Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Как узаконить самовольную постройку в Москве и МО (варианты)

Простыми словами, как сейчас обстоят дела с самовольными
постройками

1.    Проще
говоря, раньше была возможность возвести здание якобы по закону, после чего
земля могла быть переквалифицирована в заповедник. Таким образом, дом подлежал
сносу. А после нововведений стало так: если вы строили, когда это было позволено,
то снос здания не нужен.

2.    Раньше
разбирали разные постройки. Сейчас перед сносом будут искать способы приведения
их в порядок.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

3.    Легализация
самостроя теперь стала более простой.

4.    На
частных территориях снос может быть реализован только по суду или в том случае,
если постройка действительно представляет для кого-то угрозу. Разобрать здание
только потому, что так «не положено», больше нельзя.

5.    До
введения нового закона был снос, а в наши дни сперва пробуют всё исправить, а
снести можно когда угодно.

Что потребуется для регистрации дома на земельном участке?

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Сразу отметим, что сочетаний легализации самовольных построек может быть множество, и каждый случай по-своему индивидуален. Это обусловлено тем, что имеется немало индивидуальных особенностей, в которых находится конкретный объект самовольного строительства. Это и регион местонахождения объекта, и статус, и характеристики земельного участка, на котором он находится, и правовой статус первоначального объекта (если речь идет о реконструкции), и техническое состояние и функциональное назначение объекта, и т.п.

Поэтому оформление самостроя имеет свои особенности и нюансы в зависимости от региона РФ. К примеру, в Москве данный процесс регулируется не только ст. 222 ГК РФ, а также несколькими постановлениями правительства. Не стоит забывать, что законодательство РФ постоянно изменяется на федеральном и региональном уровне, поэтому для эффективного узаконивания свою стратегию следует согласовать с практикующими профессиональными юристами и строительными экспертами.

В нашей практике встречались случаи, когда особо хитрые владельцы недвижимости по каким-либо причинам сносили (демонтировали) объект и в тех же границах с аналогичными технико- экономическими показателями (площадью, строительным объемом, пятном застройки) возводили новый. А когда исполнительные органы обращались в суд, то владельцы недвижимости пытались доказывать, что нового строительства не было, а был лишь произведен капитальный ремонт.

Отметим, что в таких случаях практически невозможно скрыть данный факт от строительного эксперта. И если снос старого объекта и строительство нового обошлись без происшествий на строительной площадке, то эксплуатация такого вновь возведенного объекта стоит под большим вопросом. Поскольку постройка, о сносе которой заявляется иск, государственной приемочной комиссией как капитальный объект не принимается, на соответствие фактически выполненных работ проекту не проверяется, проектная документация государственную экспертизу и строительный контроль не проходит. В данных случаях при проведении строительной экспертизы следует уделять особое повышенное внимание объекту.

С правовой же точки зрения, собственник утратил право собственности на снесенный объект, а на новый еще не приобрел. Исполнительные органы часто доказывают подобные случаи возникновения нового объекта недвижимого имущества.

В данной статье мы рассмотрим наиболее частые в практике случаи узаконивания самостроя. Легализовать самовольную постройку при новом строительстве можно одним из указанных способов:

  1. Через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
  2. Через градостроительную земельную комиссию (ГЗК);
  3. Через комиссию по пресечению самовольного строительства.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В ст. 222 ГК РФ указана возможность признания права собственности на самовольную постройку «в ином установленном законом порядке». Данная формулировка в Гражданском кодексе не конкретизирована, но, по нашему мнению и наблюдению, под этим «порядком» и подразумевается возможность оформления прав собственности в упрощенном порядке, например, по «дачной амнистии», через ГЗК и т.д.

Разберем каждый из указанных случаев в по порядку.

О процедуре легализации самостроя через ГЗК в Москве мы подробно пишем в разделе экспертных услуг. Однако еще раз отметим, что на сегодняшний день это наиболее эффективный и действенный метод узаконивания объекта. Данная процедура значительно проще по алгоритму, чем судебный процесс, значительно короче по срокам и значительно дешевле для собственника самостроя.

В градостроительную земельную комиссию обращаются те, кто нарушил условия пользования земельным участком, т.е. целевое назначение земельного участка или условия договора аренды земли.

Градостроительная земельная комиссия, рассмотрев Ваше обращение, путем выпуска протокола ГЗК может принять решение о сохранении объекта путям прохождения собственником ряда мероприятий.

В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.

Самостроем признают:

  • здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
  • объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
  • строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
  • постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.

Владелец нелегально отстроенного здания не будет обладать правом собственности в отношении него. Иначе говоря, не сможет продать объект, подарить, сдать в аренду и произвести с ним прочие юридические действия.

Интересно, что в последнее время случаи нелегального возведения строений всплывают все чаще. В большинстве своем подобное связано с неосведомленностью граждан о том, что приобретение участка земли еще не наделяет их правом строить на нем объекты недвижимости. Люди попросту не знают, что любые постройки на купленной территории требуют предварительного согласования с органами администрации.

Предлагаем ознакомиться:  Алименты за три года - советы адвокатов и юристов

В дальнейшем от такой неосведомленности возникают серьезные проблемы в виде штрафных санкций в размере до 1 млн. рублей, а в худшем случае — принудительный снос (если строение несет угрозу жизни, здоровью незаинтересованных лиц либо нарушает их права).

Как узаконить самовольную постройку в Москве и МО (варианты)

Отныне самовольные
постройки могут быть узаконены даже при отсутствии документации о праве
собственности на территорию земли.

Допустим, объект соорудили
на государственной или муниципальной земле. В наши дни такая постройка может
быть узаконена, а вы можете стать её владельцем. Но здесь очень важно, чтобы
объект отвечал всем требованиям, а договор на применение участка был без ограничений.      

Если возводил постройку один человек, а её владельцем
стал другой?

Тот, кто стал
хозяином самовольной постройки, возмещает расходы на её сооружение. Это условие
было и до того, как был принят новый закон.

К примеру, если на
чужой земле построили дом, а потом хозяин участка его узаконил и сделал своей
собственностью, то можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не
он. Поэтому пусть этот человек вернёт потраченные расходы.

На сей счёт было
введено дополнение: расходы возмещаются за вычетом тех денег, которые были
потрачены на узаконивание постройки.

Если на него
оформлена собственность — его даже в такой ситуации могут забрать.

Как узаконить самовольную постройку в Москве и МО (варианты)

Как было раньше. Изымали лишь участки, на которых нужно было
что-то выращивать, а их забрасывали. К примеру, человек выкупил сельскохозяйственную
территорию для открытия там фермы или организации сада, а после этого перестал
за ней ухаживать. Либо земля была отдана для одной цели, а применяли её иначе.

С четвёртого августа. Сейчас к этим условиям добавили угрозу окружающей
среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного
строительства для изъятия земли недостаточно. Участок забирается, если постройка
должна была быть переделана или снесена, а хозяин земли проигнорировал эти
требования.

Всё, что вы уже прочли,
— это только отдельный закон гражданского кодекса. Но существует также градостроительный кодекс о
самовольной постройке. В
него тоже внесли изменения в тот же день. Речь идёт сразу о трёх федеральных
законах. Там есть более подробная информация о сносе, планировке территории и правах
властей.

К примеру, речь идёт
о незаконном строительстве гаража на общей территории. Допустим, семья живёт в
четырёхквартирном доме. И на общем участке стоит большой соседский гараж. Свою
машину семья не может там поставить, так как чужим людям пользоваться гаражом
запрещено. Куда они могут обратиться в таком случае?

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Конкретно в этой ситуации можно обратиться в
территориальный орган Росреестра по месту жительства с письменным обращением.
Государственным инспектором по надзору за использованием земель по вашему
обращению проводится внеплановая проверка насчёт того, является ли законным применение
данной территории. Также проверяется и факт самозахвата участка земли соседями.

Если земля не оформлена как положено, а права
на неё не зарегистрированы, то так или иначе участок земли – это по закону
общее имущество многоквартирного дома. Он используется только по общему
согласию между всеми владельцами квартир многоквартирного дома.

Как узаконить самовольную постройку в Москве и МО (варианты)

Если у четырёхквартирного дома отсутствует
статус многоквартирного, то права на участок земли тоже оформляются
соответствующим образом.

Государственный инспектор обязан проверить всю
документацию и вынести предписание, касающееся устранения нарушений (если,
конечно, подобные будут найдены).         
  

Введениедачной амнистии позволило узаконить нелегальные постройки собственникам участков, имеющих статус ИЖС, ЛПХ, а также земель сельскохозяйственного назначения СНТ, ДНП и пр. Процедура была максимально проста и занимала относительно немного времени. Узаконивание проводилось через декларацию, заполняемую собственником.

Для регистрации частного дома или постройки было необходимо уплатить госпошлину и подать заявление. Заявление можно было отнести в органы земельного надзора или воспользоваться услугами МФЦ, приложив к нему декларацию и техпаспорт.

Право собственности на участок можно было подтвердить любыми документами, в том числе, даже устаревшего образца. Например, для успешной регистрации можно было предоставить выписку из похозяйственной книги. Кадастровая документация требовалась в том случае, если земля также была не оформлена.

Большинство нелегальных домов и построек на участке подходило под требования дачной амнистии и успешно регистрировалось в упрощенном порядке. Сложности могли возникнуть в том случае, если были необходимы дополнительные разрешения.

«Упрощенка» прекратила свое существование после введения поправок в ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Теперь основанием для регистрации является не декларация, а техплан.

Чем является самовольная постройка?

Как было раньше? Самовольной считали любую постройку, выстроенную без документации,
подтверждающей право собственности, либо без разрешения на строительство. Не имело
значения, на своём участке земли или на пустыре: если на дом не было
разрешения, межевания или плана – он считался самовольной постройкой. И для неё
гражданский кодекс предусматривал специальные условия.

Как узаконивание самостроя было раньше. оформление дома

Или приобрели участок
с разрешённым применением под жилищное строительство, возвели там дом, а спустя
какое-то время власти поменяли предназначение. Зона стала водоохранной.
Соответственно, дом стал считаться незаконно построенным.

Это касалось
различных ограничений. Например, рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции
или газопровода, и дачи стояли в течение многих лет. А потом в одночасье дачные
постройки стали противозаконными.

То же касается и
коммерческой недвижимости: павильонов, киосков, гаражей, ангаров. 

Начиная с четвёртого августа. Сейчас в соответствии с 222 ГК РФ самовольные постройки – здания, возведённые без разрешения и без учёта
ограничений (если в начале строительства последние уже были, а при обнаружении
постройки они и дальше действовали). Если отсутствовал газопровод или охранная
зона, а позже ввели ограничения, то дома, дачи и киоски не являются
самовольными постройками, и их можно запросто снести за счёт владельцев.

Также, допустим, хозяин
не знал об определённых ограничениях касательно строительства на своей земле и возвёл
объект. В случае обнаружения подобных ограничений через какое-то время это уже
не будет самовольной постройкой. К ней не применимы те же нормы, что и к
самовольному строению. К примеру, возможен снос за деньги собственника.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить выслугу педагогу дополнительного образования

Ранее эта норма в
гражданском кодексе вообще отсутствовала, таким образом люди лишались своего
имущества. Бывало и иначе: владельцы участков обращались в суды для признания
столба линии электропередачи самовольной постройкой и изъятия его со своей
территории. В целом, проблем было предостаточно, а точные нормы закона
отсутствовали.

Надеемся, теперь вы
знаете признаки
самовольной постройки.

Право собственности на самовольные постройки

Итак, давайте
разберёмся с правом собственности на самовольную постройку. Такими объектами нельзя распоряжаться на свой
лад. К примеру, продажа, дарение или сдача в аренду. На всё перечисленное
вообще отсутствует право собственности. Возвести на собственной территории дом
– вовсе не значит стать его хозяином.

Тут стоит рассмотреть
вопрос признания
права собственности на самовольную постройку. Как раньше, так и сейчас это делается через
суд. Хозяином самовольной постройки становится владелец территории, на которой
она находится.

Нельзя построить дом
на чужой территории и признать в суде своё право собственности на него.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Если земля является
владением родителей, а их дети построили на участке дом, то хозяевами дома
считаются только родители. Или нужно разделение участка, получение нового адреса
и только после этого оформление дома на реальных хозяев. Но всё это требует
немало денег и времени, потому учитывайте подобные нюансы до того, как будет
начато строительство.

Не каждую самовольную
постройку можно узаконить, а только ту, которая отвечает всем требованиям.

На территории возможно строительство такого
объекта. К примеру,
чтобы построить жилой дом — надо иметь своё назначение, для дачи – своё, так
же, как и для киоска, гаража. Просто так предназначение участка не может быть
изменено. Хоть иногда хитрые застройщики выкупают территорию в частном секторе
и строят там многоквартирные дома в семь этажей. Это противозаконно. Подобные
дома не строятся на участке под ИЖС (индивидуальное жилищное
строительство).

Постройка отвечает параметрам застройки. Для примера: на территории под ИЖС возможно возведение максимум трёх этажей.
Бывает, что строят пять. В таких домах даже продаются квартиры.

Если в одном из указанных
домов приобрести квартиру на этапе строительства, можно никогда её не получить.
После обращения соседей в суд, разрешение на возведение многоквартирного дома будет
аннулировано. В лучшем случае смогут заселиться те, кто приобрели квартиру до
третьего этажа. Кстати, они будут не собственниками квартиры, а владельцами
доли в доме. Позже будет немало проблем с продажей такого жилья.

Если вам предлагается
подобная квартира, и обещается, что уже в скором времени дом будет узаконен, то
вас явно обманывают. А если даже и получится такое сделать, то соседи оспорят,
и стройка будет запрещена. Закон, который касается дольщиков, в данном случае
не срабатывает.

Постройка не нарушает ничьих прав и никому не
мешает. Вы не сможете
построить дом и занять долю соседского участка, а потом пойти в суд для
узаконивания летней кухни, бани или веранды (мол, кто строил – тот и владелец).

Так не выйдет: нужно
будет провести снос, реконструкцию либо договариваться со своими соседями. То есть действительно важно получить согласие от соседей на
узаконение самовольной постройки.  

Примером нарушения
прав может быть даже чересчур высокий коттедж или затемнение окон соседей из-за
навеса возле гаража.

В каком случае участок изымается?

Для получения разрешения на строительство необходимо подтвердить право собственности на землю, а также предоставить градостроительные документы и план-схему участка с указанием всех размещенных объектов. После получения разрешения выполняется технический план.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Во время действия дачной амнистии он составлялся без привязки к координатам и межевания. С 1 января 2017 года в технический план подшиваются результаты замеров с привязкой к координатам, экспликация дома (поэтажный план). Такой документ необходимо подготовить на каждый объект капитального строительства, расположенный на участке. Он составляется специалистами кадастровым инженером.

Поправки в закон увеличили объем работ, в результате выросли сроки и стоимость услуг по составлению техплана.

Важно! Регистрировать необходимо объекты капитального строительства. К ним принято относить постройки на фундаменте высотой не менее 1,8 метра. То есть, регистрировать нужно не только дом, но и, например, баню, сарай или гараж.

Узаконивание дома по новым правилам

Сараи и другие временные постройки, не имеющие фундамента и жесткой привязки к земле, ставить на кадастровый учет не требуется.

Узаконить самострой через получение разрешения на строительство возможно не всегда по разным причинам. В соответствие со п.3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и ФЗ №122 оспорить право собственности можно в судебном порядке. Такие иски относятся к категории имущественных споров.

Важно! Подать иск может только собственник земельного участка, в противном случае он не будет принят судом.

К судебному разбирательству необходимо подготовиться. Для того чтобы суд принял решение в пользу истца, потребуется предоставить большой пакет документов.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли вернуть нераспечатанную косметику в магазин

В первую очередь, потребуется подтверждение права собственности на землю. Также необходимо доказать факт существования дома, его состояние, соответствие строительным нормам. Так как данные споры относятся к категории имущественных, к иску прилагаются финансовые документы, подтверждающие затраты собственника на строительство.

В каком случае самовольная постройка подлежит
сносу?

 Как
было до принятия нового закона? Самовольные
постройки сносили и практически в каждом случае за средства того, кто их
возводил. Так и писалось: «подлежит сносу». Строили без разрешения или
документации? Соответственно, нужно было снести дом либо узаконить его.

С четвёртого августа. А теперь о сносе самовольной постройки написано более подробно. По
умолчанию она не может быть использована. Соответственно, построенные без
разрешения киоски не используются для торговли.

А в вопросе сноса теперь
всё менее категорично. Самовольную постройку могут разобрать, а могут её
привести в соответствие требованиям застройки. Однако за всё платит тот, кто
строил или использует участок в данное время. Снос или приведение в
соответствие – это практически всегда решение суда. В редких случаях – местных
властей.

Сейчас есть законные
основания отказаться от сноса самовольных построек, сделав так, чтобы они
соответствовали закону и назначению участка. Для примера: есть возможность
уменьшить этажность дома или реконструировать дачу таким образом, чтобы её
часть не была на другом участке либо не находилась столь близко к газопроводу.

Случается, что снос
здания просто неизбежен, и администрация решает реализовать этот план. Снести
объект должен тот, кто его строил, либо вся работа будет сделана вместо него, а
потом ему будет выставлен счёт. Срок разбора устанавливается зависимо от вида
постройки. Максимальный термин составляет год.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Чтобы постройка
отвечала всем требованиям — времени даётся от полугода до трёх лет.

Если территория является частью чьей-то
собственности, есть ли у властей право требовать снос постройки?

Нет, у них нет на это
права. Ни одна администрация не вправе прийти к вам на участок и требовать снос
бани, гаража, дома или дачи. Без решения суда можно сносить постройку только на
государственных или муниципальных участках, а на вашем личном – нет.

Исключение может быть
только следующее: объект угрожает здоровью и жизни граждан. Если ваш коттедж
никому не мешает и не приносит вреда, то снос можно провести исключительно по
решению суда. А последний ещё решит, необходим ли разбор дома, или вы можете
договориться с соседями. Третий вариант может заключаться в перестройке.

При отказе суда в
сносе объекта у властей отсутствует право настаивать на нём или, того хуже, всё
равно сносить постройку и выставлять за это оплату. То можно сказать и об
объектах, на которые уже зарегистрировано право собственности. Администрация не
может решать, быть сносу или нет. На данный момент в гражданском кодексе так и значится.

1)    нет
документов на участок земли, если постройка появилась на нём ещё до того, как в
силу вступил земельный кодекс;

2)    отсутствует
разрешение на возведение здания, построенного до 14 мая 1998 года.

Бывает, что у людей
имеется право собственности на постройку, но, тем не менее, её признают
самовольной. Для примера: если выясняется, что имеет место несоблюдение
определённых требований по отдалённости от охранных зон, леса, газопровода,
электросетей или дорог.

1)    территория
предназначена для ИЖС или считается садовым земельным участком. То есть на ней разрешено
строить частные жилые дома;

2)    у
хозяина участка есть на него все необходимые документы;

3)    право
собственности на постройку было зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;

4)    параметрами
застройки ничего не нарушается.

Если этот дом был не
просто оформили, но и приобрели раньше 1 сентября 2018 года, то его не снесут.

Можно ли отказаться от сноса здания, если его
построил не хозяин участка?

Обычно сносить
самовольные постройки можно по решению суда. Однако есть и исключения, когда
решение принимает администрация. Данный пункт был изменён, в нём добавилось
больше подробностей.

1)    до
начала строительных работ нужно было обязательно оформить участок в
собственность, чего не было сделано;

2)    постройка
находится на территории, где запрещено возводить подобную недвижимость.

Бывают ситуации, при
которых решение о сносе или узаконивании постройки остаётся за администрацией. Если
у вас как раз такой случай, и сейчас происходит спор с властями — лучше найдите
толкового юриста и больше ничего сами не делайте. Закон полон сложных
формулировок, в которых трудно разобраться без эксперта. Зачастую чиновники
этим пользуются и гнут свою линию.

Ответственность за самовольную постройку

Сколько составляет штраф за самострой в 2020 году? За эксплуатацию
самовольной постройки назначается административный штраф размером до миллиона
рублей. А если человек отказывается сносить объект – до 300 000 рублей.
Этот законопроект Госдума приняла в первом чтении.

Автор законодательной
инициативы – Правительство России. Законопроект предлагает наказывать тех
граждан, которые эксплуатируют самовольные постройки, находящиеся на участке
земли, штрафом от 2 000 до 5 000 рублей, индивидуальных
предпринимателей и должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей, юридических
лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей, либо может быть применено административное
приостановление деятельности на время до девяноста суток.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Если решение суда или
муниципалитета о сносе не было исполнено, то физические лица наказываются
штрафом от 20 000 до 50 000 рублей, а юридические – от 100 000
до 300 000 рублей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector