Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?

Обязана ли ук предоставлять копии договоров

Думаю, вы согласитесь, что зачастую собственники помещений в МКД требуют от управляющей организации предоставить информацию, которую УК вовсе не должна раскрывать владельцам квартир.

К таковой относится внутренняя документация УК или сведения о финансово-хозяйственной деятельности, не предусмотренные по Стандарту раскрытия информации. Эти данные могут не предоставляться собственникам, если иное не предусмотрено в договоре управления.

Давайте поговорим о том, как обосновать свой ответ собственникам и на какие нормативно-правовые акты ссылаться.

Если собственники помещений в МКД просят управляющую организацию предоставить им данные по зарплатам сотрудников УК, сумме аренды офиса или другие подобного рода сведения, то УК на законных основаниях вправе их не предоставлять, сославшись на п.3 Стандарта раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731 от 23.09.2010 года).

Но здесь нужно сделать небольшую оговорку.

Если в договоре управления МКД прописана обязанность управляющей организации по предоставлению собственникам иной информации, отличной от Стандарта раскрытия, и по другим формам отчётности с определённой периодичностью, то УК должна будет по запросу потребителей предоставить такие сведения.

Например, если в договоре управления МКД прописано, что УК предоставляет сведения о себестоимости работ и услуг, то собственники могут потребовать от своей управляющей организации предоставить им информацию, скажем, по стоимости инвентаря дворника.

Но существует судебная практика, когда суды встают на сторону управляющих организаций и отказывают собственникам в удовлетворении их исков, в которых они требуют обязать УК предоставить им всю запрашиваемую информацию. И такое подтверждение мы находим в определении Свердловского городского суда №33-6605/2012 от 5 июня 2012 года, а также в Апелляционном определении Верховного суда Республики Башкортостан №33-1394/2013 от 5 февраля 2013 года.

Непредоставление собственникам информации, не предусмотренной Стандартом раскрытия, не является для управляющей организации нарушением. За это её нельзя оштрафовать. Полный перечень информации, подлежащей обязательному раскрытию, указан п.3 Стандарта.

Перечислим его:

  • общая информация об УК, основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (годовая бухгалтерская отчётность и баланс с приложениями к нему, сведения о доходах и расходах, полученных и понесённых в связи с оказанием услуг по управлению МКД по данным раздельного учёта доходов и расходов);
  • перечень МКД в управлении УК с указанием их адресов и основания управления по каждому дому;
  • перечень МКД с расторгнутыми в прошлом году договорами управления с указанием их адресов и основания расторжения;
  • общая информация об МКД в управлении с характеристиками дома (адрес, год, серия и тип постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества, уровень благоустройства, кадастровый номер (при наличии), конструктивные и технические параметры, системы инженерно-технического обеспечения и площадь земельного участка в составе общего имущества);
  • информация о выполняемых работах и оказываемых услугах с указанием их стоимости по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД и иных услугах, связанных с достижением целей управления МКД;
  • информация об оказываемых коммунальных услугах (о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления КУ);
  • информация об использовании общего имущества в МКД;
  • информация о капитальном ремонте общего имущества в МКД, если решением общего собрания собственников управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома (формирование фонда капремонта на спецсчёте дома). Если средства собственников идут в “общий котёл”, то есть формируются в фонде капитального ремонта регионального оператора, то УК не должна размещать эти сведения;
  • информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в МКД с их результатами;
  • отчёт об исполнении управляющей организацией договора управления за прошедший год;
  • информация о случаях привлечения управляющей организации или её должностного лица к административной ответственности за нарушения в сфере управления МКД с приложением копий документов о применении мер административного воздействия и сведениями о мерах, принятых для устранения допущенных нарушений.

Как правильно оформить информационный стенд УК.

По Стандарту раскрытия информации собственники не могут требовать предоставления им оригиналов и заверенных копий документов управляющей организации, если иное не предусмотрено в договоре управления.

Если в управляющую организацию поступил такой запрос от собственника, то ему следует предложить придти в офис УК для ознакомления с документами.

Уведомите собственника о том, что согласно требованиям ст.19 ФЗ №152 УК имеет право принимать меры для защиты своих персональных данных.

В связи с этим ознакомление собственника с документацией УК может сопровождаться регистрацией в специальном журнале и использованием видео- и фотосъемки во избежание хищения, уничтожения и порчи оригиналов документов.

Согласно п.

Таким образом, только собственники имеют право запрашивать у своей управляющей компании определённую информацию.

Все остальные граждане и организации таким правом не обладают.

То есть, если к вам обратился потребитель ЖКУ, не являющийся собственником помещения в МКД, то вы вправе отказать ему в предоставлении любой информации по запросу.

Для неограниченного круга лиц, как сказано в ПП РФ №731, существуют информационные стенды в офисах управляющих компаний и доски объявлений в подъездах МКД.

Там предусмотренная Стандартом и ПП РФ №354 информация размещается специально для всех желающих с ней ознакомиться.Что нужно размещать УК на информационных досках в подъездах МКД.

Как быть, если собственник обратился к вам с требованием предоставить ему информацию, например, о стоимости строительных материалов или себестоимости выполненных работ.

Такое требование в виде письменного запроса может быть выставлено при отказе председателя совета дома или другого уполномоченного решением общего собрания собственников лица подписать данный акт.

Между владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.

Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?

Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.

Как получить копию договора управления многоквартирным домом

Законодательство РФ не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками жилых помещений вновь выбранной УК (ТСЖ). Статьей 162 ЖК РФ предусмотрена передача технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (в том числе документации по учету движения населения как плательщика жилищно-коммунальных услуг, бухгалтерской и финансовой документации и т.д.). Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников жилых помещений в доме, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквар­тирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления.

Границей эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным является: на системах горячего и холодного водоснабжения – отсекающая арматура (первый вентиль); на системе канализации – плоскость раструба тройника; по электрооборудованию – отходящий от аппарата защиты (автоматический выключатель, УЗО, предохранитель и т.п.) провод квартирной электросети; по строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Требование, указанное в пункте 6, применимо исключительно к тем компаниям, которые обратились за получением лицензии до 1 мая 2015 года и имели в управлении дома на момент такого обращения.

Таким образом, компания, претендующая на получение лицензии, должна была соответствовать только указанным требованиям. Предъявление к соискателям лицензии дополнительных требований законом не только не предусмотрено, но и юридически наказуемо.

Законодательство РФ не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками жилых помещений вновь выбранной УК (ТСЖ).

Статьей 162 ЖК РФ предусмотрена передача технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (в том числе документации по учету движения населения как плательщика жилищно-коммунальных услуг, бухгалтерской и финансовой документации и т.д.). Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников жилых помещений в доме, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквар­тирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления.

Границей эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным является: на системах горячего и холодного водоснабжения – отсекающая арматура (первый вентиль); на системе канализации – плоскость раструба тройника; по электрооборудованию – отходящий от аппарата защиты (автоматический выключатель, УЗО, предохранитель и т.п.) провод квартирной электросети; по строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Таким образом, компания, претендующая на получение лицензии, должна была соответствовать только указанным требованиям.

Предъявление к соискателям лицензии дополнительных требований законом не только не предусмотрено, но и юридически наказуемо.

Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; 4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.

Предлагаем ознакомиться:  Жалоба на мосэнергосбыт в роспотребнадзор

Формулировки подзаконных нормативно-правовых актов не позволяют ответить на данный вопрос, поэтому придется прибегнуть к системному анализу норм жилищного законодательства.

В Стандарте раскрытия информации говорится об основании для управления конкретным домом. Представляется, что в случае УК таковым может быть только заключенный договор управления.

Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?

Дело в том, что в силу ч. 7 ст.

162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления МКД, УК обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания .

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ч.1 ст.4 исполнитель обязан выполнить работу качество которого соответствует договору. В соответствии с ч.1 ст.

13 закона о защите прав потребителей за нарушение прав потребителей исполнитель (в данном случае ваша организация) несёт ответственность предусмотренную законом или договором. Согласно п.

Однако реализация этой несложной задачи оказывается непростым делом.

Из текста уведомления следует, что подписать договор управления многоквартирным домом можно в районном отделении Дирекции единого заказчика (ДЕЗ).

По адресу проживания предоставляют вариант договора и тут же, не мешкая, предлагают, не читая, его подписать.

Договор же представляет собой довольно увесистый многостраничный документ с дополнительными шестью приложениями.

Иначе будет всё хуже и хуже.

В тех местах, где ЖКХ уже развалилось, а тарифы заоблачные, нужно обращаться в местную прокуратуру, что бы прокуроры подавали иски в защиту неопределенного числа лиц на предмет снижения тарифов в связи с не соответствующим санитарным нормативам качеством услуг. Требовать защиты своих прав в этом случае также следует от Государственного антимонопольного комитета РФ, Государственного комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации, органов санитарно-эпидемиологического надзора, государственной жилищной инспекции и общественных объединений потребителей.

Совет многоквартирного дома

Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу; 3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; 4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.

Управляющие организации могут не представлять собственникам информацию, не предусмотренную Стандартом раскрытия

К таковой относится внутренняя документация УК или сведения о финансово-хозяйственной деятельности, не предусмотренные по Стандарту раскрытия информации.

Эти данные могут не предоставляться собственникам, если иное не предусмотрено в договоре управления.

Давайте поговорим о том, как обосновать свой ответ собственникам и на какие нормативно-правовые акты ссылаться.

Формулировки подзаконных нормативно-правовых актов не позволяют ответить на данный вопрос, поэтому придется прибегнуть к системному анализу норм жилищного законодательства. В Стандарте раскрытия информации говорится об основании для управления конкретным домом.

162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления МКД, УК обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания .

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Где взять соглашение для ознакомления?

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

  1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

  2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

  3. Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

  4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

  5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

  6. Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

  • Местонахождение многоквартирного дома.
  • Общий состав имущества.
  • Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
  • Перечень возможных ремонтных работ.
  • Список предоставляемых коммунальных услуг.
  • Условия внесения изменений.
  • Порядок расчета стоимости.
  • Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
  • Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
  • Способ предоставления отчетности и т.д.

Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

Договор с УК должен быть на руках у собственника, он выдается при выборе способа управления и управляющей организации. Если же соглашения на руках нет, то найти экземпляр договора с УК не сложно.

Достаточно сделать официальный запрос в обслуживающую дом организацию на предоставление соглашения для ознакомления или других нужд. По запросу гражданину обязаны предоставить копию документа.

Сегодня управление многоквартирными домами, находящимися на территории Российской Федерации, осуществляют управляющие компании.

В связи с этим многие собственники квартир хотят контролировать деятельность УК и расходование средств, которые они ежемесячно вносят по квитанциям.

По закону компании обязаны представлять жильцам всю необходимую информацию.

Порядок предоставления сведений владельцам квартир определяется следующими законодательными актами:

  • ЖК Российской Федерации;
  • Кодексом об административных правонарушениях;
  • Приказом № 882 от 22.12.2014 года;
  • Постановлением Правительства Российской Федерации № 731.

Сроки ответов УО на обращения жителей домов и сторонних лиц

Согласно жилищному кодексу РФ управляющие компании обязаны предоставлять информацию в соответствии со стандартом, установленным Постановлением Правительства № 731. Таким образом, собственники квартир имеют право получить от организации следующую информацию:

  • список многоквартирных домов, которые обслуживает УК;
  • работы, которые проводит компания для улучшения жилищных условий, и стоимость предоставляемых услуг;
  • список МКД, расторгнувших договор с компанией — в таком случае владельцы могут потребовать обозначить причины, по которым произошло расторжение;
  • данные об организации — телефон, адрес электронной почты и т. д.;
  • финансовая деятельность — прибыль и затраты организации, а также наличие у нее долгов;
  • проведение общих сборов владельцев квартир.

На этом перечень данных, которые можно получить от УК, не заканчивается.

Однако стоит учитывать, что компания имеет право не предоставлять определенную информацию, если это не указано в соглашении, заключенном с жильцами.

К ней относятся сведения о зарплатах сотрудников, стоимость аренды помещения для офиса и т. п.

Обратите внимание! Если запрашиваемая информация находится в общем доступе, УК имеет право не копировать ее в ответе, а указать, где заявитель может ознакомиться с интересующими его данными.

Чтобы получить от УК информацию, житель МКД должен составить соответсвующее завление. Компания не имеет право игнорировать законные требования жильцов.

Основания

Основаниями для оформления запроса на получение какой-либо информации от управляющей организации являются:

  • невыполнение прямых обязательств, прописанных в заключенном с жильцами договоре;
  • необходимость проверки документов о финансовой деятельности — чтобы контролировать, куда расходуются средства плательщиков.
Предлагаем ознакомиться:  Что делать если прокурор подал в суд

Для того чтобы запросить сведения, владельцу жилья нет необходимости представлять какие-либо документы. Однако при обращении нужно подать сотрудникам организации соответствующее заявление.

Российским законодательством не установлен конкретный образец этого документа. Заполняется заявление в свободной форме.

Какие сведения УО не обязана предоставлять собственникам

Несмотря на это, следует соблюдать общие правила составления подобного рода документов.

Документ составляется на листе формата А4. Заполнять можно как на компьютере, так и от руки.

Во втором случае необходимо использовать чернила черного или синего цвета.

Текст должен быть написан разборчивым почерком и не содержать ошибок. В шапке документа указываются:

  • ФИО лица, к которому происходит обращение, и занимаемая им должность;
  • полное название организации;
  • адрес, по которому зарегистрировано юридическое лицо;
  • ФИО и адрес заявителя.

Далее в теле документа следует описать основания, согласно которым заявитель обращается в управляющую компанию.

Следующим шагом является изложение требований по предоставлению необходимой информации.

Также в заявлении можно указать нормативные акты, на которые опирается заявитель при предъявлении требований. В конце заявления ставится дата его заполнения и личная подпись заявителя.

Важно! При оформлении документа следует запрашивать информацию не более чем за трехлетний период. У данных свыше указанного срока истек срок исковой давности.

После того как документ будет составлен, человек может направить его в управляющую компанию. Сделать это можно двумя способами:

  • отправить его заказным письмом через Почту России — этот метод наиболее удобен тем людям, которые по каким-либо причинам не могут самостоятельно посетить офис УК;
  • при личном обращении к сотрудникам компании.

В последнем случае лучше подготовить два экземпляра заявления.

Один дается сотрудникам на рассмотрение, второй необходимо заверить подписью работника.

В будущем, подписанный экземпляр может послужить доказательством при обращении в вышестоящую инстанцию.

Сроки ответа

Согласно постановлению правительства № 731, УК обязана представить ответ на запрос не позднее чем в десятидневный срок. Кроме того, все запросы и ответы на них должны храниться в архиве пять лет. Эти данные должны регулярно обновляться.

Если ответ на заявку представлен не в полном объеме или же его вовсе не последовало, человеку не следует это игнорировать. Такая реакция УК может говорить о том, что она действительно не выполняет свои обязанности должным образом.

Прежде всего, следует обратиться непосредственно к руководителю компании.

При обращении нужно представить документы, подтверждающие невыполнение сотрудниками своих прямых обязанностей.

Иногда действия сотрудников не известны директору, и он может решить проблему без привлечения вышестоящих инстанций.

В случае если объяснить ситуацию при личном обращении к директору невозможно или должностное лицо не принимает никаких мер после обращения, человек имеет право оформить претензию.

Если компания не устраняет свои нарушения и после претензии, то собственнику жилья придется обращаться в соответствующие региональные органы. Таковыми являются жилищная инспекция и прокуратура. Обратиться в контролирующий орган можно двумя способами:

  • оформить жалобу на официальном интернет‑ресурсе органа — такой способ более удобен, так как можно быстро подать документ в любое время суток;
  • отправить заказным письмом — в таком случае следует обязательно указать адрес.

При составлении жалобы необходимо кратко и четко излагать суть проблемы. Не стоит допускать описания эмоций в документе.

Текст должен быть написан понятным почерком.

Не следует писать слишком мелкими буквами, так как такую жалобу сотрудники могут просто не понять.

Если во время проведения проверки контролирующий орган не выявил нарушений, то собственник имеет право обратиться в суд, к которому относится адрес юридического лица. Обращаясь в суд, потребуется составить исковое заявление и оплатить государственную пошлину.

Однако управляющая компания может сослаться на то, что договором управления сроки рассмотрения заявлений не предусмотрены, а Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 не регулируют на прямую отношения между собственником и управляющей компанией.

На практике довольно часто встречаются такие ситуации.

На самом деле вышеуказанными Правилами и Постановлением регламентированы только отношения жильцов МКД с товариществами собственников жилья.

В таком случае человек может требовать применить аналогию закона. Такой способ оговорен в статье 7 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье, если отношения между собственником и УК прямо не оговорены законодательно, то могут быть использованы аналогичные нормативные акты.

Исходя из этого, в случае если в договоре не указаны сроки рассмотрения заявок, решение вопроса происходит согласно нормативным актам, устанавливающим порядок отношений между владельцами жилья и ТСЖ. Это возможно благодаря тому, что такие отношения в обоих случаях схожи.

Как УО и ТСЖ общаться с жителями МКД согласно ПП РФ № 331

Если человек при обращении в заявлении ссылается на статью 7 ЖК РФ, то УК обязана представить ему необходимые сведения.

Однако на практике часто организации не выполняют свои обязательства, и человеку приходится решать проблему в судебном порядке.

Справка! При составлении договора с компанией необходимо оговорить в нем сроки и порядок рассмотрения заявок. Это поможет в будущем избежать неприятностей, которые придется решать в суде.

В суде человеку понадобится представить доказательства того, что он обращался в УК в установленном порядке и это ни к чему не привело.

В этом случае можно использовать второй экземпляр заявления, заверенный подписью сотрудника.

Жилищный кодекс, N 188-ФЗ, ст 162 ЖК РФ

При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Самоуправляемый» договор

Однако реализация этой несложной задачи оказывается непростым делом.

Из текста уведомления следует, что подписать договор управления многоквартирным домом можно в районном отделении Дирекции единого заказчика (ДЕЗ). По адресу проживания предоставляют вариант договора и тут же, не мешкая, предлагают, не читая, его подписать. Договор же представляет собой довольно увесистый многостраничный документ с дополнительными шестью приложениями.

В тех местах, где ЖКХ уже развалилось, а тарифы заоблачные, нужно обращаться в местную прокуратуру, что бы прокуроры подавали иски в защиту неопределенного числа лиц на предмет снижения тарифов в связи с не соответствующим санитарным нормативам качеством услуг. Требовать защиты своих прав в этом случае также следует от Государственного антимонопольного комитета РФ, Государственного комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации, органов санитарно-эпидемиологического надзора, государственной жилищной инспекции и общественных объединений потребителей.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Структура типового договора обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией

В соглашении должны указываться:

  • объект;
  • субъекты;
  • права сторон, их обязанности, ответственность;
  • правила определения цены и проведения расчетов;
  • порядок предоставления отчетности.

Справка: в договоре объектом соглашения выступает сам многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.). Субъектами являются две стороны – УК и владельцы квартир.

В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:

  • Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
  • Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
  • Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
  • Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?Сотрудничает с подрядными организациями.
  • Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
  • Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
  • Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
  • Производит капитальный ремонт.
  • Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
  • Вызывает при необходимости аварийные бригады.
  • Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
  • Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
  • В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
  • Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
  • Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
  • Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

  • Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
  • Начислять неустойку на просроченные платежи.
  • Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
  • Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
  • Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
  • Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
  • Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
  • Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.
Предлагаем ознакомиться:  Нюансы работы с ресурсоснабжающей компанией

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

  • Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
  • Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
  • Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
  • Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
  • Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
  • Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
  • Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
  • Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
  • Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

  • Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
  • Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
  • Получать необходимые справки и выписки по требованию.
  • Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
  • Требовать перерасчета платежей при необходимости.
  • Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
  • Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
  • Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

При заключении договора, УК может внести предложение о создании так называемых резервных фондов.

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

О том, какую информацию должны предоставлять УК собственникам читайте

здесь

. А из

этой публикации

вы можете узнать о способах контроля УК.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Обязательно ли нужно его заключать?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:

  1. Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?Объявить об общем сборе жильцов.
  2. Выбрать большинством голосов представителя дома (обычно это председатель).
  3. Максимально согласовать положения будущего документа.
  4. Передать председателю полномочия по подписанию с УК документа в двух экземплярах.

Отсутствие оформленного договора с управляющей компании не является основанием для отказа от оплаты необходимых сумм за коммунальные услуги.

Если посредством сбора всех жильцов был избран уполномоченный представитель, который от имени всего дома заключил договор, то отсутствие индивидуального документа не означает возможность отказа от оплаты работы УК.

Если же с управляющей компанией и собственников вообще не оформлен никакой договор, возникает необходимость выбора другого исполнителя и заключения с ним соответствующего соглашения.

Справка: жители дома в любом случае потребляют коммунальные услуги и используют здание для проживания, поэтому при отсутствии оплаты на появившиеся задолженности будет начисляться пеня. Часто подобные ситуации приводят к разбирательствам в судебном порядке.

Оплата за содержание и ремонт жилого МКД не является ж/к услугой. В соответствии со ст.249 ГК РФкаждый участник долевой собственности должен участвовать в расходах по содержанию общего имущества.

Если домом управляет управляющая компания, которой вносят оплату все жильцы, то у собственника нежилого помещения есть такая же обязанность, как и у владельцев жилых квартир. Эта обязанность диктуется ст.46 ЖК РФ о решении общего собрания собственников дома.

УК вправе подать в суд в случае отказа владельца нежилого помещения заключать соглашение , в соответствии со ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».

Кто и как подписывает?

Подписание производится двумя способами:

  1. Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?Оформление индивидуальных договоров — управляющая компания подписывает соглашение лично с каждым собственником квартир в МКД.

  2. Подписание документа с представителем дома. В таком случае, один экземпляр соглашения остается у управляющей компании, второй – у уполномоченного лица, представляющего интересы всех владельцев квартир.

    Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию данного документа.

Уполномоченным лицом обычно является председатель правления дома, выбранный на общем сборе. Если по объективным причинам он выполнить свои обязанности не может (болезнь, отъезд и т.д.), за него это может сделать один из членов правления.

Важно! Отсутствие подписи собственника делает документ недействительным. Управляющая компания наделяется полномочиями только в том случае, если все жильцы поставили подписи или выразили согласие с выбором уполномоченного лица для заключения единого документа в двух экземплярах.

Для вступления документа в силу необходимо обеспечить подписание индивидуальных договоров со всеми владельцами квартир или подписать документ с уполномоченным лицом.

Итак, договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией позволяет обеспечить решение возникающих хозяйственных вопросов специалистами. При составлении документа сторонам важно подробно прописывать взаимные права и обязанности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector