Общедолевая собственность и долевая собственность разница

Что лучше совместная или долевая собственность

Совместная собственность – это имущество, которое одновременно принадлежит двум людям, и оно между ними не разделено. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке. В этом случае недвижимость не делится на доли, а считается полностью общей.

То есть, и муж, и жена имеют одновременно одинаковые права на квартиру. При этом они должны вместе платить за коммунальные услуги, налог за недвижимость и прочие выплаты, касающиеся дома.

Собственность становится совместной после заключения брака. Особенно это касается недвижимости, приобретённой уже после того, как люди вступили в брачный союз. Если же оба человека являются гражданской парой, то есть, не зарегистрировали свои отношения официально, то тогда их квартира не станет считаться совместным владением. Причём совсем не важно, купил её кто-то один или же внесли деньги оба.

Долевая собственность – это имущество, которое принадлежит двум и более людям, и делится оно на доли. Они могут быть как равными, так и нет. Причём она может распределяться не только между супругами, но даже между людьми, которые не являются собственниками.

Для этого они должны приобрести часть квартиры или же получить её в дар, по наследству или иным законным путём.

Должны быть оформлены права на недвижимость, и необходимо, чтобы доли были чётко разграничены и официально подтверждены. Тогда подобное владение будет считаться законным. Если же деление произошло только лишь на словах и не было зарегистрировано в государственном органе, то тогда оно не будет считаться действительным.

Общедолевая собственность и долевая собственность разница

Долевая собственность – это фактическое выделение каждому собственнику объекта отдельной доли имущества.

Плюсы долевой собственности Минусы долевой собственности
У каждого собственника есть только своя доля и отвечает он только в ее рамках. Платить налоги, коммунальные и любые другие платежи придется строго в рамках объема доли. И если она больше, чем у других собственников – это невыгодно.
Это один из немногих вариантов получить хоть какой-то свой угол. Доля предполагает пользование только конкретной частью объекта. В случае с недвижимостью, например, отдельной комнаты.
Можно распоряжаться своей долей так, как удобно. Например, сдавать в аренду. Прежде чем продать свою долю на сторону нужно в письменном виде предложить купить ее другим совладельцам на тех же условиях.
Можно воспользоваться налоговым вычетом. Налоговый вычет напрямую связан с размером доли, а та, в свою очередь, с размером платежа.
Можно произвести раздел в натуре, фактически отгородившись от других собственников. Многие объекты, принадлежащие нескольким собственникам и разбитые на доли, имеют многочисленные общие помещения (туалет, кухня и так далее), пользоваться которыми придется только по графику или на основании любых других соглашений.

Совместная собственность предполагает использование имущества несколькими владельцами без выделения доли и каких-либо ограничений для той или иной стороны.

Плюсы совместной собственности Минусы совместной собственности
Имущество используется совместно, что исключает ограничения для какого-либо пользователя. Из-за совместного использования имущества постоянно нужно учитывать желания и требования всех сторон.
Оплата налога, коммунальных и других платежей равномерно распределяется между всеми владельцами. В отдельных случаях платеж может быть выше, чем фактическая польза от использования имущества.
Не нужно определять порядок использования имущества и как-либо разделять его. Любой собственник не имеет права распоряжаться имуществом только так, как он этого хочет. Всегда нужно учитывать потребности всех сторон.

Различия между совместной и долевой собственностью достаточно значительные и потому однозначно сказать, какой именно вариант лучше по всем параметрам невозможно. Так, например, совместная собственность станет оптимальным вариантом владения для близких родственников и/или любых других лиц, отлично уживающихся друг с другом или способным учитывать мнение остальных владельцев без особого ущерба для себя (и это должно быть верно относительно всех сторон).

Долевая же собственность отличается тем, что предоставляет владельцу доли определенную свободу. Не настолько всеобъемлющую, как при единоличном владении, но все же намного большую, чем при совместной собственности. Этот вариант отлично подойдет группам лиц, которые не могут или не хотят уживаться друг с другом помимо определенных правил и графиков. Идеальная система для коммунальной квартиры.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните 7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните 7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Каждый гражданин должен знать, что такое совместная и долевая собственность, и какая между ними разница. Это позволит впоследствии разобраться, на что можно претендовать, а на что нет. К тому же, отличия действительно довольно существенны, а незнание некоторых нюансов может привести к нарушению закона.

Совместная собственность отличается от долевой тем, что изначально не определены доли каждого из владельцев. Кроме того, она возникает лишь в оговоренных законом случаях: например, у супругов в браке, а также у членов крестьянского хозяйства.Это же предопределяет некоторые особенности ее прекращения. Например, собственность супругов прекращается в случае:

  • ее раздела, независимо от того, развелись они или нет;
  • заключения брачного контракта и определения режима раздельной собственности.

Сам по себе развод прекращает лишь образование совместного имущества на будущее. Что касается ранее приобретенного – до его раздела будет действовать режим совместного имущества.

Раздел такого имущества осуществляется по правилам ст. 254 ГК РФ, согласно которой для начала следует определить доли каждого из супругов. Проще говоря, совместная собственность должна сначала стать долевой.

Впрочем, прекращение права общей совместной собственности возможно и без натурального раздела, например, в случае дарения одним супругом своей части другому.

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Как возникает долевая собственность

Если объект имущества одновременно принадлежит сразу нескольким владельцам и не может быть разделен между ними в силу своих качеств или закона, он является общей собственностью. Этот режим возникает очень часто, например при следующих условиях:

  • приобретение семьей квартиры по материнскому капиталу;
  • наследование членами семьи земельного участка, принадлежавшего умершему родственнику;
  • покупка любого имущества лицом, находящимся в браке;
  • ведение предпринимателями совместной хозяйственной деятельности;
  • приватизация жилья, занимаемого по договору социального найма и так далее.

Если законом не установлено иное, например, образование совместной собственности, в большинстве случаев общее имущество выступает долевым – каждый владелец имеет в нем определенную долю.

Если самими владельцами или судом не определено иное, им принадлежат одинаковые доли, размер которых зависит от количества собственников. Все они могут свободно распоряжаться своими долями, тем самым прекращая общее владение.

В чём разница

Люди не редко задаются вопросом, в чём разница между общей совместной собственностью на квартиру и долевой. Вопрос действительно важный, а отличия очевидны. К слову, полезно будет узнать не только о том, какие есть различия, но и про то, что лучше из этого.

Ещё раз отметим, что общий тип не предполагает разделения на доли. Хотя при желании супруги могут разграничить собственность, заключив, к примеру, брачный договор. Но делать это не обязательно. А вот долевая должна в обязательном порядке чётко делиться на каждого человека. Причём это должно быть официально зарегистрировано.

Общая долевая собственность и совместная также будут различаться тем, что первый вид допускается для любых людей независимо от родства, а второй предполагается только для супругов. То есть, совместное имущество бывает только у людей, которые состоят в браке друг с другом.

Ещё одно отличие – в случае долевой собственности людям придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. То есть сумма для оплаты будет делиться между всеми владельцами. А вот если имущество общее, то тогда и платить люди будут вместе, без разделения.

Что касается установления права, то для долевого владения нужно заключить договор для всех владельцев, и каждый из них должен подписать официальную бумагу. А вот при совместном типе правовой факт будет установлен автоматически по факту покупки недвижимости.

Что касается продажи, то при совместном владении имущество не может быть продано по решению одного человека. Согласны должны быть оба супруга, чтобы сделка произошла. А вот если собственность долевая, то любой из владельцев может продать свою часть, а также подарить её, обменять или завещать. При этом не нужно заручаться согласием других людей.

Нормативная база

Основа нормативной базы, регулирующей отношения между субъектами прав на общее имущество, – гл. 16 ГК РФ. Этот раздел определяет:

  • основные правила возникновения общей собственности;
  • порядок определения долей в ней;
  • условия общего владения и распоряжения;
  • порядок распределения расходов;
  • правила отчуждения;
  • условия продажи и другие значимые вопросы.

Общедолевая собственность и долевая собственность разница

Одним из них является вопрос прекращения долевой собственности, основаниям которого посвящена ст. 252 ГК РФ. Статья, в частности, определяет, как прекратить долевое право собственности, предлагает возможные модели, которые может использовать инициатор прекращения, рассматривает варианты на случай, если фактический раздел имущества или натуральный выдел конкретной доли невозможен.

Предлагаем ознакомиться:  Оформление гаража в собственность в гаражном кооперативе

Кроме индивидуализации объекта, право долевого владения также может прекратиться в результате распоряжения своей долей.  Основные правила в этом отношении определены ст. 246 ГК РФ.

Важно помнить и о судебной практике, отчасти разъясняющей некоторые особенности ГК РФ. Например, Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 уточняет, что такое «несоразмерный ущерб», который является препятствием для натурального выделения доли в праве собственности.

Что лучше совместная или долевая собственность

Люди нередко задаются вопросом, что же лучше, долевая или совместная собственность. На самом деле и тот, и другой вариант хороший. Всё зависит от конкретной ситуации, в которой находится человек. Если супруги хотят, чтобы были чётко разделены доли имущества, которое им принадлежит, то тогда они могут составить брачный договор.

Обычно не составляет труда поделить квартиру на две части. Причём не всегда они являются равными. Одному супругу может принадлежать, к примеру, 75% от жилья, а другому 25%. Хорошо, если оба владельца изъявят желание провести данную процедуру. Если же кто-либо будет против, то тогда потребуется обратиться в суд. Уже через него придётся осуществлять разделение жилища.

Независимо от того, было ли деление принудительным или добровольным, в любом случае имущество перестанет быть совместным. После этого на него будут действовать все те правила, которые касаются долевого вид. То есть, один из супругов сможет при желании продать свою часть, да и платить за дом нужно будет отныне раздельно.

Когда прекращается долевая собственность

Право общей долевой собственности может прекратиться в случаях:

  • продажи, мены или дарения доли;
  • гибели или уничтожения недвижимости;
  • продажи на публичных торгах (например, продажа заложенной доли, если вы нарушили условия кредитного договора);
  • раздела имущества (когда сособственники по согласию или по решению суда определяют права каждого на конкретные помещения);
  • выдела доли в натуре (когда конкретные помещения становятся не долей, а частью дома, например, с отдельным входом, кухней, санузлом);
  • по решению суда.

Общей может быть не только долевая собственность, но и совместная. Но это уже другая история.

Конкретных причин, по которым право на долевое владение нескольких собственников единым объектом имущества может быть прекращено, закон не устанавливает. Но учитывая существующие нормы и сложившуюся практику, можем выделить несколько юридически значимых событий, в результате которых долевая собственность прекращена или прекратится в будущем. Это возможно в случаях:

  1. Индивидуализации долей в праве собственности. Согласно ст. 252 ГК РФ, собственники долевого имущества могут разделить объект, принадлежащий им на правах долевого владения, по соглашению или через суд. Один из таких собственников вправе требовать от остальных совладельцев выдела принадлежащей ему части в натуре, правда, лишь если это допустимо без потери возможности целевого использования (например, поделив автомобиль на несколько частей, его нельзя будет эксплуатировать). На случай, когда это возможно, предусмотрена денежная компенсация. После раздела общая собственность прекращается для всех совладельцев, после выдела доли – лишь для ее владельца.
  2. Отчуждения долей. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, собственники долей в общем имуществе могут свободно распоряжаться ими, заключая в их отношении любые безвозмездные или возмездные сделки. Все владельцы вместе или каждый по отдельности могут свободно подарить, завещать или продать (с некоторыми ограничениями) свои доли кому угодно. Если все доли в результате отчуждения перейдут к одному субъекту, долевая собственность прекратится.
  3. Обращения взыскания на конкретную долю. Согласно ст. 255 ГК РФ, кредитор может требовать обращения взыскания на долю должника в общей собственности. Если ее нельзя выделить, сособственникам предлагается ее выкупить. Если владелец всего один и он принимает это предложение, долевой режим прекращается. Если сособственников несколько, право на долю прекратится лишь у должника – сама по себе долевая собственность останется.
  4. Фактической гибели или уничтожения имущественной доли. В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ, уничтожение объекта или его части, принадлежащей конкретному лицу, влечет за собой прекращение права собственности. Наглядный пример: домовладение находится в общей долевой собственности двух хозяев, имеющих отдельные входы. Если одна из частей этого дома будет снесена, дом перестанет быть общим, так как часть одного из владельцев фактически погибнет. При этом важна гибель именно части дома, прекращение долевой собственности вследствие сноса хозпостройки или иного второстепенного объекта невозможно.
  5. Отказа собственника от его доли. Закон позволяет сособственнику отказываться от принадлежащей ему доли в пользу третьих лиц или других сособственников.

Общедолевая собственность и долевая собственность разница

На некоторых из указанных оснований предлагаем остановиться подробнее.

Заключение

Общая собственность может быть как совместной, так и долевой. Если общее владение долевой собственностью не представляется возможным, владельцы могут его прекратить, избавившись от своих долей в пользу других совладельцев, а если те откажутся – в пользу третьих лиц.

Если собственники желают и дальше пользоваться общим имуществом, они могут его разделить, выделив в натуре принадлежащие им доли. На практике это чаще всего касается общей недвижимости, но далеко не всегда возможно в техническом плане и почти невозможно для квартир.

Если сторонам это все же удалось, каждый из них будет обладать своим индивидуальным объектом права, а долевая собственность прекратит действовать.

Как можно понять из статьи, разница между долевой и совместной собственностью достаточно большая. Поэтому не стоит путать эти термины, ведь это не одно и то же. Можно также отметить, что совместный тип владения обычно не хуже иного варианта. Однако могут возникнуть проблемы при появлении желания продать свою часть квартиры.

Как уже говорилось, совместную недвижимость можно подарить, завещать, обменять или продать только в том случае, если оба человека будут согласны на сделку. Если же один откажется заключать договор, то тогда процедуру не удастся провести. Либо придётся обращаться в суд, чтобы решить возникшую проблему. Поэтому проще, когда имущество всё же поделено на доли.

Совместная и долевая собственность на квартиру

Общие принципы и характеристика совместной и общей долевой собственности определены в ст.244 ГК РФ. Оба режима собственности имеют свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

Как приобретается доля в праве собственности

Если хозяева недвижимости решили разделить ее юридически, то они могут использовать два способа. Первый – это добровольное соглашение, а второе – судебное разбирательство. Если один из владельцев решил оформить свою часть, то, по факту, остальные лица лишаются права общей собственности. Они все будут обязаны оформить свои части квартиры, дома и т.д. Например, при разделе квартиры площадью 115 кв. м каждый из 3-х хозяев может оформить право собственности на 38, 3 кв. м.

При разделе следует учитывать, что долю можно выделить не всегда. К примеру, речь идет об однокомнатной квартире. Даже суд не вправе поделить, пусть и юридически, такую недвижимость. Поэтому остальные хозяева должны выплатить лицу стоимость его части квартиры. После этого он теряет все права на недвижимость. Что касается самого раздела, то, на практике, площадь недвижимости делится на количество владельцев.

Если выделение все-таки осуществимо, то стороны заключают соглашение. Это достаточно важный документ, поэтому он должен быть оформлен по всем правилам. Нотариально его заверять не нужно, но при составлении лучше обратиться к юристу. Далее документ подается для регистрации.

Случаев возникновения доли несколько. Так, доля может быть приобретена, если:

  • сособственники вместе построили, купили, получили в дар недвижимое имущество и договорились, кому сколько частей будет принадлежать;
  • сособственники являются наследниками по закону или завещанию и доли определены законом или завещанием;
  • супруги построили или купили недвижимость в браке и соглашением или брачным договором определили доли каждого;
  • вступило в силу судебное решение, объектом которого было признание права общей долевой собственности;
  • вступило в силу судебное определение, утвердившее мировое соглашение сторон по делу.

Регистрация права общей долевой собственности идентична регистрации права на
недвижимый объект. Исходя из смысла статьи 251 Гражданского кодекса, доля в праве переходит к приобретателю в момент регистрации такого права в регистрирующих органах. Т.е. вы становитесь собственником доли тогда, когда будет зарегистрировано само право, например:

  • при покупке вами доли – в момент регистрации договора купли-продажи;
  • при получении доли в дар – в момент регистрации договора дарения;
  • при получении доли в наследство – в момент регистрации права на основании свидетельства о вступлении в наследство;
  • при определении доли судом – в момент регистрации такого права на основании решения или мирового соглашения.

Со своей долей вы можете поступить как угодно, например:

  • продать или подарить кому-нибудь;
  • обменять;
  • завещать;
  • заложить.
Безвозмездные сделки, такие как дарение, мена, залог, завещание происходят без согласия и уведомления других сособственников недвижимости. Но вот с продажей дело обстоит по-иному. Право долевой собственности обязывает продавца предложить выкуп этой доли сначала сособственникам, иначе сделка может признаться судом недействительной.

В случае продажи вы должны поступить так:– пишете в произвольной форме предложение такого содержания: «Мне на праве собственности принадлежит 999/2010 доли квартиры №135 в доме №65 по ул.Ленина в г.Урюпинск. Я намерена продать принадлежащую мне долю. В соответствии со ст.250 ГК РФ и на основании того, что Вы являетесь сособственником указанной квартиры, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне долю за 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

– посылаете это предложение по адресам сособственников – обязательно с уведомлением, т.к. дата получения, указанная в уведомлении, начнёт отсчёт тридцатидневного срока;– если сособственники письменно согласятся на выкуп по цене, указанной в предложении, то вы продаёте долю им. Если не согласятся или просто проигнорируют ваше предложение, смело продавайте (только именно по указанной цене, не ниже).общая долевая собственность

Предлагаем ознакомиться:  Переоформление частного дома в собственность

Собственник доли может распоряжаться ею так, как ему вздумается, в том числе отчуждать по договорам дарения, пожертвования или, например, купли-продажи. Однако в последнем случае его право на отчуждение носит ограниченный характер.

Так, согласно ст. 250 ГК, если лицо решит продать свою долю, в первую очередь оно обязано предложить ее другим совладельцам имущества – они имеют преимущественное право ее приобретения. В остальном условия для них должны быть равными.

Если согласие на приобретение было получено, владелец доли может продать ее лишь своему совладельцу, если тот принимает ранее озвученные условия о стоимости.

Второй случай, когда совладелец может получить за свою долю денежную выплату, – получение компенсации. Право на нее, согласно п. 3 ст. 252 ГК РФ, возникает в случаях, когда фактический выдел доли невозможен в силу специфики вещи или ее характеристик. Например, впоследствии нельзя будет использовать такую вещь по ее прямому назначению, ее ценность уменьшится или характеристики претерпят ухудшения.

В этом случае другие владельцы могут выплатить ему компенсацию стоимости доли, и право собственности на нее перейдет к другим владельцам. А если он всего один – долевой режим владения прекратится сам по себе.

Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый собственник доли в имуществе вправе требовать от других совладельцев реального выдела его доли. Но лишь если общая вещь по своей сути является делимой и такой выдел не приведет к ухудшению ее технических характеристик, снижению стоимости или невозможности ее дальнейшего использования. Соответственно, доля в результате натурального выделения должна обладать определенными характеристиками:

  • иметь признаки индивидуальной вещи, которую самостоятельно можно использовать по назначению;
  • иметь стоимость, соответствующую размеру принадлежащей собственнику доли;
  • соответствовать санитарным нормам, если они установлены в ее отношении.

Выдел такой доли, как и реальный раздел, если он осуществляется по обоюдному согласию сособственников, оформляется соглашением. Если его достичь не удалось, выдел возможен лишь через суд.

При невозможности натурального выдела части имущества владелец доли может претендовать на компенсацию в порядке, описанном выше. После выдела или получения компенсации право общей долевой собственности у такого лица прекращается.

Согласно ГК РФ, владелец долевой собственности имеет права:

  • владения;
  • распоряжения;
  • эксплуатации.

Управление имуществом может затронуть интересы владельцев иных долей, поэтому ключевой момент при реализации прав — учет интересов всех сторон.

Согласно ст. 246 ГК РФ, каждый из собственников вправе распорядиться своей долей имущества. Однако прежде он обязан получить согласие остальных дольщиков.

Продажа доли

Владелец долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему часть. Полноправный собственник не должен спрашивать чье-либо разрешение на сделку, с владельцами части дома и земли дела обстоят иначе.

Согласно

п. 4 ст. 42 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г.

, дольщик обязан известить остальных владельцев о намерении продать свою часть дома, земли. В документе должны быть указаны сведения о цене и прочих условиях продажи. В случае нежелания приобрести долю, остальным владельцам необходимо предоставить письменный документ — отказ от приобретения. В противном случае сделка по продаже части недвижимости будет считаться незаконной.

регистрация права общей долевой собственности

Это правило соблюдать не обязательно, если помещение не является жилым и число дольщиков превышает 20 человек. Поскольку получить письменные согласия всех затруднительно, разрешено извещать о намерении продажи путем размещения информации на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации. При этом указываются сведения:

  • какой объект подлежит реализации, его кадастровый номер, адрес или местоположение;
  • доля продаваемого имущества;
  • цена;
  • ФИО продавца, почтовый и электронный адрес.

Без соблюдения права преимущественной покупки другими собственниками (

ст. 250 ГК РФ

) сделка купли-продажи будет считаться недействительной. Предложение о продаже действует

в течение 1 месяца

, после чего доля может быть продана третьим лицам. Продажу можно произвести и ранее, если все дольщики оформят письменные отказы от права преимущественной покупки.

При несоблюдении закона другой дольщик может в течение 3 месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Нередко продавцы, не желая продавать имущество другому дольщику, указывают для них более высокую цену, а получив отказ — снижают цену. Такие действия незаконны. По закону дольщик может продать свою часть дома по цене не меньшей той, которую выставлял для другого владельца.

Сдача в аренду

Сдавать участок или часть недвижимости в аренду — право владельца. Условие передачи части имущества — выделение его в натуре. Это необходимо для четкого определения передаваемого в пользование имущества. При отсутствии конкретных данных об объекте договор недействителен (ст. 607 ГК РФ).

Также придется считаться с интересами соседей по части недвижимости. При несогласии остальных дольщик может обратиться в суд с просьбой о предоставлении своей доли в распоряжение или о выплате ему компенсации.

Пример. В долевой собственности граждан С., А. и П. находится земельный участок площадью 20 соток. Двое из владельцев решили сдать его в аренду, а П. не поддержал идею и решил самостоятельно заниматься садоводством. Несмотря на то, что С. и А. составляют большинство, обязать П. к каким-либо действиям они не могут.

Понятие общей долевой собственности

право долевой собственности

Закон позволяет собственникам осуществить натуральный раздел долей. Так как их доли при действии долевого режима владения и так уже определены, речь идет о реальном разделе: предоставлении каждой из долей в праве собственности (и соответствующей им части имущества) характеристик отдельного, индивидуального объекта права.

Осуществить раздел можно двумя путями:

  • заключив между собственниками специальное соглашение;
  • подав соответствующий иск в суд, если договориться не удалось.

Дележ общего имущества по обоюдному согласию – приоритетная и самая простая форма раздела. Прекращение права общей долевой собственности по соглашению сособственников возможно лишь в случае, если все из них согласны на реальный раздел.

Соглашение заключается в форме двусторонней гражданско-правовой сделки и будет действительным, если реальный раздел допустим на практике и ему не препятствуют природные характеристики вещи, например, неделимость.

Специальной формы для соглашения не предусмотрено, но если оно касается недвижимости и ее реально можно разделить, возникновение права личной собственности подлежит государственной регистрации.

Соглашение о прекращении долевой собственности и реальном разделе имущества должно содержать:

  • полное наименование сторон, которые его заключают;
  • указание на разделяемый объект с обозначением размера долей, принадлежащих каждому из сособственников, а также оснований (реквизитов правоустанавливающих документов), на которых они эти доли приобрели;
  • порядок раздела: приобретение каждым из сособственников частей имущества, обладающих характеристиками индивидуального объекта права (если это недвижимость – площадь каждой части, индивидуальный адрес, наличие индивидуальных коммуникаций, входа и так далее), возможность продажи и раздела вырученных средств – при невозможности раздела объекта;
  • указание на наличие или отсутствие материальных претензий. Например, если один из собственников в натуре получил часть имущества, несоразмерную его доле, может быть предусмотрена частичная компенсация;
  • порядок распределения расходов, связанных с фактическим разделом объекта права, при необходимости – порядок оформления документов;
  • указание на прекращение долевого владения после раздела;
  • сроки вступления соглашения в законную силу, порядок разрешения спорных вопросов, другие условия по желанию сторон.

Судебный раздел

Если достичь согласия не удалось, п. 3 ст. 252 ГК РФ позволяет одному из собственников обратиться в суд – лишь он может выделить долю одного из собственников. Для этого заинтересованному совладельцу нужно составить исковое заявление, которое по содержанию и форме должно соответствовать ст. 131 ГПК РФ.

Иск подается мировому судье, если стоимость иска (имущества) не превышает 50 тыс. рублей. Если больше – иск подается в районный суд. В случае раздела недвижимости с иском обращаются в суд по месту ее нахождения.

Судьи могут предложить альтернативный вариант – выплату истцу компенсации стоимости его части другими собственниками. Отсутствие его согласия может быть проигнорировано лишь в случае, если истец имеет незначительную долю и не заинтересован в использовании общего имущества.

Как упоминалось выше, право долевого владения квартирой может возникать по разным причинам. В любом случае владельцы пользуются таким жильем совместно, самостоятельно определяя порядок и условия пользования.

Однако совместное владение не всегда представляется возможным. Личная неприязнь, расторжение брака, невозможность определить режим пользования заставляет долевых владельцев задуматься о разделе общей квартиры. Но и это не всегда выполнимо.

Согласно п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993, разделить жилую квартиру можно лишь если существует техническая возможность:

  • выделить не только жилые помещения, но и другие комнаты, которые должны быть в квартире (туалет, кухня, ванная комната);
  • обеспечить новосозданный объект недвижимости отдельным входом.

Проще говоря, образовать из одной квартиры две.Подтвердить такую возможность может лишь инженер БТИ соответствующим заключением.

В подавляющем большинстве случаев это невозможно, а потому разделить квартиру или выделить доли в ней не удастся.

Впрочем, это не препятствует прекращению общей долевой собственности, если стороны задались такой целью. На это случай предусмотрены два варианта:

  • одна из сторон продает другой свою часть;
  • владельцы продают квартиру третьему лицу, а вырученные средства разделяют пропорционально имеющимся у них долям.

Если разделяемый объект – это индивидуальное строение, его раздел представляется более реальным. Поэтому перед тем как прекратить право долевой собственности на жилой дом, его необходимо для начала разделить.

Но натуральный раздел объекта индивидуального строительства тоже возможен лишь в определенных условиях. Так, согласно п. 6 Постановления Пленума ВС РФ № 4 от 10.06.1980, это возможно лишь в случае выделения одной из сторон изолированной части дома и хозпостроек в соответствии с размером доли.

Долевая собственность земли

Проще говоря, выделенная часть в виде индивидуального жилого помещения должна:

  • иметь натуральное дневное освещение;
  • обладать отдельным входом;
  • иметь собственное подключение к инженерным коммуникациям;
  • иметь собственные отопительно-варочные приборы;
  • обладать собственными санузлом и кухней;
  • соответствовать санитарным и жилищным нормам, в частности, обладать достаточным метражом;
  • иметь собственный адрес и другие индивидуализирующие характеристики.
Предлагаем ознакомиться:  Договор подряда на выполнение строительных работ по замене кро

Если есть техническая возможность обеспечить соблюдение этих условий, владельцы могут заключить соглашение о разделе жилого дома.

После его подписания, реконструкции здания и получения всех разрешительных документов стороны должны обратиться в отделение Росреестра (в том числе через МФЦ или Госуслуги) для государственной регистрации прекращения права долевой и возникновения у каждого из них личной собственности.

С момента такой регистрации долевой режим прекращает действовать.

Если стороны не смогли сами договориться о разделе, это возможно в судебном порядке. Однако судебное решение едва ли будет отличаться от содержания соглашения, которое можно было заключить самостоятельно. К тому же оформление части дома после суда будет осуществляться в том же порядке, что и по соглашению.

Земельный участок, на котором расположен дом, должен повторить судьбу недвижимости. Этот базовый принцип установлен ст. 273 ГК РФ. Проще говоря, при образовании из одного дома двух объектов земельный участок под ним также должен быть преобразован в два отдельных участка.

Понятие права общей долевой собственности раскрыто в Гражданском кодексе, а именно – в его 244 статье. Это тот случай, когда имущество, имеющееся в общей собственности, делится на определённые доли. Доля может быть выражена либо в дробном, либо в процентном соотношении.

Доля в праве зафиксирована в свидетельстве о праве, к примеру, так: «вид права – 112/2015 доли в праве собственности», или «вид права – 50% в праве собственности». Доли остальных собственников в свидетельстве указываются, обычно, на обратной стороне, как обременения.

Право общей долевой собственности – совсем не право собственности на определённое количество квадратных метров недвижимости, а только право распоряжаться имуществом пропорционально вашей доле, как и расходы на его содержание нести.

Например, вы владеете третью доли в праве собственности, значит, распорядиться вы можете только третью доли – не третью всех помещений, а именно долей. И платежи вы должны платить не в полном объёме, а только треть.

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН можно – здесь.

Земельный кодекс

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Если земля и дом являются общими для нескольких владельцев — это совместная собственность. Если же в этом имуществе выделены доли каждого из них — это долевая собственность.

Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

  • Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
  • Приватизация недвижимого имущества.
  • Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
  • Получение собственности в дар.
  • Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
  • Выделение бывшими супругами долейимущества, которое было совместно приобретено в браке.
Пример.

Супруги приобрели земельный участок для строительства дома. Землю оформили на мужа, однако согласно

ст. 256 ГК РФ

имущество, приобретенное в браке, считается совместным. Каждому из них принадлежит половина недвижимости. Пара вправе определить долю каждого в совместной собственности, заключив договор или обратившись в суд (

п. 2, 3 ст. 38 СК РФ

).

Полноправно распоряжаться своей долей дома и земли не получится без оформления недвижимости в собственность. Для этого дольщику необходимо:

  1. Обратиться в БТИ для получения техпаспорта, плана здания.
  2. Поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН, с которой можно зарегистрировать право собственности. Если строение расположено на территории дачных участков, внесение в кадастр не потребуется.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Без данной процедуры владельцы не смогут полноценно реализовать свои права и обязанности.

Для госрегистрации долей в недвижимости необходимо, чтобы соответствующие заявления были поданы всеми собственниками, чьи доли будут изменяться (распределяться) на основании документа. Если обращается один дольщик, он должен предоставить письменные согласия всех заинтересованных сторон (

п. 2 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г.

«О государственной регистрации недвижимости»).

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Поэтому совладельцами могут выступать как родственники, супруги или посторонние лица. Недвижимость или ее часть может достаться по наследству, на основании дарственной и т.д. Если речь идет о муже и жене, то жилплощадь может быть ими разделена на следующих основаниях:

  1. Брачный контракт. В этом документе перечисляется вся собственность супругов, в том числе и их доли на жилплощадь. Это делается для того, чтобы при разводе у сторон не возник имущественный конфликт.
  2. Оформление соответствующего договора. Допустим, супруги не хотят заключать брачный контракт. Но у одного из них имеется жилплощадь, подаренная родственниками или унаследованная. Такая недвижимость не может принадлежать им обоим, поэтому собственник может выделить долю супругу, оформив это соглашением.
  3. Раздел жилья на доли с последующим оформлением права собственности. Этот способ часто используется, если квартира считается общей. Опять же, при разводе не будет проблем с разделом.

Долевая собственность позволяет избежать большого количества проблем. Но раздел недвижимости может быть не только добровольным и договорным. Этот вопрос часто становится причиной для судебных разбирательств. К примеру, в случае с супругами выделение долей не редкость именно при разводе.

Данная процедура касается тех пар, которые не позаботились о разделе заранее. Следует учитывать, что жилплощадь не всегда делится пополам. Суд будет учитывать интересы каждой стороны, наличие детей и т.д.

Еще одно отличие общедолевой собственности от совместной собственности заключается в оплате имущественного налога. Каждый из совладельцев обязан вносить платежи пропорционально своим долям. При необходимости, также можно разделить лицевой счет и оплачивать раздельно коммунальные услуги.

Итоги

Обязательно нужно знать, что такое совместная и долевая собственность, а также какая между ними разница. Тогда каждый владелец сможет полноправно распоряжаться своим имуществом (с учетом ограничивающих рамок). Все существенные различия заключаются в следующем:

  1. Объем прав у физ. лиц может быть разный. При общем владении жильем это равные права, а при долевом – с учетом размера доли.
  2. Долевая собственность возникает чаще всего при наследовании или дарении. Совместным имущество становится обычно при заключении брака.
  3. Если недвижимость является общей, то все траты на ее содержание стороны несут вместе. При разделе на доли – каждый хозяин платит за себя.
  4. Право общей собственности возникает по умолчанию (к примеру, при приобретении имущества супругами), а долевой – на договорной основе или принудительно.
  5. Отчуждение имущества при разных видах собственности осуществляется по-разному. Важно знать, когда требуется согласие совладельцев, а когда нет.

Для того чтобы избежать имущественных споров, лучше заранее разделить недвижимость. Процедура достаточно простая, особенно, если все стороны согласны на ее осуществление.

Сен 10, 2019Колосков Дмитрий

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector