Банкротство физических лиц при ипотеке

Анализ имущественной базы

Известно, что в период обанкрочивания или по иным причинам на имущественную базу неплательщика уполномоченными органами может налагаться арест. Торги при банкротстве неплательщика могут осуществляться:

• посредством реализации конкурсной базы, находящейся под арестом;

• продажа идет на протяжении 60 дней с того момента, когда собственность была арестована.

продавать нельзя необоротное имущество неплательщика. уполномоченное лицо назначается арбитражем.

По окончании реализации имущественной базы банкротов, изъятой у неплательщика из-за его несостоятельности, новый правовладелец может пользоваться им на свое усмотрение.

Как и любое делопроизводство, реализация имущества банкрота имеет свои нюансы. Это продажа на аукционе, результатом которой будет приобретение собственности у обанкротившегося лица в особенном порядке. Реализация имущественной базы осуществляется разными методиками.

Продажа такой собственности неплательщика (его приобретение в связи с обанкрочиванием), по установленным законам принципам проводится лицом, назначенным арбитражем.

Изначальная цена базы, которая выходит на распродажу, не может быть меньше, чем та, что прописана в соответствующем заключении об оценке имущества. Сроки осуществления такого рода аукционов по распродаже собственности обанкротившихся лиц и условия их производства прописаны в статьях закона РФ.

Что нужно знать, собираясь в суд с заявлением о признании банкротства при ипотеке?

Для гражданина, прежде всего, важно сохранить свою квартиру, особенно, если это единственное жилье. И такой шанс есть, если кредитор кредитная организация пропустит сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов.  Есть два месяца у заимодателей для подачи заявления о включении в реестр кредиторов.

Срок отсчитывается от даты официального объявления гражданина банкротом. Когда срок пропущен, кредитор утрачивает свои права. Это значит, что нельзя будет отнять ипотечную квартиру. Она становится единственным жильем. Вот пример из практики Арбитражного суда Московской области (дело №А41-25058/2016).

В октябре 2016 года суд признал должника банкротом. Суд постановил, что имущество должника должно быть продано с торгов. Общая сумма требований к должнику составила более 1 млн. рублей.  У должника не было возможности выполнить свои требования. Суд оставил за должником единственную квартиру, поскольку Сбербанк пропустил срок для подачи заявления о включении в реестре кредиторов.

Важно! Банкротство охватывает все долги. Сюда входят и кредитные карты, и микрозаймы, и долговые расписки, долги за коммунальные услуги, ипотечные кредиты. Вы не сможете признать себя банкротом только по потребительскому кредиту, обойдя ипотеку стороной!

Ниже изложены основные факторы процедуры, которые следует учесть всем потенциальным банкротам.

1. Признаками банкротства являются:
   • просрочка по кредитам или другим долговым обязательствам – от 3-х месяцев;
   • невозможность выполнять долговые обязательства;
   • недостаточность имущества – то есть продажа собственности не позволит полностью провести расчет с банками;
   • обстоятельства, при которых должник понимает, что вскоре не сможет платить по кредитам;
   • долг от полумиллиона рублей.

   Вы можете признать несостоятельность с суммой долга меньше, чем 500 000 рублей. Но учитывая стоимость банкротства, имеет смысл банкротиться при долге от 300 000 рублей. Также необязательно дожидаться просрочки – если вас, к примеру, уволили с работы, и вы понимаете, что в следующем месяце уже не можете выплачивать ежемесячный платеж, у вас есть повод для обращения в суд за банкротством физ. лиц.

2. Дела о признании несостоятельности рассматриваются только в Арбитражных судах, обратиться с заявлением можете вы сами, ваши кредиторы или госорганы. Заявление должно содержать описание причин и обстоятельств финансового кризиса, к нему же необходимо приложить и документы:
   • кредитные договоры или документы, которые подтверждают наличие задолженностей;
   • копии или подтверждение сделок, заключенных в последние 3 года в отношении крупных сумм денег, недвижимости, дорогостоящего имущества;
   • выписки о доходах;
   • выписки из банка о депозитах и операциях;
   • перечень кредиторов и их адреса;
   • список и документы по имуществу, которым вы владеете – сюда же включается и ипотечное жилье, и другие документы, имеющие отношение к делу.

   Важно! Заявление обязательно должно содержать наименование СРО, из членов которой будет выбран арбитражный управляющий.

3. В банкротстве вы можете инициировать реструктуризацию долгов, реализацию имущества или заключение мирового соглашения. Собственно, банкротством физических лиц является только вторая процедура, остальные проходят без получения должником статуса банкрота.

Вы всегда можете попробовать добиться реструктуризации долгов, она предполагает:

• погашение долгов за 3 года;
• приостановку начислений процентов и пеней;
• внесение определенной суммы ежемесячно (иногда – раз в пару месяцев) под контролем кредиторов и финуправляющего, согласно заранее составленному плану.

Также на любой стадии можно заключить мировое соглашение с кредиторами на условиях, выгодных обеим сторонам. Реализация имущества – это процедура, применяемая, когда остальные способы не работают, и остается только списать безвозвратный долг.

Процедура банкротства физического лица при ипотеке

Сразу оговоримся, что невозможно объявить себя финансово несостоятельным по отношению к нескольким кредиторам, а несколько кредитов оставить. Личное банкротство – это банкротство по отношению ко всем обязательствам.

Согласно Закону о банкротстве ипотека включается в долговые обязательства.

К заемщикам, у которых есть валютная ипотека, банкротство физических лиц так же применимо на общих основаниях.

Закон о банкротстве граждан предусматривает реализацию всего движимого и недвижимого имущества должника для формирования конкурсной массы, направляемой на оплату задолженностей. Исключение составляет только единственное жильё, а также транспорт и оборудование, являющиеся источниками дохода.

Исходя из положений части 1 ст. 446 ГК РФ, квартира, в которой проживает должник с семьёй, не подлежит реализации в счёт погашения задолженности перед финансовыми организациями.

Но подобная практика не относится к объектам ипотечных займов. Из положений Закона об ипотечном кредитовании (ФЗ №50) следует, что банк имеет право взыскать заложенную по ипотечному договору недвижимость, даже если фактически она — единственное жильё должника. Этот нюанс гражданам необходимо обязательно учитывать при запуске процедуры банкротства.

Но в ряде случаев банк не имеет права забирать недвижимость, даже если квартира в ипотеке:

1. Остаточная сумма задолженности меньше 5% от стоимости жилья.
2. Просрочка по займу составляет менее 3 месяцев.
3. На жилплощади проживают несовершеннолетние дети.

Последний случай является одним из наиболее доступных вариантов, как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве. Ведь пока ребёнку не исполнится 18 лет, никто не оставит его без постоянного местожительства — органы опеки при необходимости встанут на защиту детей.

Немалую часть заёмщиков также интересует вопрос, могут ли забрать квартиру, если по другим кредитам сложилась негативная ситуация, но просрочек по ипотеке нет. Для начала следует подробнее разобраться, что представляет собой банкротство физических лиц. Стоит отметить, что инициализировать эту процедуру можно при общей сумме задолженности свыше 500 тысяч рублей, либо при меньшей сумме при наличии на то веских оснований (потеря работы, болезнь и т.д.).

Банкротством является признание физического лица финансово несостоятельным, то есть неспособным исполнять взятые долговые обязательства. Предусмотрено только полное банкротство физ лиц — по отношению ко всем долгам, включая задолженности по уплате налогов.

Из этого следует, запущенная по потребительским или автокредитам процедура автоматически инициируется и в отношении ипотеки. При этом выдавший ипотечный займ банк будет включен в общий реестр кредиторов, вне зависимости от наличия просрочек по договору и т. д. Основная часть вырученных от реализации залогового жилья средств – это 80%, пойдет в счет закрытия договора ипотеки, а остальная сумма будет распределена между другими кредиторами.

Банк не ставит перед собой цели забрать у должника недвижимость — он заинтересован только в соблюдении заёмщиком договора и возврате кредита. Но если заёмщик объявит себя банкротом, то другого варианта развития событий просто не существует.

Даже при отсутствии долгов по ипотечному займу расстаться с квартирой всё-таки придется. Но за счет малолетних детей можно отсрочить реализацию залогового жилья. Но добиться отсрочки довольно хлопотно, и часто нужно привлекать к этому как органы опеки, так и профессиональных юристов.

Юристы рекомендуют подготовиться к банкротству, прежде чем его инициировать – совет в особенности актуален для должников, имеющих непогашенную ипотеку. Мы предлагаем внимательно рассмотреть следующие пункты.

1. Если у вас есть ипотечный кредит – лучше всего рассматривать банкротство как способ отсрочки платежей или реструктуризацию на выгодных условиях. Дело в том, что реализация имущества предполагает продажу собственности. Учитывая, что ипотека является заложенным имуществом, она будет продаваться в первую очередь, и 80% от продажи будут переданы залоговому кредитору – то есть банку, выдавшему ипотеку.

   Да, вы можете сослаться на ипотечное жилье как на единственную квартиру. Согласно положениям ст. 446 ГПК РФ, единственное жилье и ряд других предметов собственности не могут быть изъяты за долги, они защищены законодательным иммунитетом. Но проблема в том, что ипотека не наделяется статусом единственного жилья, поскольку является залоговым имуществом. То есть до момента ее погашения собственником выступает банк.

   Что будет с такой квартирой? Она будет продана вне зависимости от наличия или отсутствия малолетних детей, проживающих в ней. Вне зависимости от других обстоятельств.

2. На момент обращения в суд вы должны иметь определенный план действий. Например, если у вас нет доходов, вас уволили с работы, и вы находитесь в поисках другого заработка, вам потребуется отсрочка платежей. Представим, что вы уже обратились в банк, и получили отказ в кредитных каникулах или реструктуризации ипотечного кредита.

   Вы понимаете, что через некоторое время банк обратится в суд, чтобы взыскать залог. Соответственно, наиболее оптимальным вариантом тут станет банкротство. Почему?

   • На рассмотрение заявления, и вообще – дела, потребуется время.
   • С первого судебного заседания все требования и претензии со стороны кредиторов прекращаются.
   • С первого заседания приостанавливаются исполнительные производства по взысканию долгов.

   Вы выиграете время, и уже заработав деньги, сможете договориться с кредиторами о погашении ипотеки при банкротстве, заключив мировое соглашение или потребовав судебную реструктуризацию долгов.

3. Лучше не дожидаться, пока банк обратится в суд с требованием признать вас банкротом. Дело в том, что инициатор банкротства вправе поставить «своего» финансового управляющего. А значит, если это сделает банк – управляющий сделает все, чтобы довести дело до реализации имущества и продать ипотечное жилье.

Важно! Перед обращением в суд вам следует обязательно проинформировать кредиторов о своем намерении. Если банк ранее отказывал вам в реструктуризации и не хотел идти навстречу в сложном положении – в случае намерения банкротиться ситуация может измениться. Банки хорошо осведомлены, что проще самостоятельно договориться с должником, чем участвовать в банкротном процессе – для них такие дела часто оборачиваются потерями и убытками.

Процедура банкротства для владельцев ипотечного имущества проводится  в несколько этапов:

1. Подготовка – тщательный анализ создавшегося положения и перспектив. Следует учитывать все нюансы, в том числе и то, что банкрот не сможет в дальнейшем оформить ипотечный кредит.

2. Сбор документов. В пакет входит документация заемщика: паспорт, СНИЛС, ИНН, свидетельства о браке и о рождении детей. Также потребуется подготовить кредитный договор с графиком платежей, квитанциями/выписками об оплатах. Кроме того, понадобятся справки о трудоустройстве и доходах, информация обо всей собственности, принадлежащей должнику.

3. Подготовка искового заявления и оплата государственной пошлины. В заявлении следует указать причины финансовой несостоятельности.

4. Судебное заседание. Процедура подразумевает назначение финансового управляющего. Процессуальные издержки немалые – трехкратная сумма минимального прожиточного уровня по региону.

Вынесение судебного решения. Это может быть как реструктуризация, так и назначение конкурсного управленца.

Для физических лиц этапы процедуры банкротства при ипотеке выглядят так:

1. Анализ накопившихся долгов. Здесь учитываются все кредиты, даже если они взяты в разных банках.
2. Сбор документов. Потребуются справки об остатке долга.
3. Подача искового заявления в Арбитражный суд по месту регистрации.
4. На первом заседании определяется финансовый управляющий, составляется план реструктуризации.
5. Ипотечная квартира продается на аукционе с молотка, если будет установлено, что нет иной возможности ликвидации долгов.

Приятный момент — после продажи квартиры, взятой в ипотеку, заемщик уже ничего не останется должен банку, если полученных денег хватило на закрытие задолженности. Если же продолжать исправно платить по кредиту, то банк не сможет отнять жилье, поэтому вариант с реструктуризацией является для заемщика наиболее предпочтительным.

Все последствия указаны в ст. 213.30 ФЗ «О банкротстве». Чем грозит должнику признание несостоятельности:

• Ближайшие 5 лет после продажи имущества гражданин не сможет брать кредиты, не указав, что в его отношении проводились судебные разбирательства.
• Последующие 5 лет бывший должник не сможет снова ходатайствовать о банкротстве.
• Если требования кредитора не были удовлетворены полностью, оформляются исполнительные листы, и заемщик обязуется выплатить остаток долга.
• Ближайшие три года гражданин не сможет входить в состав учредителей ООО или занимать иные руководящие должности.
• 10 лет с момента вступления решения суда в законную силу нельзя входить в состав управляющих кредитными организациями.
• 5 лет с даты продажи недвижимости не получится занимать должности в страховых организациях, НПФ и инвестиционных компаниях.

Многих интересует вопрос, возможна ли ипотека после банкротства физического лица. По закону для граждан нет никаких ограничений, кроме обязательства по уведомлению кредитных организаций о проведенной в отношении них ранее процедуре, но фактически получить повторный заем проблематично.

Любые просрочки фиксируются в Бюро кредитных историй, и факт несостоятельности гражданина в нем также отразится. Решение по ипотеке здесь будет приниматься индивидуально, но велика вероятность отказа ввиду высоких рисков для банка.

Опасаясь негативных последствий невыплаты по потребительским кредитам, люди задумываются о списании не ипотечных долгов через банкротство: «Ипотеку буду платить. Остальные долги спишу через процедуру банкротства». К сожалению, банкротом нельзя стать выборочно (лишь по части долгов). В процедуре банкротства физических лиц ипотечная квартира будет продана с торгов, невзирая на Ваше желание платить, прописку несовершеннолетних детей в квартире и т.д.

Этого не произойдет лишь в том случае, если ипотечный кредитор (банк) не захочет участвовать в процедуре банкротства физического лица, и эта квартира для Вас является единственным пригодным для проживания жильем. Но такая халатность со стороны банка маловероятна, т.к. в этом случае долг по ипотеке также будет «списан». Маловероятно, что ипотечный банк допустит это.

Продажа предмета ипотеки и погашение долга

Стоит остановиться подробнее на сроках и порядке распродажи (авто, акции, недвижимость и другое) обанкротившегося лица. Относительно самих сроков, здесь все просто. Аукцион по реализации такой конкурсной массы осуществляется на протяжении 60 дней. Время отсчитывается с того момента, как было получено управленцем имущество, которое можно распродать на аукционе.

Оповещение об аукционе по продаже правособственности неплательщика может быть выставлено на веб-ресурсе РФ в виртуальной сети.

Приобретение собственности у обанкротившегося дает возможность экономии определенной суммы финансов, что 100% не будет лишним.

Информационные данные об осуществлении аукциона открываются для всех, кто желает принять участие в распродаже. При этом оплачивать ничего не потребуется. Что касается порядка производства аукциона по распродаже имущества, то он установлен законодательством РФ, прочими нормативными документами. Перед распродажей осуществляется инвентаризация имущества банкрота.

Неплательщик может и не продать собственность, если объявил себя банкротом. Если собственность банкрота не продана в срок 30 дней, судебный пристав может:

• Высказать предложение займодавцу оставить правособственность за собой.

• Решить сократить стоимость на продаваемый объект на 15%. Исключением будет автотранспортное средства, акции, недвижимость, обанкротившегося лица, присутствующего на аукционе.

Если правособственность неплательщика не получилось реализовать в срок, тогда она реализуется займодавцу по стоимости на 25% дешевле, чем та, что прописана в заключении об оценке имущественной массы.

Наиболее оптимальный вариант – это реструктуризация. В этом случае, если должник имеет постоянный доход и работу, судья может вынести решение и без участия кредитора. Чтобы неплательщик смог реабилитироваться, ему предоставляют удобный график возврата долга за три года.

При конкурсном производстве залоговое имущество подлежит продаже, но даже если суммы недостаточно, остаток долга списывается, а должник получает статус банкрота.

Банкротство физических лиц при наличии ипотеки зависит от того, имеет ли гражданин постоянный доход или имущество в собственности. Если имеется постоянный доход, то вводится процедура реструктуризации задолженности. Это означает, что корректируется существующий график погашения задолженности. Изменяется размер ежемесячной выплаты, а также срок погашения кредита. При этом заемщик реабилитируется: снимаются ограничения, имущество не забирают, а гражданина несостоятельным не признают.

·         80% получает кредитная организация;

·         7% причитается финансовому управляющему;

·         вся остальная сумма остальное передается другим кредиторам.

В случае с ипотечным кредитом сумма задолженности может намного превышать цену жилья. С учетом набежавших штрафных санкции и подавно. Вот и получается, что после реализации жилья заемщик остается в долгу перед кредитной организацией. Вот и пытаются банкиры с должников еще и штрафные санкции взыскать.

В защиту должников принял решение Верховный суд (дело №4-КГ16-30). Суд подчеркнул, что кредитная организация не имеет права требовать уплаты пени, так как квартиру уже изъяли у должников, значит, штрафные санкции не применяются.

Ипотечную квартиру нельзя отнять, если банк нарушил сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Как мы уже говорили, банкротство при наличии ипотеки лучше рассматривать в виде отсрочки платежей или реструктуризации через суд. Но если суд принял решение о полноценном банкротстве, и назначил реализацию имущества, необходимо приготовиться к следующим моментам.

1. Залоговый кредитор с вероятностью в 90% включится в реестр кредиторов первым. Соответственно, при продаже жилья ему достанется 80% от вырученной суммы. Остальное идет на судебные расходы и погашение требований других кредиторов.
2. Обязательно будет проводиться независимая экспертиза на предмет стоимости жилья, и платить за нее будет должник. Однако в случае, если у него нет денег на эту процедуру, за оценку заплатит кредитор.
3. Если денег от продажи квартиры окажется больше, чем долгов и судебных расходов в совокупности, то оставшиеся средства будут возвращены должнику-банкроту. Например, жилье реализовали по цене в 2 миллиона рублей, а задолженность и расходы составили 1,2 миллионов рублей. Оставшихся 800 000 рублей возвращаются банкроту.

На самом деле здесь речь идет об оформлении договора между физическими лицами, с банком договориться посредством составления мирового соглашения вряд ли удастся. Соответственно, если вы должны определенную сумму знакомым, которые тоже являются физическими лицами, данный вариант является наиболее оптимальным.

1.      Первую стоимость определяет финучреждение. Она не должна быть менее рыночной стоимости. Стоимость согласовывается между финучреждением и должником. Принимать участие в аукционе должно не менее двух человек. Если желающих купить объект не находится, то начинается второй этап.

2.      Во время проведения второго аукциона стоимость снижается на 10%.

3.      На третьих торгах снова снижается на 5-10% и может упасть до 50%. Если имущество так никто и не купил, то оно остается у кредитной организации.

Важно! Преимущество банкротства в том, что с даты объявления гражданина несостоятельным перестают начисляться штрафные санкции и пени. До тех, пока жилье не будет продано, должник вправе в нем оставаться. Причем процедура может длиться до двух лет, если не ускорить ее.

Материнский капитал сгорит

Зачастую семьи с детьми используют средства материнского капитала для покупки жилья. Но средства маткапитала не возвращаются в случае процедуры несостоятельности. Т.е. гражданин утрачивает жилье и деньги, выданные государством для улучшения жилищных условий. Отказываться выписываться из квартиры бесполезно. Банк все равно добьется снятия должника с учета в судебном порядке. Оставаться в квартире можно до тех, пока у нее не появится новый владелец.

Одно дело, если гражданин сам берет кредит, а потом не может его выплатить. Другое дело – военная ипотека. Взносы по данной квартире выплачивало полностью или частично государство. Жена получит права на квартиру супруга, полученную по военной ипотеке, если обратится в суд для выделения своей доли.  Но ведь вместе с имуществом она получит и долги, если супруг еще не успел расплатиться с кредитом. Пока жена не обратилась в суд для выделения своей доли, квартира считается собственностью супруга.

Другой вопрос, если погашать кредит не может сам военнослужащий. При увольнении с военной службы за гражданином еще может оставаться задолженность. В этом случае платить долги придется самостоятельно. Если нет возможности выплатить всю сумму, имеет смысл попробовать договориться с кредитной организацией о реструктуризации долга. Если долги нечем выплачивать, то имеет смысл обратиться с иском в суд о признании несостоятельным.

Когда имеется несколько кредитов, имеет смысл выплачивать именно ипотечный кредит. В этом случае кредитная организация не сможет предъявить требования. Раз кредитор не включен в реестр, значит, нет и оснований отнять недвижимость. Если же просрочка составляет более трех месяцев и долг составляет 5% от стоимости залога, то должник рискует лишиться ипотечного жилья.

После признания несостоятельным есть возможность снова взять ипотеку. Если суд признает, что гражданин разорен, то наступают определенные последствия. Так, гражданин не сможет следующие три года занимать руководящие позиции в бизнесе. Теоретически взять ипотеку после банкротства можно. Но гражданин не имеет права скрывать информацию о своей несостоятельности при обращении в банк.

Судьба ипотечной квартиры при банкротстве зависит от действий самого должника и банка. Если возникают проблемы по кредиту, не имеет смысла скрывать проблему. Лучше обратиться в банк для решения вопроса. Есть реальная угроза потерять ипотечную квартиру, так как правила защиты единственного жилья тут не применяются. Исключением являются те случаи, когда финучреждение не заявляет требования. Но такие ситуации возникают редко.

1. Останется ли мне квартира после банкротства? Выселят или нет?
2. Сбербанк потерял ипотечную квартиру от заемщика-банкрота и миллион
3. Банкротство супруга и раздел имущества
4. Что будет с единственным жильем в случае объявления себя банкротом?

Ипотечное жилье – это залоговое имущество и на него не распространяется правило «единственного жилья». Обращение взыскания на ипотеку возможно только в судебном порядке.

Банкротство супруга при наличии ипотеки

Нередко встает вопрос – как будет осуществляться банкротство в отношении супруга при общей ипотеке? Учитывая режим совместной собственности, который возникает в браке, ипотечное жилье все равно реализуется, даже если банкротство признает один из супругов.

Также обычно банки применяют практику солидарной ответственности – то есть супруги при оформлении ипотечного кредита выступают созаемщиками. И в случае просрочек со стороны одного супруга взыскание будет обращено ко второму. Таким образом, если созаемщик по ипотеке – банкрот, то при отсутствии платежей со стороны другого супруга квартира будет реализована.

Если нет денег платить за ипотеку?

Если Вы, как ипотечный заемщик, больше не в состоянии оплачивать кредиты, то не нужно пускать ситуацию на самотек. Сумма ипотечного долга, обычно, внушительна, и на нее каждый месяц начисляются проценты. Через полгода долг в 3 миллиона рублей за счет процентов, пеней и штрафов вырастет примерно на 300-400 тысяч рублей.

Все чаще заемщики предпочитают оформлять вместе с ипотечным договором страховку от потери работы, согласно которой страховая компания обязуется выплатить задолженность перед кредитором в следующих случаях:

• Ликвидация организации.
• Сокращение штата сотрудников.
• Призыв на военную службу.
• Наступление обстоятельств, не зависящих ни от работодателя, ни от сотрудника.

Если заемщик взял ипотеку, а позднее уволился по собственному желанию, страховая компания выплаты делать не будет, и долговые обязательства по-прежнему останутся на должнике.

Если же страховка вовсе не была оформлена, а финансовое положение заемщика заметно ухудшилось и он не производит ежемесячные выплаты в счет погашения задолженности перед банком, происходит следующее:

1. Если деньги не поступают в течение трех месяцев от даты, когда должен быть внесен платеж, финансовое учреждение подает в суд. Чтобы этого не произошло, рекомендуется обратиться к кредитору с заявлением о реструктуризации долга. При положительном решении будет уменьшена сумма ежемесячного платежа до размера, позволяющего заемщику без особых проблем выплачивать долг.
2. Если заемщик отвечает на звонки сотрудников банка, объясняет сложное материальное положение, обращение в суд может быть отсрочено на полгода с момента образования первой просрочки.
3. В процессе судебных разбирательств может быть принято решение об аресте и изъятии имущества должника. В этом случае оно продается через торги. Вырученные деньги уходят в счет погашения долга перед банком. Если остаются средства от продажи, заемщик может вернуть их себе, но при условии, что задолженность полностью ликвидирована.

Что можно сделать заемщику, если ему нечем платить по ипотеке:

• Попросить о реструктуризации долга. Для этого следует обратиться в банк с заявлением, договором и справками о доходах, показывающими, что их размер существенно снижен.
• Воспользоваться страховкой от безработицы, если она была оформлена при заключении ипотечного договора.
• Обратиться в суд для инициирования процедуры банкротства самостоятельно. Это позволит избавиться от обязательств по уплате пеней и штрафов, и при благоприятном исходе заемщик будет обязан либо уплатить только основной долг и проценты, либо задолженность погашается за счет реализации имущества. Есть и другой вариант – достижение мирового соглашения с кредитором, когда тот предлагает должнику новые, более удобные условия погашения займа.
• Дождаться, пока банк сам подаст в суд. В этом случае также получится избежать уплаты штрафов и пеней, которые зачастую превышают размер основной суммы долга.

При оформлении ипотеки всем заемщикам стоит учитывать, что купленная квартира до внесения последнего платежа будет находиться в залоге у банка, поэтому при процедуре банкротства она может быть реализована через торги, даже если у должника нет другого жилья.

Этот вариант является самым благоприятным для должника. Если у него нет денег на погашение займа, он может продать недвижимость, заручившись разрешением банка. Часть средств пойдет на полное погашение долга, а остаток можно оставить себе.

Продать жилье можно и без суда, по собственному желанию. Что необходимо учитывать:

• Если продажа осуществляется по воле заемщика, нужно реализовать квартиру как можно быстрее. С каждым днем сумма задолженности будет увеличиваться за счет начисления штрафов и пеней, и в конечном итоге может оказаться, что даже после продажи недвижимости задолженность по-прежнему останется незакрытой.
• Если в квартире зарегистрированы малолетние, продажа осуществляется только с разрешения органов опеки при условии, что им будет предоставлена лучшая жилплощадь. В такой ситуации можно договориться с родственниками о прописке в их жилье, в противном случае разрешение на реализацию имущества дано не будет.

Лаврентьев О.Н. обратился в банк для ипотечного кредитования 20.05.2015 года, через 10 дней его заявка была одобрена. Стоимость квартиры составляет 2 900 000 руб., процентная ставка – 12% годовых, первоначальный взнос – 500 000 руб. Первый год он исправно выплачивал кредит, но потом организация, в которой он работал, была ликвидирована, и денег перестало хватать на ежемесячные платежи. Страховки от безработицы у него не было.

Заемщик объяснил ситуацию банку, и ему была дана отсрочка по платежам на три месяца. Впоследствии он понял, что не сможет выплачивать ипотеку и решил продать квартиру, заручившись разрешением финансового учреждения. На тот момент сумма долга вместе с процентами была равна 2 200 000 руб., плюс около 70 000 руб. – штрафы и пени.

Недвижимость Лаврентьева О.Н. была реализована за 3 000 000 руб.: за то время, пока он выплачивал ипотеку, стоимость жилья в регионе его проживания резко возросла. Из всей суммы заемщик отдал банку 2 270 000 руб., а 730 000 руб. оставил себе. Из средств с продажи он погасил «тело» кредита, проценты и штрафные санкции.

Данная ситуация является наиболее распространенной и чаще возникает у заемщиков, выбравших условия кредитования, согласно которым сумма ежемесячного платежа уменьшается за счет увеличения срока.

Что можно сделать в данном случае:

• Попросить у банка о реструктуризации долга. Как правило, финансовые учреждения идут навстречу, ведь им важно вернуть собственные деньги и получить прибыль. Есть и обратная сторона: реструктуризация может быть организована за счет увеличения срока кредитования и уменьшения суммы ежемесячных платежей, и в этом случае заемщик переплачивает гораздо больше.
• Продать все имеющееся имущество, в т.ч. и ипотечную квартиру, чтобы избавиться от долгов и избежать судебных разбирательств.

Эта ситуация является самой проблематичной, и у заемщика есть только два варианта: дождаться, пока банк сам обратится в суд для взыскания задолженности, либо самостоятельно подать заявление о признании себя банкротом.

Процедура банкротства при ипотеке имеет несколько преимуществ, поэтому лучше выбрать именно ее:

• С момента принятия иска останавливается начисление штрафов и пеней.
• Можно и остаться с жильем и добиться перекредитования на более выгодных условиях.
• Если было принято решение о продаже недвижимости, банк может получить не более 80% от его стоимости. Если осталась непогашенная сумма, размер платежей будет существенно уменьшен.

Реалии современного рынка недвижимости и ее стоимости привели к тому. Что многие люди, оформившие ипотечные кредиты (особенно в иностранной валюте), оказались неплатежеспособными. Поэтому в банковских организациях актуален вопрос клиентов: «Что делать, я не могу платить ипотеку?».

Если должник не в состоянии справиться с кредитным бременем, у него есть несколько вариантов для решения вопроса:

1. Реструктуризация. Когда материальные трудности временные, можно обратиться в банк с просьбой реструктуризировать долг. Сделать это нужно до образования просрочек. Банк предложит несколько вариантов: заморозить выплаты по процентам, дать отсрочку или продлить период кредитования.

2. Подыскать другую банковскую организацию с более выгодными условиями для рефинансирования. Можно найти вариант с приемлемыми процентами, изменить валюту залогового кредита, но потребуется хорошая кредитная история.

3. Получить госпомощь. Можно попробовать списать до 20% от общей суммы долга через агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

4. С разрешения банка продать ипотечную недвижимость самостоятельно и вернуть долг с полученных средств. Банковские организации обычно охотно идут на такой шаг, избавляя себя от лишних расходов и хлопот по реализации имущества.

5. Написать заявление в банк об аннулировании договора ипотеки. Это сделать труднее, так как финансовые организации не хотят терять свои проценты.

6. Исполнительное производство. В этом случае залоговая недвижимость реализуется при остановке штрафов и пени.

За счет продажи ипотечного имущества погашается долг, но если денег не хватит, под продажу попадет другая собственность должника. Также будет наложена блокировка на его счета и зарплатную карту.

Если стоимость залогового жилья или автотранспортного средства меньше, чем общий долг физлица, целесообразный вариант – банкротство, и ипотека тогда аннулируется, но и имущества должник лишается.

Рациональная и выгодная процедура – когда разница между долгом и стоимость ипотечной недвижимостью превышает 500 000 рублей.

Банкротство при военной ипотеке

Военнослужащие получают от государства ряд льгот и привилегий, одним из которых является ипотека. Ее особенности заключаются в том, что процентная ставка весьма невысока, кроме того, государство берет на себя обязательства по погашению данного кредита.

Но в случае возникновения непредвиденных обстоятельств и последующего увольнения из военных сил РФ возникает проблема – на заемщика ложится не только обязанность по погашению кредита, но и необходимость возврата ранее оплаченных платежей.

Банкротство в таких случаях будет осуществляться по общим правилам – то есть:

• подается заявление и документы;
• назначается управляющий;
• вводится одна из процедур в банкротстве;
• если назначена реализация имущества – ипотечное жилье продается.

А если жилье – единственное?

В соответствии с законом об ипотеке, кредитор вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. На ипотечное имущество не распространяется правило ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ о невозможности обратить взыскание на единственное жилье.

Даже если ипотечная квартира является единственным жильем, потерять ее вполне возможно. Дело в том, что имущество в ипотеке – собственность банка, и будет реализовано даже при условии, что там прописаны несовершеннолетние или люди с ограниченными физическими возможностями (инвалиды).

Решение о взыскании на ипотечное жилье выносит суд. При этом его стоимость определяется судьей или устанавливается как договор между банком и должником. Независимый оценщик определяет всего 80% от рыночной цены, по такой стоимости недвижимость и идет на торги.

Разрешение данной ситуации за несколько судебных заседаний практически невозможно, но, если было принято решение о банкротстве должника, происходит следующее:

• Недвижимость выставляется на торги. 80% от вырученной суммы получает банк. Если средств не хватает, он ходатайствует о взыскании денег с должника иными путями.
• Должник обязан оплатить стоимость оценки имущества. От этого он освобождается лишь в том случае, если подтвердит неплатежеспособность.

Если после реализации жилья остались свободные средства, банкрот может оставить их себе. Финансовое учреждение претендовать на них не имеет права.

Заемщик может оставить себе недвижимость лишь в том случае, если по суду удастся достичь с банком мирного соглашения и реструктуризации долга. Тогда арест с имущества снимается, и квартира не выставляется на торги.

В целом, решение проблемы зависит от уровня дохода и наличия ценного имущества у должника: если будет установлено, что он не имеет официальной работы и он не сможет выплачивать заем даже после реструктуризации, жилище подлежит продаже.

Важно учитывать, что ипотечную квартиру нельзя отнять, если банк по своей вине нарушил сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов – они составляют два месяца от даты объявления гражданина банкротом. Это является веским основанием для принятия судом стороны заемщика.

Также нельзя изъять квартиру, купленную контрактником по военной ипотеке, в случае банкротства жены. Несмотря на то, что она является общей собственностью, выплаты за нее производит Министерство обороны при условии, что мужчина отслужит 20 лет. Его супруга в данном случае к этому жилью не будет иметь никакого отношения, и изъятию оно не подлежит.

Как сохранить ипотеку при банкротстве?

Несмотря на то, что в банкротстве почти всегда ипотечное жилье выставляется на продажу, все же есть способы противостоять ситуации. Как сохранить ипотечную квартиру?

1. Вывести ее из-под залога. Только эти действия необходимо провернуть еще до банкротства. Например, договориться с банком о рефинансировании – ипотека автоматически закрывается, но оформляется другой кредит, потребительский. Можно выбрать и другой способ, главное – закрыть ипотеку и получить свидетельство о праве собственности на такое жилье.
2. Залоговый кредитор не включился в реестр. Возможно ли такое банкротство? Практика показывает, что такие ситуации, хоть и редко, но возникают. Например, был прецедент со Сбербанком, который пропустил 2-месячный срок на включение в реестр, и в результате ипотека осталась за банкротом, хотя долги списали.
3. Ипотечное жилье не продалось. Такое тоже возможно. Торги проводятся в три этапа, с каждым стоимость понижается. Если в результате ипотечная квартира так и осталась невостребованной, она будет предложена залоговому кредитору. Если тот откажется, то она передается банкроту.

Наиболее верный вариант – вывод ипотечной собственности из-под банковского залога. Например, если осталось платить по кредиту миллион рублей, можно оформить отдельный кредит на эту сумму и рассчитаться за ипотеку. Тогда банк потеряет все права на заложенное имущество, и оно при банкротстве будет признано единственным жильем.

Большие долги – не повод отчаиваться, но лучше не пускать все на самотек и пытаться бороться самостоятельно без соответствующей подготовки. Обратитесь к профессиональным юристам еще в самом начале – специалисты помогут выбрать наиболее подходящий вариант действий в вашем случае. Мы готовы отстаивать ваши законные интересы до последнего!

Что же в таком случае будет с жильем?

Процедура несостоятельности не позволяет выйти из сложной ситуации с минимальными последствиями. Банкротство физических лиц при ипотеке несет следующие риски:

• Человек лишается жилья, даже если оно единственное, и на площади проживают дети.

• Ограничительные меры, установленные судом, подразумевают лишение прав распоряжаться своим имуществом и доходами, запрещен выезд за границу.

• Чтобы удовлетворить требования кредиторов, возможно наложение взыскания на другую собственность должника.

• Банкрот лишается права оформлять ИП, ООО, занимать руководящие должности в течение 5 лет.

Факт процедуры несостоятельности обязательно будет указан в кредитной истории. Таким образом банкротство при ипотеке формально не является препятствием для подачи заявки на следующий залоговый кредит, но банки вряд ли захотят кредитовать банкрота.