Договор долевого участия и долевая собственность

Особенности и нюансы

Для заключения договора долевого строительства, а также регистрации ДДУ в Росреестре, застройщик должен представить на обозрение следующие документы:

• проектная декларация;
• разрешение на выполнение работ по капитальному строительству;
• соглашение долевого строительства;
• уставные документы (копии, с предоставлением оригиналов на обозрение);
• документы, подтверждающие техническое и экономическое обоснование строительства объекта;
• бумаги по финансовой отчетности;
• данные об имеющихся кредиторах (банковские выписки об отсутствии несвоевременных платежей по заемным средствам в банковских учреждениях).

В ДДУ должны присутствовать несколько обязательных пунктов. Его образец предполагает наличие полных сведений о субъектах и чёткое описание самого объекта. Информация о недвижимом имуществе должна включать:

• точную стоимость жилья (цифры указываются прописью);
• полезную площадь;
• наличие, либо отсутствие балкона (лоджии);
• порядок и сроки оплаты.

С 2017 года в соглашение также необходимо внести сведения о страхователе и обстоятельства, по которым может наступить страховой случай. Например, объявление застройщиком себя банкротом, неполучение назад денежных средств, вложенных в капитальное строительство, отказ в предоставлении дольщикам жилого помещения, указанного в ДДУ, либо приостановление строительства (значительная задержка) и др.

Сроки действия таких договоров устанавливаются исходя из момента окончания (завершения) капитального строительства всего недвижимого объекта, его приемки государственной комиссией, и появления возможности получить клиенту свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этот договор будет являться недействительным, в случае отсутствия обязательной регистрации, а также квитанций о полном погашением задолженности за строящийся объект.

По новым правилам в строительстве жилья застрахованное лицо само доводит до дольщиков все условия, а также возможные специфические детали страхования. Кроме вышеуказанного закона, правила страхования может устанавливать общество взаимного страхования, либо компания – страховщик.

К страховым компаниям располагающими возможностью заключать такого характера договора, выдвинуты довольно серьезные требования:

• постоянный оборот компании не должен снижаться, менее чем до 400 (четыреста) млн.р.;
• уставной капитал должен составлять минимальную сумму, равную 120 (сто двадцать) млн.р.;
• требуется чтобы компания проработала на рынке не менее пяти лет.;
• иметь положительную динамику финансового развития в ближайшем будущем.

На сегодняшний день существует список лицензированных страховых компаний, допущенных к такому виду страхования, например, Восхождение, Инвестстрах, МСЦ, Проминстрах, ГУТА, Приоритетное страхование и пр.

Важно! Сумма страхового возмещения находится в прямой зависимости от договорной цены на воздвигаемый объект недвижимости. Она никак не может быть ниже средне рыночной стоимости 1 (одного) кв.м. жилого помещения в конкретном регионе (области). Срок давности на выплату страхового возмещения составляет 2 (два) года после того, как прекращает своё действие типовой договор.

Не предусмотрены выплаты суммы, по причине “заморозки” сроков строительства, либо продления момента завершения строительства объекта, его приемки государственной комиссией, и соответственно пролонгации действия ДДУ.

Главная проблема, с которой может столкнуться дольщик – это проявление экономической нестабильности в регионе, либо в целом по стране. Но даже в таком случае его квартира должна быть построена, хоть и с задержкой сроков. Ещё раз отметим, что такое положение вещей стало возможным благодаря грамотному подходу в изменении норм законодательства.

При долевом строительстве привлекаются денежные средства инвесторов при обещании застройщиком возвести многоквартирный дом. При наличии достаточных финансов обязательства выполняются. После этого участники получают жилье в собственность. Условия и отношения сторон прописываются в договоре. Но существует ряд обязательных условий, которые предъявляются к застройщику.

Он должен быть зарегистрирован как юридическое лицо. Также должна быть оформлена аренда на земельный участок или иметься право собственности на него. По новым правилам договор долевого строительства регистрируют в Росреестре. Только тогда он имеет юридическую силу. Благодаря этому продажа квартиры сразу нескольким физическим лицам исключается.

Более подробно с особенностями составления договора можно ознакомиться в Федеральном Законе № 214 часть 4. Она регламентирует порядок составления договора, а также ответственность сторон. Согласно закону, договор долевого участия должен содержать следующую информацию:

1. Объект строительства.
2. Цена покупаемой недвижимости.
3. Полная характеристика квартиры (этаж, квадратура, количество комнат).
4. Порядок оплаты.
5. Срок передачи готовы объекта.
6. Ответственность сторон.
7. Гарантии.
8. Способы выполнения обязательств застройщиком.
9. Прочее.

Что касаемо стоимости участия в долевом строительстве, то ее определяет застройщик, исходя из ранее составленного плана возведения многоэтажного дома и каждой квартиры в отдельности. Договор также обязан содержать информацию, какими способами застройщик будет выполнять свои финансовые обязательства – банк или страховая компания, с полными указаниями данных каждой из организаций.

Сегодня государство позаботилось о защите прав и интересов дольщика (ФЗ № 214). В случае невыполнения обязательств застройщиком согласно подписанному договору должен полностью возместить покупателю ранее оплаченные деньги, а также возможную неустойку, за дополнительно понесенные потери.

Ситуации, описанные выше, нельзя назвать простыми. При возникновении споров они требуют квалифицированной помощи со стороны юриста. Изначально оформляя договор долевого участия необходимо сразу продумать возможные будущие проблемы, которые могут возникнуть с установлением права собственности и раздела имущества, если вы находитесь в браке или собираетесь расписаться.

С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении. В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт. Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект.

https://www.youtube.com/watch?v=JBolPdlsBmM

Содержание

1. 2 Когда возникает долевая собственность
2. 1 В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
3. 4 Нюансы оформления квартиры в долевую собственность
4. 3 Правила покупки жилья супругами по ДДУ
5. 5 Особенности оформления ДДУ на супругов

В чем разница между совместной и общей долевой собственностью Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества.

Задача дольщика и его юриста – просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись. Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию.

Их быть не должно, но так бывает не часто.

Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты.

Экономить на юристе в данном случае — слишком дорогое удовольствие.

При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи.

Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа.

Получив отказ, можно продавать ее кому угодно. По умолчанию между супругами устанавливается режим совместной собственности. Однако по своему желанию они могут изменить данный режим на договорной.

Это возможно: При подписании брачного договора, действие которого распространяется на все вещи и имущество, принадлежащие семейной паре.

https://www.youtube.com/watch?v=3Vg7oiZI2bc

Он может заключаться как до свадьбы, так и в период супружеской жизни. Договор имеет силу как в отношении уже присутствующих в семье материальных ценностей, так и в отношении вещей, которые предполагается приобрести в дальнейшем.

При подписании отдельных соглашений на приобретаемое или вновь создаваемое имущество.

Регистрация

В 2019 году порядок оформления квартиры в собственность по договору долевого участия был сильно упрощен. Это значит, что заниматься всем можно своими силами, поскольку это не занимает много времени. На сегодняшний день есть несколько вариантов выполнения процедуры, каждый из которых имеет как достоинства, так и недостатки.

Порядок регистрации подразумевает следующие способы подачи документы:

• через Росреестр;
• в МФЦ;
• через Госуслуги.

Также это очень удобно, поскольку подача бумаг выполняется с помощью компьютера. Однако помните, что пользоваться Госуслугами можно только тогда, когда вы зарегистрируете аккаунт и сделаете цифровую подпись.

Если документы подаются лично, то потребуется два заявления. Первое заявление составляется жильцом, где указывается его личная информация, а также особенности квартиры. Второе заявление оформляется застройщиком. Прием документов подтверждается распиской. Для получения свидетельства о регистрации квартиры нужно прийти в назначенное время.

Договор участия в долевом строительстве составляют письменно, после чего регистрируют его. Особенности процедуры содержит закон «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с нею». Для регистрации застройщик должен подать следующие документы:

• договор;
• декларацию проекта;
• разрешительные документы на строительство;
• планировку строящегося здания;
• договор поручительства, если обязательства выполняют по поручительству.

Длительность процедуры регистрации составляет месяц. Оригинал документа передают дольщику, а копии – застройщику, и оставляют в регистрирующем органе.  Текст договора сегодня застройщики составляют сами. Но многие условия должны учитываться, чтобы он считался действительным.

Порядок оформления договора

Как мы уже указывали ранее, на регистрацию нужно 7 рабочих дней. Этого времени должно быть достаточно, чтобы представители Росреестра выполнили все нужные действия и выдали свидетельство, подтверждающее право собственности. Это касается как квартир, так и домов, которые были куплены по ДДУ.

Процедура регистрации подразумевает определенные действия, среди которых можно выделить:

• заявление от будущего собственника;
• анализ и экспертиза бумаг на предмет наличия ошибок или исправлений;
• подтверждение подлинности;
• проверка наличия особых обстоятельств, которые могут привести к невозможности регистрация квартиры;
• изменение информации в реестре;
• оформление бумаг и выдача свидетельства.

Выписка из регистрационного органа должна иметь нужные подписи и печати. Что касается срока, то имеются в виду рабочие дни. Отсчет начинается с того дня, когда были приняты бумаги. В некоторых ситуациях оформление может затянуться по причине того, что некоторые бумаги не соответствуют требованиям или же у человека есть какой-то кредит. Если задержка законная, то на выявление всех нюансов может потребоваться до 3 месяцев.

Иногда оформлением документов занимается застройщик. Однако здесь есть несколько нюансов. В первую очередь, эта услуга платная. Более того, нередко застройщик требует от своих клиентов больше, чем стоит оформление, рассматривая это как возможность дополнительного заработка. Иногда за регистрацию компании требуют деньги при подписании договора.

Тем не менее, это является незаконным. Человек не должен платить за сомнительную услугу, причем строительство может затянуться или не закончиться вовсе. Также не стоит забывать о том, что застройщик может намеренно затягивать оформление документов, чтобы не выполнять часть работы. В таких случаях гражданам будет выдана рекомендация самостоятельно заняться вопросом регистрации.

С другой стороны, если застройщик порядочный и ответственно относится к своим обязательствам, то оформление права собственности будет выполнено в кратчайшие сроки. Цена оформления варьируется от 10 до 40 тыс. рублей. Если ваши права нарушаются, а регистрация намеренно затягивается, то необходимо обращаться в суд. Конечно же, будьте готовы к дополнительным затратам, но в некоторых случаях это является единственной возможностью для регистрации квартиры.

Условия

Перед заключением ДДУ следует внимательно изучить текст. В нем должны содержаться следующие пункты:

• подробное описание объекта;
• конкретный срок сдачи;
• перечислены методы обеспечения обязательств;
• условия внесения изменений в договор;
• указание количества сдачи госкомиссии;
• сроки на устранение недочетов;
• сведения об управлении зданием;
• цена и срок оформления в собственность.

Так как договор имеет единую для всех дольщиков форму, вряд ли кому-то удастся внести в нее изменения. Поэтому, если есть пункты, которые вызывают подозрения, следует по ним проконсультироваться со специалистами или отказаться от объекта.

Перечень документов

В первую очередь для оформления права собственности на жилье нужно подготовить определенные бумаги. В первую очередь необходимо написать заявление. Это стандартный список для такого типа операций и включает в себя:

• удостоверение личности участника долевого строительства;
• ДДУ;
• акт приема-передачи недвижимости;
• разрешение на сдачу дома в пользование;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Каждый участник сделки должен иметь при себе паспорт. Если в договоре долевого участия фигурирует несколько человек, то каждый из них должен иметь удостоверение личности. Обязательным является наличие оригинала договора. В долевом строительстве возможно вступление в права по переуступке. В этом случае должно быть соответственное заявление от первого собственника.

Акт выдается каждому владельцу недвижимости, причем без него осуществить регистрацию не выйдет. Еще одной бумагой является разрешение на запуск дома в пользование. В Росреестр документ можно отправить через интернет. Наконец, квитанция об уплате государственной пошлины. Все, что с этим связано, мы опишем в деталях позже. Отметим, что если в бюджет не придут деньги в течение определенного срока, то регистрация не будет выполнена.

Это перечень обязательных документов, которые нужны для оформления жилья. Тем не менее, в некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные бумаги. Все зависит от того, кем являются участники сделок, и какие особенности операции. К примеру, если человек находится в браке, то на осуществление любых действий требуется согласие второго супруга.

Дело в том, что квартира является общим имуществом, а поэтому нужно учитывать мнение обоих собственников. Если участником является лицо до 18 лет, то его права должны представлять родители или опекуны. Регистрация квартиры может осуществляться доверенным лицом. В такой ситуации нужно выписать у нотариуса доверенность, после чего человек может представлять интересы собственника и выполнять нужные действия.

Также может потребоваться подтверждение банком того факта, что долг погашен. Если человек внес всю сумму и выплатил кредит, то этот факт нужно доказать. Обратившись в банк, будет выдана соответственная выписка, которая подается вместе с другими документами.

Достоинства

Несмотря на подводные камни договора долевого участия, он продолжает оставаться одним из самых распространенных способов получения жилья. В нем отмечают как недостатки, так и преимущества.

Главным достоинством здесь становится доступность объекта для семей, которые не в состоянии внести полную сумму недвижимости сразу. Тогда оформляют рассрочку, в которой предусмотрен срок погашения до сдачи объекта в эксплуатацию. Более того, в связи с привлечением к этой деятельности банков, сейчас все более распространенной становится ипотека в строящемся жилье. Тогда погасить ее можно и после того, как домом начинают пользоваться.

Государственная пошлина и другие нюансы

Каждая государственная услуга оплачивается гражданином. Регистрация права собственности на квартиру, приобретенной по ДДУ, предусматривает внесение государственной пошлины в установленном размере. Подтверждением должна быть квитанция из банка. Отметим, что ее наличие не обязательно, однако иногда в системе могут происходить сбои, а поэтому отследить наличие платежа не выйдет.

Государственная пошлина за оформление квартиры установлена в размере 2 тыс. рублей для физических лиц. Для юридических лиц эта услуга обойдется в 22 тыс. рублей. Несколько иные платежи используются для лиц, которые оформляют долю или ипотеку. В этом случае платежи будут ниже. Если говорить в общем о затратах, то назвать точную цифру невозможно.

Проживать в квартире без регистрации права собственности можно, однако это существенно ограничивает гражданина. В первую очередь, без этого не получится оформить прописку, а поэтому отдать ребенка в садик или школу также не выйдет. Если мы хотите продать или сдать эту квартиру, то без свидетельства не получится.

Помимо всего прочего, граждане, которые могут получать льготы или пособия, без регистрации этого не сделают. Оформление материнского капитала также под запретом. Как вы видите, отсутствие свидетельств права собственности на квартиру, купленную по ДДУ, ограничивает владельца. Гораздо проще подготовить нужные документы и в кратчайший срок оформить свое жилье.

Недостатки (подводные камни) сегодня и вчера

В то же время, изучая договор долевого участия в строительстве и соответствие условий фз №214, должны быть учтены подводные камни. Всем известны истории обманутых дольщиков, когда люди вкладывая все деньги в будущее жилье, оставались и без него, и без денег.

Несмотря на обязанность регистрировать договор в Росреестре, дольщики продолжают вносить деньги и без такового. Этим они создают риск того, что недобросовестными застройщиками продажа квартиры осуществится несколько раз.

Уставной капитал

К сожалению, еще есть застройщики, которые пытаются нажиться на дольщиках. Деятельность компаний уже стала более прозрачной, но еще многое остается «в тени» и не контролируется государством.

Ранее строительные компании могли затевать стройку, фактически почти не имея денег. Но теперь закон разрешает это только при наличии достаточного уставного капитала. Так, государство старается защитить дольщиков от фирм-однодневок, стремящихся внедрить мошеннические схемы для привлечения денежных средств.

Другой проблемой являются сроки строительства. Они прописываются в договоре, но нередко застройщики сдают дом позже намеченного срока. Причины иногда кроются в нецелевом расходовании денег, неисполнении обязательств, а также некорректно оформленном договоре. Отчасти проблема решалась принятым фз № 214 путем страхования (вместо этого с 2019 года работает компенсационный фонд).

Квадратные метры

Еще одной проблемой становилась измененная площадь квартиры, в результате чего дольщику приходилось доплачивать за нее. Эта проблема также частично решена за счет того, что федеральный закон допускает только 5% изменение площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. В противном случае, несоответствие является основанием для расторжения договора.

Инвестор до конца

В то же время законодатель помогает и застройщику. Теперь расторгнуть договор в одностороннем порядке как раньше, дольщики не могут. Став инвесторами, они должны поддерживать строительство до конца, если условия договора соблюдаются.

Право собственности

С оформлением права собственности также иногда возникают проблемы. Так, с регистрацией придется подождать, если застройщик не исполнил обязательств перед госинвестором или по каким-то причинам не может собрать бумаги для государственной регистрации. Последний вопрос решается в судебном порядке.

Посредники

Еще один подводный камень заключается в том, что иногда квартиры покупают не у застройщиков напрямую, а через подрядчика. В этом случае следует быть особенно осторожным, и подписывать договор только после досконального изучения всех его пунктов.

Продолжают действовать и, так называемые, «серые» схемы. Поэтому гражданину нужно быть очень осторожным. Застройщики иногда стремятся заключить всякого рода предварительные договоры и соглашения перед ДДУ с регистрацией в Росреестре или после него. Бывали случаи, когда на строительство детских площадок и иных объектов требовались дополнительные деньги. Также, и какие-то обязательства могли потом возлагаться на дольщиков.