Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

3 года в собственности квартира

На что обратить особое внимание?

Для того чтобы контрагент не смог оспорить сделку на основании допущенных технических ошибок, обязательно нужно проверить весь текст купчей. Однако ряд положений относится к числу существенных, поэтому более пристальное внимание нужно обратить на пункты:

  1. Вводную часть, где даются сведения о сторонах договора, чтобы не было внесено третье лицо, не имеющее отношение к сделке.
  2. Предмет договора, в котором указан адрес квартиры и все её характеристики, чтобы избежать подмены объекта.
  3. Цена объекта, учитывающая сумму выплаченного предварительно аванса или задатка (если заключался предварительный договор). Нужно проследить, чтобы стоимость не была изменена в последний момент.
  4. Условия расторжения договора, где обязательно формулируется положение «о возвращении полученного по сделке в случае её расторжения».

ВАЖНО: Правильно составленный договор – главная гарантия защиты имущественных прав сторон.

Основные критерии, где срок владения не важен

В налоговом кодексе указаны категории владельцев реализуемого жилья, для которых срок владения не важен.

Во-первых – это лица, которые приобрели жилье в кооперативном доме ЖСК. Во-вторых, получившие квартиру в наследство, но еще в третьих – это касается владельцев объектов, жилой недвижимости, возведенной до 1988 года.

Для начала необходимо разобраться, с какого момента начинается отчет трехлетнего срока для каждого документа:

  1. По наследству. Если же право на официальную собственность на полностью недвижимое имущество получены по наследству, тогда срок владения нужно отсчитывать с даты смерти предыдущего владельца.
  2. В кооперативе. Если это кооперативная квартира, то срок владения рассчитывается с момента полной выплаты всех денежных паев в полном объеме.
  3. До 1988 года. До 1988 года, оформление свидетельства прав на собственность, а также госрегистрации не требовалось.

Как продать жильё при нескольких собственниках

Разберемся, как продать квартиру в собственности менее 3 (5) лет и не платить при этом налог. Это возможно в случае, если:

  1. Недвижимость была продана дешевле, чем была приобретена (или по той же цене). Однако эта сумма должна быть больше 70% от ее кадастровой стоимости.
  2. Недвижимость стоит менее миллиона.

Теперь вы знаете, как продать квартиру, которая менее пяти или трех лет в собственности, без уплаты налога.

Важно учитывать, что в случае, когда недвижимым имуществом владеет сразу несколько собственников, ее продажа может осуществляться как с оформлением нескольких отдельных договоров о сделке купли-продажи отдельных ее долей и, конечно же, без их выделения (одним договором). Во втором случае, это осуществляется по совместной договоренности между обеими сторонами.

Как купить квартиру, если она в собственности менее трех лет? Для проведения сделки нужно пошагово следовать указанному алгоритму:

  1. Найти объект.
  2. Если он в собственности менее трёх лет, тщательно проверить документацию на квартиру и паспорт собственника.
  3. Идентифицировать принадлежность объекта продавцу, удостовериться в его совершеннолетии.
  4. Удостовериться в том, что документация, необходимая для сделки, подлинная.
  5. При наследовании определить круг наследников. Если квартира продаётся не солидарно, то отказавшиеся от продажи должны представить официальные нотариально удостоверенные отказы.
  6. После проверки документации составить предварительный договор (по усмотрению сторон).
  7. В назначенный в ПДКП срок заключить основной договор купли-продажи, составить и подписать передаточный акт.
  8. При заключении купчей проверить все положения до момента её подписания. Уплачивать деньги при покупке квартиры только в том объёме, который указан договором.
  9. Зарегистрировать договор, передав его через МФЦ или в отделение Росреестра (подробнее об оформлении сделки через МФЦ читайте тут).
  10. Получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, начать беспрепятственно пользоваться квартирой по назначению.

Задачи покупателя на этом этапе считаются выполненными (о том, что делать покупателю после приобретения квартиры и как решить вопросы, связанные с подключением услуг ЖКХ, коммуникации и многого другого, мы подробно рассказывали тут), продавцу же останется уплатить НДФЛ, если стоимость квартиры более одного миллиона.

Как себя обезопасить?

В первую очередь нужно убедиться, что продавец не является мошенником. Для этого нужно запросить всю правоустанавливающую, кадастровую и техническую документацию на квартиру. Кроме этого запросить гражданский паспорт продавца и идентифицировать соответствие паспорта документации.

ВНИМАНИЕ: Продавец должен представить оригиналы правоустанавливающей документации и выписки из ЕГРП.

Паспортные данные нужно внимательно рассмотреть и запомнить фамилию предполагаемого владельца. Так же нужно выписать кадастровый номер квартиры. На сайте Росреестра можно идентифицировать объект по кадастровому номеру и узнать – кому он принадлежит. То же самое сделать, обратившись в МФЦ с запросом по квартире.

Сведения о собственнике квартиры находятся в общем доступе и могут предоставляться третьим лицам. Если в качестве правоустанавливающего документа предъявлено свидетельство о наследовании или дарственная, то нужно удостовериться в их правоспособности следующим образом:

  1. Такие документы выдаются и удостоверяются нотариусом, что можно проверить путём подачи запроса нотариусу, о факте совершения нотариального действия.
  2. Сведения о них вносятся в государственный кадастр и могут быть получены через МФЦ.

В свидетельстве о наследовании указывается круг наследников, вступивших в наследство на квартиру, от каждого из них должно быть представлено:

  • нотариально удостоверенное согласие на продажу и доверенность;
  • отказ от недвижимости в пользу продавца, удостоверенный нотариально.

3 года в собственности квартира

Кроме этих предосторожностей, нужно попросить выписку из ЕГРП, в которую внесены данные о собственнике. Эти данные должны идентифицировать физическое лицо, которым является продавец, и соответствовать паспортным данным. Если фамилия за этот период изменилась, предъявляются документы, констатирующие правомерность замены фамилии.

Например, свидетельство о браке. А главное – ни в коем случае не соглашаться на замену сведений в договоре купли продажи. Цена объекта должна точно соответствовать той сумме, которая была уплачена покупателем по сделке, с учётом выплаты аванса или задатка (о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что лучше для каждой из сторон сделки, мы рассказывали в отдельной статье).

Если вскрылись неправомерные действия со стороны продавца, то даже после передачи договора на регистрацию допустимо приостановить регистрационные действия подачей заявления в МФЦ, до момента завершения регистрации.

Мошеннические схемы

По преимуществу мошенники не ожидают, пока объект будет находиться в собственности длительное время, они оперируют недвижимым имуществом сразу же после его незаконного приобретения, стараясь сбыть квартиры и избежать ответственности за противоправное деяние.

Они могут так же воспользоваться позицией продавца, обманным путём завладевшего разницей между реальной оплатой стоимости квартиры по сделке, и ценой покупки, указанной в договоре. А могут применять более сложные и циничные схемы, направленные на незаконное удовлетворение своих корыстных интересов.

Наиболее распространена аренда жилого помещения, при которой обманным путём снимаются копии с правоустанавливающего документа собственника, и оформляется генеральная доверенность. Нередко используется полностью поддельный пакет документации.

Как правило, арендодателями в этом случае выступают наследники, у которых уже имеется недвижимость для собственного проживания, но продавать унаследованную квартиру они не желают до истечения трёх лет, чтобы сэкономить на налогах. Такая сделка проворачивается без ведома собственника. Она изначально является ничтожной и не вступившей в силу.

Но мошенникам хватает времени на то, чтобы завладеть деньгами доверчивого покупателя и скрыться. Часты и продажи квартир нескольким покупателям. Например, полученное в собственность жильё выставляется на торги. Предварительно снимаются копии правоустанавливающих документов и удостоверяются нотариусом. Мошенники оформляют продажу одной квартиры с несколькими покупателями.

Первый покупатель участвует в сделке, согласно нормам законодательства, так как к регистрации может быть представлена только одна купчая. Остальные передают деньги и заключают недействительный договор, который не доходит до регистрационной палаты.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли вступить в наследство на квартиру по доверенности

Большинство обманутых уплачивают аванс по предварительному договору, так и не дождавшись наступления сделки. Особенно часты такие случаи, когда квартира приобретена недавно путём безвозмездного получения в дар, что так же может указать на мошенничество или преступное вымогательство. А так же быть получена в наследство по подложному завещанию.

Помимо юридических проблем продавца, есть и риск попасть на мошенника, работающего на рынке недвижимости. Чаще всего они используют следующие схемы:

  1. Продажа съёмной квартиры по поддельным документам – такая схема требует серьёзной подготовки документов и использования подставных лиц, в результате чего «продаётся» квартира, вовсе мошеннику не принадлежащая, после чего сам он исчезает, а новый хозяин внезапно сталкивается с настоящим – чаще всего оказывается, что он сдавал квартиру, и вовсе не подозревал, что её уже успели продать. Конечно, в этом случае ни о каком переходе прав на жильё не может быть и речи, и жертве мошенничества остаётся лишь надеяться, что афериста найдут, и потраченные буквально на воздух деньги вернут.
  2. Продажа нескольким покупателям – часто вариация предыдущего. Мошенник просто проворачивает схему несколько раз одновременно, сделав копии поддельных документов, обманув сразу несколько покупателей, и так увеличив свою прибыль.
  3. Занижение стоимости и последующее обращения в суд для признания сделки недействительной – в результате квартира будет возвращена продавцу, покупателю же выплаченная им по договору сумма. Вот только ту, что была заплачена в обход налогов, вернуть уже не удастся.
  4. Исчезновение после аванса – наиболее простой вариант, при котором мошенники демонстрируют подставную квартиру, получают аванс, а когда дело доходит до полноценного оформления сделки просто исчезают. Такой вариант для них куда менее выгоден, чем исчезнуть уже после получения всей суммы, но зато требует меньшей работы по подделке документов.

Помимо них, существует ещё множество разнообразных способов обмануть покупателя, но средства против большинства из них простые: ничего не платить продавцу до того, как будет заключён договор, проверять все документы, убеждаться, что продавец является владельцем, либо владелец знает о продаже жилья и действительно дал доверенность.

Налогообложение

Когда физическое или юридическое лицо является собственником недвижимости сроком владения менее 3 года и собирается выставить ее на продажу, он, помимо этого, обязуется уплатить предусмотренный государственный налог, общий размер которого равен 13%.

Он распространяется именно на тех лиц, кто, помимо этого, обладает еще и официальным правом непосредственно на саму квартира менее трех годов.

При этом, проценты по выплатам налога для лиц, которые не считаются резидентами государства достигает отметки в

В ситуации, если недвижимое имущество находится у вас во владении свыше срока, равному 3 годам, оно налогом не облагается.

Особенности заполнения декларации

Подавать декларацию надо в следующем после покупки году до 30 апреля. Налог в соответствии с этой декларацией надо уплатить до 15 июля. Работать с бланками вполне можно самим, в них нет ничего сложного. Или можно обратиться к профессионалам.

Документы, которые необходимо предоставить вместе с декларацией:

  • Копия свидетельства о собственности.
  • Копия договора купли-продажи и акт приёма-передачи.
  • Копии документов об оплате. В случае сделки между физическими лицами достаточно фразы в договоре кули-продажи «все средства получены в полном объёме».
  • Документы, подтверждающие затраты на приобретение, если они необходимы: договор купли-продажи, передаточный акт, платёжные документы.
  • Договор дарения при продаже подаренного объекта.
  • Кадастровый паспорт, если цена по договору низкая, объект был подарен или перешёл по наследству.
  • Копия паспорта.
  • Заявление на вычет от продажи.
  • Для получения вычета от покупки необходим отдельный пакет документов.
  • Опись передаваемых документов.

Направить документы можно по почте или принести лично в налоговые органы. А также можно передать бумаги по доверенности, заверенной нотариусом. Рекомендуется оставить один экземпляр всего пакета у себя. Не забудьте оплатить налог после сдачи декларации.

Заполнение документа для квартиры меньше 3 лет и меньше 5 лет в собственности аналогично. Что заполняется в налоговой декларации:

  1. Титульная страница.
  2. Раздел 1 и 2. Налогоплательщик рассчитывает налоговую базу и общую сумму налога.
  3. Лист А – отражение дохода от продажи квартиры. Источник дохода – покупатель квартиры. Код дохода в строке 020 ставится 01, если он определен из договорной стоимости.
  4. Лист Д2 – расчет налоговых вычетов. Для продажи доли квартиры там имеются свои пункты.

Больше нюансов о заполнении декларации после покупки или продажи квартиры можно узнать здесь.

Внимание! Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Налог (если он есть) уплачивается до 15 июля того же года.

Таким образом, если квартира была в собственности более минимального срока, гражданин от налога освобождается и декларацию не сдает. Если срок был меньше, то можно воспользоваться различными вычетами, которые позволят значительно сократить налог или избавить от него вовсе. Однако даже если налог будет равен нулю, продавец все равно должен сдать налоговую декларацию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Особенности покупки квартиры менее 3 лет в собственности

НДФЛ выплачивают все физические лица с каждого дохода. В результате продажи квартиры физическое лицо получает прибыль, значит, он должен выплатить налог в пользу государства. На сегодняшний день налоговая ставка составляет:

  • Для резидентов – 13%;
  • Для нерезидентов – 30%.

Выплата налога

13% – это стандартный государственный обязательный налог – он накладывается на продажу собственной недвижимости, которая располагается в собственности у текущего продавца менее, чем 3 года.

Использовать налоговый вычет, суммой 1000000 рублей владелец имеет право один раз в год. Если вы планируете продавать не один объект за год, то применить вычет можно будет только относительно какой-то одной сделки.

Налог начисленный по ставке 13% нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

Ответственность за неуплату налогов с продажи недвижимости

Отсутствие декларации от физического лица в установленные сроки и неуплата налога чреваты неприятностями:

  • При указании нулевого налога в декларации – штраф 1000 рублей.
  • Несвоевременная оплата – штраф от 5% до 30% от суммы.
  • При просрочке после 16 июля начисляются пени.
  • Налогоплательщику, отказывающемуся от налога более 600 миллионов, грозит уголовная ответственность.

Уплата налогов при продаже квартиры

Разобраться в налоговых тонкостях не так сложно, как кажется, на первый взгляд. Немного терпения и внимания, и вы сможете самостоятельно разобраться в любой ситуации.

Приобретение квартиры

Покупка квартиры – крайне ответственная сделка.

Юридическое оформление и безопасность покупки жилья должны находиться на как можно более высоком уровне, чтобы риск потерять деньги впустую был минимален. Ведь на этом рынке часто встречаются мошенники, стремящиеся обмануть доверчивых граждан. Кроме того, могут происходить и просто юридические конфликты между собственниками, от которых страдает покупатель.

Иной раз в объявлениях о продаже квартир можно увидеть пометку о том, что в собственности она находится меньше трёх лет, но это редкий случай. Продавцы обычно стараются подождать этот срок, чтобы не выплачивать НДФЛ, но даже если им понадобилось продать квартиру срочно, и они не считаются с этим налогом, то предпочитают не отпугивать лишний раз покупателей.

Предлагаем ознакомиться:  Через сколько аннулируется административное правонарушение

Риски покупателя

https://www.youtube.com/watch?v=uqjv8joyZ8U

Главным образом, риски относятся к возможному признанию сделки недействительной – а причин для этого может быть немало. Помимо этого, бывают риски и другого характера, в первую очередь приводящие к дополнительным тратам, такие как обременения на имуществе.

Случаи, при которых риски повышены, и перед тем, как купить стоит лишний раз подумать:

  • Значительно заниженная цена в сравнении с рыночной – если она ниже намного, на 20-30%, и никаких видимых причин для этого нет, то стоит внимательно всё проверить перед подписанием договора.
  • Сделка проводится без собственника, по доверенности – стоит уделить особенное внимание как проверке доверенности, так и личности собственника. Обязательно всё-таки с ним встретиться, чтобы убедиться как в том, что он и в самом деле является собственником, так и в его вменяемости – ведь если будет установлено, что он не отдавал себе отчёта в действиях, это станет основанием для признания сделки недействительной.
  • Квартира прежде часто переходила из рук в руки – частные продажи служат признаком неблагонадёжного жилья.
  • Если продавец хочет составить договор так, чтобы в нём была указана не вся сумма, – это распространённый способ ухода от налогов, ведь если продаётся квартира стоимостью до миллиона, то можно использовать налоговый вычет и не платить налог с продажи. Однако, покупатель при этом рискует: если затем сделка будет признана недействительной, то суд постановит вернуть ему лишь указанную в договоре сумму.
  • Если есть лица, которые могут предъявить претензии на квартиру, к примеру, если продавец состоит в браке, и супруг также владеет правами на недвижимость, то обязательно получить его письменное согласие на сделку. Более того, даже если он развёлся, но с развода не прошло трёх лет, у бывшего супруга сохраняется возможность заявить права на часть квартиры. В таких случаях проверку стоит проводить тщательно.
  • Также следует обратить внимание на список выписанных из квартиры. Если среди них окажется гражданин, отбывающий заключение, то после освобождения он получит возможность восстановить права.
  • Если продавец получил квартиру по наследству, стоит выяснить обстоятельства получения и узнать, нет ли вероятности появления и других претендентов на наследство.
  • Если квартира была подарена, в течение трёх лет для продавца есть возможность оспорить дарение по установленным в законодательстве причинам. То же самое и с покупкой.

И так далее – рисков много, и мы перечислили далеко не все. Лишь полная, всесторонняя проверка поможет обезопаситься от претензий либо заранее знать о возможных проблемах, и приобретать квартиру с полным пониманием, чего ждать.

Может произойти по следующим основаниям:

  • несоответствие формы или порядка заключения договора законодательству;
  • совершение притворной или мнимой сделки – то есть прикрытие ею другой сделки либо заключение без юридических последствий;
  • недееспособность либо ограниченная дееспособность любой из сторон при заключении;
  • отсутствие у сторон права на заключение сделки по иным причинам;
  • договор заключался под влиянием угроз, обмана и тому подобного;
  • им нарушены права третьих лиц.

При наличии одного из этих оснований сторона, чьи интересы ущемлены, должна подать иск в суд, и доказать его реальность, а в некоторых случаях и что оно уже действовало к моменту заключения сделки. Словом, даже при наличии оснований далеко не во всех случаях суд истцу удаётся выиграть суд и добиться признания сделки недействительной.

Один из значимых нюансов – срок давности, составляющий три года. Его пропуск истцом может обернуться отказом в рассмотрении дела (хотя и не всегда – иногда удаётся доказать, что он был пропущен по уважительным причинам). Во многом именно поэтому срок в три года нахождения квартиры в собственности продавца так важен.

С какими рисками можно столкнуться?

Главные риски, сопровождающие сделки с недвижимостью, находящейся менее 3 лет в собственности, связаны с желанием многих продавцов уклониться от уплаты налога. Он относится к налогу на доходы, взимаемые государством с физических лиц (НДФЛ). Размер налога составляет 13% общей стоимости квартиры, указанной в договоре купли продажи, согласно нормам ч.1 статьи 220 НК РФ.

СПРАВКА: Лица, не получившие гражданство РФ, уплачивают до 30% НДФЛ.

Так как для начисления используется только сумма, превышающая 1 миллион рублей стоимости объекта, продавцу выгодно внести в положения купчей заниженную стоимость. В итоге могут возникнуть следующие риски для покупателя:

  1. 3 года в собственности квартираОн не сможет получить положенную ему льготу в виде налогового вычета за приобретение квартиры с суммы, не указанной в договоре, что приведёт его к недополученной выгоде.
  2. При расторжении договора по инициативе продавца ему вернут только часть средств, внесённых в договор, остальная сумма останется в незаконном пользовании недобросовестного контрагента.
  3. Его могут привлечь к уголовной ответственности за пособничество в налоговом преступлении.

Так же недавно полученное наследство может оспариваться сонаследниками, претендующими на проданный объект. Покупка унаследованной квартиры повлечёт необходимость участия в длительных судебных разбирательствах. То же касается подаренной недвижимости, так как дарственные наиболее часто оспариваются со стороны родственников, чьи права ущемляются дарителем.

Только через 3 года, согласно нормам статьи 196 ГК РФ, эти формы вступления в собственность приобретают стабильность по истечении срока исковой давности. Кроме недобросовестного отношения контрагента, можно попасть в ловушку, расставленную опытными мошенниками. В этом случае можно потерять всю сумму, уплаченную по сделке.

Случаи оспаривания сделки

3 года в собственности квартира

Сделку могут оспорить на общих основаниях согласно нормам статьи 450 ГК РФ, если одно (несколько) из положений договора не исполнены контрагентом.

То же – если нарушены права третьих лиц, посягающих на владение квартирой. Так же допускается признание договора оспоримым по ряду оснований, изложенных в статьях 166, 167 ГК РФ. В их числе нарушение норм законодательства при заключении договора:

  • с несовершеннолетним;
  • с недееспособным;
  • в кабальных обстоятельствах;
  • если сделка мнимая или совершена с другими нарушениями.

То есть все случаи нарушения закона допускают аннулирование договора и проведение двусторонней, а при мошенничестве – односторонней реституции.

СПРАВКА: Реституция – возвращение сторонам полученного по сделке, приведение юридических обстоятельств в состояние, существовавшее до заключения договора.

Важно оформить сделку купли-продажи так, чтобы к ней в будущем не могло возникнуть никаких обоснованных претензий. В этом поможет грамотный юрист, который оформит все нужные документы. Мы же кратко разберём основные моменты, которые стоит учесть при оформлении.

Все условия должны быть заранее согласованы и детально обговорены, чтобы далее не возникало никаких разночтений. Отдельно стоит сразу же согласовать способ оплаты и порядок осуществления сделки, после чего зафиксировать их в договоре.

Заключение договора

В тексте соглашения должны содержаться такие пункты:

  • место и дата составления;
  • личные данные обоих участников;
  • характеристики недвижимости (адрес, площадь, балансовая стоимость и так далее);
  • какие документы подтверждают право собственности продавца;
  • суть сделки и сумма, за которую продаётся недвижимость;
  • гарантия отсутствия обременений и других лиц, имеющих права владения или проживания;
  • обозначение стороны, берущей на себя оплату расходов, связанных с регистрацией договора, либо указание на то, что они будут разделены поровну;
  • другие процедурные моменты (срок, в который квартира должна быть освобождена, выдача экземпляров договора участникам, у какого нотариуса будет храниться дополнительный, и другие);
  • реквизиты и подписи сторон.

Также в договор могут быть включены и дополнительные пункты, например, обязательство продавца при появлении у третьих лиц претензий на недвижимость взять ответственность перед ними на себя.

Предлагаем ознакомиться:  Усыновление ребенка жены от первого брака, какие нужны документы для усыновления ребенка жены

Образец договора, из которого можно составить более полное впечатление, прилагается к статье.

Завершается сделка регистрацией перехода прав собственности на квартиру в Росреестре, после которого покупатель официально становится её владельцем. Для этого в отделение Росреестра либо в МФЦ подаётся заявление и документы, необходимые для регистрации: договор купли-продажи, кадастровый паспорт, паспорта сторон сделки, квитанция об уплате госпошлины. Иногда и другие – доверенность, согласие супруга продавца и так далее.

Лучше всего прибегать к помощи профессионалов, и при этом озаботиться подбором риэлторского агентства – нельзя исключать опасность наткнуться на плохо работающую компанию, или даже мошенников. Потому ключ к безопасности – полное соблюдение законодательства при сделках купли-продажи.

Способы избежать риска

При сделках с недвижимостью следует соблюдать как можно большую осторожность, а уж если квартира не находится в собственности продавца и трёх лет, то и подавно. Нужно тщательно проверить:

  • личность продавца;
  • причину продажи;
  • саму квартиру.
Проверка всех возможных документов строго обязательна, и крайне желательно делать это не своими силами, а с привлечением специалистов.

Если при обычной сделке купли-продажи недвижимости ещё можно обойтись без них (но только при опыте совершения таких сделок, да и в любом случае это нежелательно), то, приобретая недвижимость с менее чем трёхлетним сроком владения, крайне не рекомендуется экономить на этом.

Проверка документов

Следует потребовать расширенную выписку из Росреестра, в которой перечисляются все жильцы – так можно проверить, кто может иметь права на владение или проживание в квартире, и убедиться, что после её покупки никто более предъявить их не сможет. При наличии несовершеннолетних совладельцев надо, чтобы продавец предъявил разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Кроме того, выписка подтвердит, что именно продавец является владельцем квартиры. Если же это не он, и продажа осуществляется по доверенности, забота о безопасности должна стать вдвое сильнее. Тут сразу нужно идти к компетентному юристу, который проверит доверенность и иные документы.

Ещё один важный момент – проверка, соответствует ли планировка квартиры той, что значится в документах. Если есть несоответствия, это повод проверить, насколько они критичны и каких затрат потребуют. Здесь выбор будет за покупателем: или договориться о скидке и затем самому заниматься легализацией перепланировки, или поставить продавцу условие, что перепланировка должна быть узаконена перед продажей (но это довольно долгий процесс), либо чтобы квартира была приведена в соответствии с планом.

Самостоятельная проверка документов полезна, но гораздо эффективнее всё-таки будет привлечение специалистов. Так, если вам попались мошенники, работающие по поддельным документам, то узнав, что вы привлечёте к делу юриста, они, скорее всего, предпочтут не продолжать аферу. Причина проста – риск, что она обернётся для них серьёзными неприятностями, станет куда как выше. Такие люди предпочитают обманывать тех, кто покупает квартиру самостоятельно.

Отпугивают профессиональные юристы и других мошенников. Если же продавец действительно намерен продать квартиру, но есть проблемы с его правами на неё, то специалист сможет куда лучше определить, стоит ли приобретать такую недвижимость, или лучше всё-таки не связываться. Не всегда имеет смысл обходить стороной такое жильё, ведь иногда проблема оказывается разрешимой, а продавец ввиду обстоятельств в согласен дать скидку.

Способы уменьшения дохода при расчёте налога с продажи квартиры

Самый популярный способ – это дождаться момента, когда квартира будет находиться в вашем распоряжении свыше 3 лет или же 4 года и так далее – это обусловлено тем, что после этого срока, платить никакие налоги нет необходимости.

Другим важным моментом является то, что налог оплачивается лишь с разницы в стоимости между продажей и покупкой.

Налог на продажу квартиры менее 3 лет в собственности

Если человек купил квартиру (именно купит – не получит недвижимость в дар либо по наследству), а у на руках у него имеются документы, которые подтверждают все официальные расходы при приобретении, тогда необходимо заплатить официальный налог (стандартным размером в 13%) лишь со стандартной разницы в соотношении цены ее покупки и продажи.

Имущественный вычет

Если ваши официальные расходы на покупку составляли менее, чем 1 миллион рублей, тогда вам определенно нужно воспользоваться стандартным вычетом при реализации жилья или земли в размерах до 1 миллиона рублей.

Есть еще один относительно распространенный и весьма популярный вариант – это просто продавать собственные доли сразу по нескольким разным договорам.

В ситуации продажи недвижимого имущества, которое располагается в общей долевой собственности, ее полноценные размеры, удерживаемые на общий вычет также должен распределяться и между главными ее совладельцами согласно всем суммарным их общим долям.

В случае реализации квартиры, официальное право на собственность, на которую также разделяют сразу несколько имеющихся собственников (любых граждан – как граждан РФ, но еще и граждан, которые не имеют Российского гражданства), налоговый вычет, который равный 1 миллиону рублей делится пропорционально на всех.

Продать квартиру по цене выше 1 миллиона рублей, предварительно уплатить требующийся налог в размере 13% и вернуть данный налоговый вычет, в тот же год приобрести другую квартиру.

Для того чтобы продать свое единственное жилье, условия стандартные и при этом одинаковые и производится продажа с учетом соответствующих налогов.

Данный способ хоть и является одним из самых действенных, является самым труднозатратным как по времени, так и по потраченным силам.

В таком случае, если вы лично покупали квартиру именно за реальные деньги, то 13% вычитываются из разницы между декларированными суммами о покупке и продаже.

Чем дольше жилье находится в собственности, тем больше шансов, что на налогах получится сэкономить. В 2017 году в связи с новшествами в Налоговом Кодексе РФ произошли изменения в начислении налога на доход граждан, которые продали свою недвижимость.

Зависимость подоходного налога от того, как долго продавец был собственником, была и раньше, но прежде в законе фигурировала цифра 3 года, теперь к ней добавился срок в 5 лет. Точкой отсчета для срока владения является дата занесения записи о переходе права собственности в ЕГРН (есть небольшие исключения: в случае наследства – с даты смерти наследодателя, в случае оплаты пая по договору ЖСК – с даты справки о полной выплате пая).

Продажа квартиры по доверенности

В соответствии с Налоговым Кодексом, даже, если Вы приобрели имущество после 01.01.2016 года, срок именно 3 года владения применяется к собственникам-продавцам, получившим жилье в результате следующих событий:

  • Наследство или подарок от члена семьи (прямая восходящая и нисходящая линии родства)
  • Приватизация жилплощади, бывшей в ведении государства
  • Приобретение жилого помещения по договору ренты

Все, кто стал владельцем недвижимости до 2016 года, сохраняют право не платить 13% от вырученных денег, при условии, что срок владения составил не менее 3 лет.

Заключение

Квартира, находящаяся в собственности менее трёх лет – прецедент, который должен насторожить. Особенно, если это сделка наследования или дарения, совершающаяся по представительству. Во избежание рисков и попадания в сети мошенников нужно тщательно проверить правоспособность продавца и квартиры, представленной к сделке.

При наступлении юридических последствий, вызванных недобросовестными действиями контрагента, требуется обратиться в суд. Теперь вы знаете, как быть с покупкой/продажей квартиры, когда она меньше 3 лет в собственности.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector