Договор на погашение ипотеки продавца

Краткая инструкция покупки

Ситуация для примера, которую я указала в начале статьи: Покупатели договорились купить квартиру за 6,2 млн. руб., ипотечный долг собственников — 520 тыс. руб. Стороны заранее подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке, где покупатели передают им в качестве задатка 520 тыс.руб.

Еще продавцы пишут от руки и подписывают расписку в получении этих денег. В банке продавца покупатель сам отдает эти 520 тыс.руб. сотруднику на досрочное погашение долга. Т.к. долг теперь погашен, продавцы снимают обременение (залог) с квартиры. После квартиру можно спокойно покупать. Стороны составляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате.

Всю инструкцию я разделила на 3 основных этапа: 1) досрочно погасить ипотеку деньгами покупателя и снять обременение с квартиры; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06(Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92(Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86(все регионы РФ).

alt=2

Покупатели могут передать остальную часть денег на разных этапах. Тут как стороны договорятся. Выбранный способ оплаты должен быть указан в самом договоре купли-продажи, а именно в пункте про порядок расчетов.

Я советую покупателям передавать остальные деньги через арендованную ячейку в банке. Доступ к этой ячейке продавцы получают только после регистрации сделки купли-продажи, т.е. когда покупатели уже станут собственниками квартиры. Практически все банки предоставляют такие услуги. Ячейка арендуется обычно на месяц, стоимость от 2 тыс.руб. Если договор купли-продажи оформляется у нотариуса, то можно расплатиться через депозит нотариуса. Порядок тот же, что и через банковскую ячейку.

Если покупатели очень доверяют продавцам, то передать деньги могут им на руки в день сделки. Например, покупают у родственников или хороших знакомых. У меня на практике не раз такое, хоть я и уговаривала на банковскую ячейку. Но всегда все проходило хорошо.

Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Найти покупателя на недвижимость, находящуюся под залогом, не так просто, поэтому, если цель – приобрести квартиру побольше или переехать в другой регион, можно попробовать досрочно погасить ипотеку.

Досрочное погашение

Внимательно изучите свой кредитный договор. В нем должна быть прописана возможность досрочного погашения ипотеки. Банк может установить ограничения, чтобы не лишиться дохода с процентов, в частности:

  • установить срок, только после которого можно погасить кредит досрочно;
  • ограничить размер периодического платежа;
  • включить обязанность заемщика предупредить о досрочном погашении заранее.
Предлагаем ознакомиться:  Куда обратится с шалобой на школу

Если вы обнаружили подобные формулировки, помните, что Гражданский кодекс РФ предусматривает следующее правило. Заемщик вправе досрочно погасить кредит, уведомив кредитора за 30 дней до погашения. Это значит, что для досрочного погашения ипотеки вам следует:

  1. Накопить нужную сумму.
  2. Письменно известить банк о своем намерении досрочно погасить кредит не менее, чем за месяц до такого погашения.

В случае, если банк по каким-то причинам откажется погашать кредит, напишите досудебную претензию. Обычно после письменной претензии вопросы получается урегулировать миром.

Если собственных денег недостаточно, а до окончания ипотеки осталось 3-5 лет, то имеет смысл погасить ипотеку средствами потребительского кредита. У такой схемы есть как свои плюсы, так и минусы.

Договор на погашение ипотеки продавца

Преимущества:

  • возможность досрочно погасить ипотеку и снять обременение с квартиры;
  • получить потребительский кредит относительно несложно;
  • срок кредита меньше, чем в случае с ипотекой.

Недостатки:

  • удорожание кредита в целом, поскольку процент по потребительскому кредиту выше;
  • учитывая наличие непогашенной ипотеки банк, скорее всего, потребует дополнительное обеспечение в виде необремененной залогами недвижимости или поручительства.

Данный кредитный продукт направлен на перевод ипотечного долга из одного банка в другой. Для того, чтобы воспользоваться программой, нужно будет собрать ровно тот же пакет документов, что и для оформления первоначальной ипотеки, а также заново оплатить все необходимые страховки.

Изучите условия рефинансирования и подсчитайте конечную выгоду. Возможно, полученный результат не покажется настолько выгодным, как выглядел на первый взгляд.

  1. Первым делом продавцы должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по этому поводу.

    Деньги продавцам на на оплату долга дадут покупатели в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что можно сделать. Данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в таком вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий по оплате долга и снятия обременения с квартиры.

    Еще продавцам нужно уточнить у специалиста о порядке досрочного погашения. Обычно банку главное, чтобы собственники полностью оплатили ипотеку, а остальное его не касается. Для этого собственникам нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

  2. Составить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

    На основании предварительного договора, покупатели и продавцы обязуются в будущем заключить договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял. 2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е. как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковскую ячейку.

    Соглашение о задатке идет как приложение к предварительному договору. В нем обязательно указывайте: 1) Что соглашение составлено для надлежащего исполнения предварительного договора дата его подписания; 2) ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей; 3) Сумма задатка и что он идет в счет стоимости квартиры; 4) Ответственность каждой стороны по задатку — если продавец отказывается продать квартиру, то он возвращает задаток в двойном размере срок возврата (например, в течении трех дней). Если покупатель отказывается от сделки, то продавец оставляет задаток себе.

    ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор и соглашение о задатке. Об этом далее.

  3. Покупатели вместе с продавцами обращаются в банк для досрочного погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату долга продавцов. Продавцы отдают свой кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Еще пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем собственникам нужно проконсультироваться о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок. Более подробно об этом ниже.

    До передачи денег сторонам следует подписать составленный предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Затем продавцы от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

  4. Продавцы снимают обременение.

    Так как долг полностью оплачен, продавцам нужно забрать закладную на квартиру. Для этого они в банке пишут специальное заявление. Срок получения закладной от 2 недель до 2 месяцев. Все, потому что закладная обычно не находится в отделении банка, а в депозитарии в главном офисе. И её отправляют почтой. В закладной будет отметка о полном исполнении обязательств. Еще на продавцов оформят доверенность на подачу документов в МФЦ.

    Продавцы обращаются в МФЦ, чтобы снять обременение. Услуга бесплатна. Они отдают свои паспорта, ипотечный договор, справку о закрытии кредита и закладную на квартиру. Сотрудник сам составит заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Продавцам нужно ее просто подписать. После им выдадут опись/расписку в принятии документов. Сотрудник МФЦ потом все документы передает в Регистрационную палату. Еще продавцам в МФЦ лучше заказать выписку из ЕГРН на квартиру, стоит 400 рублей.

    Обременение снимают минимум 3 рабочих дня. Узнать о готовности можно по телефону, который указан в описи. В итоге продавцам дадут письменное уведомление о погашении обременения. Еще дадут выписку из ЕГРН на квартиру, если продавцы заранее ее заказали. В разделе обременения будет пустая строка — значит квартира теперь чиста. Можно оформлять договор купил-продажи.

Предлагаем ознакомиться:  Как вернуть деньги после отмены судебного приказа — Юр ликбез

Некоторые сделки купли-продажи обязательно удостоверяются нотариально, т.е. придется обращаться к нотариусу удостоверять договор купли-продажи. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых случаях.

Как оформить договор купли-продажи квартиры у нотариуса — инструкция, документы, цена.

Если подойдет договор в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Не советую искать шаблоны готовых договоров в интернете. Почти все они устаревшие или типовые. Каждая сделка купли-продажи уникальна, а все эти типовые шаблоны не имеют пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае.

Поэтому лучше обратитесь к юристу. Он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.

Если договор составлен в простой форме (без заверения у нотариуса), то участники сами подают документы на регистрацию сделки. С 2017 года во многих городах зарегистрировать сделку купли-продажи можно только в МФЦ (Многофункциональный центр). Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.

Сам процесс подачи документов в МФЦ или в Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector