Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Застраховать договор долевого участия

○ Чем регулируется?

Страхование застройщика регулируют два закона: № 214-ФЗ и № 218-ФЗ.

Второй из них был принят в июле 2017 года с целью кардинально изменить систему страхования, так как система страхования гражданско-правовой ответственности, существовавшая ранее, оказалась нерабочей.

Новый закон 2017 предусматривает страхование Фондом защиты прав граждан. Но страховать договоры в Фонде можно только застройщикам, которые свой первый ДДУ зарегистрировали в 2017 году. То есть на практике еще применяются положения Закона № 214, которыми предусматривалось страхование банком, страховой фирмой и ОВСЗ.

Механизм страхования

Закон определил этапы страхования так: пред заключением ДДУ с дольщиком, застройщик обязан застраховать ответственность перед покупателем.

  • банкротства;
  • финансовой нестабильности;
  • предъявления прав на объект со стороны третьих лиц или ареста.

Указанный список не является исчерпывающим, причины,

Говоря о том, может ли застройщик отказаться от страхования долевого строительства, закон однозначно говорит, нет.

  1. Поручительство со стороны банка. Данный способ не так популярен, по причине того, что банки требуют довольно серьёзный залог, в среднем он составляет 30% от стоимости объекта.
  2. Есть способ взаимного страхования, для чего создаётся специальное общество. Однако и такой способ не пользуется популярностью среди Российских компаний.
  3. Наиболее популярным и относительно простым способом страхования является договор со страховой компанией. Однако тут проблемы уже возникают с её выбором, так как к ней закон предъявляет довольно жёсткие требования, которым большая часть страховщиков просто не соответствует.

Заполнение бумаг

Очевидно, что, несмотря на срок действия закона, он уже составляет четыре года, Российскому рынку страхования ДДУ нужно время для развития, включая страховые компания. На сегодня к СК предъявляются конкретные требования для того, чтобы они имели право на страховании ДДУ.

○ Особенности нововведения

Теперь рассмотрим механизм возврата средств, предложенный Законом № 218.

Процедура возврата денег прописана в Постановлении № 1310. Происходит она следующим образом.

1. Право на возврат средств у дольщика появляется после открытия конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота.

2. Фонд принимает решение о выплате возмещений дольщикам и в течение 2 недель с момента принятия этого решения публикует его на своем интернет-сайте. Начинается прием заявлений от граждан. Сведения о времени, месте, форме приема заявлений должны быть размещены на сайте.

3. Дольщик обращается в Фонд защиты прав граждан с заявлением, паспортом, выпиской из реестра требований кредиторов.

4. Выплаты производятся в течение 10-дневного срока с момента предъявления дольщиком документов.

Ответ по долгам несет Фонд защиты прав граждан. Деньги возмещаются из средств данного Фонда, привлеченных из обязательных и добровольных взносов застройщиков, инвестиционной деятельности, иных незапрещенных доходов.

Дольщик может попросить возвращения своих средств, а может поручить Фонду употребить деньги на достройку дома.

Как уверяют законодатели, вышеописанный механизм, введенный с принятием Закона № 218 лучше страховой системы, которая применяется на основании Закона № 214, потому что:

  • При банкротстве застройщика, Фонд берет на себя обязательство достроить объект – у дольщика появляется шанс получить жилье.
  • Механизм получения выплат проще (по крайней мере, так считает законодатель).
  • Управление средствами берет в руки государство.

Требования к страховым компаниям

Требования к страховым компаниям, привлекаемым к страхованию ДДУ, зафиксированы в законе, и застройщики обязаны принимать эти требования во внимание.

Говоря конкретно, выделяют следующие факторы:

  • срок деятельности страховой компании должен составлять не менее пяти лет;
  • финансовая устойчивость должна соответствовать установленным требованиям;
  • развитие компании должно быть так же прогнозируемым;
  • оборот должен составлять до 400 млн руб., а уставный капитал 120 млн руб.

Соблюдение указанных условий обязательно, в противном случае компания не будет пользоваться спросом.

  1. Участие компании в крупных объединениях.
  2. Опыт работы на рынке. Очень важно, чтобы он был положительным.
  3. Устойчивое финансовое положение.
  4. Корректное юридическое сопровождение и обеспечение строительства.
  5. Конкретный этап строительства.
  6. Дата завершения строительства.
  7. Общее количество дольщиков.

С учётом этих параметров СК устанавливают стоимость ДДУ в диапазоне от 0,5% до 1% от общей стоимости объекта. Несмотря на значительные суммы взносов в пересчёте на абсолютные цифры, страховщики считают эти сделки довольно рискованными, так как убытки ещё более значительные, чем прибыль.

У компании есть две возможности для страхования, то есть можно страховать весь объект целиком, или же каждый ДДУ по отдельности. На рынке распространён второй вариант, он более предпочтителен для обеих сторон. В этом случае застройщик несёт ответственность перед каждым дольщиком, а для компаний такой подход может экономить средства. Дополнительно отметим, что страховка ДДУ вступает в силу только тогда, когда сам ДДУ проходит регистрацию в Росреестре.

При наступлении страхового случая дольщикам положена выплата страховки.

Для этого необходимо наличие одного из оснований:

  1. Вступившее в силу решение суда, которое вынесено на основании коллективного заявления дольщиков, которое подано в судебные органы после 6 месяцем после остановки строительных работ, или наступления срока передачи жилых помещений собственникам;
  2. Или же при наличии решения арбитража о том, что компания признана банкротом и начата процедура конкурса по продаже имущества.

Наличие одного из этих оснований даёт право дольщикам обратиться в страховую компанию за компенсацией.

  • подать заявление в компанию с указанием на наступление страхового случая, которому приложен полный пакет документов, подтверждающих изложенные в заявлении факты;
  • после получения такого обращения от дольщика, компания приступит к процедуре проверки;
  • после вынесения положительного решения дольщик может получить положенную ему по договору сумму.

Все дальнейшие операции и взаимодействие юридических лиц происходит уже без участия дольщиков. Несмотря на то, что сама идея была довольно хорошей, должной эффективности она не показала. Застройщики, приняв новые реалии, не стали спешить с полноценной реализацией всех требований. По этой причине в 2017 году законодатели обязали всех застройщиков организовать компенсационный фонд, в который застройщик обязан отчислять процент с каждого подписанного договора. Эти средства будут направлены либо на выплату компенсации, либо на завершение строительства.

Для того чтобы воспользоваться компенсацией от фонда необходимо сделать следующие шаги:

  1. Обращение в фонд возможно после объявления конкурса на продажу имущества.
  2. Выплата дольщикам возмещения происходит в течение двух недель. Данная информация должна быть опубликована на официальном сайте, и только после этого можно подавать заявление на компенсацию, в указанное время и место установленной формы.
  3. При обращении в фонд дольщик должен иметь при себе паспорт и выписку из реестра требований кредиторов.
  4. Срок по выплатам ограничен десять днями, после подачи необходимого пакета документов.

Перечисленные этапы следует выполнять в той последовательности, как они перечислены.

  • средства фонда, которые формируются из отчислений застройщиков, могут быть направлены на компенсацию обманутым дольщикам;
  • по усмотрению потерпевших средства могут быть направлены и на завершение строительства обанкротившейся компании;
  • упрощена процедура по получению выплат;
  • всё управление осуществляется уполномоченным государственным органом.

Конечно, заморозки цен не наблюдается, но и ожидаемого скачка тоже не произошло, во всяком случае, на данном этапе.

Предлагаем ознакомиться:  Подсудность дел о расторжении брачного договора

○ Минусы страхования

Система, действующая сегодня, имеет следующие недочеты.

Членские взносы при присоединении к таким организациям превышают 1 миллион рублей. Связано это с тем, что застройщики несут субсидиарную ответственность за долги друг друга – при банкротстве участника организации, другие застройщики возвращают средства его дольщикам со своих средств. Выходит, что добросовестные члены организации покрывают долги банкротов, поэтому нельзя сказать, что эта система пользуется популярностью.

Стоимость тарифов высокая и зависит от цены договора – минимум 1 %, а на практике возврат средств происходит редко.

Хотя Закона № 218 не решает этой проблемы – застройщикам необходимо платить 1,2 % от суммы ДДУ. Но теперь ожидается, что система будет рабочей.

Хотя система поручительства довольно привлекательна, банкам она абсолютно не выгодна. Поручитель в случае наступления страхового случая несет колоссальные убытки. Так как банк – часть финансовой системы государства, осуществлять выплаты дольщикам не выгодно ни государству, ни банку.

Страхование участников долевого строительства

При принятии решения дольщиком о добровольном заключении ДДУ, наряду со страховкой, которую обеспечивает компания, дольщик также принять меры для того, чтобы обезопасить себя. Страхование дольщиков происходит по тем же принципам что и у застройщика. Для подписания договора по такой страховке необходимо проведение экспертизы для определения рисков, она делается бесплатно для страхователя, и занимает менее недели.

Когда же делается страховка застройщика при долевом строительстве, обязательным условием является залог, и чаще всего для этого предоставляется земельный участок под строящимся объектом. Важно знать, что договор должен быть оформлен соответствующим образом до первого ДДУ.

Если же договор расторгается до наступления окончания срока, СК обязана исполнить свои обязательства перед страхователем. Если страховой случай произошёл в период действия договора, то компания обязуется помочь. Договор страхование рисков долевого строительства считается вступившим в силу с момента поступления первых взносов.

Как уже говорилось, застрахованным может быть весь объект сразу, или же по мере подписания ДДУ. Ведь в первом случае приходится сразу выделять крупную сумму для указанных целей.

  • страхование долевого строительства от недостроя по причине банкротства или временных финансовых трудностей, связанных с заморозкой активов компании;
  • получение жилого помещения, непригодного для проживания или построенного с нарушениями;
  • от уклонения застройщиком исполнять свои обязанности в полном объёме;
  • двойная продажа объектов недвижимости.

Конечно, перечень прочих страховых случаев может быть расширен по усмотрению сторон договора.

За страховку должен платить застройщик. Хотя, конечно, на практике бывают случаи привлечения средств дольщика.

Рекомендую Вам написать письменную претензию застройщику о возврате средств, если ответа не последует, обращайтесь в суд.

Для начала обратитесь в арбитражный суд и дождитесь пока Вас включат в реестр требований кредиторов. Далее обратитесь к банку-поручителю или к страховой компании. Узнать о том, кто страховал ДДУ можно в Росреестре, так как регистратор проверяет данную информацию перед регистрацией договора.

Обязанности страхователей

Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.

Для застройщика они определены следующим перечнем:

  1. Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
  2. Своевременная оплата необходимых взносов.
  3. Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
  4. Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.

Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.

  • выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
  • оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.

По сути, это основные обязанности компании.

  • вносить необходимые платежи;
  • соблюдать условия по договору;
  • в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.

Вне зависимости от страхователя стоимость договора определяется исходя из стоимости объекта страхования. При наступлении случая, предусмотренного договором, выплата также происходит в соответствии с ценой объекта и не меньше средней стоимости за один кв. м в регионе нахождения.

Правила

Долевое строительство, это не только возможность купить желанные квадратные метры подешевле, заплатив за них на этапе возведения здания, но и большая вероятность получить пшик, нарвавшись на мошенников.

Чтобы сократить количество обманутых дольщиков, государство ввело обязательное страхование договоров долевого участия в строительстве.

По новым правилам, действующим с 2014 года, договор должен быть застрахован любым из предлагаемых коммерческих способов:

  • В страховой организации.
  • В банке.

Регистрируют только застрахованные долевые договоры.

Особое значение страхования ДДУ

Конечно же, страхование ДДУ очень важно для любого кто решил купить квартиру в новостройке. Ведь пока объект полностью незавершён и не введён в эксплуатацию риск того что весь процесс может быть заморожен, превращён в долгострой или вовсе полностью остановлен из-за банкротства очень велик.

  1. Для приобретения будущей квартиры были привлечены средства по ипотечным программам, ведь в этом случае помимо выплаты застройщику, дольщик оплачивает проценты банку.
  2. Для подписания ДДУ были привлечены деньги по социальным программам.

Если в первом случае конечная стоимость покупки в несколько раз выше её стоимости, то во втором денежные средства целевые и по ним нужно отчитываться, в случае их возврата выдавшему органу рассчитывать на повторное использование уже не приходится. Такое положение вещей не может игнорироваться дольщиками, и тем более заставляет их обращать внимание на наличие страховки по ДДУ.

Страхование

Для справки скажем, что при покупке квартиры по договору уступки прав все права на требование страховки переходят новому владельцу, тут важно соблюсти необходимые правила оформления и уведомления всех сторон договора.

Однако тем, у кого имеется ипотека, по которой обязательным является страхование предмета залога, может случиться, так что страховку можно получить только от одной компании. Все дело в том, что по одному страховому случаю получение возмещения из двух источников невозможно.

Страховка застройщиков

По идее, обращение в страховую компанию, это самый доступный способ страхования гражданской ответственности застройщика по договорам долевого участия. На практике же возникают некоторые сложности.

  • Масштабы страховщика – только крупная организация, с большим штатом специалистов и солидным капиталом «потянет» подобные услуги. Страховщики берут на себя возврат вложенных дольщиком средств, если застройщик не в состоянии выполнить договор и предоставить в собственность приобретенную жилплощадь. Как и в строительном страховании, в долевом трудно в полной мере оценить все возможные риски.
  • Ограничения – законодательно предусмотрены параметры, которым должна отвечать страховая организация. Это и лицензия, и не менее пяти лет в строю, и оборотные средства в размере 400 млн рублей (от 120 млн рублей уставного капитала), и финансовая стабильность (отсутствие угрозы банкротства и стороннего управления).

Чтобы выполнить обязательства, страховщики предпочитают страховать не объекты полностью, а отдельные квартиры, для чего заключаются договора по каждому эпизоду. После получения возмещения дольщик теряет права на квартиру. Срок действия страхового договора обычно на два года больше, чем срок передачи жилья в собственность по договору долевого участия. В течение этого периода дольщик имеет право на возмещение.

Одним из способов страхования долевых договоров является банковское поручительство, обязательства страхователя в этом случае берет на себя банк. Он выступает гарантом возврата вложенных инвестором денег, если застройщик не сможет выполнить условия договора и предоставить жилье в собственность.

Предлагаем ознакомиться:  Каков подоходный налог в США и других странах мира

В отличие от страховщиков, банки возьмут за услуги не только 1 – 3% от цены объекта, но и залог в виде земельного участка, полученного под застройку, дорогостоящей техники или другого имущества застройщика. Срок действия поручительства банка должен на два года превышать срок передачи квартиры в собственность, указанный в договоре долевого участия.

Банк, как и страховая компания, должен будет полностью погасить дольщику вложенную в строительство сумму. Критерии отбора финансовых организаций, которые получат право выступать поручителями, весьма серьезные, по всей стране наберется около 200 соответствующих им банков:

  • Лицензия на право выдачи гарантий.
  • Не меньше пятилетки банковской деятельности.
  • Уставной капитал от 200 млн рублей.
  • Оборотные средства банка (собственные) от 1 млрд рублей.
  • Отсутствие претензий к банку со стороны ЦБРФ.

Страхуемые и нестрахуемые риски

В долевом страховании, как и в других видах, существуют риски, покрываемые страховкой, и риски, за которые никто не ответственен, не подлежащие страхованию. Хотя конкретное страховое покрытие разрабатывается по каждому объекту, к стандартным, чаще всего страхуемым рискам, относятся несколько ситуаций:

  • Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию (передачи в собственность дольщика) в период от полугода до года.
  • Многократная продажа (одну квартиру продают нескольким дольщикам).
  • Банкротство застройщика.
  • Уничтожение объекта страхования.
  • Невозможность регистрации права собственности.
  • Доплата сверх предусмотренной договором суммы.

Страховка позволяет дольщикам если ни получить долгожданную квартиру, то хотя бы вернуть свои деньги. С нестрахуемыми рисками предпочитают не связываться даже крупные организации, ввиду невозможности просчета вероятности их наступления и масштабов убытков. То есть, если застройщик не выполнил обязательств в результате наступления события, связанного с нестрахуемым риском, никто денег не вернет. Всероссийским союзом страховщиков разработан перечень ситуаций, относящихся к нестрахуемым рискам:

  • Разрешение на строительство было получено незаконным путем.
  • Увеличение сроков сдачи объекта свыше предусмотренных страхуемым риском.
  • Права собственности или аренды оспариваются третьими в судебном порядке.
  • Нарушения условий договора долевого участия, нарушения законодательной базы, в результате которых договор по суду признается недействительным (незаключенным).
  • Решение государственных органов о прекращении или приостановлении строительства.

Мужчина работает за ноутбуком

В зависимости от условий возведения объекта и других нюансов, в перечень нестрахуемых рисков страховщиками могут вноситься изменения и дополнения.

Контроль соблюдения норм законодательства

Участие застройщиками в системе страхования ДДУ не носит рекомендательный характер. Исполнение этого требования обязательно и контролируется отдельными органами государства.

При организации общества взаимного страхования, контроль остаётся за местными органами самоуправления. В случае участия страховых компаний, контроль осуществляет Центробанк РФ. Оба контролирующих органа гарантируют соблюдение всех норм действующего законодательства.

Важно знать, что в случае если застройщик требует оплату страховки от дольщика, ему необходимо обратиться с письменным заявлением или претензией к компании застройщику, для возврата уплаченной суммы. Если же результата добиться не удалось, то выходом станет обращение в суд с иском.

  • договор с застройщиком, по которому производится передача денег за страховку;
  • кассовый ордер или чек, подтверждающий поступление оговорённой суммы;
  • уведомление по доставке заказного письма с заявлением или бумага с подтверждением факта досудебного урегулирования.

Именно для исключения подобных ситуаций и вводится внешний контроль, деятельности компаний, задействованных в строительстве нового жилья.

В заключение нужно сказать, что строительный рынок является весьма рискованным, и, доверяя свои деньги и возможное жилье нужно быть очень внимательным.

  1. Его надёжность и опыт работы.
  2. Количество и качество уже сданных объектов.
  3. Отзывы других дольщиков.
  4. Участие в обязательном страховании и фондах по защите интересов дольщиков.

Только внимательный подход к выбору партнёра сможет хотя бы отчасти защитить и обезопасить дольщика от обмана.

Документы

Чтобы заключить договор со страховщиком, застройщик предоставляет пакет документов, подтверждающий правомочность и актуальность страхования:

  • Разрешение на строительство объекта.
  • Лицензия и свидетельство регистрации права на осуществление деятельности.
  • Учредительные документы организации.
  • Технико-экономическое обоснование.
  • Финансовые документы, список кредиторов, документы, подтверждающие отсутствие долгов перед банками и налоговой службой.
  • Договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком (или договоры, если речь идет о страховании всего объекта).

В зависимости от выбранного страховщика, могут потребоваться и другие документы, подтверждающие состоятельность застройщика и его возможности по осуществлению строительного процесса и выполнению обязательств перед инвесторами.

И договор долевого участия, и страховой договор вступают в силу только после регистрации.

{amp}gt; Закон {amp}gt; 214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Разберемся, что такое ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) в соответствии с ФЗ-214, на что обратить внимание при оформлении договора. Покупка квартиры – важный и серьёзный шаг. Он требует подготовки и внимания. Не всегда есть возможность купить квартиру во вторичном жилье или в уже построенном доме.

Купить квартиру в строящемся доме – более дешёвый вариант, правда, придётся подождать, пока достроят дом. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть, кроме использования собственных средств и средств компаний-инвесторов, дополнительно привлекают при строительстве дольщиков.

В данном варианте покупка оформляется договором долевого участия.

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

  • обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
  • установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика.

Новостройка

ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект.

Предлагаем ознакомиться:  Процедура удочерения ребенка жены если она мать одиночка

Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

  • заявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
  • чек об уплате пошлины;
  • собственно ДДУ со всеми приложениями;
  • паспорт дольщика;
  • документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
  • договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
  • при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
  • если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика.

Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать.

Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком.

А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своём сайте обязан размещать следующую информацию:

  • разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года;
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
  • проект дду;
  • виды обеспечения исполнения обязательств по дду;
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии);
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

Про регистрацию участка, разрешение на строительство и публикацию декларации уже было сказано выше.

Застройщик публикует проектную декларациюв СМИ, так как обязан информировать потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.

  • описание квартиры;
  • площадь квартиры;
  • цена квадратного метра;
  • полная стоимость квартиры;
  • срок передачи квартиры;
  • гарантия на квартиру и коммуникации;
  • размер долевого взноса;
  • ответственность застройщика;
  • ответственность дольщика;
  • оплата коммунальных услуг покупателем.

Описание квартиры

В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

Площадь квартиры

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился.

Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

Мужчина выписывает обязанности

В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости.

Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки.

Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Застройщик не признаётся виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

Цена страхования договоров долевого участия??

Конкретная стоимость страхового договора зависит от нескольких факторов:

  • Состоятельность застройщика – деловая репутация, условия сдачи и количество сданных объектов, финансовые возможности.
  • Расположение объекта – насколько будут востребованы строящиеся квартиры (в центре или «у черта на куличках»).
  • Юридическая чистота застройщика – имели ли место судебные разбирательства, связанные с деятельностью застройщика.

Стандартный тариф страхования договора долевого участия – 1% от суммы сделки. Меньше этой суммы заплатить вряд ли получится, а вот если застройщик имеет сомнительную репутацию или решил построить многоэтажку в труднодоступном, криминогенном районе, увеличиться она может в несколько раз.

Регистрация ДДУ в Росреестре

Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.

Регистрацией договора долевого участия может заниматься и дольщик, но обычно это «удовольствие» достается застройщику.

Регистрацию проводит отделение Росреестра, к которому приписано строящееся здание (по адресу), застройщик должен подать туда набор документов:

  • Разрешение на строительство.
  • Строительный план.
  • Проектно-сметная документация (декларация).
  • Учредительные документы организации.
  • Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
  • Заявление на регистрацию.

Подписание страховки

После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector