Использование подвальных помещений в многоквартирном доме: деятельность в подвале жилого дома

Как используются подвалы в многоквартирных домах?

Существуют как юридические аспекты вопроса, так и технические:

  • Аренда подвала без согласия жильцов невозможна. Даже если это муниципальная структура или кооперативное строение, необходимо заручиться поддержкой большинства жителей;
  • Есть ряд ограничений на виды осуществляемой деятельности, в частности, запрещается размещать производство, где есть токсичные отходы, или же шумное увеселительное заведение, громкая музыка которого в сочетании с отдыхающими там людьми будут вызывать постоянные нарекания жильцов и регулярные жалобы и конфликты;
  • Перед организацией в цоколе каких-либо фирм необходимо рассчитать все затраты на ремонт и улучшение технических помещений, учесть все риски. Как правило, подвалы находятся в довольно запущенном состоянии, а помещение, пригодное для использования, должно соответствовать всем правилам и нормам нахождения там сотрудников и посетителей.

В случае обустройства подвала жилого частного дома проблем с законодательством не возникает – как правило, предприниматель является или сам собственником, или договаривается с жильцом. Но организовать в техническом помещении цоколя предприятие с инжернерной точки зрения —  весьма затратное занятие.

При ведении малого и среднего бизнеса наиболее интересны площади от 30 до 250 квадратных метров. В них возможно открыть мастерскую, магазин или офис компании.

Требования к магазинным площадям ограничивает их до 400 квадратных метров. Салон красоты может занимать максимум 300 кв.м. Такие размеры цоколей найти в городе невозможно, потому занимают гораздо меньшие пространства.

Традиционно открывают бизнес, обслуживающий жильцов дома и его окрестностей:

  • Продуктовые магазины, промышленные товары, аптечные сети, канцелярия и одежные магазины, точки с товаром специализированным;
  • Мастерские по ремонту обуви, швейные ателье;
  • Ремонтные мастерские оргтехники, компьютеров, телефонов и мелкой техники для дома;
  • Точка приема заказов на производство той или иной продукции, при этом само изготовление предусмотрено на другом краю города или за его границами;
  • Фотостудии, фотоателье, печать и проявка пленок, продажа расходников и запчастей для фототехники;
  • Художественные салоны и небольшие выставки, мастерские по реставрационным услугам;
  • Туристические агентства и бюро путешествий;
  • Пункты, где принимают вторичное сырье для переработки;
  • Тренажерные залы, фитнесс клубы, которые могут расположиться на 100 квадратных метрах и не требуют дорогой отделки;
  • Салоны красоты, парикмахерские, маникюрные салоны, косметологи и массажисты, солярии;
  • Клуб для игр – бильярд, нарды, настольный теннис;
  • Небольшие закусочные, кафе, бары.
Предлагаем ознакомиться:  Социальные выплаты сиротам студентам - Всё о льготах

Все виды деятельности, которые разрешены, должны производиться с учетом дополнительных ограничений:

  • Поскольку подвал находится внутри дома и жильцы находятся в непосредственной близости, необходимо следить за уровнем шума, чтобы не мешать полноценному отдыху людей в положенное время;
  • Необходимо оборудовать хорошую систему вентиляции, чтобы запахи и прочие явления из подвала не разносились по всему дому;
  • Максимальная вместимость одновременного пребывания людей не должна превышать 50 человек;
  • Запрещено превышать санитарные нормы по шуму и звукам;
  • Требуется неукоснительно соблюдать время работы заведения не ранее 8 часов утра и не позднее 23 часов вечера.

Как правило, многие подвалы не соответствуют нормам санитарно-гигиенической безопасности. Это помещение отличается холодным воздухом и сыростью, постоянно подтапливаются грунтовыми водами, за счет чего имеют довольно ветхие перекрытия и поверхности.

После того, как проводится межа полученного помещения, арендатор начинает основательную реконструкцию и ремонт по согласованному проекту.

  1. Самой первой делается гидроизоляция помешения. Из-за избытка влаги появляется грибок и плесневые поражения поверхностей, что сопровождается неприятным запахом. Человеку нельзя находиться в таком помещении длительное время. Металлические элементы интерьера, детали отделки, оборудование могут выйти из строя из-за коррозийных явлений. Особенно следует защитить электропроводку от замыкания;
  2. Все подземные помещения недостаточно освещены, даже в случае высокого цоколя и наличия оконных проемов. Необходимо дополнительное освещение, лучше энергосберегающими лампами, поскольку расход на подсветку подвала и так будет достаточно большим;
  3. Ещё одним обязательным требованием является правильная система вентиляции. Влажность подземного воздуха особенно ощущается при площади более 50 квадратных метров и недостаточных вентиляционных  продухах. Из-за этого на стенах и других поверхностях оседает конденсат;
  4. Если планируется обустройство общественного питания с кухней, вытяжка просто необходима, чтобы запахи и возможный дым от приготавливаемой пищи не проникали в квартиры жильцов и лестничную площадку;
  5. Звукоизоляция подвала необходима в большинстве случаев, поскольку даже негромкая музыка и небольшое количество людей – это уже достаточный уровень шумовой нагрузки на жильцов дома. Этот вид работ проводится ДО отделки и ремонта цоколя.
Предлагаем ознакомиться:  Во сколько заканчивается банковский день

подвал многоквартирного дома

За счет приемлемой цены аренды предприниматель может компенсировать траты на ремонт и отделку подвала. Но в любом случае, необходима оценка специалистов во избежание скрытых дефектов и проблем.

Рекомендуем купить

Поскольку в подвалы выводятся все коммуникации жилого дома – отопление, электрика, канализация, водопровод, необходимо особо тщательно убедиться, что проводимые работы не перекроют доступа ремонтным бригадам ЖЭКа и аварийной службе в случае возникновения проблем.

Если происходит поломка или выход из строя одной из труб, то в первую очередь пострадает цокольный этаж и размещенное в нем предприятие.

Также есть риск конфликтов с жильцами, которым не нравится нахождение в подвале организации. Но в данном случае вопросы решаются или через суд, или придется договариваться  и неукоснительно соблюдать все договоренности и требования норм по законодательству РФ.

ЖКХ от А до Я. Эффективное использование имущества многоквартирного дома (17.12.2013)ЗаголовокЖКХ от А до Я. Эффективное использование имущества многоквартирного дома (17.12.2013)Время просмотра26:01ЗаголовокПорядок использования общего имущества многоквартирного домаВремя просмотра2:18

Чаще всего, подвальные помещения является собственностью жильцов этого дома, и могут оборудоваться для организации магазинов или кафе. В последнее время стало популярным в подвальных помещениях организовывать спортивные залы, но для разного рода мероприятий необходимо качественно и тщательно продумать систему искусственной вентиляции

, так как воздушные массы естественным образом не слишком хорошо циркулируют.

тренажерный зал в подвале
Тренажёрный зал в подвале дома

Подвал отличается повышенной влажностью воздуха, которая может негативно повлиять на здоровье человека. По этой причине на стенах помещения станут появляться разнообразные грибковые колонии и плесень, от которых избавиться довольно сложно.

Основным плюсом подвала в многоквартирном доме является сосредоточенность всех необходимых коммуникаций для функциональной работы. Из подвала осуществляется вентиляция всех этажей многоквартирного дома по вентиляционным каналам, которые расположены в каждой квартире.

схема устройства вентиляции многоквартирного дома
Схема устройства вентиляции многоквартирного дома

Также там имеется центральная труба водоснабжения и трубы отопления. Как правило, на таких трубах ставят счётчики расхода, чтобы контролировать общий расход целого дома и каждого жильца в отдельности. В подвальном помещении размещается и центральная канализация, к которой подключены все квартиры дома.

Подвальное помещение может быть использовано в качестве кладовой, но это только в том случае, если там предусмотрено под такие цели определённое пространство. Ранее подвальные помещения использовались в качестве бомбоубежища. На сегодняшний день есть ещё некоторые подвалы, которые имеют скамейки или места для отдыха.

кладовые в подвале
кладовые в подвале

Минусом подвального помещения считается сырость и затхлость воздуха из-за плохой вентиляции и отсутствие естественного освещения.

Совет. Чтобы эффективно использовать подвальное помещение необходимо обеспечить качественную вентиляцию и гидроизоляцию.

В многоквартирных домах подвал выполняет, как правило, техническую функцию – там проводят все коммуникации, оборудования и системы, отвечающие за жизнеобеспечение дома.

Использование подвальных помещений в многоквартирном доме: деятельность в подвале жилого дома

Перечень систем и коммуникаций, имеющих выход в подземные помещения:

  • Снабжение холодной и горячей водой;
  • Канализационные выводы и слив вод технического назначения;
  • Электрические сети;
  • Паровое отопление;
  • Главный распределительный щит по всему подъезду;
  • Бойлерная с оборудованием;
  • Общедомовые счетчики;
  • Основание лифтовой шахты.

Доступ посторонних лиц к подвалу и их вмешательство в функционирование разных систем запрещено. Это может повлиять на работу тех или иных коммуникаций, что может привести к риску для жизни всех жильцов.

По этой причине окна подвалов обычно закрывают металлическими решетками, а двери имеют железные замки. Как правило, доступ в подвальные помещения имеет старший по дому, выбираемый на собраниях жильцов, а также работники коммунальных служб.

Иногда часть подвала, где не проведены коммуникации, может использоваться управляющей компанией для обустройства подсобных или технических помещений.

  • К примеру, управляющая домом компания может оборудовать в этих местах свои технические участки или ремонтные мастерские;
  • МЧС по городу может сделать бомбоубежище или склад для размещения средств защиты на случай возникновения опасности;
  • В подвалах домов с цокольным этажом могут устроиться разнообразные государственные структуры, архивы или кружки по интересам.

Но такие явления нечасты, особенно бомбоубежища. Это применимо ещё  старому фонду вторичного жилья, на данный момент коммунальщики если и занимают подвал, то незначительную его часть.

Необходимо учесть тот факт, что современные дома имеют подвалы, оборудованные под использование в хозяйственных целях. Для этого при проектировании предусматривают кладовки в подвале многоквартирного дома в местах, где нет коммуникаций.

Для чего предназначены подвальные помещения в МКД

Чаще всего подвал многоквартирного жилого здания играет роль технического этажа. Здесь размещается большинство инженерных сетей, сооружений и оборудования, поддерживающих работу внутренней инфраструктуры МКД. В ее состав входят следующие системы:

  • холодное (горячее) водоснабжение;
  • электроснабжение;
  • паровое отопление;
  • канализация и отвод бытовых стоков.

Кроме того, в подвалах расположены:

  • главный распределительный щит;
  • теплопункт (бойлерная);
  • приборы учета потребления электричества, ГВС и тепла;
  • основание ствола лифтовой шахты.

Доступ посторонним гражданам в подвальные помещения МКД категорически воспрещен, а особенно недопустимо вторжение в работу систем жизнеобеспечения. Это может нарушить функции важных коммуникаций, что представляет угрозу для жизни обитателей здания и непосредственно лица, пробравшегося в подвал.

Для защиты от несанкционированных посещений окна технических этажей закрывают решетками, а входы железными дверями (люками) с прочными замками. По обыкновению доступ туда разрешен только жильцу дома, выбранному общим собранием собственников помещений, а также работникам коммунальных служб УК, обслуживающей это здание.

Иногда некоторые площади подвалов МКД, свободные от инженерных сетей, отводятся муниципальными и коммунальными службами под обустройство служебных или подсобных помещений. Допустим, управляющая организация может оборудовать там ремонтные участки либо технические службы своих коммунальных подразделений.

Местное управление МЧС или ГО может использовать подходящие подвалы для организации бомбоубежищ и специальных складов с техникой либо средствами индивидуальной защиты (СИЗ), необходимыми в чрезвычайных ситуациях.

Например, подвальные помещения МКД, расположенные на цокольных этажах, могут служить помещениями для небольших бюджетных организаций, действующих со времен СССР (архив, детский творческий кружок).

Тем не менее такие решения встречаются редко, поскольку полуподвалы для госучреждений и бомбоубежищ в многоквартирных зданиях характерны, как правило, для устаревшего жилищного фонда, а для коммунальных служб достаточно небольших площадей.

Отдельные многоэтажки имеют подвалы, частично приспособленные для хозяйственно-бытовых нужд. С этой целью еще на этапе проектирования МКД создаются специальные кладовые, расположенные там, где отсутствуют инженерные коммуникации.

Из-за дороговизны каждого квадрата жилой площади, особенно в крупных городах, владельцы помещений в многоэтажках стараются по максимуму использовать всю полезную площадь своей и общей собственности. А учитывая, что каждый проживающий в здании является полноправным совладельцем подвального пространства, многие стремятся «отхватить» часть подвала для обеспечения своих потребностей.

Любой из жителей имеет собственные виды на подвальное помещение МКД для обустройства его под:

  • домашнюю мастерскую, которая будет служить не только для бытовых целей, но и для подработки, к примеру ремонтом обуви, починкой мелкой бытовой техники и т. п.;
  • погреб, собственноручно оборудованный как кладовая для хранения консервации, предметов домашней утвари и запасов продовольствия (при сухом и довольно прохладном подвале с закрытым доступом это прекрасный вариант использования полезной площади для горожан);
  • хозяйственный склад для подержанной мебели, прогулочного сезонного инвентаря (велосипедов, лыж, санок), редко применяемых вещей и остальных «полезных» предметов, которые давно не используются, но могут пригодиться в дальнейшем;
  • полноценную комнату для бильярда или занятий спортом. Это актуально для жильцов первых этажей, которые могут перестроить подвальное помещение МКД, утеплить пол и стены, изолировав их от влаги, и провести ремонтные работы с вырезанием в своем полу отдельного входа на нулевой уровень. Для этого обязательно потребуется разрешение БТИ и заключение специалистов технической экспертизы.

Это все в порядке вещей и не вызывает непонимания. Были случаи, когда жители первых этажей сооружали в подвале высотки полноценный нулевой этаж, аналогичный квадратуре своей квартиры, чтобы устроить там сауну, каминный зал или бассейн.

Тем не менее нужно помнить, что все подвальные работы разрешены только тогда, когда они не нарушают работы инженерных коммуникаций жилого дома и соответствуют нормам техники безопасности. Иначе собственник жилья, который занял подвальное помещение, полностью отвечает за свои противоправные действия.

Чем обустраивают подвальные помещения в МКД

I. Системы отопления подвального помещения

Как правило, подвал жилого высотного здания не нуждается в отдельном отоплении – там уже проложены коллекторные трубы. С другой стороны, когда подвальное помещение МКД служит не только для хранения и размещения ключевых коммунальных сетей и коммуникаций, а используется под торговую точку или другое заведение, нужно предусмотреть для него дополнительное системное отопление.

Ранее все подвалы высотных домов старой планировки строили с использованием бетонного монолита либо кирпича. Последний является холодным материалом, но при качественном отоплении способен длительно хранить стабильную температуру в помещениях.

Кроме того, кирпич довольно крепкий материал, отлично выдерживающий колебания температуры и значительный вес. С учетом почти ежегодной усадки многоэтажных зданий, грунт постоянно давит на подвал, и это воздействие все время возрастает. Это и обуславливает большую толщину стен кирпичных зданий, которая обычно достигает 50–60 см.

При этом очень важно применить качественный раствор цемента, который будет скреплять между собой строительный материал. Это помогут сделать специальные добавки, придающие ему прочность после высыхания.

Имея внушительную толщину, кирпичные стены будут сохранять зимой стабильный температурный режим, зато летом это станет проблематичным. Чтобы отопление подвала было рациональным, нужно заранее позаботиться об утеплении его стен, дабы тепло удерживалось внутри здания.

Роль теплового изолятора могут выполнять:

  • пенополиуретан;
  • пенопласт;
  • собраизол,
  • маты из минеральной ваты и т. п.

https://www.youtube.com/watch?v=U_FZnp9qUgo

Перечисленные материалы имеют высокие технические параметры. Благодаря большой плотности они не станут пропускать влагу, выступающую на стенах в результате температурных скачков либо замерзания грунта. Они легко и быстро монтируются на соответствующий клеевой состав.

Для качественного утепления подвального помещения МКД следует оштукатурить его кирпичные стены, а после этого сделать добротную отделку. Вид оформления в каждом случае выбирается индивидуально и определяется функциональными возможностями подвала, а также способом его дальнейшего использования. Помимо кирпичных помещений этого типа, часто встречаются монолитные, относимые к холодным. Они утепляются с использованием тех же материалов.

Отопительная система каждого подвала может быть разнообразной. В наши дни газовые службы вряд ли разрешат применение там газовых котлов из-за недостаточной циркуляции воздуха, так как при случайной утечке газа здание вместе с его обитателями будет подвергаться опасности.

Поэтому для обогревания подвального помещения высотки, которое круглогодично эксплуатируется, как правило, применяется отопление электричеством. В зимний период его можно экономить, поскольку воздух согревают трубы централизованного отопления, но летом оно просто необходимо.

II. Обогревательные приборы для подвальных помещений

Сегодняшний рынок предлагает огромный выбор систем электрообогрева. За счет современных инноваций они не потребляют много электроэнергии, причем изрядно высушивают воздух.

Полезный совет. Чтобы превратить подвальное помещение МКД в зону комфорта, лучше оборудовать его сплит-системой, которая зимой будет охлаждать воздух (поскольку эффективно функционирует отопление, воздух будет обладать большой плотностью). В летнее время кондиционеры будут согревать и проветривать подвал.

Тем не менее сплит-система и современные обогреватели изрядно высушивают воздух. Однако это является преимуществом, потому что в подвалах воздух довольно влажен. Несмотря на это, нужно все же непрерывно увлажнять и ионизировать воздух. Это поможет сделать специальное оборудование, приводящее в норму влажность и насыщенность ионами, тем более что цена его вполне доступна. Данная причина и объясняет огромную популярность подобных приспособлений для подвалов многоэтажных домов.

Сегодня обогревание подвала не представляет особой сложности. Перед покупкой отопительной системы нужно сразу определиться, с какой целью будет использоваться выбранное подвальное помещение МКД. Если оно станет выполнять свои главные функции, то дополнительные приборы для отопления не пригодятся.

Для обширных по площади подвалов подойдет врезка в централизованную систему отопления, а затем равномерное размещение труб и батарей по периметру. Такой способ опять-таки подойдет для подогрева в холодный период, а в жаркое время придется подумать о более эффективном способе.

III. Вентиляция в подвальном помещении

Подвал высотного здания является главным источником системы вентиляции. Каждый стояк, проходящий через все этажи, имеет вентиляционный канал, благодаря которому создается необходимая циркуляция воздуха в квартире. Кроме того, вытяжные каналы квартир проходят в санитарной и кухонной зоне.

Некоторые помещают на них электрические вытяжки, отводящие неприятные запахи. Кроме того, нормальная работа воздуховодов, ведущих из подвального помещения, гарантирует отток газа при утечке из-за бытовых проблем. Поэтому своевременная проверка тяги должна проводиться квалифицированными сотрудниками специальной службы.

Протоки подвальной вентиляции не только отводят посторонние запахи, появляющиеся от образования на стенах грибка и сырости. Через них в закрытые помещения интенсивно поступает свежий воздух, необходимый для их продолжительной эксплуатации. Существует два вида вентиляции подвала.

  1. Естественный вариант

К этому типу относятся вентиляционные ходы, проложенные от подвального уровня до выхода на крышу. Они имеют вид широких труб, проходящих по стояку, с отверстиями, которые хорошо видны на кухнях и в санузлах.

К естественному вентилированию принадлежат и множественные вытяжные отверстия, выведенные на грунт из стен многоэтажного здания. Их численность определяется площадью, которую занимает подвальное помещение МКД. Оттуда могут проводиться отдельные трубы из пластика или металла, которые заканчиваются на земле специальным покрытием в виде козырька.

Реже встречаются подвалы, оборудованные окнами. Они характерны для многоэтажных зданий, где цокольные помещения оборудованы под магазины или другие организации. Для подобных заведений проектируется обособленный вход. Источником вентиляции являются открытые окна, а воздушные массы циркулируют быстро и эффективно.

  1. Искусственный вариант

К данному виду вентиляции причисляют электрические системы с вытяжками, надетыми на воздуховоды и функционирующие от сети. При этом необходимо осуществить качественное выведение вентиляционных каналов.

Чтобы повысить продуктивность циркуляции воздуха, лучше установить мощные вытяжки прямо на вентиляционные люки. Это рационально использовать в местах, где воздушные массы выводятся непосредственно на улицу.

Именно так следует создавать нормальную систему циркуляции. Это вовсе не означает, что неэффективно ставить вытяжку на каком-то воздуховоде, попадающем в вентиляционную шахту. В таком случае циркуляция будет замедленной, а свежий воздух станет проникать в подвал недостаточными порциями.

К примеру, можно оборудовать подвальное помещение МКД новейшими системами кондиционирования, профессиональными вентиляторами и прочей воздушной техникой. При том что сплит-системы оборудованы множеством температурных режимов и широким набором функций, вентиляторы всего лишь улучшают циркуляцию воздуха только внутри помещения.

Использование подвальных помещений в многоквартирном доме: деятельность в подвале жилого дома

Современные сплит-системы имеют большой спектр возможностей. Они отлично греют воздух в осенне-зимний период. К сожалению, для подвалов именно в это время года подобные функции не потребуются. А вот способность к охлаждению воздушных масс как раз пригодится зимой, когда при отоплении здания плотность нагретого воздуха в подвалах намного выше.

IV. Канализация в подвальном помещении

В большинстве случаев канализация многоэтажного жилого здания располагается именно в подвале. Там проложена центральная стоковая труба, выходящая в городскую систему канализации.

Когда подвальное помещение МКД эксплуатируется не по прямому назначению, а для обустройства в нем какого-то заведения (спортивного зала, торговой точки и пр.), слишком мудрить с проблемой канализации не обязательно. Достаточно просто врезаться в центральную трубу.

Перед выполнением этих работ отключается система подачи воды на весь стояк, что потребует официального разрешения ЖЭКа. Остальные работы по врезке выполняют сотрудники водоканала.

Можно проложить канализационную магистраль самостоятельно. Однако следует знать, что все трубы должны скрепляться между собой специализированным оборудованием (сваркой для пластика), а места их соединения должны быть качественными во избежание дальнейших протечек.

Как правило, в многоквартирных высотных домах предусмотрена канализация из тяжелых чугунных труб. А в постройках с давним сроком эксплуатации подобные коммуникации уже пришли в негодность и требуют срочной замены. Для этого эффективнее использовать легкие и прочные аналоги из пластика, которые отличаются высоким качеством и долговечностью.

При недостатках и нарушении герметичности канализационных сетей возможно появление характерных для них неприятных запахов, которые можно устранить только посредством мощной системы вентиляции подвала.

Помимо канализации, при обустройстве подвального помещения МКД понадобится и система водопровода, которая по аналогии может быть подключена к имеющейся центральной трубе. Такие работы под силу исключительно специалисту. Иначе в подвале появится вода и возникнет риск масштабного затопления. В итоге выкачать воду будет нелегко, что отрицательно повлияет на состояние цокольного помещения.

Не следует забывать, что вода способна размывать фундамент строения. Поэтому необходимо очень внимательно следить за всеми работами, выполняемыми в подвалах многоэтажных домов.

Частные вопросы

  • на момент приватизации жилплощади подвальный участок не находился во владении у других собственников;
  • подвальное помещение отделено от жилья;
  • подвал не имеет специального назначения;
  • в подвале располагается техническое оборудование, предназначенное для обслуживания более 1 квартиры.

Если подвальное помещение находится в собственности у всех жильцов, то без их согласия невозможна его сдача в аренду, продажа, обмен и иные манипуляции.

Подвал может находиться в индивидуальной собственности, если подвал успело занять физическое лицо по преимуществу более раннего приобретения недвижимости.

В некоторых случаях происходит незаконный захват подвалов отдельными гражданами и сторонними организациями с целью размещения там магазинов и других заведений. В таком случае имеет место обращение в суд для восстановления справедливости.

Ответственность за содержание подвала лежит на владельцах. Так, если подвал является общей долевой собственностью жителей дома, то расходы на его содержание делятся поровну между ними.

Как правило, функции по выполнению ремонта и содержания подвальных помещений возлагаются на управляющие компании, которые осуществляют деятельность за вознаграждение, на основании заключенного договора с жильцами дома.

У кого ключи?

Ключи от подвальных помещений находится в инстанции, которая выполняет функции по управлению домом. Если в многоквартирном доме подвал принадлежит на праве долевой собственности всем жильцам, то любой из них может претендовать на ключи от него.

Управляющая компания не имеет права устанавливать собственные правила и ограничивать жильцам доступ к подвальным помещениям.

Кто делает ремонт?

Обеспечивают ремонт подвала в многоквартирном доме владельцы квартир, если он относится к общедомовому имуществу. В подвальных помещениях может проводиться текущий и капитальный ремонт. Ремонтные работы выполняет подрядчик, региональный оператор. При необходимости, жильцы могут самостоятельно выбрать организацию, которая возьмет на себя эту задачу.

Если подвал принадлежит всем собственникам многоквартирного дома, и они на общем собрании приняли решение сдавать его в аренду, то никаких препятствий этому не имеется.

Решение о том, как будут тратиться средства, вырученные от аренды, принимает орган, под управлением которого находится дом ‒ ТСЖ или УК. К примеру, финансы могут быть потрачены на текущий ремонт, установку домофонов, благоустройство территории и другие нужды.

В договоре жильцов с управляющей компанией прописываются условия, на которых происходит аренда общедомового имущества, а также целевые траты средств, вырученных с нее.

Если подвальным помещением владеет другой собственник, например, администрация города, то она также имеет право сдавать его в аренду. Такие ситуации на практике ‒ далеко не редкость.

Часто возникают вопросы по поводу передачи подвальных помещений в многоквартирном доме без ведома жильцов. Людей возмущает вопрос занимаемой территории соседями в единоличном порядке, порой ограждается до нескольких комнат с установкой замков, дверей, дополнительных перегородок.

Можно решить вопрос незаконно занимаемой территории через суд, но для начала определяются со следующими нюансами:

  • в Росреестре запрашивается выписка со сведениями: как и когда были переданы подвальные помещения конкретному лицу;
  • является ли техническое помещение собственностью с долевым распределением;
  • имеется ли официальное подтверждение оформления подвала в индивидуальное пользование;
  • какого принципа собственности в доме являются квартиры: муниципальное жильё или приватизированное;
  • важный вопрос в судебной практике —время, когда было приватизировано первое жильё в доме и момент перевода подвала в индивидуальное владение;
  • какими функциями было наделено подвальное помещение в проектных документах: техническими или специализированными.

Исходя из вышеперечисленных условий, судом делается один из однозначных выводов:

  • подвальное помещение является долевой собственностью всех жильцов в многоквартирном доме;
  • имущество технических этажей находится в индивидуальном владении. Собственник может по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью и несет полные расходы наравне с другими жильцами дома;
  • комнаты технических этажей относятся к специализированному объекту без учета того, что там расположено коммуникационное и дополнительное оборудование для обслуживания многоэтажки;
  • если в доме одни лишь муниципальные квартиры, то подвал никому не принадлежит. Допускается только его эксплуатация в целях обслуживания коммуникаций.

Незаконно занимаемая территория должна быть немедленно освобождена. Истец готовит доказательную базу и приводит аргументы своего права на технические этажи.

Ответчик обязан предоставить оформленные документы и выписку из Росреестра. Несогласных с законодательной базой РФ можно привлечь к ответственности за самоуправство.

Продажа, обмен, дарение или сдача в аренду технического этажа запрещена без согласия каждого владельца приватизированной квартиры в доме. Это утверждение верно только в случае, когда подвал находится в общей долевой собственности. Доля выгоды с дохода от таких действий распределяется равномерно между всеми жильцами.

Проводят общее собрание жильцов дома в соответствие с требованиями жилищного кодекса. В повестку дня включают отчуждение части имущества в пользу собственников квартир и изменение границ помещения. Жильцов дома оповещают за 10 суток до проводимого собрания, причем явка должна составить не меньше 50% от числа квартир всего дома.

Голосовавших в пользу обсуждаемого вопроса должно быть также не мене 50% от всех присутствующих. Если здание является общежитием, то необходимо заручиться поддержкой собственника.

Согласовывают в различных учреждениях (пожарных, санитарно-эпидемиологических) и направляют на согласование в БТИ. На этапе создания проекта необходимо учесть имеющиеся коммуникации и оборудование, назначение подвала после перепланировки и соблюдение правил пожарной безопасности, поскольку на кону жизнь людей.

Главным требованием является возможность доступа в любое время суток в помещение работникам коммунальных служб или управляющей компании, при возникновении необходимости санобработки или работы с трубами отопления или водоснабжения.

Реконструкция

После получения согласования в БТИ выполняют реконструкцию. Её должна принять в готовом виде экспертная комиссия, после чего в БТИ направляется заявление о выдаче технического паспорта помещения. Для собственников такое решение будет как минимум выгодным ещё и по коммунальным платежам – размер общедомового имущества становится меньше, а количество плательщиков возрастет.

Итоговым документов оформления собственности становится заключение Росреестра о государственной регистрации права. Заявление сопровождают согласием собственников квартир дома в виде протокола собрания, техническим паспортом из БТИ, квитанцией по оплате госпошлины.

Сплошь и рядом встречаются случаи, когда подвальные помещения МКД становятся причиной спорных ситуаций. Жильцы выдвигают претензии на право владения дополнительной квадратурой в доме. Многих из них волнует вполне справедливый вопрос: в чьей собственности находятся бесхозные этажи высотных зданий?

С точки зрения действующего законодательства не в каждом случае жильцам предоставлена возможность использовать на свое усмотрение свободные помещения. Это вызвано противоречивостью правовых актов прошлых лет и нынешних нормативных положений.

Использование подвальных помещений в многоквартирном доме: деятельность в подвале жилого дома

В прошлые годы право распоряжения подвалами многоэтажных домов предусматривалось законом. Для этого достаточно было потратить собственные средства на обустройство и ремонт ничейных площадей.

Кто имеет право собственности на подвальные помещения в МКД, которые были заняты другими владельцами еще в девяностые годы? Неоднозначная ситуация может сложиться только в том случае, если собственник заблаговременно не оформил документальное разрешение на пользование данным объектом.

Таким образом, для основной массы домов вторичного плана характерны приватизированные технические этажи. Совсем по-иному обстоит дело с новостройками.

Очень часто жильцы с удивлением узнают, что их подвалы официально принадлежат посторонним лицам на совершенно законных основаниях. Похожая ситуация складывается, когда обитатели многоэтажек пытаются получить права на эксплуатацию технического этажа через судебные органы. К сожалению, в выигрыше остаются бывшие хозяева таких помещений. Кто же все-таки должен владеть площадями с размещенным на них техническим оборудованием?

Ведется множество пока еще неразрешимых споров по определению права собственности на подвальные помещения в МКД, где расположены инженерные коммуникации. Еще какое-то время жильцам придется сталкиваться с незаконными попытками захвата общего имущества для индивидуального пользования. Чаще всего для решения этого злободневного вопроса единственной уполномоченной инстанцией является суд.

Всеобщее недоумение вызывают случаи, когда бывшие владельцы арендуют подвалы на неопределенный отрезок времени. В этом случае для отстаивания интересов новых собственников следует обратиться к опытному юристу. Это позволит сэкономить деньги и драгоценное время на судебные тяжбы.

Какие нормы есть для кладовок в подвале?

Использование подвальных помещений в многоквартирном доме: деятельность в подвале жилого дома

Жилой многоквартирный фонд должен функционировать согласно Правил противопожарного режима, которые действительны на всей территории РФ. По ст.38 ФЗ «О пожарной безопасности» (№69) ответственность за любые нарушения этих Правил несут все собственники имущества и его пользователи.

В большинстве случаев управление жилым домом возлагается на управляющую компанию или ТСЖ, в таком случае обязанность соблюдения противопожарных правил и обеспечения безопасности всех жильцов находится в зоне ведения работников этой организации. Сотрудники ТСЖ или УК, которые обслуживают здание, должны при весеннем осмотре не менее раза в год проинформировать всех собственников и арендаторов о правилах эксплуатации оборудования и жилья.

Применительно к подвалам и обустраиваемым в них хранилищам законодательство РФ поясняет, что обустройство в цоколе или подвале мастерских или иных помещений хозяйственного назначения без обустройства в них отдельного выхода категорически запрещено.

Это же касается и выходов в кладовые в подвалах жилых домов, которые не оборудованы преградами против пожаров на пути от лестничных клеток общего пользования. Также законом запрещено использование технических помещений с целью оборудования мест хранения мебели, оборудования, мастерских, продовольствия и иных вещей.

Прежде, чем организовывать кладовки в подвале многоквартирного дома нормы пожарной безопасности изучаются самым тщательным образом, чтобы не пришлось демонтировать сооружения с нарушениями.

Практическое содержание законодательства

система отопления в многоквартирном доме

Подвальные помещения, не имеющие внутри технического оборудования дома, в судебном порядке назначаются за следующими лицами:

  • застройщик приобретает право распоряжаться техническими этажами в доме;
  • новый собственник, получивший законное право на владение многоэтажкой.

Высшим Арбитражным Судом закреплено право собственников обратиться за возвратом техэтажей в общую долевую собственность. Положительные решения в сторону владельцев квартир существовали на практике даже, если подвалы уже принадлежали третьим лицам, а также были внесены в Росреестр. Однако основное значение имела цель приобретения помещений в индивидуальное пользование.

Так, если в реестр внесена запись об индивидуальном владении общей площади в доме, но существует право на долевую собственность других хозяев квартир, то последние через суд легко докажут неправомерность оформления документов предыдущими инстанциями. Подвальные помещения будут отнесены к долевой собственности в судебном порядке.

Чтобы вернуть подвал в свои владения, нужно восстановить права на использование общего имущества дома. Первым делом запрашиваются сведения о недвижимости в Росреестре. По результатам полученной выписки можно с высокой точностью определить: кому будет принадлежать подвальное помещение.

Почему двери в подвал должны быть закрыты

Елена Шоломова,

юрист, председатель правления ТСН «Зеленая, 22»

Сегодня особое внимание уделяется вопросу антитеррористической защиты МКД. Среди основных рисков такого характера теракты в жилых массивах занимают весомое место, что гласит: «Концепция противодействия терроризму в Российской Федерации» (далее Концепция), подписанная 05.10.2009 президентом страны.

утепление подвала

Доступ в подвальные помещения МКД, на крышу и технические площади должен ограничиваться, а выходы надежно запираются на замки. Возникает вопрос: соответствует ли данное требование правилам пожарной безопасности в части свободного открывания жильцами эвакуационных выходов для быстрой эвакуации?

Не забывайте, что все выходы на крышу и чердак, входы в подвал должны быть закрыты для защиты зданий от возможных террористических актов («Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда», принятые Постановлением №170 от 27.09.2003, разработчиком которого является Госстрой).

Правовые акты о предупреждении терроризма прямо обязывают управдомов держать в закрытом состоянии каждый люк на чердак или кровлю, включая подвальные двери (п. 13 вышеупомянутой Концепции). «Воспрепятствование неправомерному проникновению на территорию объекта» входит в комплекс мероприятий по антитеррористической безопасности объекта. Это оговорено и Постановлением Правительства № 1244 от 25.12.2013 «Об антитеррористической защищенности объектов (территорий)».

Во исполнение Концепции (раздел 11) каждый объект подразделяется на управляемые зоны ограниченного и открытого доступа.

К первым, как правило, принадлежат внутренние помещения объекта, включая такие участки, как:

  • кровля здания;
  • инженерно-технические помещения и техэтажи;
  • благоустроенные помещения (квартиры) для проживания граждан.

В соответствии с Концепцией проходы на технические этажи, входы в служебные, инженерно-технологические и технические помещения должны создавать возможности для их пересечения только спецперсоналу.

Проникновение на чердак и поверхность крыши также дозволены ограниченному кругу лиц. Это сотрудники управляющих организаций МКД, осуществляющих технический надзор и ремонтные работы; представители предприятий, чье оборудование установлено в помещении чердака и на крыше.

В чем особенность подвальных помещений?

Помещения подвала многоквартирного дома очень удобны для использования жильцами. Их расположение и невысокая стоимость привлекает коммерческие организации для обустройства различных торговых и производственных помещений. Важно помнить специфику подземных помещений:

  • Постоянный повышенный уровень влажности;
  • Подземное расположение ниже поверхности почвы;
  • Отсутствие естественного освещения в достаточном количестве;
  • При близком залегании грунтовых вод возможно периодическое подтопление;
  • Требуется принудительная вентиляция, как правило, приточно-вытяжная схема.

Рекомендуем купить

Почему заливает подвальные помещения МКД

Под заливанием подвального помещения МКД подразумевается непредвиденное наполнение его водой по разным причинам. Чтобы определить, чем именно вызван такой инцидент, кто должен устранять последствия и покрывать причиненный ущерб, нужно прежде всего обратиться в аварийную службу, чтобы оформить акт о затоплении.

Известен ряд возможных причин, которые обуславливают появление воды в подвале каждого дома:

  1. Поверхностные воды, вызванные продолжительными дождями или интенсивным таянием снега.
  2. Неправильная конструкция ливневой канализации приводит к неполному или абсолютному затоплению подвалов. За герметичность их наружных стен и своевременный ремонт отливов отвечает управляющая организация.
  3. Затопление жителями первого этажа может состояться по многим причинам (забывчивость, нарушение правил пользования сантехникой, ремонтные работы и др.). Здесь нужно вовремя выявить источник заливания и найти виновника происшествия.
  4. Авария на магистральном водоотводе или повреждение труб считается самой хлопотливой ситуацией.
  5. Допустим, прорыв канализации может вызвать изношенное оборудование, недобросовестный ремонт или некачественная замена труб. Что бы ни случилось, ответственность за это ложится на организацию, которая обслуживает канализационное оборудование здания.
  6. Прорыв в системе отопления прежде всего требует обнаружения причины происшествия и по результатам обследования нахождения виновного лица.
  7. Заливание грунтовыми водами считается форс-мажорным событием.

Несмотря на причины возникновения ЧП, понадобится экспертная оценка факторов затопления подвала. Это позволит возместить нанесенный урон с привлечением к ответственности виновного.

Существует ряд уполномоченных органов, в которые следует обращаться при нарушении прав собственников и для соразмерного возмещения ущерба, полученного при затоплении подвала блочного, деревянного или монолитного здания. Это такие организации, как:

  • аварийно-диспетчерская служба (регистрирует заявки потерпевших, сведения которых представляют большую ценность в судебном заседании при выявлении виновника заливания);
  • управляющая организация ЖКХ (назначает состав комиссии, уполномоченной на оформление акта о затоплении);
  • оценочно-экспертная компания (документально подтверждает происхождение потопа, находит его виновника, определяет размер ущерба с учетом актуальной стоимости поврежденных технических деталей подвального помещения МКД и испорченного имущества).

Если обслуживающая компания не принимает никаких мер по устранению последствий затопления (отсутствуют представители для оформления акта, не предъявлен иск о компенсации ущерба виновнику ЧП и т. п.), собственники жилья вправе написать жалобу в контролирующие органы, а именно:

  • госжилинспекцию для проверки деятельности УО;
  • прокуратуру для наказания виновных;
  • Роспотребнадзор для защиты прав потребителей.

К сожалению, государственная статистика неумолима: во многих случаях потопы в подвальных помещениях МКД происходят по вине управляющих компаний. Именно они отвечают за случившееся и обязаны выполнить надлежащие восстановительные (дезинфицирующие) работы с возмещением ущерба гражданам, собственность которых пострадала при потопе (ст. 1064 Гражданского кодекса РФ).

Мнение эксперта

Кто отвечает за затопление – УО или водоканал

Е. В. Шоломова,

аудитор, юрист, председатель правления ТСН «Зеленая, 22»

В большинстве случаев помещения и подвалы многоэтажных домов заливает из-за подпора на внешнем колодце канализации.

Подпор возникает при увеличении объема воды в результате стеснения или перегораживания русла водотока. Этим термином определяют состояние забитости канализации на внешних магистралях (засор труб, напротив, возникает во внутридомовых сетях).

При заключении договоров на водоснабжение и водоотвод с владельцами МКД водоканал, как правило, включает положение о снятии с себя ответственности за урон от подтопления помещений из-за аварии на магистралях, оборудовании и сооружениях, которые обслуживают УО. Сюда же относится нанесение ущерба и ухудшение качества услуг, вызванные затоплением сточными водами в результате повреждения внутридомовой канализации.

Как гласят Правила холодного водоснабжения и водоотведения (п. 34), принятые Постановлением Правительства №644 от 29.07.2013, «организация водопроводно-канализационного хозяйства обязана»:

  • обеспечивать эксплуатацию водопровода и канализационных сетей, находящихся в его «собственности или ином законном основании и (или) находящихся в границах эксплуатационной ответственности такой организации»;
  • «своевременно ликвидировать аварии и повреждения на централизованных системах холодного водоснабжения и (или) водоотведения в порядке и сроки, которые установлены нормативно-технической документацией».

По разъяснениям Госстроя России, водоканал и управляющие организации (в т. ч. ТСЖ) в полной мере отвечают за урон, нанесенный протечками сточных вод из принадлежащих им (арендуемых, управляемых ими) канализационных сетей (директивное письмо министерства №ЛЧ-3555/12 от 14.10.99). В случаях, когда подвальные помещения МКД подтапливаются из-за отсутствия затворов, недостаточной герметичности ревизий, неисправности санитарных приборов сетей канализации, а также наличия сооружений на них, вся ответственность за это ложится на УК (ТСЖ), но не на водоканал. А вот затопление подвалов и прочих помещений в результате аварий в канализационных сетях и сооружениях, которыми владеет водоканал, является его недоработкой.

Иногда судебные органы отказывают в удовлетворении исков о возмещении убытков от заливания помещений управляющими компаниями (ТСЖ), ссылаясь на то, что труба канализации засорилась за наружной стеной МКД.

Однако для многих судов данного факта бывает недостаточно, чтобы избавить от ответственности за случившееся обслуживающую организацию.

Выводы

Подытоживая, можно сказать, что при желании использовать подвал многоквартирного дома, необходимо договориться со всеми жильцами и совместно обустроить подземные помещения в хозяйственно-бутовых целях. Кладовые в подвале многоквартирного дома при грамотном обустройстве могут существенно повысить комфорт проживания собственников жилья многоквартирного фонда.

При коммерческом использовании с получением выгоды, стоит перевести техническое помещение в нежилой фонд и оформить все необходимые документы для прав частной собственности.

Дизайн и ремонт гардеробной комнаты #2ЗаголовокДизайн и ремонт гардеробной комнаты #2Время просмотра6:18Заголовок⚫Расхламление Дома. Как сделать ВЕРТИКАЛЬНУЮ КЛАДОВКУ?Время просмотра10:03ЗаголовокБюджетная переделка КЛАДОВКИ в ГАРДЕРОБНУЮ | 25 часов в суткахВремя просмотра8:01

Кто отвечает за затопление – УО или водоканал

Е. В. Шоломова,

аудитор, юрист, председатель правления ТСН «Зеленая, 22»

В большинстве случаев помещения и подвалы многоэтажных домов заливает из-за подпора на внешнем колодце канализации.

Подпор возникает при увеличении объема воды в результате стеснения или перегораживания русла водотока. Этим термином определяют состояние забитости канализации на внешних магистралях (засор труб, напротив, возникает во внутридомовых сетях).

При заключении договоров на водоснабжение и водоотвод с владельцами МКД водоканал, как правило, включает положение о снятии с себя ответственности за урон от подтопления помещений из-за аварии на магистралях, оборудовании и сооружениях, которые обслуживают УО. Сюда же относится нанесение ущерба и ухудшение качества услуг, вызванные затоплением сточными водами в результате повреждения внутридомовой канализации.

Как гласят Правила холодного водоснабжения и водоотведения (п. 34), принятые Постановлением Правительства №644 от 29.07.2013, «организация водопроводно-канализационного хозяйства обязана»:

  • обеспечивать эксплуатацию водопровода и канализационных сетей, находящихся в его «собственности или ином законном основании и (или) находящихся в границах эксплуатационной ответственности такой организации»;
  • «своевременно ликвидировать аварии и повреждения на централизованных системах холодного водоснабжения и (или) водоотведения в порядке и сроки, которые установлены нормативно-технической документацией».

отопление и отделка подвала

По разъяснениям Госстроя России, водоканал и управляющие организации (в т. ч. ТСЖ) в полной мере отвечают за урон, нанесенный протечками сточных вод из принадлежащих им (арендуемых, управляемых ими) канализационных сетей (директивное письмо министерства №ЛЧ-3555/12 от 14.10.99). В случаях, когда подвальные помещения МКД подтапливаются из-за отсутствия затворов, недостаточной герметичности ревизий, неисправности санитарных приборов сетей канализации, а также наличия сооружений на них, вся ответственность за это ложится на УК (ТСЖ), но не на водоканал.

Иногда судебные органы отказывают в удовлетворении исков о возмещении убытков от заливания помещений управляющими компаниями (ТСЖ), ссылаясь на то, что труба канализации засорилась за наружной стеной МКД.

Однако для многих судов данного факта бывает недостаточно, чтобы избавить от ответственности за случившееся обслуживающую организацию.

Заключение

Из всего сказанного можно сделать вывод, что при возможности использовать подвал многоквартирного жилого дома в некоммерческих целях лучше всего договориться со всеми жильцами и совместно оборудовать хозяйственно-бытовые помещения.

В случае же коммерческого использования подвала во избежание всевозможных проблем необходимо перевести техническое помещение в статус нежилого и юридически оформить занимаемую площадь в частную собственность.

схема устройства труб отопления в многоквартирном доме

Дополнительную информацию по данному вопросу можно получить, посмотрев видео в этой статье или ознакомившись с соответствующими материалами нашего сайта, а при возникновении вопросов, можно обсудить их в комментариях.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector