Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Процедура регистрации сделки с обременением. Как и где происходит регистрация? Что такое обременение

○ Перечень законов и норм.

На законодательном уровне вносятся изменения в нормативные акты, регулирующие сделки с недвижимостью. На сегодняшний день все операции с недвижимостью регулируются:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее №214-ФЗ).
  • Федеральным законом «О государственной регистрации…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (№122-ФЗ).
  • Федеральным законом « О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Планируется, что к 2020 году №122-ФЗ полностью утратит силу и будет заменен на №218-ФЗ.

Суть обременения

Отметка об обременении служит показателем того, что у отдельных граждан или организаций, не являющихся собственниками жилья, имеются определенные полномочия. Законом предусмотрена процедура обязательной фиксации обременения в ЕГРПновыми собственниками.

Значение обременения заключено в наличии условий, ограничивающих право распоряжения жильем владельцем ввиду некоторых обстоятельств и прав со стороны посторонних. Что такое обременение на квартиру для ее владельца – зависит от причины его возникновения, основываясь на:

  • Договоре с собственником;
  • Постановлении суда.

В определенных обстоятельствах обременение будет означать  возложение обязательств (при оформлении недвижимости на основании договора ренты, пожизненного содержания иждивенца).

Освобождение от обременения возникает после того, как исчезнет основания для его наличия. Например, обременение в силу ипотечного договора и оформления закладной на квартиру снимается после полного погашения кредитного долга при отсутствии финансовых обязательств заемщика перед банком.

В ситуации, когда собственником ипотечного жилья не выполняются финансовые обязательства, банк вправе лишить владельца права распоряжения жильем и продать его в счет уплаты долга по ипотеке.

○ Порядок регистрации сделки.

Алгоритм действий для регистрации сделок с недвижимостью следующий:

  • Оформление и подписание соответствующего соглашения.
  • Формирование пакета документов для представления в регистрирующий орган.
  • Оплата госпошлины в установленном размере и включение чека об операции в пакет предоставляемых бумаг.
  • Подача заявления от лица одного из участников сделки с приложением требуемых документов.
  • Рассмотрение заявления сотрудниками регистрирующего органа, его принятие либо отклонение.

Подать ходатайство о регистрации можно, обратившись в Росреестр либо отделение МФЦ. В первом случае возможны разные варианты обращения:

  • Лично, путем посещения регистрирующего органа после предварительной записи.
  • Удаленно, посредством интернета через официальный сайт госууслуг либо Росреестр.
  • Через почту, отправив заказное письмо с заполненным заявлением и пакетом требуемых бумаг.

Важно учитывать, что подавать ходатайство может любой из участников сделки, а также третье лицо при наличии нотариально заверенной доверенности от одной из сторон.

Виды ограничений

Обременение права на собственность в полной мере различается в зависимости от оснований, по которым оно возникло:

  • Ипотечное кредитование и оформление залогового обеспечения;
  • Арест имущества по суду;
  • Запрет на совершение юридически значимых действий в отношении собственности;
  • Сдача в аренду;
  • Рента, содержание иждивенца
  • Наличие сервитута;
  • Доверительное управление.

Ипотека

Это основание относится к числу наиболее распространенных поводов для оформления жилья в качестве обеспечительного залога по выплате кредита. Оформление закладной может стать мерой защиты собственника при передаче ее доверенному лицу, ограничивая его права и вводя запрет на продажу имущества без согласия с залогодателем.

С помощью данного действия собственником становится лицо, заключившее договор о выплате средств с последующей перерегистрацией права. Вопрос ренты с пожизненным содержанием лица, передавшего жилье в пользу другого собственника, на иждивении.

Аренда

Процедура регистрации сделки с обременением. Как и где происходит регистрация? Что такое обременение

При подписании договора аренды с передачей имущества во временное пользование в коммерческих целях возникает ограничение права распоряжения ею. Если договор аренды подписывается на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в службе Росреестра с фиксированием наложенных ограничений в праве распоряжения.

Арест квартиры

Данное основание возникает согласно судебному постановлению или по решению судебного пристава, имеющего на исполнении дело в отношении собственника жилья. Как правило, процедура ареста, возникает при наличии непогашенного в срок долга после рассмотрения претензии к ответчику в судебных инстанциях. Арест служит обеспечением гарантии возврата задолженности должником и подлежит снятию только при полной выплате долга.

Опека, сервитут

В случае владения недвижимостью несовершеннолетнего или подопечного, действия в отношении ее совершают его законные представители и по согласованию с органами опеки. Данное обременение распространяется на случаи покупки жилья с прописанным на данной жилой площади ребенком.  Подобное обременение может быть снято по решению суда, так как прописанный несовершеннолетний не является членом семьи нового владельца.

Если установлено обременение ипотекой, недвижимость будет находиться у банка в залоге до погашения задолженности. Без согласия кредитной организации владелец может проживать на жилплощади, сдавать ее. Однако для отчуждения необходимо будет разрешение банка. Оно предоставляется в письменном виде. Механизм согласования проведения операции определяется кредитной организацией.

Если предполагается продать квартиру, обремененную пожизненным содержанием собственника, то сделка допускается только с письменного, нотариально заверенного согласия субъекта-получателя ренты. Существуют ограничения, которые исключают возможность отчуждения объекта. К таким обременениям относят запрет на осуществление регистрационных действий и арест.

Регистрация сделок с недвижимостью

Во всех случаях, обязательно необходимо пройти регистрацию обременения или ограничения в Росреестре. На основании документального подтверждения, вносится соответствующая запись в выписке ЕГРН. Получатель выписки может увидеть эту информацию в соответствующем разделе выписки ЕГРН, в которой указываются ссылки на документы в Росреестре, и где указано документальное подтверждение ограничения или обременения. На нашем сайте вы можете заказать документ об обременении в виде выписки ЕГРН.

Если имеется факт обременения, то в соответствующем поле появятся ссылки на документы по ограничению. Срок действия настоящей выписки- 30 календарных дней для осуществления каких-либо дальнейших действий.

БИЛЕТ № 80

Вопрос 1.

Сделки с недвижимым имуществом, обременения (ограничения) прав на
недвижимость, подлежащие государственной регистрации.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей(ст. 153 ГК РФ)

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое
имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения)
прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление,
аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый
государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории
и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов
культурного наследия — безвозмездное пользование (ссуда). (в ред.
Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ))

с 01.03.2013г. (№302- ФЗ от 30.12.2012 п. 8.1 ГК) сделки, не
регистрируются, кроме договора аренды сроком более 1 года (ст. 651 ГК),
договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 №122-ФЗ).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав на
недвижимое имущество.

Согласно ст.1 Закона о регистрации ограничения (обременения) – наличие
установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном
законе порядке условий, запрещений стесняющих правообладателя при
осуществлении прав на конкретный объект недвижимого имущества
(сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества
и др.).

Как и право собственности на
недвижимость, обременения подлежат государственной регистрации. Каждую
запись об ограничении идентифицируют номером регистрации.

Обременение
— действие, процесс или событие, направленные на
уменьшение свободы действий субъекта или на уменьшение возможностей
изменения состояния объекта. Обременённый объект или субъект всегда
является в определённом смысле ущербным по отношению к необременённому,
поскольку лишён каких — либо качеств, свойств или возможностей к
изменению своего состояния или статуса.

Понятие ограничения (обременения) дано в
п. 1.ст.1 Закона о регистрации — это наличие установленных законом или
уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий,
стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо
иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве
примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут,
ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества.

1.Договором аренды (имущественного найма)
признается
гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется
предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и
(или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это
арендодателю арендную плату.2 Залог (ипотека) недвижимого имущества.

Наиболее
прогрессивной формой залога в условиях активного развития рынка
недвижимости в России является ипотека. Правовое регулирование данного
вида обременения осуществляется ст. 334-358 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).В соответствии с п. 3
ст. 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ,
применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда
указанным Кодексом или настоящим Законом не установлены иные правила.

Залог — это правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при
неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом
обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за
изъятиями, установленными законом.

Суть залогового обязательства заключается в следующем: кредитор при
неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом
обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества. Договор о залоге заключается в письменной форме и
подлежит государственной регистрации.

Регистрировать ипотеку нужно как
ограничение вещных прав. Это обусловлено, прежде всего ГК РФ, согласно
п. 1 ст. 131 которого ограничение вещных прав, в том числе ипотека,
подлежит регистрации. Предметом залога могут быть как движимые (в том
числе ценные бумаги), так и недвижимые вещи. Недвижимые вещи как предмет
залога обладают существенными особенностями, которые отражены в Законе
об ипотеке.

Предлагаем ознакомиться:  Как происходит отмена усыновления в России и возможно ли это

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные
в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в установленном
законом порядке (п. 1 ст. 5 указанного Закона).3. Арест недвижимого
имущества.
Арест
имущества — это запрет на совершение любых сделок с имуществом,
налагаемый судом, судебным исполнителем, органом дознания,
предварительного следствия.

Процедура регистрации сделки с обременением. Как и где происходит регистрация? Что такое обременение

С арестованным имуществом нельзя совершать
никакие сделки, пока арест не будет снят. Владелец арестованного
имущества, которому оно вручено на хранение, обязан обеспечить его
сохранность.4 Доверительное управление
В последнее время все
больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в
доверительное управление.

В результате они получают прибыль от
использования своего имущества — правда, за вычетом расходов на его
содержание и вознаграждения доверительного управляющего. Особенности
доверительного управления имуществом установлены главой 53 ГК РФ..Сделки
регистрируем в ЕГРП в подразделе Ш-4.Источником данных для формирования
подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права
собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества,
являются подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и
иные документы, служащие основанием возникновения ограничений
(обременений).

○ Когда могут в регистрации отказать.

Сотрудники имеют право отказать в регистрации сделки, если:

  • В заявлении допущены ошибки.
  • Не представлен полный пакет документов.
  • Обнаружен факт подделки представленного документа или несоответствие указанных сведений действительности.
  • Содержание и/или формат какого-либо документа не соответствует нормам закона (например, пропущен обязательный пункт в договоре).
  • Имеется судебный спор в отношении с недвижимостью.

Отказ должен быть мотивирован и заявитель может заново представить документы с исправлением ошибок. Если он получает очередной отказ, возможно обращение в судебные органы для защиты своих прав.

Таким образом, государственная регистрация сделки имеет различные нюансы, которые следует учитывать при оформлении процедуры.

Продажа обремененной собственности

Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:

  1. Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
  2. По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
    как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор;
  3. Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.

Основными субъектами права собственности в России (ст. 212 ГК РФ) являются граждане и юридические лица (частная собственность), Российская федерация (государственная собственность) и муниципальные образования (муниципальная). Правовая основа частной собственности на недвижимость возникла в декабре 1990 года с момента вступления в силу Закона РСФСР N 443-1 «Закон о собственности в РСФСР», а уже в июле 1991 года был дан мощный толчок для развития частного сектора — были приняты еще два закона — Закон РФ от 4 июля 1991 г.

Благодаря массовой приватизации жилья доля частной собственности быстро росла и к концу 2010 года, согласно данным Росстата, уже составляла 85,6% от общего размера жилищного фонда, в том числе для городского жилищного фонда — 83,6%, сельского — 90,6%.

Процедура регистрации сделки с обременением. Как и где происходит регистрация? Что такое обременение

Частная собственность может быть как индивидуальной, принадлежащей одному лицу, так и общей, принадлежащей нескольким лицам. Сама общая форма собственности, в свою очередь, делится на долевую и совместную (без определения долей). Это вызвано тем, что еще на этапе формирования частной собственности в приватизации жилья могло участвовать несколько граждан, зарегистрированных в квартире.

Большая часть сделок сегодня регистрируется с одновременным внесением в ЕГРП сведений о ранее возникших правах, то есть по сути представляются на регистрацию два комплекта документов — один подтверждает права продавца, а второй — отражает суть сделки. И то, и другое относится к правоустанавливающим документам.

К этой категории документов относятся договоры купли-продажи, долевого участия (инвестирования), мены, дарения, договор передачи при приватизации, акты исполнения обязательств сторон сделки, свидетельства о собственности, о государственной регистрации прав, о праве на наследство (по закону или по завещанию), нотариально заверенное соглашение об определении долей, справки о выплате пая ЖСК, судебные акты.

Также в Росреестр представляются сведения об объекте недвижимости из БТИ и сведения о лицах, имеющих право пользования объектом (ЕИРЦ, правление ЖСК и т.п.): приобщаются кадастровый паспорт объекта (включая экспликацию и поэтажный план) — срок действия один год, выписка из домовой книги (или Единый жилищный документ) — срок действия один месяц.

Помимо указанных документов предъявляются паспорта и свидетельства о рождении участников сделки. Нотариально заверенные доверенности, если стороны представлены их доверенными лицами, с указанием в списке полномочий права на подачу в регистрационных целях и получение документов (п. 1 ст. 16, п. 5 ст.

Обременение остается в силе вплоть до погашения обязательств, давших повод для его назначения.

В случае ипотеки обременение существенно ограничивает право распоряжения недвижимым имуществом. Собственник-заемщик имеет следующие права:

  • Пользоваться жильем;
  • Проживать вместе со своими членами семьи;
  • Сдавать в аренду.

Юридически значимые мероприятия проводятся только при согласовании с кредитной организацией, держателем залога.

Если планируется продажа квартиры с обременением, банк настаивает на полном погашении кредита за счет средств заемщика или покупателя недвижимости.

Пожизненное содержание при продаже квартиры предусматривает нотариально оформленное согласие получателя ренты.

Арест и запрет на регистрацию предполагает полную невозможность продажи жилья вплоть до разрешения ситуации и снятия обременения. Договор продажистановится недействительным.

При аренде недвижимости обременение снимается после истечения срока действия договора.

Условия продажи

Отчуждение недвижимости в ситуации ограниченийпроисходит в зависимости от их характера. Ипотечное жилье можно переоформить при условии подготовки следующего перечня:

  1. Договор купли-продажи с упоминанием об обременении;
  2. Акт приема-передачи;
  3. Правоустанавливающие документы на собственность;
  4. Оригинал выписки из домовой книги (состав проживающих);
  5. Платежный документ об уплате пошлины за регистрационные действия;
  6. Паспорта, документы удостоверения личности сторон.

Регистрация обременения или ограничения в Росреестре

Для любого покупателя важно исключить любые риски с приобретением недвижимости. Для этого он может проверить наличие обременения на объекте, обратившись в Госреестр. Заинтересованное лицо подает заявку и получает выписку по недвижимости. В этой бумаге присутствует вся информация об обременениях. Кроме этого, в выписке содержатся сведения об операциях, проводимых ранее с этим объектом.

Процедура регистрации сделки с обременением. Как и где происходит регистрация? Что такое обременение

Следует сказать, что этот документ целесообразно иметь не только покупателю, но и продавцу. Продолжительность действия выписки с даты получения – 1 месяц. Самыми надежными и точными данные будут считаться в течение первых трех дней с момента выдачи документа. На подготовку и упорядочивание информации уполномоченной службе отводится 1-2 дня.

БИЛЕТ № 80

Вопрос 1.

подраздел III-2
— для
записей об ипотеке;

подраздел III-3
— для
записей о сервитуте;

подраздел III-4
— для
записей о сделках, на основании которых возникают ограничения
(обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах
участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору
участия в долевом строительстве и т.п.);

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 03.09.2003 N 546, от
22.11.2006 N 710)

Процедура регистрации сделки с обременением. Как и где происходит регистрация? Что такое обременение

подраздел III-5
— для
записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

подраздел III-6
— для
записей о прочих ограничениях (обременениях);

подраздел III-7 — для записей о безвозмездном пользовании участком
лесного фонда (леса).(исключен из Правил ведения ЕГРП с 1.01.2015 г)

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 23.12.1999 N 1429)

Сервитут (ст. 27 ФЗ-122)Статья 27. Государственная регистрация
сервитутов1. Государственная
регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав
на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в
пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения
о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином
государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта
недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера
действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта
недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или
кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в
государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта
недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление
кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о
земельном участке не требуется.

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

Бывает двух форм:

  • по воле собственника, добровольное;
  • помимо воли собственника, принудительное.

Процедура регистрации сделки с обременением. Как и где происходит регистрация? Что такое обременение

Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.

Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.

При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.

Предлагаем ознакомиться:  Страховка без франшизы что это

Опека, сервитут

Закон признает ранее возникшие права (до 31.01.1998) и не требует обязательной перерегистрации (п.1 ст. 6 ФЗ «О регистрации»). Однако в случае совершения какой-либо сделки по изменению прав и необходимости ее регистрации проводится и одновременное внесение записей о ранее возникшем праве собственности в ЕГРП.

Для этого в Росреестр предоставляются правоустанавливающие документы, оформленные в соответствии с тем порядком, который существовал в момент и по месту возникновения права. Это может быть зарегистрированный в БТИ или местной администрации договор, свидетельство о собственности, справка о выплаченном пае от администрации ЖСК и т.д.

То есть, если планируется отчуждение права собственности (продажа, дарение) или ограничение этого права (залог, арест, договор аренды), а само право первично не внесено в ЕГРП, то сначала происходит регистрация первичного права, а уже затем его изменение. Например, если продается квартира, находящаяся в собственности на основании приватизации, проведенной до 31 января 1998 года, то продавец и покупатель приходят в территориальное отделение Росреестра по месту объекта, продавец подает заявление и необходимые документы для регистрации ранее возникшего права в ЕГРП, обе стороны подают комплект документов на регистрацию договора купли-продажи, покупатель подает заявление на регистрацию перехода права на покупаемую квартиру.

Залог

Ипотека предполагает получение денежных средств в счет временной передачи права на объект недвижимости кредитной организации. Действует такое ограничение до момента погашения задолженности. Банковская организация, предоставляя гражданину денежные средства, хочет получить гарантию их возврата. В этой связи до момента погашения долга физлицо не может осуществлять никаких сделок с объектом.

Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.

Аренда

Вряд ли кому-то хочется покупать недвижимый объект с жильцами. Если приобретатель не знает, что такое обременение арендой, то после заключения сделки у него могут возникнуть сложности с выселением граждан. Возможно, что придется обращаться в суд. Покупателю же, в свою очередь, не следует заключать сделку с объектом, сданным в аренду. Проблемы могут возникнуть не только с покупателем, но и с лицами, проживающими в помещении.

Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.

Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.

Рента

Она предполагает обеспечение собственника недвижимости в течение всей его жизни или конкретного периода всем необходимым взамен на получение его жилплощади после его смерти. Такая сделка должна исключать возможность отчуждения помещения владельцем в течение срока, на который подписывается договор с обременением.

Обычно он заключается до смерти собственника. Если владелец по тем или иным причинам передумал продавать свою жилплощадь гражданам, с которыми подписал этот договор, или перестал нуждаться в посторонней помощи, соглашение должно быть расторгнуто. При этом собственник объекта обязан будет вернуть полученные ранее средства, в том числе выданные на приобретение лекарств, продуктов и пр.

Арест

Процедура регистрации сделки с обременением. Как и где происходит регистрация? Что такое обременение

Этот вид обременения считается самым сложным. Арест налагается на объект недвижимости по разным причинам. Например, это может быть задолженность по оплате коммунальных услуг. В этом случае ограничение будет введено государственными службами, имеющими соответствующие полномочия. Никакие иные организации не смогут оказать влияние на принятое ими решение. При этом уполномоченные инстанции могут не только установить ограничение на совершение сделок с объектом, но и запретить владельцу проживать в нем.

Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.

Дополнительные документы

В ряде случаев Росреестром могут дополнительно запрашиваться иные документы, например, если согласно законодательству на сделку требуются разрешения третьих лиц. Это могут быть свидетельства о браке или о расторжении брака, брачный контракт, нотариально заверенное согласие супруга на приобретение или продажу собственности — если объект может считаться или будет считаться совместно нажитым имуществом.

Если в сделке участвуют недееспособные граждане, несовершеннолетние и иные иждивенцы, как собственники или как проживающие в квартире, то необходимо соответствующее разрешение представителя (опекуна) и распоряжение органов опеки местной администрации. Также регистраторы могут попросить встречную выписку из домовой книги с указанием об уже произведенной регистрации ребенка по новому адресу.

Если продаваемая квартира имеет в качестве обременения залог в виде ипотеки, то необходимо предоставить разрешение банка (залогодержателя) на сделку или справку об отсутствии кредитной задолженности от кредитора. Аналогично и в случае иного залога.

Консультант

Если одновременно с регистрацией сделки требуется снятие ареста, то необходимо предъявить решение органа, наложившего данный арест (суда, судебных приставов, иных госорганов).

Также могут быть особенности при регистрации прав на новостройку, если дольщик проходит эту процедуру самостоятельно. Это зависит от того, открыл ли регистрационный адрес в Росреестре застройщик (внесудебный порядок регистрации), или происходит регистрация в судебном порядке. Потребуются акт сдачи дома в эксплуатацию, акт обмеров БТИ, акт сверки цены квартиры, судебное решение.

Доверительное управление

Этот вариант обременения предполагает присмотр за недвижимым объектом собственника. В этом случае между субъектами заключается соглашение на конкретный срок. В соответствии с ним, собственник передает часть прав на недвижимость доверительному управляющему. К примеру, владельцам квартиры необходимо уехать на длительный срок.

Они хотели бы, чтобы за их недвижимостью кто-нибудь присматривал и оплачивал счета. Переданное право управления может быть прекращено ранее установленного в соглашении срока только в случае гибели исполнителя либо по согласию участников сделки. Во всех указанных случаях проводится регистрация обременения.

Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.

Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.

Государственная пошлина

К комплекту документов на регистрацию обязательно прилагается квитанция об оплате госпошлины. Государственная пошлина – сбор, взимаемый с лиц при их обращении в государственные и иные органы за совершением в отношении них юридически значимых действий. Пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено главой 25.3 НК.

В случае, если за совершением действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. В случае, если среди них одно лицо (несколько лиц) освобождено от уплаты государственной пошлины, размер ее уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным от уплаты пошлины.

Государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме. Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка о его исполнении. Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме подтверждается либо квитанцией установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанцией, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, в котором производилась оплата.

В ряде случаев пошлина не уплачивается или плательщик может быть освобожден от уплаты, например, если признан малоимущим согласно Жилищному кодексу РФ (список льготников определен в ст. 333.35 главы 25.3 Налогового кодекса РФ). Так, пошлина не платится в следующих случаях:

  • Государственной регистрации арестов, прекращения арестов недвижимого имущества;
  • За регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, а также за погашение регистрационной записи об ипотеке;
  • Регистрации права, возникшего до введения в действие закона о госрегистрации, на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества;
  • За регистрацию прекращения прав в связи с ликвидацией объекта, отказом от права собственности на объект недвижимого имущества, переходом права, реконструкцией объекта недвижимости;
  • Регистрации прекращения права в связи с переходом к новому правообладателю;
  • Регистрации прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
  • Регистрации прекращения права при одновременной регистрации за тем же правообладателем другого вида права.
Предлагаем ознакомиться:  Ипотека этапы сделки

Размеры государственной пошлины за совершение регистрационных действий в сфере недвижимости для физических лиц составляют как правило 1000 руб:

  • Государственная регистрация права (в том числе доли, общей совместной собственности, доли в праве общей или общей долевой собственности) — 1000 руб;
  • Регистрация права (в том числе доли), возникшего до введения в действие закона о регистрации, осуществляемая в соответствии с частью 2 статьи 6 данного закона в связи с регистрацией обременения права или сделки с объектом недвижимого имущества, не влекущей отчуждения такого объекта — 500 руб;
  • Регистрация доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме — 100 руб;
  • Госрегистрация права пожизненного наследуемого владения земельным участком — 1000 руб;
  • Регистрация договора об отчуждении недвижимого имущества — 1000 руб;
  • Госрегистрация договора аренды, субаренды — 1000 руб;
  • Регистрация соглашений (договоров) о переуступке прав и обязанностей по договору, подлежащему государственной регистрации, переводе долга, в том числе уступке требования, передаче прав и обязанностей по договору аренды (за исключением переуступки прав по договору об ипотеке) — 1000 руб;
  • За регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, внесение записи о прекращении ипотеки на основании заявления сторон договора об ипотеке — 1000 руб;
  • Регистрация соглашения об изменении или расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРП — 200 руб;
  • За регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеки, в том числе сделки по уступке прав требования. включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя — 1000 руб;
  • Регистрация обременений (ограничений) прав на объекты недвижимого имущества — 1000 руб;
  • За регистрацию договора участия в долевом строительстве — 200 руб;
  • Регистрация соглашения об изменении (или о расторжении) договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРП — 200 руб;
  • За повторную выдачу правообладателям свидетельства о госрегистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность) — 200 руб.

Риски

Собственник, который ввиду тех или иных обстоятельств не снял с недвижимости обременение и осуществил ее отчуждение, будет вынужден разбираться с проблемами, возникшими в результате такой сделки. Прибавит сложности ситуация, когда владелец, продав объект, уехал из страны и не может вернуться для урегулирования конфликта.

Однако существуют крайние обстоятельства, при которых гражданин вынужден совершить сделку, не осуществив снятие обременения. В таком случае целесообразно обратиться к квалифицированному юристу, который поможет найти наиболее рациональное решение. На практике после продажи обремененного объекта возникшие проблемы рассматриваются в суде. При этом все расходы по разбирательству перекладываются на виновное лицо.

Во избежание всех этих сложностей следует предварительно снять обременения до продажи. Риски несет не только собственник, но и приобретатель объекта. Существующие ограничения не позволят ему реализовывать свои права в полной мере. При этом вернуть деньги до решения проблемы будет крайне сложно, а разбирательство в суде может затянуться на неопределенный срок.

Особое внимание на практике уделяется ситуациям, когда приобретается квартира, в которой прописан несовершеннолетний гражданин, либо он выступает как владелец части жилплощади. Совершение сделки в таком случае допускается при участии органа попечительства и опеки. Во избежание всех этих проблем перед покупкой необходимо внимательно изучить документы. Обременениям свойственны сопутствующие сложности, которые нельзя будет решить в короткий срок.

Отказ и приостановка регистрации

Росреестр может приостановить регистрацию или отказать в ней при возникновении сомнений в подлинности предоставленных документов или достоверности сведений, а также в иных оговоренных законом случаях (ст. 19 и ст. 20 ФЗ «О регистрации»). Чаще всего это происходит в случае, если в поданном комплекте документов будут обнаружены ошибки.

Причиной приостановки может быть неверное указание в документах адреса дома, в котором находится квартира, несоответствие площадей, не правильное оформление документов или истечение срока их действия. Поэтому перед подачей документов необходимо убедиться, что они соответствуют всем требованиям и вся указанная в них информация идентична.

В случае приостановки регистратор в письменной форме уведомляет заявителя об основаниях своего решения и ему предоставляется месячный срок на исправление найденных ошибок. Если претензии устранены не были, то оформляется отказ в регистрации.

Регистрация прав также может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или одной из сторон сделки. В заявлении указываются причины и срок, необходимый для приостановления. Если же одна из сторон сделки заявляет о возврате документов без проведения регистрации, то регистратор приостанавливает процедуру регистрации на срок до месяца и если изменение ситуации не последовало, отказывает в регистрации.

Государственная регистрация также может быть приостановлена на основании решения суда, что сопровождается внесением отметки в ЕГРП. Аналогичное происходит, если на этапе регистрации поступит постановление о наложении ареста, запрета на определенные действия с объектом, либо об избрании меры пресечения в виде залога.

Росреестр может отказать в регистрации, если часть документов признано не действительными или отсутствуют, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, признано не полномочным в части распоряжения объектом, если документы составлены не надлежащим образом, например, в них отсутствуют указания на ограничения прав при их наличии, заявление подало ненадлежащее лицо, имеются противоречия между заявлением и существующими в ЕГРП записями.

При отказе Росреестр письменно уведомляет заявителя о причинах, копия сообщения приобщается к делу объекта в архиве Росреестра. Отказ может быть обжалован в суде.

Успешная регистрация

Если полнота, качество оформления и достоверность комплекта документов не вызвали возражений со стороны регистратора, оператор Росреестра выдает заявителю квитанцию с датой прибытия для получения результата. В указанный день заинтересованное лицо (лица) получает на руки соответствующие документы о регистрации права (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи с отметкой о регистрации, другие документы), либо — мотивированный отказ в регистрации или решение о приостановке процедуры.

Если регистрация прошла успешно, то можно сказать, что состоялся своеобразный финиш, сопровождаемый определенными эмоциями. Теперь участников этого «забега» можно поздравить, правда для некоторых это конец одной истории и, возможно, начало новой, а для других это лишь краткая передышка перед новым сложным этапом жизни с уже своими взлетами и падениями. Все, как всегда, зависит от угла зрения.

Нюансы оформления

Эксперты рекомендуют составлять договор купли-продажи у нотариуса. К нему должны прилагаться и дополнительные бумаги. В частности, должно предоставляться согласие кредитной организации, госоргана или иной уполномоченной инстанции, позволяющее провести операцию. В договоре указываются все условия и порядок передачи объекта, последующего распоряжения им новым собственником.

К примеру, в стандартное соглашение целесообразно включить пункт, устанавливающий сроки выселения/выписки посторонних лиц, проживающих в квартире. В случае обременения ипотекой важно оговорить гарантии погашения задолженности в установленный срок. Немаловажное значение имеет наличие разрешения органа попечительства и опеки на совершение сделки с объектом, в котором прописан несовершеннолетний или он является его собственником.

Как снять обременение?

Устранение ограничения осуществляется на основании подтверждающей бумаги от организации, которая его установила. Если это была ипотека, то кредитная организация, предоставившая денежные средства, выдает выписку о погашении задолженности. Гражданин также может получить справку от госоргана о прекращении действия запретов, выплатив долги за коммунальные услуги.

Заключение

Перед совершением сделки с любой недвижимостью необходимо тщательно изучить всю документацию. Во избежание проблем целесообразно запросить выписку из ЕГРП об интересующем объекте. Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие/отсутствие обременения. Кроме этого, указания на ограничение присутствуют и в св-ве на право собственности.

Эксперты не рекомендуют приобретать обремененные объекты. Как показывает практика, такие сделки создают очень много проблем всем ее участникам. Владельцам обремененных объектов не следует скрывать от потенциальных покупателей сведения об ограничениях. В противном случае может возникнуть спор, который будет разрешаться в суде. Это, в свою очередь, чревато значительными издержками, как финансовыми, так и временными.

Апр 14, 2017 17:51

По закону определено, что сам факт обременения стесняет собственника жилья недвижимого имущества. В осуществлении ряда правовых действий с недвижимым имуществом, и в данном случае документы регистрации обременения недвижимости указывают конкретный факт возникновения ограничения. Основная суть обременения недвижимого имущества заключается в возникновении отдельных прав у лиц, которые не имеют полноту прав собственности на недвижимое имущество.

Единый орган, регистрирующий факт обременения в настоящее время является Росреестр, и выписка ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) содержит актуальную информацию о факте обременения. Здесь вы можете заказать выписку ЕГРН, подтверждающую факт обременения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector