Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

Что делать, если застройщик задерживает сроки сдачи дома – Ответственность и неустойка

Н = ((Цк x КС x 0,01)/К) x Д;

  • где Н — сумма неустойки, руб;
  • Цк — определённая ДДУ цена объекта (квартиры), руб;
  • КС — ключевая ставка Банка России, %:0,01 – коэффициент для перевода процентов в доли единиц;
  • К — коэффициент, указывающий долю неустойки от произведения стоимости квартиры на ставку рефинансирования.

Для лиц без гражданства и с видом на жительство он составляет 300, для граждан Российской Федерации – 150.

Д — продолжительность просрочки, дней.

Сдача дома и передачи дольщику гражданину РФ квартиры стоимостью 5 млн. руб, просрочена на 15 дней. Ключевая ставка при этом была постоянной на протяжении данного времени и составляла 7,75%. Таким образом, выплата неустойки (компенсации) за данный период будет составлять: Н = (5 000 000 x 7,75 x 0,01) /150) x 15 = 38 750 руб.

Вся неустойка начисляется на предоставленный дольщиком счет или пластиковую карту эскроу-агента (уполномоченного банка).

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

В том случае, если застройщик задерживает сдачу дома, первое, что необходимо делать для получения неустойки – это грамотно и правильно оформить и направить в его адрес претензию. Оформляется она следующим образом:

  1. В верхнем правом углу указываются все паспортные данные дольщика-заявителя, полное наименование застройщика;
  2. Далее пишет заголовок документа;
  3. После заголовка указывается, как в договоре, когда и между кем был он заключен, его предмет (квартира, ее площадь, расположение), стоимость договора;
  4. Далее описывается факт того, что застройщик нарушил срок передачи объекта долевого строительства – указывается, когда должна была сдана квартира;
  5. Приводится выдержка методике расчета неустойки из закона № 214-ФЗ;
  6. Приводится расчет суммы неустойки на дату подачи претензии и требование ее выплатить в течение определенного договором времени (срок разрешения претензионных споров);
  7. Также претензия содержит требование передачи объекта долевого строительства — квартиры, с указанием ее характеристик и месторасположения;
  8. В самом конце претензии дольщик ставит свою роспись и указывает реквизиты для уплаты неустойки. Лучше всего такую претензию составлять не рукописно, а при помощи компьютера.

Составляется претензия в 2-х идентичных экземплярах: оба они регистрируются и подписываются юридическим лицом застройщика, указанным в ДДУ, после чего один из них возвращается дольщику.

Важно! Наличие подписанного и зарегистрированного у застройщика претензионного письма обязательно. В случае наличия всего 1 экземпляра данного документа у застройщика, он может быть уничтожен вместе с записью о его регистрации в соответствующем журнале. Таким образом, проблема просрочки сдачи дома и квартир при долевом строительстве — ситуация хоть и неприятная, но достаточно легко решаемая.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl Enter, чтобы сообщить нам.

Претензия о нарушении сроков сдачи квартиры является документом, направленным на досудебное получение от застройщика суммы неустойки, пени, а также причиненных дольщику вследствие нарушения сроков убытков. Претензия направляется по адресу регистрации организации исполнителя почтовым отправлением с уведомлением о получении или передается в канцелярию организации лично, с обязательным проставлением отметки о получении на втором экземпляре претензии.

Однако, с целью избегания недопонимания и более продуктивного взыскания средств, целесообразно подавать ее после передачи застройщиком квартиры.

При ее составлении, дольщик должен учитывать, что такая претензия составляется в свободной форме, однако для положительного результата она должна содержать:

  • Описание всех обстоятельств ситуации, изложенное в хронологическом порядке начиная от момента подписания ДДУ и заканчивая моментом передачи квартиры.
  • Указание на полноценное исполнение возложенных на дольщика обязательств.
  • Расчет пропущенного срока сдачи квартиры, а также расчет неустойки, подлежащей уплате со стороны застройщика. Правовое обоснование обязанности застройщика уплатить неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, в добровольном порядке, согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».
  • Требование дольщика об уплате неустойки, а также иные требования при их наличии (о возмещении ущерба, морального вреда и т.д.).
  • Указание на предельный срок ответа на претензию (например, 10 дней), а также указание на применение судебного порядка взыскания неустойки, в случае игнорирования требований, изложенных в претензии.

При игнорировании застройщиком направленной ему претензии, а также отказа выполнения изложенных в ней требований, взыскание неустойки возможно исключительно в судебном порядке. Для этого дольщику необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика исковое заявление. В случае если сумма неустойки не превышает 50 тыс. рублей, заявление подается в мировой суд.

При составлении и подачи искового заявления в суд истец имеет право требовать взыскание морального вреда и фактического ущерба, а также штрафа (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Кроме вышесказанного, необходимо учитывать, что:

  • Вместе с иском дольщику необходимо представить в суд документы, на которых он основывает свои требования. Среди них можно выделить:
    • копию паспорта;
    • копию договора участия в долевом строительстве;
    • документ, подтверждающий уплату цены договора;
    • претензию, направленную застройщику, уведомление о ее вручении, ответ на нее (при наличии);
    • расчет суммы неустойки.
  • В случае если взыскиваемая неустойка менее 1 млн рублей, согласно п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (НК РФ), дольщик освобождается от уплаты госпошлины. Если же выше 1 млн р., то госпошлина исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ее уменьшением на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска в 1 млн р.
  • По ходатайству застройщика размер неустойки может быть уменьшен судом, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения срока сдачи квартиры. При этом суд учитывает степень выполнения застройщиком его обязательств, размер причиненного ущерба и других заслуживающих внимания обстоятельств.

При невозможности завершения долевого строительства в срок, застройщик обязан направить дольщику предложение об изменении ранее заключенного ими договора в части сроков выполнения обязательств (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214). Такое изменение, согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), оформляется соглашением, совершаемым в той же форме, что и ДДУ, т.е. письменным документом, подлежащим госрегистрации.

Кроме того, дольщику необходимо помнить про то, что:

  • Застройщик не может изменить срок сдачи объекта в одностороннем порядке, а также обязать дольщика подписать указанное соглашение. Понуждение дольщика к его заключению может осуществить исключительно суд и только в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении ДДУ (ст. 451 ГК РФ).
  • Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено не позднее, чем за 2 месяца до истечения предельного срока сдачи квартиры дольщику. Вместе с таким предложением застройщик должен направить дольщику документы, подтверждающие невозможность окончания строительства в срок. При несоблюдении этих требований, отказ дольщика от заключения соглашения будет более чем убедительным и обоснованным.

За последние несколько лет количество нарушений с стороны застройщиков СПб касательно сроков сдачи существенно сократилось.

Однако любой потенциальный дольщик перед покупкой должен обстоятельно изучить законодательство в области строительства – правовая грамотность пригодится на всех этапах заключения сделки.

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым устанавливается порядок и размеры денежных выплат. Неустойка начисляется, если застройщик задерживает сдачу дома, а точнее, срок передачи ключей. В случае нарушения компанией сроков передачи дома, зафиксированных в ДДУ, неустойка выплачивается со следующего дня, следующего за датой из договора, вплоть до момента передачи объекта.

Стройка дома

То есть, если в ДДУ записано, что передача квартиры должна быть осуществлена до 31 января, а фактически этого не произошло, то, начиная с 1 февраля, дольщик имеет право на получение денежной компенсации. Часто встречается формулировка «не позднее какого-либо квартала». В таком случае началом начисления неустойки считается первый день следующего квартального периода.

Формула для определения размера выплат едина для всех объектов. Если участником долевки является физическое лицо, т.е. обычный гражданин, то застройщик уплачивает пени в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (с 2016 года она приравнивается к ставке рефинансирования). Для юрлиц – 1/300 ставки.

Допустим:

  • Стоимость объекта по договору равна 1,6 млн рублей;
  • Просрочка составила 90 дней;
  • Действующая на данный момент ключевая ставка ЦБ РФ – 10%;
  • Дольщик – физическое лицо.

Рассчитываем по формуле 1600000*90*0,1*1/150. Выходит, что строительная компания обязана выплатить участнику ДДУ 96 тысяч рублей.

В добровольном или досудебном порядке девелопер вряд ли выполнит такого рода обязательства, хотя в типовых ДДУ практически всегда есть раздел «Ответственность сторон» (если Вы не нашли такого пункта в своем договоре, это повод обратиться к юристу). В любом случае, лучше все-таки сначала обсудить проблему с самим застройщиком, отправив ему претензию.

Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи составляется в произвольной форме, однако существуют определенные правила составления. Они необходимы для того, чтобы обоснование недовольства было предельно конкретным и ясным. В каждой претензии должны наличествовать вводная, мотивировочная и просительная части. В случае некорректно составленного документа застройщик легко может отказаться от выполнения обязательств, а суд отклонит иск.

Определяем срок сдачи дома

Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.

Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:

  1. Ввода в эксплуатацию.
  2. Передачи отдельной квартиры правообладателю.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.

Действия дольщика при переносе дат

Дата, когда жилой массив будет сдан собственникам, в обязательном порядке вписывается в ДДУ. Законодательство не регламентирует, как определяется этот срок. Условие для всех одно – дата введения в эксплуатацию у всех дольщиков одного и того же жилого объекта одинакова.В договоре прописывают два срока введения в эксплуатацию:

  1. Точная дата выдачи документов на ввод многоквартирного жилья или сроки на введение в эксплуатацию жилого массива. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию выдает местная администрация. Пример формулировки точной даты – в срок не позднее 30.04.2018 года. Следовательно, следующий за этой датой день — 01.05.2018 г., это первый день неустойки строительной организации.
  2. Обозначение квартального срока сдачи объекта дольщикам. Пример обозначения квартального срока – в первом квартале 2018 года. Такая запись обязательно прописывается в договоре долевого участия, просрочка передачи квартиры начинается с 01.04.2018 г.

Как ни странно, бывают ситуации, когда дольщику выгодно нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Жильё приобретается с применением рассрочки, согласно условиям соглашения, покупатель обязан совершить окончательный расчёт сразу после подписания акта о приёмке квартиры. Но неожиданно наступили финансовые затруднения, вследствие чего выплатить всю сумму затруднительно. Нарушение застройщиком своих обязательств при такой ситуации может оказаться кстати. Здесь решать только будущему собственнику.

Но что делать, если квартира в ипотеке, а передача заветного жилья затягивается на длительный срок?

  1. Указано: «срок сдачи дома не позднее 01.03.2018», «до 01.03.2018». Означает, что определена точная дата, задержка сдачи дома при строительстве отсчитывается с 02.03.2018. Именно с этого момента у собственника возникает право на компенсацию за просрочку сдачи квартиры.
  2. Период определён месяцами, кварталами. Например: «в первом квартале 2018», «марте 2018». Последний день, в который застройщик обязан передать квартиру, согласно этим положениям – 31 марта 2018 года.
  3. Дата зависит от ввода дома в эксплуатацию. «Срок ввода дома в эксплуатацию – до 31.03.2018. Застройщик передаст квартиру по истечении 14 дней со дня получения разрешения на эксплуатацию». При подобной формулировке 14 апреля 2018 года является последним днём передачи жилья без просрочки.

Срок – существенное условие, а, значит, он должен быть определён, иначе сделка считается недействительной. Поэтому, «ориентировочно в 3 квартале» равно «в третьем квартале», то есть последняя дата будет 30 июня.

Итак, добросовестный застройщик, соблюдающий нормы законодательства, осознавая, что сдать недвижимость к установленной дате не получится, обязан прислать уведомление в письменном виде о переносе срока сдачи дома. Этот документ не влечёт изменения положений подписанного соглашения, и не несёт правовых последствий. Однако, вместе с уведомлением, может быть и предложение о продлении периода сдачи.

Получивший такое письмо участник долевого строительства, может дать согласие или отказаться. При согласии составить дополнительное соглашение и установить новую дату, дольщик теряет право на получение штрафных санкций за несвоевременное выполнение обязательств. Срок продлён, значит, стороны так договорились. Соглашение необходимо зарегистрировать в органах Росреестра так же, как договор.

В случае отказа от подписания новых условий, будущий собственник может терпеливо ожидать передачи жилого помещения, а может начать претензионную работу.

Нарушение сроков по ДДУ

Прежде всего необходимо различать понятия «нарушение сроков сдачи дома застройщиком» и «нарушение сроков передачи объекта участнику долевого соглашения». Первая формулировка подразумевает юридически более верное «срок ввода в эксплуатацию» – официальную дату окончания всех строительных и монтажных работ на объекте в соответствии с проектной и разрешительной документацией. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается только Госстройнадзором.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию встречается намного реже, нежели просрочка передачи ключей. Если вы уже купили квартиру в новостройке, но перенос все-таки произошел, это грозит потерей времени и денег на съемное жилье, однако не стоит сразу причислять себя к числу обманутых дольщиков. Обычно о таком застройщики предупреждают дольщиков заблаговременно, чтобы избежать штрафов и не испортить себе репутацию.

Поводом для паники является отсутствие каких-либо строительных работ на объекте и «молчание» компании. Для того, чтобы дом официально признали долгостроем, необходимо доказать, что возведение не сдвинулось с мертвой точки, по меньшей мере, в течение последних 1,5 лет, т.е. она «заморожена». После вступления в силу новых правил регулирования с 30 июня 2017 года, долгостроями будут считаться те объекты, по которым задержка исполнения обязательств перед дольщиками превышает 9 месяцев с наступления прописанной в ДДУ даты. После признания этого факта, новостройка попадает в реестр долгостроев, а за дальнейшими работами уже будут пристально следить власти.

Причины того, что застройщик переносит срок сдачи дома, могут быть самыми разными: от неэффективной работы, смены генерального подрядчика (что не всегда входит в зону ответственности строительной компании) до перебоев в финансировании и банальных проволочек в муниципалитетах. Прежде, чем бить тревогу, советуем внимательно изучить сложившуюся ситуацию.

Предлагаем ознакомиться:  Спор о порядке общения с ребенком

Запланированную дату сдачи многоквартирного дома жильцам определяет компания застройщика и отображает ее в строительной и проектной документации. Дата сдачи дома прописывается в договоре и является общей для всех дольщиков, которые заключили с компанией договор и в дальнейшем получат право собственности в одном из блоков дома.

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

В качестве доказательства может использоваться передаточный акт. При его отсутствии можно говорить, что организация не исполнила свои обязательства. При наличии акта с датой, которая существенно превышает срок передачи квартиры, это также является нарушением условий соглашений.

В соответствии с ФЗ № 214 «О защите прав дольщиков», предусматривается обязанность установления сроков сдачи и фиксацию в договоре. Под передачей понимается выдача ключей и подписание акта по готовой квартире. Если застройщик предлагает его подписать по недостроенному объекту, нельзя на это соглашаться. Подобные действия незаконны.

Обратите внимание! В законе не регламентируется конкретный вид указания срока передачи. Важно, чтобы он был одним для всех участников договора по определенному дому или блок-секции. В случае возникновения судебного спора во внимание не могут приниматься такие формулировки, как «примерно» или «ориентировочно».

В случае нарушения сроков сдачи квартиры, приобретенной по договору долевого строительства, у строительной компании возникает обязанность по уплате неустоек, размер которых зависит от срока просрочки.

Причины просрочки могут быть различного характера, например:

  • финансовые (нехватки денежных средств);
  • технические (связанные с подключением инженерных коммуникаций и др.);
  • связанные с подрядчиком (затягивание поставки материала, отделочных работ и т. д.);
  • затягивание процесса госструктурами (при сдаче дома комиссией обнаружены нарушения).

Перед тем как срок сдачи квартиры истечет, строительная компания обязана уведомить участника о невозможности исполнения обязательства в срок, предложив ему изменить условия договора. Соглашаясь на него, участник теряет право на получение неустойки. Отказавшись от изменения, получить неустойку и возмещение ущерба дольщик может двумя способами — путем направления застройщику претензии или в судебном порядке.

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве (ДДУ), помимо прочих реквизитов должен содержать срок передачи объекта, возводимого застройщиком, участнику такого долевого строительства.

Так, застройщик, не позднее установленного ДДУ срока, который един для всех дольщиков, обязан передать им квартиры, предусмотренные заключенным с ними договором (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214).

При определении количества дней просрочки дольщику необходимо обратить внимание на пункт договора, указывающий срок передачи квартиры, а не ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что по требованиям законодательства не принятый комиссией местной администрации дом и жилые помещения в нем не подлежит передаче участникам долевого строительства.

В случаях игнорирования застройщиком данного требования или отказа дольщика от внесения изменений в договор, могут наступить следующие последствия:

  • Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, нарушение исполнителем предусмотренного ДДУ срока сдачи объекта строительства, грозит ему наступлением финансовых санкций, в виде уплаты в пользу дольщика неустойки или пени. Такая неустойка либо уплачивается добровольно, либо взыскивается в судебном порядке.
  • В случае неисполнения обязательства по передаче квартиры с превышением предельного срока сдачи более чем на 2 месяца, участник вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае исполнитель обязан будет возвратить все уплаченные дольщиком средства, вместе с процентами за их использование в течение 20 рабочих дней.
  • При наличии обстоятельств, свидетельствующих об очевидном несоблюдении застройщиком сроков сдачи квартиры, участник вправе расторгнуть договор в судебном порядке (пп. 1 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае возврат уплаченной цены и процентов осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента расторжения.

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

В случае нарушения застройщиком сроков сдачи квартиры, дольщик вправе требовать уплаты неустойки. Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, ее размер составляет 1/300 установленной Центральным банком России ставки рефинансирования, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый из дней просрочки.

При взыскании с застройщика указанной неустойки или пени, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Дольщики, получившие объекты долевого строительства с нарушенными сроками их передачи не лишаются права на взыскание неустойки с исполнителя, даже несмотря на исполненное в их пользу обязательство. Более того, судебная практика подтверждает, что указание на отсутствие к застройщику претензий, содержащееся в подписанном передаточном акте также не является препятствием для взыскания пени.
  • Используя право, предусмотренное п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, при взыскании неустойки в досудебном порядке, дольщик, руководствуясь п. 5 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», может рассчитывать на добровольное исполнение требования об уплате неустойки. При несоблюдении добровольного порядка уплаты, в суде участник вправе требовать взыскания с исполнителя штрафа в размере 50% от присужденной суммы сверх неустойки.
  • Согласно ст. 10 ФЗ № 214, помимо пени, участник также вправе требовать возмещения причиненных просрочкой убытков (например, оплата найма жилья).

Гражданин К. заключил с ООО «ХХУ» договор участия в долевом строительстве, по которому, по окончании строительства он должен был получить квартиру, за что он уплатил 2,5 млн р. Передача квартиры К была осуществлена с существенными нарушениями сроков передачи, просрочка которых составила 200 дней. На основании этого, К. направил в ООО «ХХУ» претензию с требованием уплаты неустойки.

Ввиду того что К. являлся физ. лицом, пеня взыскивалась в двойном размере и составила 275 тыс. рублей.

Доказательством просрочки служит непосредственно акт приема-передачи квартиры. Во-первых, если у вас его на руках нет, то это самое прямое доказательство того, что квартира вам не сдана и, следовательно, организация не выполнила свои обязательства. Во-вторых, если у вас имеется акт приема-передачи жилья, но дата подписания его значительно позднее даты указанной в договоре долевого участия.

Любой застройщик прекрасно знает о возможной неустойке, поэтому выдумывают разные способы её избежать. Вот некоторые из них.

  1. Настойчиво предлагает подписать дополнительное соглашение о продление сроков сдачи квартиры. Ни в коем случае не подписывайте его. В таком случае Вы развяжете руки застройщику и первоначальные сроки, указанные в договоре, уже учитываться не будут. Таким образом, Вы добровольно «помогаете» застройщику и не сможете претендовать на неустойку за просрочку по договору. По крайней мере до тех пор, пока горе-застройщик еще раз нарушит сроки сдачи своего многоквартирного дома.
  2. Заставляет подписать соглашение об отсутствии претензий со стороны дольщика.
  3. Специально указывает неверную дату на акте приема-передачи квартиры (задним числом).

Дополнительное соглашение о продление срока – должен ли его подписывать дольщик?

Срок сдачи многоквартирного дома (введения в эксплуатацию) – это составляющий 3 месяца (квартал) временной интервал, к концу которого объект должен быть аттестован (принят) госстройтехнадзором, пожарной и экологической инспекцией, госэпидемстанцией.

Если все конструкции, жилые и общие помещения дома, соответствуют требованиям, предъявляемым данными службами к жилой недвижимости, то комиссия подписывает соответствующие приемочный акт. На основании данного акта, и еще пакета документов, застройщик регистрирует дом как полноценную недвижимость – вводит ее в эксплуатацию.

Однако введения дома в эксплуатацию не означает, что в него уже могут вселяться жильцы. Как правило, от сдачи дома до этого момента проходит от 6 месяцев до нескольких лет, за которые застройщик завершает внутреннюю отделку помещений, производит окончательные пусконаладочные работы отопления, горячего и холодного водоснабжения, вентиляции, пожаротушения.

Найти срок введения дома в эксплуатацию в договоре долевого участия (сокращенно ДДУ) нельзя. Узнать его можно в таком документе, как Проектная декларации (ПД), находящемся в открытом доступе на официальном веб-ресурсе застройщика и, содержащем, кроме этого, сведения о компании, ее кредиторской и дебиторской задолженности, участия в других проектах, сроках их завершения.

Срок же сдачи дома – это введение построенного объекта в эксплуатацию, регистрация как полноценной недвижимости, имеющей свой технический паспорт и почтовый адрес.

Если застройщик задерживает сдачу дома, что делать с предложенным ему доп соглашением о продлении срока сдачи объекта долевого строительства каждый дольщик решает сам – никто принудить его принять решение «за» или «против» подписания данного документа не может. Как правило, в такой ситуации дольщик подписывает данный документ, если у него есть возможность подождать, хватает средств на съемное жилье, дольщик входит в положение застройщика и не нагнетает ситуацию.

Однако, очень часто возникает и прямо противоположная ситуация, более характерная для семейных пар с детьми – семья планировавшая переезд несколько месяцев и, не имеющая больше возможности снимать жилье, может отказаться от такого варианта и расторгнуть договор с вытекающими из этого последствиями (о них будет рассказано ниже).

Отказ от подписания данного дополнительного соглашения означает несогласие дольщика с предложенными ему, застройщиком, новыми сроками сдачи дома.

При этом возможно 3 пути развития ситуации в дальнейшем:

  • Дольщик не расторгает с застройщиком ДДУ и получает за просрочку сдачи дома неустойку;
  • Дольщиком производится расторжение договора, в результате чего застройщик возвращает ему все выплаченные на строительство квартиры деньги;
  • Застройщик отказывается расторгать договор, после чего дольщик обращается в суд, и выиграв его, получает не только все выплаченные ему средства, но и компенсацию нанесенного морального вреда, возмещение всех судебных издержек (госпошлину, деньги, затраченные истцом на наем адвоката и консультацию у платного юриста).

Обычно дольщики предпочитают при отказе от подписания доп соглашения именно первый путь – при наличии съемного жилья просрочка позволяет практически полностью окупать затраты на его оплату, а при большой стоимости строящейся квартиры от такой неустойки остаются еще и лишние, не пошедшие оборот, деньги.

Если строительная компания предполагает, что по объективным причинам срок может быть нарушен, ему необходимо уведомить об этом всех дольщиков. Это необходимо сделать не позже, чем за 2 месяца до срока сдачи по договору. В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ «214», с каждым согласным дольщиком заключается дополнительное соглашение.

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

В нем обязательно указывается следующая информация:

  • Причина переноса срока.
  • Новая дата передачи квартиры.

Обратите внимание! Соглашение является только предложением перезаключить договор в добровольном порядке. Дольщик может отказать от этого или принять предложение.

Если подписать данный документ, можно лишиться следующего:

  • Возможности претендовать на выплату неустойки по просрочке.
  • Права расторжения договора в одностороннем порядке и возврата средств, оплаченным по договору. В этом случае придется ждать новой даты по заключенному соглашению.

Дольщик может и отказаться от подписания данного документа. В соответствии с ГК РФ, любое изменение основных условий допускается только по соглашению сторон. Будущий собственник квартиры является равноценной стороной соглашения, поэтому он может отказать от изменений. Это не несет негативных последствий с юридической точки зрения. Он может требовать выплаты неустойки.

Если застройщик существенно задерживает сроки возведения дома и у дольщика есть возможность купить другую недвижимость, он имеет основания для одностороннего расторжения договора. Ему обязаны вернуть оплаченные деньги. Кроме того, он может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.

Казалось бы, ответ очевиден: не успевает. Однако если копнуть глубже, изучить многолетнюю практику — не все так просто. Можно успокоиться, если дольщик уверен в том, что работы ведутся строго по графику, согласно документации, результат строительства на лицо.

  • несвоевременная поставка оборудования;
  • устранение подрядчиком недостатков при вводе дома в эксплуатацию.

Очевидно, при подобных ситуациях рано паниковать, необходимо дождаться передачи квартиры, после чего начать претензионную, судебно-исковую работу.

В любом случае, согласно положениям Закона о долевом участии (ФЗ-214) застройщик обязан уведомить и направить участнику ДДУ информацию о том, что затягивает сдачу квартиры. Будущему собственнику может быть предложено подписание соглашения с условием о новом сроке передачи жилья в новостройке. Необходимо помнить, что изменение условий сделки – это право, а не обязанность. При заключении соглашения, покупатель лишается права на выплату пени за задержку сдачи объекта.

Ответственность. 3 варианта действий дольщика

Итак, все сроки вышли, вам должны уже были выдать акт приема-передачи, но застройщик не торопится? Что делать? Ведь просрочка сдачи квартиры по ДДУ с каждым днем увеличивается. Давайте выясним.

Если вышли все сроки, а строительная компания не планирует исполнять договоренности, дольщик имеет право на ответные действия. Он для этого может обратиться с исковым требованием в суд и потребовать не только возврата стоимости договора, но и компенсации. Но перед этим нужно выполнить определенные действия.

Досудебное урегулирование – возможность решить проблему мирным путем без привлечения судебных органов. Для судьи это является подтверждением, что дольщик предпринял все самостоятельные попытки получить компенсацию. В первую очередь составляется досудебная претензия в адрес строительной компании. Она должна быть обоснована и составлена юридически грамотно. Во многом претензия идентична исковому заявлению в суд, при обращении в который ее копия приобщается к делу.

Инфографика о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры в многоэтажном доме застройщиком. Выплата будет состоять из неустойки за просрочку, штрафа, компенсации морального вреда, компенсации на аренду жилья, компенсации расходов на услуги юриста

Требования в досудебной претензии должны быть такими же, что в иске. При составлении этого документа необходимо ссылаться на статьи 309 и 310 ГК РФ, а также на ФЗ № 214.

Предлагаем ознакомиться:  Сколько положено алиментов на одного ребенка в 2019 году?

Претензия должна содержать следующее:

  • Дату и номер оформления ДДУ.
  • Предмет договора, в качестве которого выступает квартира.
  • Срок сдачи объекта.
  • Документально подтвержденные убытки от действий застройщика.
  • Нарушения строительной компании по договору.
  • Размер основного долга.
  • Сумму компенсации и расчеты.

Если досудебная претензия и иск будут отличаться в аспекте предъявляемых требований и компенсации, судья может отклонить его и не принять дело к рассмотрению. В этом случае придется подавать новую претензию к застройщику. Чтобы увеличить компенсацию, можно предъявить копии квитанций или расписки арендодателя за съемное жилье или гостиницу.

Перед подачей претензии дольщик может обнаружить, что договор содержит пункты, противоречащие действующему законодательству. Важно просить признать их недействительными еще в досудебных требованиях. В противном случае судья может решить, что дольщик выразил согласие по этому вопросу.

Документ необходимо составить в двух экземплярах, один из которых передается застройщику, а второй – остается у дольщика.

Будьте осторожны, и не видитесь на словесные обещания застройщика о дополнительных квадратных метрах. Всё должно быть заверено документально в ДДУ

Передать претензию можно двумя основными способами:

  1. Лично. На втором экземпляре проставляется печать в приеме и входящий номер.
  2. По почте. Направляется письмо с обязательным уведомлением, которое служит подтверждением доставки.

Если недвижимость оплачивается в рассрочку, ставка рефинансирования берется из периода, когда производились оплаты. Полученные суммы складываются.

Застройщику дается 10 дней со дня получения претензии, чтобы подготовить ответ. Если никакие действия не предпринимаются, можно обращаться с иском в суд.

Исковые требования

Немногие прибегают к судебному разбирательству. Но в большинстве случаев это единственное действенное решение проблемы. Она может быть урегулирована еще до вынесения решения по делу.

Исковое заявление с приложениями подается в районный суд по месту расположения строительства или адресу застройщика. Перед подачей иска полезно изучить практику в разных судах, чтобы выбрать наиболее подходящую инстанцию. Сумма компенсации может отличаться в разы.

Чтобы подать заявление, необходимо обратиться в приемную с полным пакетом документов. Важно, чтобы у вас было не менее 3-х экземпляров. По одному экземпляру передается суду и ответчику. Если в одном договоре фигурирует несколько дольщиков, они должны подать коллективный иск. Им придется присутствовать в суде лично или направить от своего имени адвоката, который будет представлять их интересы.

Допускается и общее коллективное обращение дольщиков дома, если недовольных оказалось много. К таким делам относятся серьезнее. Но разбирательство может затянуться на месяцы и годы, так как дело будет откладываться в случае неявки хотя бы одного из истцов.

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

Список документов необходимых для подачи искового заявления в суд о взыскании неустойки по договору долевого участия

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Если застройщик задерживает срок сдачи дома, у дольщика есть три возможных варианта действий.

Во-первых, участник ДДУ может пойти на мировую со строительной компанией и перезаключить договор с изменениями, при условии, что такая возможность вообще предоставлена. Чаще всего девелоперы предупреждают о переносах сроков. Однако при подписании бумаги необходимо внимательно проверить положения на предмет новых условий – не появилось ли в документах прав застройщика или обязанностей дольщика, которые не были заранее оговорены?

Досудебное урегулирование

Досудебное урегулирование спора, в данном случае — Ваше законно обоснованное недовольство застройщиком из-за нарушения сроков сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве — является по действующему законодательству РФ обязательным. С чего же начать? Об этом и пойдет речь.

Вы можете использовать образец претензии за просрочку сдачи многоквартирного дома и составить ее самостоятельно. Однако стоит учитывать важный момент: досудебная претензия о выплате неустойки должна быть составлена обоснованно и законодательно грамотно. Вам может показаться, что на этом этапе Вы еще можете справиться самостоятельно.

Дом и бумаги

Будьте осторожны, ведь если Ваши требования в досудебной претензии к застройщику будут отличаться от исковых, то исковые требования суд имеет право отклонить как неправильное или необоснованное прохождение досудебного порядка. Более того, не стоит забывать про строительную компанию, у которой наверняка есть целый отдел юристов.

Чтобы избежать подобных рисков и добиться законных неустоек нужно подходить к составлению претензии к застройщику крайне ответственно и с юридической помощью. Затраты на юриста подлежат возмещению в полном объеме [согласно ст. 100 ГПК РФ] и входят в досудебные и судебные требования к застройщику. Окончательное решение, конечно, за Вами, а наша редакция, в свою очередь, рекомендует Вам обратиться к специалисту за помощью.

В претензии должно быть прописано когда был оформлен ДДУ, его номер, объект договора, а также факт того, что сроки сдачи квартиры прошли. Ссылаться следует на ФЗ №214, ст. 309-310 ГК РФ и на условия, прописанные в Вашем договоре долевого участия. Помните, что если в претензии будут указываться убытки, которые вы понесли от действий застройщика, то их необходимо заверить документально. Например, на руках у Вас должны быть оплаченные квитанции за съемное жилье.

Претензионное письмо должно быть написано в двух экземплярах, один необходимо отдать застройщику, а второй оставить у себя. Передать претензию можно с помощью почты или отнести лично в офис застройщику. Конечно, второй способ уведомления должника выгоднее и быстрее. На своем экземпляре обязательно не забудьте поставить отметку о том, что претензионное письмо застройщик у вас принял.

Вполне возможно, что в офисе вам могут отказать и сообщить, что директора нет и отметку ставить не кому, знайте, что это может сделать не только лично застройщик, но и любое уполномоченное лицо.

Вместе с претензионным письмом необходимо вложить копию документа удостоверяющего личность, обычно это паспорт, копия договора долевого участия и расчетный лист неустойки.

Перечень документов для подачи искового заявления в суд

  • Копии квитанций, которые свидетельствуют об уплате денег застройщику.
  • Копия ДДУ и его приложений.
  • Копия паспорта.
  • Претензионное письмо застройщику с пометкой о его получении.
  • Копии квитанций об оплате съемной квартиры с того периода времени, когда был зафиксирован день просрочки введения в эксплуатацию жилого объекта, а также оплаченные квитанции коммунальных услуг.
  • Копия документов, которых нет на руках у застройщика, чтобы передать их ему вместе с копией искового заявления.

При оптимальной работе и присутствии на судебных разбирательствах всех задействованных лиц, суд будет рассматривать дело в течении двух-трех месяцев. Это самый минимальный срок ожидания. Как показывает практика, судебное разбирательство может длиться значительно дольше, поэтому приготовьтесь к долгому ожиданию рассмотрения вашего поданного иска.

Также Вам интересно будет узнать, что при исковом заявлении на сумму свыше 1 миллиона рублей вы вынуждены будете оплатить госпошлину. Рекомендуем предъявлять исковое заявление на сумму меньше, чем 1 миллион рублей, а затем, когда дело уже будет разбираться в суде, подать ходатайство и увеличить значение исковой суммы. А также подать прошение об назначение выплачивать госпошлину проигравшей стороне.

После вынесения приговора судом в пользу истца, строительная компания в лице застройщика в течение 10 дней обязана выплатить дольщику всю сумму, установленную судом. Часто происходит так, что ответчик не спешит расставаться с вашими деньгами, тогда необходимо получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам.

Конечно, когда жилой массив практически достроен, то ни один застройщик не будет доводить дело до суда, потому что это для него материально не выгодно. Ведь строительная компания обязана вернуть не только вложенные в долевое участие деньги, но и все убытки, которые потерпел дольщик. По закону за несоблюдение прав собственников на застройщика еще налагаются и штрафные санкции.

При обращении в суд подаются копии документов. Оригиналы передаются только в случае отдельного запроса суда.

Для рассмотрения иска потребуется следующее:

  • Исковое заявление с расчетами неустойки.
  • Платежный документ, свидетельствующий об оплате договора.
  • Копия паспорта заявителя.
  • Копия ДДУ.
  • Досудебная претензия с уведомлением о доставке или отметкой о вручении.
  • Документы, подтверждающие обоснованность компенсации.
Предлагаем ознакомиться:  Сроки перечисления материнского капитала на погашение ипотеки

В последнем случае можно предоставить расписки за оплату арендуемого жилья, расчеты по упущенной выгоде за возможную сдачу в аренду несданной квартиры и другие документы.

В случае, если финансовые претензии не погашаются до суда, истец имеет право требовать штраф в размере половины стоимости иска. Также можно приложить расчет по вкладу с суммой начисленного процента, если бы деньги не были оплачены по договору.

При подаче финансового иска в суд, оплачивается госпошлина. Согласно ст. 333.36 НК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей», истец освобождается от ее оплаты, если иск связан с нарушением прав и его размер не превышает 1 млн. рублей. Если сумма больше, оплачивая госпошлина в размере 0,5 % от суммы более 1 млн. рублей, но не более 60 тысяч рублей.

В случае положительного решения суда, оно вступает в силу по истечение 30 дней. Если ответчик не подаст апелляцию в вышестоящий суд, он обязан выплатить дольщику компенсацию и неустойку в течение 10 дней. Если этого не случится, исполнительный лист передается судебным приставам.

Таким образом, при нарушении сроков необязательно подписывать новое соглашение со строительной компанией. Можно подать претензию о выплате компенсации. При невыполнении требований можно обратиться в районный суд.

Видео сюжет расскажет, как взыскать неустойку с застройщика

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Если дом не был принят госкомиссией, у застройщика есть еще время до истечения указанного в ПД срока сдачи, чтобы устранить выявленные недостатки. Для этого застройщику после первой приемки выписывают предписание, с указанием перечня нарушений и конечных сроков их устранения. Другая ситуация может быть, когда застройщик не успевает завершить строительство и ввести дом в эксплуатацию до срока сдачи квартир дольщикам, указанного в ДДУ.

В данном документе, помимо новых сроков, указываются и причины невыполнения первоначальных с обоснованием необходимости продления продолжительности проведения работ на определенное время.

Несоблюдение срока сдачи дома застройщиком в процессе судебного разбирательства доказывается дольщиком следующими путями:

  1. Указывается на отсутствие у обеих сторон ДДУ (дольщика и застройщика) экземпляров приемо-сдаточного акта, подписываемого ими в ходе осмотра и передачи построенной квартиры;
  2. Заказывается выписка о сроках завершения строительства здания в Росреестре – данная услуга является платной, но при этом с ее помощью можно получить официальную выписку о том, что застройщик зарегистрировал введённый в эксплуатацию дом значительно позже той даты, которая указана в Проектной декларации данного объекта.

Также косвенными доказательствами неготовности дома являются актуальная (с указанием даты) фото и видеосъемка его помещений и внешнего вида, на которой визуально видно, что строение не готово к вводу в эксплуатацию и заселению жильцов.

С точки зрения закона, государственные органы и структуры, отказывающие им в данных процедурах полностью, правы – дом не был принят и введен в эксплуатацию, соответственно, и не зарегистрирован должным образом как полноценное жилье. Проблема эта решается в большинстве случаев не без помощи местной исполнительной власти, но до этого собственники квартир получают обидный статус «временных жильцов».

25 января 2017 г.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Суд, новостройка

… то сначала нужно отправить претензию в письменном виде. В претензии указать реквизиты заключенного договора о долевом строительстве, просроченную дату и обосновать тот факт, что обязательства нарушены. Также в документе нужно указать свои требования, это может быть передача жильцу квартиры, выплата неустойки и пени, оплата понесенных расходов. Претензию нужно лично вручить представителю компании или отправить заказным письмом.

… то дольщик может подать иск в суд путем подачи искового заявления. В иске указывается суть вопроса, можно перенести информацию из текста претензии. Если можете обосновать, то возможно требовать и возмещения морального вреда.

Все документы нужно подать в суд, который находится по месту расположения компании застройщика.

На практике, если все документы оформлены правильно, то дольщик может выиграть дело у застройщика. Однако может быть уменьшена сумма по запросу ответчика. Если в дальнейшем застройщик добровольно не выплачивает компенсацию дольщику, то денежные средства взыскиваются через судебных приставов.

Если возникла ситуация, что компания застройщика просрочила срок сдачи дома более, чем на два месяца, и при этом не отвечает на присланную претензию, то дольщик имеет право отказаться от исполнения договора и требовать возврата потраченных денежных средств.

Если дольщик подписал предложенный застройщиком документ акт передачи квартиры после срока сдачи, то там должна быть информация о просрочке. Если же в документе указано, что дольщик не имеет претензий к застройщику по сроку сдачи дома, то в дальнейшем человек е застройщика уже не сможет взыскать неустойку.

Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока. Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи.

Подписывать его или нет — решает дольщик. Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки. Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более ч ем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Если извещение поступило заблаговременно, но срок сд ачи откладывается более чем на два месяца либо есть достаточные основания полагать, что обязательства застройщика не будут исполнены в первоначально установленный срок, то самое крайнее средство — расторгнуть договор участия в долевом строительстве, потребовать возврата уплаченной суммы, взыскать законную неустойку, а также потребовать возмещения убытков и морального вреда.

Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».

В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п. 3, ст. 6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить с троительство дома в указанный в договоре срок. Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).

Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).

На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федеральн ого закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований. Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки.

В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца. И даже услов ие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214.

Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.

Застройщик , согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве , обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотрен ный договором срок. Тут нужно че тко представлять, что понимается под « строительство м »: это завершение строительно- монтажных работ на объекте, за чем следует « сдача в эксплуатацию » и передача дома дольщику.

Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно , ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии. Е го должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.

Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика , это не означает, что дольщик обязан согласит ь ся с таким предложением. Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку. По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:

  • неустойку в размере 1150 ключевой ЦБ РФ за кажд ый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
  • возме щение убытк ов (нае м жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.) ;
  • компенсация моральн ого вред а .

При этом если написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то , если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что В ы просили в претензии .

Если дольщик откажется менять срок в договоре , возможны следующие варианты :

  • застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет е е, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация) ;
  • застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры . Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его , кстати, н ужно зарегистрировать в Росреестре ) . Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и « претензий не имеет » . Но и это ещ е не полное фиаско для дольщика;

Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с « существенными изменениями обстоятельств ». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи « доле вки » , если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.

Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ).Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока.Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить?

Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч.4 ст.4. ФЗ №214, в договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны:

  • Полная информация об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, метраж).
  • Цена.
  • Срок передачи объекта дольщику.

Рекомендации потенциальным дольщикам

Деньги и калькулятор

Мы рекомендуем хорошенько изучить все объекты, которые возводила строительная компания прежде, чем отдавать свои деньги в долевое участие. Ведь, отдав 1 миллион рублей, которые вы копили не 1 год, Вы можете остаться ни с чем, так в последнее время в нашей стране появляется много фирм-однодневок, которые умело, скрываются от судов, признавая себя банкротами, либо вовсе растворяясь в неизвестности за поворотом.

Не верьте словесным фактам застройщика, все его проекты должны быть представлены на бумаге и заверены соответствующими органами. Не идите на поводу у строительной компании, которая обещая вам лишние квадратные метры, мотивирует подписать сроки продления ДДУ. Все обещания должны быть прописаны на бумаге и скреплены подписями. Только тогда Вы, отдав свои деньги, будете жить в новом доме с красивым видом из окна.

И если у Вас все же возникнут проблемы со своей строительной компанией, обращайтесь за помощью к нашим юристам. Мы поможем взыскать неустойку с застройщика по ДДУ. Наши адреса в Москве вы найдете тут.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector