Продажа квартиры в залоге у банка — быстро продать залоговую квартиру

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

В ипотеке или в залоге, какая разница?

Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно.

Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение. А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно. В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

Покупаем квартиру в залоге: на что обратить внимание

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем  внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

Преимущества Недостатки
Низкая стоимость жилья До погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать
Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемы После погашения долга придется заниматься снятием обременения
Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрее Оформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно

И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Продажа квартиры в залоге у банка — быстро продать залоговую квартиру

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

  • получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
  • купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

Условия для приобретения

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

  • в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
  • исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
  • чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
  • если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
  • задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.
Предлагаем ознакомиться:  Арест на земельный участок под многоквартирным домом

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

  • Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
  • Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Так как первый из представленных вариантов практически не отличается от стандартной купли-продажи, ниже детальнее рассмотрим именно вторую схему, которая от базовых процедур купли-продажи все же отличается.

Порядок действий

  1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
  2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
  3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
  4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.

Указанные заявления не имеют какой-то конкретной формы и вида. Составляются они на месте, прямо в банке и напрямую зависят от выбранной финансовой организации.

  1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
  2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
  3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.
После погашения долга

покупателю нужно будет снимать обременение и получать от банка справку, что кредит закрыт и никаких претензий нет.

Документы

Продажа квартиры в залоге у банка — быстро продать залоговую квартиру

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя. Главная особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита. Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
  • Действующие договора залога и ипотеки.
  • Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
  • Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
  • Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  • Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
  • Договор купли-продажи.
  • Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
  • Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
  • Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Расходы

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

Стандартный перечень расходов:

  • Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
  • Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
  • Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
  • Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

Переоформление права собственности на новую квартиру занимает от 3 дней и более.

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

  • Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
  • Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
  • Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
  • Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
  • Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.
Предлагаем ознакомиться:  Регистрация договора аренды квартиры, комнаты в квартире

Процедура покупки квартиры, которая находится в залоге достаточно сложная для того, чтобы даже не пытаться реализовать ее самостоятельно, без помощи юристов. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут каждую отдельную ситуацию и дадут свои рекомендации. Они же могут заниматься сопровождением сделки вовремя информируя клиента о тех или иных нюансах, на которые нужно обратить внимание.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

К покупателю предъявляется ряд стандартных требований, которые дают право оформления гражданских договоров:

  • совершеннолетие;
  • дееспособность;
  • наличие гражданского паспорта с пропиской.

Продажа квартиры в залоге у банка — быстро продать залоговую квартиру

Если купля-продажа сопровождается оформлением кредитного договора, то лицу, оформляющему ипотеку, должен исполниться 21 год. Продавец так же попадает под данные критерии, дополнительно он должен иметь на руках пакет документации на квартиру, в том числе – право устанавливающий документ, которым выступает договор купли-продажи квартиры в ипотеку, по которому она перешла во владение к продавцу.

Оформление покупки недвижимости под залогом в кредит

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка. Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость.

Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

  • тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
  • выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
  • не торопиться с передачей аванса;
  • в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
  • причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

Что еще учесть в договоре купли продажи, читайте в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.

Заключение

Исходя из анализа правоспособности сделки с залоговой недвижимостью, можно сделать выводы:

  • Кроме покупателя и продавца в сделке обязательно участвует кредитор, без которого сбыт недвижимости недопустим.
  • Если квартиру продаёт банк после изъятия у должника, юридические риски сведены к нулю, но могут возникнуть нюансы с качеством объекта, приобретённого на аукционе.
  • Иногда такие сделки допускают приобретение квартиры по выигрышной для покупателя цене, но могут нести определённый риск.
  • При погашении кредита для сделки продавцу придётся брать новый кредит, что может повлечь дополнительные расходы.
  • Если долг погашается из средств покупателя, переданных по сделке – велик риск оказаться без квартиры и без денег по причине недобросовестных действий покупателя или при возникновении обстоятельств форс-мажор. Такие сделки можно совершать только с хорошо знакомыми людьми, в добросовестности которых есть уверенность. В иных случаях связываться с заёмщиками рискованно.
  • Так же рискованно покупать объект у застройщика, если дом в залоге у банка.
  • Любое недобросовестное действие со стороны контрагента должно насторожить и стать причиной обращения в суд.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

покупка недвижимости под залогом

Сложная экономическая ситуация приводит к тому, что в ряде случаев заемщики вынуждены продавать жилье, приобретенное в ипотеку. Как правило, банки не заинтересованы в продаже залоговой недвижимости, и поэтому предлагают различные способы решения проблемы. Но, если бессильны и реструктуризация долга, и рефинансирование через другое банковское учреждение, разумный выход — продать залоговую собственность и рассчитаться с долгами.

Поделитесь в социальных сетях

Варианты

Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:

  1. Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
  2. Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
  3. Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
  4. Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.

https://www.youtube.com/watch?v=5KdhSFx5HNM{amp}t=13s

Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:

  • кредитор;
  • при переуступке ДДУ застройщик.

Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными. Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.

Процедура купли-продажи полностью зависит от обстоятельств сделки. Исходя из её особенностей, строится алгоритм действий. Главные различия связаны с тем, проводилось или нет судебное разбирательство, на основании которого обременённый объект перешёл в собственность банка или остался у покупателя. Если сделка проходит по согласию сторон, то основное различие заключается в том – переоформляется ли кредитный договор на нового собственника.

Если банком получено решение суда об изъятии, он вправе погасить убытки от инвестирования недобросовестного плательщика путём сбыта квартиры в счёт долговых обязательств. Как правило, такие квартиры передаются организаторам аукционов и сбываются через электронные торги.

Как продавцы, так и покупатели отправляют заявку на участие в аукционе в режиме online, по указанному на сайте адресу. Для того чтобы найти такой объект, нужно оформить своё участие в аукционе заявкой и уплатить вступительный взнос участника. Как правило, он выступает авансовым платежом.

При приобретении квартиры на торгах сумма вступительного взноса засчитывается в общую стоимость приобретённой недвижимости. Если участник не выбрал лот или проиграл аукцион – аванс ему возвращается. А в случае выигрыша лота, но отказа от приобретения квартиры – взнос взимается организаторами аукциона в счёт уплаты штрафа.

ВАЖНО

: Если в условиях аукциона указывается, что взнос участника выступает задатком, он может не возвращаться при отказе от приобретения недвижимости (

Предлагаем ознакомиться:  Возврат процентов по ипотечному кредиту

ст. 380

,

381 ГК РФ

), в случае отказа сделать очередной шаг к получению лота.

Вступительный взнос оформляется на основании гражданского паспорта, других документов не требуется. После оплаты взноса участник получает доступ к площадке, на которой выставлена недвижимость с заявленными характеристиками. Здесь он может просмотреть подробные характеристики квартир, выставленных за минимальную цену. За одно участие он вправе выбрать один лот и начать участие в торгах.

Плюс приобретения такого объекта:

  1. При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
  2. Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
  3. Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.

Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:

  1. Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
  2. Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.

Если суда не было, а должник сам добровольно передал банку права на квартиру, понимая, что долги погасить не может, стороны составляют соглашение. Это соглашение носит характер приложения к кредитному договору и оформляется в контексте его положения о передаче залога кредитору. После этой процедуры обременение снимается, и банк представляет объект на аукцион.

Должник может заключить с банком соглашение о продаже квартиры, при этом он обязуется:

  1. самостоятельно продать жилое помещение;
  2. погасить кредит.

Иногда при обращении правообладателя к кредитору, допускается рефинансирование кредитной ставки и перенос сроков уплаты долговых обязательств. Тем не менее, обременение с объекта снимается только в том случае, когда кредитные обязательства погашаются. Такая квартира переходит к правообладателю без обременения. Поиск объекта производится стандартно:

  • через риэлтора (о том, как купить квартиру без риэлтора, рассказано в этой статье);
  • на сайте, предоставляющем информацию о продаже недвижимости;
  • через объявления в СМИ.

В этом случае могут использоваться два алгоритма действий.

Вариант 1 состоит из следующих шагов:

  1. Продавец получает официальное согласие банка на сделку и подготавливает требующуюся для оформления и регистрации договора документацию.
  2. Стороны заключают предварительный договор купли продажи (ПДКП), в котором продавец обязуется снять с заложенной квартиры обременение, а покупателю можно будет купить эту недвижимость.
  3. Продавец получает потребительский кредит с учётом предстоящей продажи, из полученных средств уплачивает остаток ипотечного кредита и снимает обременение.
  4. Оформляется договор купли продажи (ДКП), в результате которого квартира находящаяся а залоге у банка, переходит к покупателю без доли риска.

Этот вариант удобен для покупателя, которому обеспечена полная безопасность сделки, риск несёт продавец, который может понести убыток из-за недобросовестных действий покупателя.

Заявка на бесплатную консультацию, МИЭЛЬ Чистые Пруды, Чистопрудный бульвар, д5. Консультации по телефону  74957443377

СОВЕТ: Во избежание имущественного ущерба, в таком случае по ПДКП лучше всего взимать не аванс, а задаток.

Вариант 2 направлен на сохранение интересов покупателя и несёт существенный риск для продавца. Алгоритм его следующий:

  1. Продажа квартиры в залоге у банка — быстро продать залоговую квартируПродавец получает официальное согласие банка, подготавливает требующуюся для оформления и регистрации сделки документацию.
  2. Стороны заключают ПДКП, на основании чего покупатель вносит в банк остаток по кредиту и полностью погашает его.
  3. С жилого помещения снимается обременение и заключается имущественная сделка, с обязательной регистрацией.

Плюсами такой процедуры для продавца является сбыт заложенной квартиры и погашение долгов перед банком, а минусам – риск, который он несёт в случае, указанном в 1 варианте. Минусом для покупателя является риск, изложенный во 2 варианте, который может компенсироваться существенным снижением стоимости объекта.

Если приобретатель заведомо запланировал покупку жилья в ипотеку, он может переоформить кредитный договор на себя. В этом случае имущественная сделка проходит под контролем со стороны залогодержателя, и никакие внешние обстоятельства не влияют на её правоспособность. Риски в данном случае практически исключены.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Должник подаёт в банк заявление на разрешение продажи ипотечной квартиры с переоформлением кредита.
  2. Покупатель подаёт заявление на покупку квартиры, находящейся в залоге у данного банка, в ипотеку. К заявлению прилагаются справки о составе семьи и её доходах.
  3. Кредитное учреждение даёт согласие на продажу и приобретение жилья.
  4. После этого составляется ДКП и переоформляется кредитный договор.

В этом случае плюсы для обеих сторон очевидны и выражаются в том, что каждая сторона получает по сделке то, что планировала получить. Для обоих контрагентов практически исключены риски. Единственный несущественный минус в том, что определённое время будет затрачено на проведение банком мониторинга платёжеспособности нового заёмщика, а так же – возможность отказа банка, если его кредитная история окажется несоответствующей.

Эта процедура аналогична сделке с физическим лицом, при погашении кредита (вариант 2). Она состоит из следующих шагов:

  1. Продажа квартиры в залоге у банка — быстро продать залоговую квартируПокупатель заключает с застройщиком ПДКП, с перечислением денег в банк, где новостройка находится в залоге.
  2. Банк присылает официальное письмо с разрешением продажи и снимает обременение на указанную долю.
  3. Составляется и регистрируется ДКП, покупатель вступает в права собственности согласно нормам закона.

Приобретение залоговой квартиры у застройщика с погашением кредита допустимо только после ввода дома в эксплуатацию.

Какие риски существуют?

Степень риска зависит от обстоятельств сделки. Если продавцом выступает физическое лицо, которое намерено улучшить свои жилищные условия или просто избавиться от ипотеки – риски сводятся к минимуму. Однако ряд моментов требует пристального внимания.

Основной риск – снятие прежних владельцев с регистрационного учёта, в особенности, если среди прежних жильцов присутствуют несовершеннолетние дети. Правообладатель ипотечного жилья может столкнуться с препятствием, связанным с их выпиской (выселением).

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

А расторжение залогового договора согласно нормам статьи 450 ГК РФ с двусторонней реституцией будет затруднено в силу установленного обременения. Обременение новостройки может завершиться расчётом застройщика с банком, что аннулирует какой-либо риск, но никто не может дать гарантии, что всё именно так и произойдёт.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector