жизни. Размер ренты должен удовлетворять интересы получателя и не сильно обременять плательщика. Иначе сделке не бывать.

Денег должно хватать на еду, лечение, одежду, гигиенические средства и пр. мелочи жизни. Иногда должник по ренте обязуется похоронить своего покойного кредитора за свой счет и это решение также прописывается в контракте.

Ст.603 ГКРФ описывает возможность замены пожизненного содержания только рентой.

Механика оформления ренты жилья описывается ст.584 ГКРФ. Поскольку рента относится к возмездным соглашениям, выяснение вопроса, сколько это будет стоить каждой стороне, становится основным. Но как определить цену ренты и содержания «подопечного» старика, методик нет, есть лишь стартовая величина в два минимума прожития, да предложение руководствоваться, как сказано в ст.603 ГКРФ, добросовестностью и разумностью.

Все расчеты по ренте с иждивением четко расписываются в соглашении. Речь не только о деньгах, как при чистой ренте — плати до последнего вздоха старика раз в месяц определенную сумму и все на том, — но и о благах нематериальных: уходе за получателем ренты, нередко тяжелобольным человеком, кормлении его, создании комфортных условий в квартире, и пр.

Регистрация сделки у нотариуса

Пожизненную ренту всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ сделку признают ничтожной.

Нотариальный клерк потребует принести:

• само соглашение, если оно составлено самостоятельно или с помощью юристов;
• документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое в ренту жилье;
• справку о стоимости жилплощади по кадастру;
• справку о количестве прописанных граждан на передаваемой в ренту жилой площади; копию финансового лицевого счёта; технический план квартиры;
• копию кадастрового паспорта;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемую в ренту квартиру.

Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника сделки.

• соглашение о ренте содержит пункты, нарушающие российские законы;
• участники явились не к «своему» нотариусу: за каждым из клерков закрепляется определенный район, который он обслуживает. Для заверения соглашений о сделках с недвижимым имуществом отправляются в контору, работающую с адресом расположения квартиры;
• удостоверять сделку явились неадекватные люди или представители сторон, не имеющие специальной доверенности;
• сделка, заключаемая юрлицом противоречит его уставу и локальным нормативным актам этой организации;
• факты, изложенные в представленных документах, вызывают сомнения: стороны явились с поддельными, просроченными, испорченными бумагами.

Страхование рисков

Сегодня все чаще подобные сделки совершаются с участием страхового агента: рента — предприятие рискованное для обеих сторон, поэтому страховой полис позволить минимизировать потери при расторжении сделки:

• доказана вина рентоплательщика в уклонении от выполнения условий соглашения? Страховщик возместит ущерб получателю ренты;
• рентополучатель умер, но квартира в силу каких-либо обстоятельств собственностью второй стороны сделки не стала? Страховку выплатят плательщику ренты.