Сдача новостройки в эксплуатацию

Как дольщикам проверить наличие разрешения

Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:

  1. Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ. 
  2. Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию. 

В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.

Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:

  • Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки). 
  • Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта. 
  • Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ. 
  • Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
  • Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию. 

В случае выявления каких-либо несоответствий стандартам, проверяющими составляется отдельное заключение с установлением сроков для устранения недочетов. После этого необходимо снова вызвать приемную комиссию.

До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:

  • строительно-монтажные; 
  • инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание; 
  • благоустройство придомовой территории; 
  • выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.

Сдача новостройки в эксплуатацию

Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.

Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:

  • Требования к жилому помещению в общем: 
  1. объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери; 
  2. внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
  3. высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку; 
  • Требования к ограждениям, полам и потолкам: 
  1. в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное; 
  2. желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту; 
  3. потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
  4.  все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.
  • Требования к отоплению и электроснабжению: 
  1. наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания; 
  2. внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева; 
  3. тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом. 

После того, как владелец объекта ИЖС получит на руки акт ввода дома в эксплуатацию, он вправе подать документы на регистрацию права собственности. Затем, после внесения соответствующей записи в ЕГРН, владелец объекта недвижимости будет являться его полноправным собственником.

Вместе с правами на недвижимое имущество собственник приобретает и обязанности: оплату услуг жилищно-коммунального хозяйства и ежегодного налога на недвижимость. Соответственно, сразу после введения индивидуального жилого дома в эксплуатацию, все коммунальные службы должны быть об этом своевременно проинформированы.

До того, как вызвать представителей Комитета государственного строительного надзора на объект для итоговой проверки и сдаче объекта в эксплуатацию, застройщик (генеральный подрядчик) должен завершить следующие работы на объекте:

  • Строительно-монтажные работы.
  • Проверку функционирования инженерных коммуникаций.
  • Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
  • Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
  • Обмер объекта сотрудниками БТИ.

Все перечисленное подтверждает полную готовность объекта для заселения и проживания. Любой недочет может стать препятствием для получения ЗОС и, соответственно, выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие названного разрешения создает проблемы в передаче квартир собственникам. Тем самым застройщик оказывается в ситуации, когда он не в состоянии выполнить своих обязательств перед покупателями — контрагентами по договору долевого участия (ДДУ) в установленные сроки. Что влечет за собой судебные иски и возможные непредвиденные расходы для застройщика.

До момента принятия Градостроительного кодекса (ГСК), обычной практикой было предоставление владельцам квартир возможности проведения ремонта до того, как дом официально введут в эксплуатацию. Сегодня требования другие – заселение жильцов может производиться только после получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию.

А уже после того, как разрешение получено, квартиры передаются по актам приемки-передачи (к этому моменту данные обмера БТИ уже готовы). При этом действии — подписании акта, как правило, передаются ключи, после чего владелец может использовать жилплощадь по предназначению. И все же, владельцу рекомендуется воздержаться от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, до той поры, пока не будет оформлено свидетельство права собственности.

Законом достаточно четко указано: внесение каких-либо изменений в конфигурацию квартиры до получения прав собственности недопустимо. Такой запрет вполне обоснован и связан с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Ведь в процессе проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры.

При этом новые элементы дизайна (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, и пр.) могут стать помехой для обмерщиков и последние на законных основаниях потребуют устранения этих помех. Невыполнение их требований может послужить препятствием в дальнейшем оформлении прав собственности, а демонтаж элементов нового дизайна отделки связан с ненужными расходами.

Что в итоге?

Сдача новостройки в эксплуатацию

В данной статье мы постарались перечислить все мероприятия, требуемые для получения документации, гарантирующей достаточно высокое качество выполнения строительных и сопутствующих работ, безопасное проживание жильцов в квартирах новостройки.

Надо отметить, современные процедуры в получении разрешительных документов разработаны таким образом, чтобы определить степень ответственности за выполнение проверок на каждом этапе. В основном это сделано в целях исключения из практики «заочных проверок», проводимых за известное поощрение. На итоговой проверке подлежат рассмотрению акты промежуточных проверок – тем самым отслеживается качество выполнения «скрытых» работ, становится очевидным уровень ответственности застройщика по уровню организации внутреннего контроля.

В дополнение, благодаря современной системе проведения проверок несколько сокращается время, необходимое для оформления необходимых документов. В настоящее время застройщик, прилежно соблюдающий все строительные нормативы, затрачивает не более 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартир владельцам.

Сдача новостройки в эксплуатацию – ответственный момент. Качество постройки контролируется государством во избежание возможных последствий.

Обязанностью застройщика является получение разрешения на ввод здания от контролирующих органов. И только после этого жильцы могут заселяться в новостройку и заниматься регистрацией права собственности на свои квартиры.

Срок окончания процесса строительства, указанный в договоре, определяет дату окончания именно строительных работ. Ввод же здания в эксплуатацию возможен после получения разрешения.

Процесс ввода постройки в эксплуатацию состоит из нескольких этапов:

  1. На момент ввода все строительные работы должны быть закончены, проложены коммуникации.
  2. Техники БТИ приезжают на место и осуществляют замеры площадей квартир и всего здания, в частности, для оформления техпланов.
  3. Приемная комиссия проводит заседание, по результатам которого выдается разрешение. В нем указывается соответствие постройки градостроительному и генеральному плану.
  4. Затем проектно-инвентаризационное бюро оформляет техпаспорт.
  5. Органы, выдавшие техусловия для строительства, принимают готовое здание.

В зависимости от сложности объекта выдача разрешения на ввод в эксплуатацию может произойти через 3–6 месяцев после окончания постройки. Только после этого владельцы квартир в новостройке могут получить свои ключи и оформить права собственности на жилье.

Стоимость процедуры

Сдача новостройки в эксплуатацию

Порядок оформления права собственности на квартиру в новостройке выглядит таким образом:

  1. Дольщик, собрав все документы, отправляется в Регистрационную палату.
  2. Сотрудники в электронном виде заполняют заявление, которое подписывается собственником.
  3. Выдается квитанция на оплату пошлины. Она равна 1 тысяче рублей. Произвести оплату можно в кассе или любом банковском отделении.
  4. Сотрудник Палаты заберет у собственника оригиналы документов, оформит расписку об их получении и назначит день, когда необходимо явиться за свидетельством.
  5. В назначенный срок собственник забирает свидетельство и оригиналы документов. При себе должен быть паспорт, расписка. Если собственников несколько, каждый из них со своими документами забирает свое свидетельство. Забрать документ можно и позже назначенной даты.

При регистрации обязательно участвуют не только все собственники, но и представитель застройщика.

Если одним из владельцев будет несовершеннолетний, от его имени подписывает документы родитель или законный представитель.

Чтобы получить технический паспорт на дом и зарегистрировать на него права собственности, необходимо ввести дом в эксплуатацию.

Оформлять данный акт обязаны представители различных инстанций, в том числе:

  • пожарной службы;
  • газовой;
  • водоканала;
  • архитектурной службы;
  • санитарной службы.

Перед тем как сдать дом в эксплуатацию, с этими же органами необходимо осуществлять согласование разрешения на строительство.

Сколько стоит сдать дом в эксплуатацию? Само обследование комиссией проводится бесплатно, но при этом необходимо оплатить работу кадастрового инженера и государственную пошлину за постановку на учет (около 2 000 руб.) и регистрацию объекта в Росреестре.

Перечень необходимых документов

Чтобы сдать в эксплуатацию частный дом, нет необходимости проходить все инстанции, как в случае новостроек. Для этого с 2015 года создана специальная упрощенная процедура, которая требует наличия двух документов: технического паспорта на дом и документа, определяющего права владельца строения на участок под ним.

Чтобы сэкономить время и нервы при составлении акта на сдачу частного дома, лучше всего собирать подписи отдельно с каждого специалиста, поскольку собрать их вместе будет просто нереально. Первым подписать акт должен представитель архитектурной и строительной комиссии, который подтвердит соответствие реального дома всем имеющимся на бумаге замерам.

Представитель пожарной инспекции осмотрит все розетки, их заземление, исправность отопительных приборов и соответствие электропроводки нормам пожарной безопасности. Санитарная служба большее внимание уделяет участку, поэтому перед ее приходом следует навести порядок на придомовой территории. Если в доме и вокруг него будет слишком грязно, владелец получит штраф.

В любом случае только при наличии заключенного договора на вывоз мусора и полноценной канализации, водопровода, электричества и при необходимости газопровода дом будет считаться жилым.

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки.

Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Сдача новостройки в эксплуатацию

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

Предлагаем ознакомиться:  Очередность выплат при банкротстве предприятия

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

  • Ввод дома в эксплуатацию — процедура, завершающая строительство или реконструкцию дома.

До недавнего времени многие полагали, что акт ввода не обязателен. Однако, как только возникает необходимость оформления бумаг по недвижимости (налоговый вычет, переоформление, покупка, продажа, внесение недвижимости в наследственную массу и т.д.) чиновники требуют предоставить акт ввода.

Но большинство частников продолжают наивно полагать, что достаточно приобрести (купить, получить в наследство) участок и построить на нём дом, как жилищные вопросы сразу же решаются. Отчасти они на 50% правы. Участок есть, дом тоже, жить в нём можно, но….

Неожиданно оказывается, что новая собственность-то ещё не совсем ваша! Распорядиться ею (продать, подарить, передать по наследству) домовладельцы не могут, поскольку нет законной регистрации!

Чтобы зарегистрировать недвижимость (новую, перестроенную или отремонтированную), требуется пройти ряд процедур и одна из них — ввод в эксплуатацию частного жилого дома. Вот здесь и начинаются уже не строительные, а бумажные баталии.

  • Ввод в эксплуатацию частного дома – проблема с которой сталкиваются домовладельцы после постройки, пристройки или капитального ремонта недвижимости.

Не всем удаётся пройти эту процедуру с первого раза. У многих начинаются «хождения по мукам» из-за недоделок, недосмотра или банального незнания, что же должно быть сделано, построено, выполнено для ввода дома. Есть определённые правила ввода дома в эксплуатацию, определённые условия ввода в эксплуатацию, которые нужно знать и соблюдать.

В данной статье вы найдёте конкретные ответы может и не на все, но на многие вопросы по вводу жилого дома в эксплуатацию. Думаю, эти знания пригодятся владельцам частной собственности не только Беларуси, но и России, и Украины, ведь правила ввода частного дома в эксплуатацию везде практически одинаковые. С более детальными вопросами по данной теме можно ознакомиться в статье «100 вопросов и ответов о частной собственности. Ввод дома в эксплуатацию.»

После введения Градостроительного Кодекса РФ проверка стала проходить комплексно. На сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируют следующие нормативы: Ст.55 Градостроительного Кодекса (ФЗ № 190) Которая гласит, что принимают готовый объект органы местной власти Положение о государственном строительном надзоре в РФ, утвержденное Постановлением Правительства РФ № 54 от 1.02.

2006 Этот документ требует проверки строительных работ на каждом этапе, начиная от момента получения разрешения на строительство Указанные акты сводят процесс ввода в эксплуатацию к получению двух документов: Заключение о соответствии (ЗОС) На момент завершения строительных работ скапливается большое количество разных актов, содержащих сведения о проверке каждого этапа, недочетах, времени устранения и т.д.

В данном акте указывается на следующие моменты:

  • фактическое завершение работ в соответствии с первоначальным планом;
  • отсутствие нарушения технических регламентов и стандартов при возведении строения;
  • отсутствие у заказчика претензий к застройщику относительно качества выполненных работ.

Также для обращения в местные органы власти требуется оформить техническую документацию на здание, которая подтвердит его физические характеристики и установит соответствие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Данные документы уполномочен оформлять кадастровый инженер, обладающий профессиональным аттестатом.

Принятие квартир дольщиками происходит по истечении недели с даты ввода дома в эксплуатацию.

Нарушение сроков как приемки квартиры, так и ввода здания в эксплуатацию грозит застройщику уплатой неустоек, если долевое участие оформлено по всем правилам соответствующим договором по нормам закона №214-ФЗ.

Процедура приемки квартиры:

  1. Изучите документы, которые выдаст застройщик.
  2. Осмотрите помещение. Все недостатки, обнаруженные в процессе осмотра, опишите подробно в смотровом листе.
  3. Акт приемки-передачи подписывайте только в том случае, если недостатков не обнаружено или они уже устранены. После подписания этого документа обязанности компании-застройщика считаются исполненными, и устранять недочеты придется жильцам.

С найденными недочетами в квартире можно «разобраться» несколькими путями:

  • застройщик самостоятельно все устранит;
  • устранит недостатки собственник, а застройщик компенсирует затраты на ремонт;
  • стоимость жилья может быть уменьшена на сумму, необходимую для ремонта.
На руках у собственника должен остаться акт приема-передачи, подписанный представителем застройщика. Один экземпляр остается у застройщика. Однако не всегда с первого раза получается принять квартиру.

От дольщика потребуются документы:

  • акт приема-передачи, подписанный застройщиком;
  • если право собственности регистрируется и на несовершеннолетнего ребенка, нужно получить разрешение органов опеки;
  • кадастровый паспорт на квартиру (экспликация), оформление и выдача которого происходит после постановки новостройки на учет в Росреестре;
  • банковский договор, если квартира приобретена в кредит или по ипотеке;
  • паспорта всех будущих собственников и свидетельства о рождении детей;
  • доверенность, если регистрацию проходит представитель дольщика;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • договор долевого участия.

Приведенный перечень документов для регистрации не является исчерпывающим.

В отдельных регионах РФ могут потребоваться дополнительные документы, поэтому лучше предварительно уточнить это в территориальном отделении Кадастровой палаты.

С 1 марта 2015 г. на территории РФ действует закон, в соответствии с которым ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома и регистрацию в Росреестре можно осуществить в упрощенном порядке, то есть без предоставления разрешения на строительство частного дома и акта ввода в эксплуатацию. Речь идет об объектах недвижимости, которые были построены до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 2001 г. Для этого достаточно предоставить документы:

  • паспорт владельца; 
  • технический паспорт объекта, выданный в БТИ и подтверждающий текущее состояние жилого дома;
  • документ, которым подтверждается право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС. 

Процесс ввода

Чтобы осуществить ввод дома в эксплуатацию, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в учреждение, которое выдало разрешение на строительство. Прикреплять к нему следует все необходимые сопроводительные документы, после чего ожидать посещения объекта межведомственной комиссией. Пакет документов включает в себя бумаги, позволяющие сравнить построенное здание с первоначально одобренным проектом.

Перед тем как сдать дом в эксплуатацию, если он был возведен на основании договора, требуется подписать акт о его приемке.

Данный документ должен включать в себя:

  • соответствие сданного объекта утвержденному плану;
  • отсутствие нарушений в строительстве;
  • отсутствие претензий заказчика к застройщику.

как сдать дом в эксплуатацию

В любом случае к документам следует крепить еще и технический паспорт на дом, который обязан выдать кадастровый инженер. Также к заявлению о вводе в эксплуатацию прилагаются:

  • разрешение на осуществление строительных работ;
  • документы о правах на используемый под объектом земельный участок;
  • межевой и градостроительный планы на него;
  • соответствие сданного объекта составленному плану.

После предоставления всех необходимых документов органы власти обязаны создать комиссию для проверки объекта, и при соблюдении всех правил реестр сданных домов в эксплуатацию пополнится еще одним жилым строением.

Создание паспорта

Рассмотрим основные проблемы, попытаемся ответить на вопросы, с которыми могут столкнуться частники при изготовлении технического паспорта на построенный объект.

Мало кому удаётся сделать технический паспорт дома с первой попытки. В основном, отказ получают из-за различных отклонений от проекта. Многим приходится идти на согласование в архитектуру. Другие проваливают первый экзамен из-за недоделок. Просьбы и уговоры в данном случае не действуют, позиция представителей власти тверда, иногда люди в суд идут из-за лишних 10 см, так что недостатки и недоделки придётся устранять.

  • Итак, на какой же стадии готовности можно вызывать представителя БТИ и заказывать изготовление технического паспорта на дом? Пойдём по пунктам.

Первое – это  сам дом с окнами и входной дверью.

Стены – обязательно оштукатурены под чистовую отделку. Самой отделки (шпаклевки, покраски, обоев, плитки) может и не быть. Главное – штукатурка.

Перед тем как сдать дом в эксплуатацию, необходимо обратиться в службу БТИ для составления технического паспорта на дом. Данный документ является главным аргументом для подтверждения факта наличия жилого дома, но получить его бывает непросто.

Инспекторы могут отказать в выдаче документа при наличии несоответствий готового объекта нормам строительства или при наличии незавершенных работ. Конечно, при уверенности в собственной правоте можно обратиться в суд и оспаривать негативное решение, но проще устранить все замечания инспектора и вызвать его снова для получения паспорта.

ввод дома в эксплуатацию

Данный документ содержит в себе основные данные об объекте, включая его адрес, общую площадь, площадь каждой комнаты, этажность здания, его отделку и стоимость. Сделать его можно только на полностью достроенный дом.

Как ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом

Чтобы жилой дом был признан готовым к использованию, необходимо обязательное наличие в нем:

  • двери;
  • окон;
  • черновой отделки стен жилых комнат.

Помимо этого важно знать, что наличие в цокольном этаже потолков выше 2,1 метра будут автоматически определять его как первый этаж. Это приведет к необходимости отделывать стены и в этих помещениях, что может сказаться на бюджете застройщика и его дальнейших планах на дом. Чтобы хоть немного сэкономить на оформлении документации, можно осуществить ввод дома в эксплуатацию поэтажно.

Чтобы дом после полного окончания строительных работ был признан жилым, мало наличия в нем только окон и двери. В помещении обязательно должны быть настелены полы. Для этого не нужно сразу устилать их чистовым покрытием, достаточно иметь бетонный или дощатый пол в основных комнатах. Это необходимо для более точного обмера площади каждого помещения при составлении кадастрового паспорта квалифицированным специалистом. Важно знать, что для сдачи жилого дома отделка в санузлах и кухне должна быть завершена полностью, то есть на пол и стены уложена кафельная плитка.

Также для сдачи многоэтажного частного дома следует обязательно установить лестницу и при наличии балкона, ограждение на нем.

Очень важным элементом для жилого помещения является отопление, поэтому без него дом будут считать нежилым. Интересно, что подключать все коммуникации для этого не нужно, достаточно простого наличия котла и радиаторов отопления на своих местах. Уже после полного завершения работ газовая служба может подключить систему, на этапе сдачи объекта это не обязательно.

Также дом должен иметь готовую к эксплуатации электропроводку и установленные по всем отмеченным в проекте местам розетки и выключатели.

Основные этапы по вводу дома в эксплуатацию Процедуру получения согласований для ввода объекта в эксплуатацию можно представить в виде пошаговой инструкции, которая доступно покажет, как ввести частный дом в эксплуатацию:

  • по завершении строительных работ с помощью кадастрового инженера оформить техническую документацию на дом и межевой план на участок;
  • направить в местный орган власти заявление о создании комиссии по приемке готового объекта (необходимо приложить разрешение на ведение строительных работ, которое было выдано до начала стройки);
  • обеспечить специалистам, включенным в состав межведомственной комиссии беспрепятственный доступ на построенный объект;
  • получение согласований у профильных специалистов о соответствии здания нормам пожарной безопасности, санитарным правилам и регламентам, архитектурным стандартам и т.
Предлагаем ознакомиться:  На сколько могут задержать в полиции, максимальный срок задержания

технический паспорт на дом

Инспекторы могут отказать в выдаче документа при наличии несоответствий готового объекта нормам строительства или при наличии незавершенных работ. Конечно, при уверенности в собственной правоте можно обратиться в суд и оспаривать негативное решение, но проще устранить все замечания инспектора и вызвать его снова для получения паспорта.

Помимо этого важно знать, что наличие в цокольном этаже потолков выше 2,1 метра будут автоматически определять его как первый этаж.

Стоимость услуг зависит от региона, но в среднем варьируется в пределах 10 000-50 000 рублей. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Физическому лицу процедура обойдется в 2 200 рублей. Но нужно учесть, что для оформления потребуется сбор различных справок или иных согласующих документов.

Большинство из них предоставляются бесплатно, но учитывая страну проживания, можно сказать, что для ускорения процесса может потребоваться «добровольная» оплата в частном порядке. Часто задаваемые вопросы Среди частых вопросов застройщиков встречается такой – «Можно ли ввести дом в эксплуатацию при наличии небольших недочетов?». Например, выявлено всего лишь одно несоответствие, которое можно устранить в ближайшее время. В этой ситуации закон категоричен.

Ещё перед началом строительства при сборе пакета документов делаются согласования с разными организациями: водоканалом, газовщиками, пожарниками на тему «дать добро» на начало строительства.

«Добро», как правило, дают. И через энное количество месяцев (а у некоторых и лет) эти же организации должны проверить, чего же вы там понастроили, не нарушили ли строительные нормы и границы участка. Может заняли территорию соседа или «накосячили» с проектом и построили дом вверх ногами (бывает и такое), и так далее, в том же духе.

Но если серьёзно, то ввод дома в эксплуатацию — это сдача построенного дома специальной комиссии, в которую входят санитарный надзор, строительный надзор, пожарники, а до недавнего времени и экологи. Они должны проверить соблюдены ли нормы строительства и подписать акт ввода, разрешив, таким образом, зарегистрировать новый дом.

  • Ввод в эксплуатацию частного дома  это довольно сложная процедура, и акт приёмки дома – это серьёзный документ, без которого регистрация частного жилого дома не состоится.
  • Бланк акта ввода, или акта приёмки, который и нужно завизировать, выдают в исполкоме, но только при наличии готового технического паспорта!

Статья 10 (в п. 1) ГрК устанавливает, что здания, возведение которых не окончено, считаются объектами незавершенного строительства. Все права на них должны быть зарегистрированы. Причем если строительство многоэтажного сооружения не было завершено, оно не может использоваться по своему назначению. Для этого необходимо осуществить ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. И только после получения соответствующих бумаг может проводиться заселение собственников.

как сдать новый дом в эксплуатацию

Законодательство предписывает также выполнять обследование объекта специальной комиссией, если для сооружения не предусматривается госстройнадзор.

Ввод частного дома в эксплуатацию: по упрощенной схеме

  1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта — технический и кадастровый.
  2. Оформить право собственности на постренный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
  3. После регистрации собственности в Росреестре — владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст.153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
  4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения.

До 2004 года построенные многоквартирные дома нужно было осмотреть множеству различных представителей государственных органов. Первыми на объекте обычно появлялись специалисты по строительству и архитектуре, и только после их одобрения «эстафетная палочка» осмотра переходила к следующим контролерам.

  • заключения о соответствии;
  • разрешения на ввод.

Первый документ и представляет собой заключительный акт комиссии капитального строительства о соответствии дома всем требованиям проекта и технических характеристик. Сокращенно его называют ЗОС. Получение всего лишь двух документов сократило сроки сдачи объектов до максимального показателя в несколько месяцев.

Передача квартир дольщикам

Введение МКД в эксплуатацию и вручение ключей от квартиры ее покупателям – это разные процедуры. В первом случае застройщик обычно указывает квартал, на который планируется событие. Каждая строительная организация тут опирается на собственный опыт. Ей нужно учесть время, которое потребуется для выполнения всех необходимых работ.

Сроки введения многоэтажки в использование могут корректироваться без информирования об этом покупателей квартир. Такая практика является общепринятой. Сдвинуться они могут в обе стороны, то есть в некоторых случаях строения принимаются раньше запланированного.

Передача ключей происходит только после того, как МКД был введен в эксплуатацию. В данном случае указывается конкретная дата, и ее изменение без уведомления владельцев квартир запрещено. При нарушении сроков застройщик наказывается рублем. Неустойка по ДДУ начисляется ежедневно в размере, составляющем стоимость жилья, умноженную на 1/150 от актуальной ставки рефинансирования ЦБ.

Обычно ключи выдаются в течение полугода после того, как на эксплуатацию дома были выданы разрешающие документы. Застройщик в большинстве случаев сам заинтересован быстрее завершить процесс, так как просрочка связана с дополнительными расходами. Помимо неустойки он также обязан оплачивать охрану объекта.

Процесс ввода сооружения в эксплуатацию достаточно трудоемкий и занимает определенное время. Сложности могут возникнуть на этапе согласования бумаг с контрольными службами.

Чтобы ввести дом в эксплуатацию, потребуются справки о соответствии сооружения санитарным, строительным, экологическим нормам. Эти бумаги подписываются инженером, ответственным за строительство. Обязательным документом является справка о соответствии пожарным нормам.

Упрощенный порядок избавляет заинтересованного субъекта от многочисленных походов в контрольные организации. Однако в любом случае обследование сооружения должно быть проведено представителями местной администрации.

Особое внимание уделяется оснащенности здания инженерно-техническими коммуникациями. В доме должно быть водо-, электроснабжение, канализация, подключен газ (если он есть). После ввода дома эксплуатацию можно осуществлять в нормальном режиме. Владельцу при этом необходимо зарегистрировать права на здание. Получив свидетельство, собственник может осуществлять с сооружением любые законные сделки.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

Инженерные коммуникации

Кроме этого, к дому должен быть обеспечен подъезд транспорта – асфальтированный или гравийный.

как застройщик сдает дом в эксплуатацию

После получения акта ввода застройщик начинает выполнять дополнительные работы. Сюда входит отделка квартир, пуско-наладка оборудования, формирование графика осмотра владельцами приобретенной жилплощади и так далее. С образцом данного акта можно ознакомиться в приложениях к статье.

Чтобы осуществить ввод в эксплуатацию жилого дома, необходимо его благоустроить. В первую очередь речь идет о прокладке инженерно-технических сетей. Ввод дома в эксплуатацию осуществляется при наличии готовых к работе систем:

  • Водоснабжения — сооружение должно быть подключено к местной или центральной магистрали. В первом случае это может быть колодец или скважина.
  • Электрообеспечения — должны быть установлены ЛЭП, осуществлено подключение.
  • Канализации — специфика подключения будет зависеть от того, где располагается жилой дом. Ввод эксплуатацию может осуществляться в сельской местности или в черте города. В первом случае, как правило, централизованной канализации нет. К каждому сооружению подходит автономная система. В городе канализация является централизованной.
  • Отопления — выбор системы зависит также от места расположения. Как правило, в пригороде используется газовое, печное, бойлерное отопление.

Немаловажное значение имеет также удобный подъезд к сооружению. Это может быть асфальтовая или гравийная дорога.

Ввод дома в эксплуатацию осуществляется специальной комиссией. Для исключения любых претензий к сооружению следует соблюсти ряд правил. В первую очередь необходимо посетить кадастровую палату по адресу расположения объекта, чтобы вызвать инженера для уточнения существующих границ и фиксации факта возведения постройки. В доме при этом должны уже присутствовать окна, двери, крыша, крыльцо, межэтажные перекрытия.

Чтобы приехала комиссия, необходимо направить заявление в территориальный орган власти. К нему прилагается разрешение на строительство и правоустанавливающие бумаги на участок.

В градостроительный отдел следует предоставить заявление об обследовании, паспорт на сооружение. Последний выдается кадастровым инженером. В исполнительном органе необходимо взять перечень учреждений, с которыми нужно согласовать документацию. К контрольным структурам в частности относят пожарную, газовую, электрическую службу.

Получив одобрение на ввод дома в эксплуатацию, уплатив установленную пошлину за выполнение обследования, все бумаги подают в градостроительную службу.

Зачем нужно разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома

Если строительство осуществлялось на основании договора подряда, то подаются следующие документы:

  • акт о приеме-передаче объекта;
  • акт соответствия сооружения техническим условиям;
  • документ о соответствии параметров объекта техническим регламентам;
  • схема размещения строения и инженерно-технических сетей в границах участка;
  • планировочная организация земельного участка (может быть разработана заявителем самостоятельно).

сколько стоит сдать дом в эксплуатацию

Перечисленные бумаги визируются подрядчиком. Приведенный перечень является исчерпывающим, и запрос иной документации является неправомерным. Порядок действий Ранее получение разрешения о вводе в эксплуатацию требовало отдельного согласования с каждой службой, обязанной участвовать в проверке объекта.

В этот орган предоставляются:

  1. Правоустанавливающие документы на участок.
  2. Выписка из ЕГРП об отсутствии ограничений, арестов, сервитута.
  3. Разрешение на строительство.
  4. Схема расположения объектов на участке на момент обращения.
  5. Проект.

После получения всех согласованных документов необходимо пойти в местную администрацию. Там пишется заявление. После этого нужно снова отправиться в градостроительный отдел. Здесь следует написать окончательное заявление о вводе в эксплуатацию сооружения.

Если после проверки поданных бумаг не будет обнаружено недочетов и ошибок, через месяц можно забрать акт. После этого все документы сдаются в БТИ. Упрощенный вариант Суть этого подхода в простоте подготовительного этапа. Такой порядок не предполагает надзора за строительством. Нет необходимости согласовывать пакет бумаг с разными структурами.

Стоит обратить внимание, что устройство придомовой территории и внутренняя отделка квартир не входит в условия, которые необходимы для получения разрешения. Эти мероприятия можно провести позже. Что же нужно будет сделать застройщику?

  1. Все работы, которые записаны в проекте, должны быть закончены и описаны в перечне. Особенно важно, чтобы была обеспечена безопасность будущих жильцов и проведены все коммуникации, необходимые для проживания.
  2. Получить техпаспорт и поставить здание на кадастровый учет.
  3. В градостроительном отделе нужно получить почтовый адрес.
  4. После проведения всех коммуникаций (газ, вода, электричество) предстоит получить официальные документы о соответствии всех технических условий.
  5. Также должна быть проведена проверка новостройки, в ходе которой пройдут испытания теплосбережения и вентиляции помещений.
Предлагаем ознакомиться:  Виды и назначение судебных экспертиз в уголовном процессе

Только соблюдая данные условия, строительная компания может получить разрешение на ввод в эксплуатацию МКД. Дальнейшими действиями застройщика должны быть сбор и подача документов в соответствующие органы.

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Обратите внимание, что до 01.03.2020 не требуется получать (представлять) разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)).

Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 — До 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки — КС-2 и КС-11:

  • Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
  • Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.

Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54.

В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.

Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ).

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).

Можно сказать, что дом принят, потому что все остальные действия основаны на данном разрешении

Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта требованиям технических норм и правил. Поэтому положительное заключение выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно и на протяжении всего периода строительства. А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Тем не менее с 1 марта 2015 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:

  1. Технический паспорт на постоенный;
  2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.

Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.

Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная — узаконить такие самострои сложнее.

Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:

  • В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
  • В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.

Любой собственник обладает тремя видами прав — пользования, владения и распоряжения. Завершение процедуры ввода объекта в эксплуатацию делает все виды прав едиными.

В правилах содержится исчерпывающее определение понятия «жилищный фонд» — все строения, признанные пригодными для постоянного или временного проживания, независимо от форм собственности и территории размещения, называются жилым фондом. Индивидуальный жилой дом, несомненно, относится к данной категории, поэтому его владельцы несут всю полноту ответственности за поддержание жилья в надлежащем состоянии, то есть в соответствии с правилами № 170.

Другими словами, придется поддерживать жилье с помощью периодического ремонта, переоборудования, перепланировки и технической эксплуатации. Эти виды обеспечения жизнеспособности строений делятся на две части — требующих согласований и разрешений контролирующих органов и не требующих подобных действий.

  • Согласно п.1.8. Правил, под технической эксплуатацией понимается управление жилым фондом и его санитарное содержание. Поскольку свой дом на своей земле — это полноценная часть жилого фонда, его владелец обязан обеспечивать текущий и капитальный ремонт, производить уборку мест придомовой территории и уход за зелеными насаждениями.
  • Обязанностью домовладельца является ведение и обеспечение сохранности технической документации длительного и временного хранения. В Правилах приводится перечень всей обязательной документации. Введя дом в эксплуатацию, его владелец должен обеспечивать полноценное функционирование жилья под контролем Государственной жилищной инспекции РФ (п. 1.10).
  • Правилами запрещаются любые изменения в доме, которые могут повлечь за собой нарушение прочности несущих конструкций, существенно ухудшить состояние коммуникаций и противопожарного оборудования. За подобные действия владелец дома несет ответственность. В лучшем случае он должен будет устранить опасные нововведения, в худшем, если в результате аварий кто-нибудь пострадал, ответственность может быть более серьезной, вплоть до уголовной.
  • Для того, чтобы избежать штрафов и предписаний, все перепланировки нужно согласовывать с компетентными органами. Таким образом, правила Госстроя № 170 являются сводом норм, регламентирующих деятельность всех владельцев и пользователей объектов жилого фонда.
  • документы, устанавливающие права на земельный участок
  • оформленный перед началом работ градостроительный план участка
  • разрешение на проведение строительных работ
  • при наличии подрядчика – акт приемки объекта недвижимости
  • заключение о соответствии построенного дома техническим регламентам, подписанное ответственным лицом
  • схема объекта недвижимости и расположенных на участке инженерных сетей
  • технический план жилого дома

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления. Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:

  • Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
  • Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
  • Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.

Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Если резюмировать все то что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Какие последствия от самостроя

Правительство РФ с 1 июля 2018 годапланирует устанавливить сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector