Арендодатель или арендодатель как правильно

Форма и государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен, в следующих случаях:

  • 1. Если не одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;
  • 2. Если срок договора аренды не превышает один год;
  • 3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Более подробно о форме и государственной регистрации договора аренды Вы можете ознакомиться в статье «Форма и государственная регистрация договора аренды».

Срок договора аренды

Срок договора аренды должен быть определен арендодателем и арендатором в самом договоре. Срок договора может быть любым. Исключение составляют максимальные сроки договора аренды установленные законодательством для отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора аренды земельного участка составляет 49 лет.

Если договором аренды срок не предусмотрен, то он считается заключенным на неопределенный срок, и его расторжение возможно путем направления другой стороне по договору письменного уведомления. Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за один месяц до предполагаемого расторжения, а если речь идет о расторжении договора аренды недвижимого имущества, то не менее чем за три месяца. Сроки направления указанного уведомления могут быть изменены сторонами в договоре.

Улучшения арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Арендодатель или арендодатель как правильно

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

  • 1. Истреб овать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
  • 2. Расторгнуть договор аренды;
  • 3. Возместить причиненные ему убытки.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендодатель обязан в сроки, предусмотренные договором аренды производить капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения. Если указный срок договором аренды не предусмотрен, то капитальный ремонт должен производиться в разумный срок.

В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

  • 1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • 2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • 3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь, арендатор обязан содержать арендованное имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт арендованного помещения и нести расходы связанные с содержанием имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При переходе права собственности на сданное в аренду помещение от арендодателя к иному лицу, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению на этом основании.

Арендодатель или арендодатель как правильно

Если договором аренды не предусмотрено иное, то в случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  • 1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • 2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
  • 3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;
  • 4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  • 1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
  • 2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
  • 3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
  • 4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
  • 5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Перед обращением в суд с требованием о расторжении или изменении договора аренды одна сторона договора должна направить в адрес второй стороны письмо с предложением добровольно изменить или расторгнуть договор.

Обращение в суд возможно только после отказа другой стороны изменить или расторгнуть договор в добровольном порядке либо в случае отсутствия какого-либо ответа вообще.

Арендодатель или арендодатель как правильно

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Предлагаем ознакомиться:  Как узнать содержание судебного приказа?

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если договором аренды не предусмотрено иное, то все произведенные арендатором за свой счет улучшения являются его собственностью.

Если улучшения были произведены с согласия арендодателя и не могут быть изъяты арендатором без вреда для арендованного имущества, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право возместить свои расходы на такие улучшения за счет арендодателя.

Если улучшения были произведены без согласия арендодателя, то арендатор не имеет право на возмещение.

Более подробно о договоре аренды транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий, финансовой аренде, прокате Вы можете ознакомиться в разделе Договоры.

Ключевые слова: аренда, договор, адвокат

Договор аренды помещения – это письменное соглашение, заключённое между двумя сторонами, по которой одна из них (арендодатель, субарендатор) обязуется предоставить другой (арендатору) недвижимое имущество во временное пользование за определённое вознаграждение. Недвижимое имущество – это согласно ФЗ №122 любые объекты, которые не могут быть перемещены без нарушения целостности. К ним относятся не только недра и земельные участки, но и капитальные строения, сооружения, предприятия, нежилые помещения.

Существуют следующие виды подвиды договоров аренды нежилого помещения:

  • Договор аренды зданий и сооружений;
  • Договор аренды предприятия;
  • Договор субаренды (сдача помещения в поднаём с разрешения собственника);
  • Договор аренды с последующим выкупом предмета соглашения;
  • Договор безвозмездного пользования помещением.

Именно первый вид сделок используется активнее всего. При составлении соглашения необходимо руководствоваться действующим законодательством.

Правовая база договора аренды сформирована следующими нормативными правовыми актами и их толкованиями:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК), глава 34, стст.606-625, 651-655, где заложены основы регулирования отношений.
  2. Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК), глава 4, ст.22, освещающая особенности аренды земельных участков, а также ряд обременений на недвижимое имущество.
  3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указаны не только все возможные субъекты правоотношений, но и государственные органы, на которые возложена обязанность по регистрации сделок.
  4. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010, где разъясняется право на продление договора на неопределённый срок по его истечению в случае, если ни одна сторона не заявила о своём желании расторгнуть соглашение.
  5. Определение ВАС РФ от 09.09.2010 о разъяснении отсутствия необходимости государственной регистрации договора, заключённого менее чем на год, и впоследствии продлённым на неопределённый срок.

Также правоотношения регламентированы целям рядом других определений и постановлений Высшего Арбитражного суда России, Федеральных антимонопольных служб субъектов Федерации и иными нормативными актами. Обращаются к ним, как правило, в тех случаях, если между сторонами соглашения возникли споры, которые не могут быть урегулированы на основании ГК, ЗК, а также закона «О государственной регистрации…».

Какие пункты соглашения являются первостепенными, а какие – вторичными? Без каких условий договор может быть признан недействительным? Это важнейший вопрос, который стоит перед участниками сделки.

Арендная плата

Арендная плата это денежная выплата за пользование арендованным имуществом, которую необходимо вносить арендатору в сроки и порядке, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата может быть следующих видов:

  • 1. Твердая денежная сумма.
  • 2. Долевое отношение к результатам использования арендованного имущества (плоды, продукция или доход).
  • 3. Оказание услуг арендатором арендодателю.
  • 4. Передача арендодателю арендотором оговоренной договором аренды вещи в собственность или аренду;
  • 5. Улучшение арендованного имущества за счет арендатора.

Стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре сочетание нескольких видов арендной платы или установить иную ее форму. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Чем найм отличается от аренды?

Те, кто раньше не сталкивался со сдачей недвижимости, путают понятия найма и аренды. Отличие есть и в том, кто будет снимать квартиру/дом и в ряде положений договора:

  • договор аренды квартиры – сдает недвижимость физлицо, а снимает юрлицо, возможен вариант заключения договора между 2 юрлицами;
  • договор найма – заключается только между физическими лицами.
Предлагаем ознакомиться:  Жалоба на врача: основания и форма обращений

Оба документа предусматривают переход собственности за оговоренную плату в пользование арендатора (срок действия оговаривается заранее). Но несмотря на внешнее сходство есть ряд отличий между ними:

  • договор аренды квартиры может составляться на любой срок, достаточно просто указать его в документе (сроки можно и не указывать, в таком случае аренда считается бессрочной). А вот в случае найма максимальный срок составляет до 5 лет. Если в документе будет указан срок, превышающий максимальный, то считается, что договор все равно заключен на 5-летний срок;
  • когда заключается договор аренды (между физлицом и юрлицом), он регистрируется в Росреестре. Делать это не нужно, если речь идет о найме, то есть соглашении между двумя физическими лицами. Также регистрация необязательна, если юрлицо арендует помещения на срок до 1 года;
  • расторгнуть соглашение об аренде жилого помещения обе стороны могут без суда либо по решению суда, если компромисс найти не удалось. В случае с наймом договор расторгается только по решению суда.

С точки зрения арендодателя выгоднее работать с юридическими лицами, в таком случае долг по аренде жилого помещения будет легче взыскать. У компании всегда найдется либо имущество под залог, либо остаток на счету.

Что указывается в договоре?

Несмотря на внешнюю схожесть договор аренды и найма базируется на разных главах ГК РФ – 34 и 35 главы соответственно.

При аренде помещения у обеих сторон есть ряд обязанностей:

  • арендодатель обязуется предоставить помещения в пользование второй стороне. Состояние квартиры/дома должно быть пригодным для проживания, в противном случае арендатор может обратиться в правоохранительные органы;
  • когда заключается договор аренды квартиры, арендодатель обязан уведомить вторую сторону обо всех недостатках;
  • арендатор обязуется использовать квартиру/дом только в качестве жилого помещения. Как вариант – компания снимает жилье для своих иногородних сотрудников;
  • арендатор обязан вовремя вносить оплату и гарантировать сохранность квартиры дома. Если заключался договор аренды квартиры с мебелью, то гарантируется и сохранность мебели.

В документе обязательно указываются:

  • срок его действия, если договор аренды жилого дома заключается бессрочно, то желательно указать условие, которое позволит прекратить его действие. Например, по желанию обеих сторон;
  • обозначаются обе стороны (с указанием паспортных данных, а также места регистрации гражданина);
  • идентификационные данные по недвижимости. Если речь идет об аренде частного жилого дома, то помимо адреса указываются и постройки на участке, этажность дома;
  • стоимость аренды, желательно обозначить и порядок выплат, чаще всего указывается и порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон будет их оплачивать);
  • мебель и техника, находящаяся в квартире;
  • дополнительные условия проживания, например, запрет на курение, домашних животных и т. д.

Иногда договор аренды дополняется актом сдачи квартиры/дома арендатору. В нем – подробная перепись техники и мебели, находящейся в квартире и описание самого дома/квартиры.

Если договор аренды квартиры или дома предусматривает последующий ее выкуп, то сделка заключается по форме для купли-продажи недвижимого имущества. То есть руководствоваться следует уже 624 статьей ГК РФ.

Требуемые документы для заключения договора аренды

Договор аренды квартиры составить не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Нужно всего лишь четко указать обязанности сторон и выполнить опись имущества, если квартира сдается с техникой-мебелью. Мы советуем проконсультироваться с юристами перед заключением договора для того, чтобы подобрать оптимальный вариант для вашей ситуации. Представленные договоры можно использовать как образцы, дополняя их при необходимости нужной информацией.

Прежде чем переходить к составлению и подписанию соглашения, необходимо собрать пакет документов, необходимых для сделки. Очень важно убедиться в том, что арендодатель действительно обладает правом передавать нежилые помещения в наём (поднаём). При отсутствии оригиналов подойдут нотариально заверенные копии, однако все бумаги обязательно должны быть в наличии.

Список документов, необходимых для заключения договора аренды

  • Документы, подтверждающие полномочия (доверенности, заверенные надлежащим образом) и личность субъекта правоотношений;
  • Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица либо ИП;
  • Устав организации (для юридических лиц), заверенный нотариусом;
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности, либо документ, дающий согласие владельца на передачу объекта в аренду;
  • Документы, подтверждающие право собственности на передаваемый в аренду объект, а также позволяющие идентифицировать его.

Существенные условия договора: законодательный аспект

Среди обязательных условий, подлежащих отражению в тексте документа – субъекты и объект сделки, а также арендная плата. Однако стороны договора могут включить в соглашение и иные аспекты, в том числе – срок действия сделки, обязанность по обслуживанию помещения, а также другие важные детали.

  1. Субъекты правоотношений. Информация о сторонах договора, то есть арендаторе и арендодателе – важнейшее условие сделки (ст.606 ГК). В тексте соглашения указываются их полные реквизиты. И если в сделке участвуют посредники (не арендатор и не владелец недвижимости), то это обязательно отражается в договоре.
  2. Объект договора (п.3 ст.607 ГК). В соглашении указывается недвижимость, которая передаётся в аренду, а также данные, позволяющие её точно идентифицировать (адрес, площадь, данные о собственнике и другая информация). К договору приобщается кадастровый паспорт объекта (помещения, здания или сооружения).
  3. Арендная плата. Обязательное указание размера вознаграждения в пользу арендодателя закреплено п.1 ст.654 ГК РФ. Сумма должна быть выражена в рублёвом исчислении на основании соглашения сторон.
Предлагаем ознакомиться:  Как правильно начислить зарплату инструкция

У каждого субъекта правоотношений (участника сделки) должна быть своя копия соглашения, которая подписана всеми участниками. Указанные требования уже закреплены в российском праве, а спорные ситуации — разрешены богатой судебной практикой.

Отсутствие данных условий позволяет признать договор незаключённым, что может повлечь негативные последствия как для арендатора, так и для арендодателя.

Так, собственник помещения может в любой момент потребовать освобождения своих площадей. В то же время, арендодатель не сможет рассчитывать на взыскание неустойки в случае невыполнения арендатором своих обязанностей по договору. Наиболее проблемный аспект – это описание предмета договора, то есть объекта недвижимости, который передаётся во временное пользование.

  1. Срок аренды недвижимого имущества (п.2 ст.610 ГК). Как указывалось выше, договор аренды может быть заключён на неопределённый период времени, на срок менее года или на год и более.
  2. Обязанности сторон по проведению капитального ремонта и содержанию объекта недвижимости в надлежащем состоянии. Как правило, данное обременение ложится на арендатора, особенно если речь идёт о коммерческой недвижимости. Однако ничто не мешает закрепить обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт за собственником (арендодателем, субарендатором) помещения.
  3. Страхование и охрана объекта недвижимости. Поскольку коммерческие предприятия используют помещения как для торговли, так и для хранения товарно-материальных ценностей, указание данного пункта в договоре видится целесообразным.
  4. Ответственность сторон. Размер неустойки, а также иных форм принуждения к исполнению обязательств необходимо отразить в соглашении. Это позволит защитить права обеих сторон в тех или иных ситуациях, к примеру, при досрочном расторжении договора.
  5. Порядок урегулирования споров между сторонами сделки. Закрепление в тексте соглашения требования об обязательном досудебном порядке преодоления разногласий даёт возможность избежать изнурительных процессов.
  6. Особые условия. К ним относятся последствия сделки при форс-мажорных обстоятельствах, изменениях законодательства, а также иных ситуациях (гибель или значительное повреждение имущества), при которых соблюдение обязательств становится невозможным.

При необходимости, стороны могут прописать иные дополнительные условия — любые договорённости, которые покажутся им уместными. Единственное требование заключается в том, что они не должны противоречить нормам законодательства, а также положениям заключаемого договора. Дополнительные условия охватывают и правоотношения с другими субъектами, на которых может косвенно распространяться соглашение.

Ошибки, влекущие недействительность договора аренды

Договор может быть признан незаключённым или ничтожным и в других случаях помимо вышеперечисленных, на которых следует остановиться отдельно.

  1. Несоблюдение письменной формы (ч.1 ст.651 ГК). Соглашение должно быть подготовлено в виде единого документа в нескольких копиях, которые подписаны обеими сторонами сделки.
  2. Отсутствие государственной регистрации (ч.2 ст.651 ГК). Если договор заключён на срок один год и более, то его необходимо зарегистрировать в территориальном подразделении Федеральной службы гос.регистрации.

На вопросе когда требуется государственная регистрация договора аренды, а когда нет, остановимся более подробно.

Обязанность выполнения данного действия также можно прописать в договоре.

Обращаем Ваше внимание, что обязательной регистрации подлежат лишь вновь заключаемые на срок 1 год и более договора. Также следует знать, что договор, срок действия которого — с 1 января 2014 года по 31 декабря 2014, считается подписанным на год, и его также нужно регистрировать (указанное положение распространяется на все аналогичные периоды времени).

Если соглашение было подписано на 11 месяцев, а по прошествии указанного срока – продлено, то это влечёт возникновение новых правоотношений. Соответственно, договор не нужно регистрировать в соответствующей Федеральной службе. При этом пошлина за указанное административное действие составляет 1 тысячу рублей для физических лиц и 15 тысяч рублей – для юридических.

Для регистрации договора аренды понадобятся следующие документы:

  • Заявление (заполняется по образцу);
  • Договор аренды в трёх экземплярах (две копии возвращаются сторонам сделки, третья – остаётся в Росреестре);
  • Технический паспорт арендуемого объекта с указанием площади помещений;
  • Документы, подтверждающие полномочия арендатора и арендодателя и удостоверяющие их правовой статус;
  • Справка об уплате госпошлины.

Кроме того, если за одной из сторон соглашения имущество закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения (казенное или унитарное предприятие), необходимо предоставить справку, подтверждающую согласие собственника передаваемого объекта (муниципальные или государственные органы).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector